Wycena nieruchomości ćwiczenie 2 Budowa modelu wartości nieruchomości przy zastosowaniu regresji wielokrotnej1


1.Procedura szacowania

Dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej w obrębie Wolsztyna posłużono się podejściem porównawczym, stosując metodę analizy statystycznej rynku. Podejście porównawcze wybrano, ponieważ ocenia się je jako najskuteczniejsze dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości lokalowej a na rynku lokalnym odnotowano wystarczającą ilość transakcji do jego przeprowadzenia.

W analizie porównawczej uwzględniono następujące kryteria czynniki:

- powierzchnia użytkowa lokalu

- atrakcyjność

- wielkość działki

- zużycie

- kondygnacja

Do określenia matematycznych zależności pomiędzy ceną i poszczególnymi atrybutami lokali wykorzystano stopień atrybutów.

Zestawienie cen transakcyjnych lokali mieszkalnych i ich atrybutów

Nr

Data podpisania umowy notarialnej

(Atrybut) powierzchnia [m2]

Cena transakcyjna [zł/m2]

Atrybuty

atrakcyjność

wielkość działki

zużycie

kondygnacja

1

2

3

4

5

6

7

8

1

29.12.2003

48,00

1562

dobra

65

50

poddasze

2

05.09.2003

75,40

1777

dobra

120

45

II piętro

3

22.11.2004

58,41

2054

bardzo dobra

140

40

parter

4

16.12.2003

80,68

1735

dobra

110

45

parter

5

14.11.2003

63,60

1257

zadowalająca

45

50

poddasze

6

28.11.2003

42,14

1471

zadowalająca

65

52

parter

7

05.11.2003

46,92

1385

dobra

62

55

poddasze

8

25.11.2003

77,72

1801

dobra

110

45

II piętro

9

04.05.2004

46,69

1178

zła

55

55

poddasze

10

16.06.2004

90,99

1450

zadowalająca

62

55

parter

11

23.05.2005

61,59

2200

bardzo dobra

125

42

I piętro

12

11.03.2004

61,64

2109

bardzo dobra

145

45

parter

13

22.04.2004

58,82

2210

bardzo dobra

121

45

parter

14

12.03.2004

86,11

1451

zła

100

54

poddasze

15

26.03.2004

65,36

1988

dobra

115

40

parter

16

25.02.2003

50,60

1482

zła

95

55

poddasze

17

28.01.2004

66,24

1706

dobra

100

50

II piętro

18

16.09.2004

63,80

1724

dobra

110

55

poddasze

19

27.08.2004

59,64

2062

dobra

115

45

parter

20

01.09.2004

77,64

1932

dobra

95

45

I piętro

21

04.09.2004

57,74

1560

zadowalająca

91

45

II piętro

22

11.09.2004

51,55

2230

bardzo dobra

95

35

I piętro

23

30.07.2004

53,35

1874

dobra

100

42

II piętro

24

01.03.2004

66,79

1684

dobra

91

45

parter

25

27.04.2004

67,70

1477

zła

75

45

II piętro

Skala atrybutów

powierzchnia użytkowa lokalu

przedział wartości

do 55 m2

55-70 m2

powyżej 70 m2

wartość mierzalna

1

2

3

atrakcyjność

przedział wartości

zła

zadowalająca

dobra

b. dobra

wartość mierzalna

1

2

3

4

wartość działki

przedział wartości

do 45

45-75

75-105

105-135

powyżej 135

wartość mierzalna

1

2

3

4

5

zużycie

przedział wartości

do 45

45-50

powyżej 50

wartość mierzalna

1

2

3

kondygnacja

przedział wartości

parter

I piętro

II piętro

poddasze

wartość mierzalna

1

3

2

1

BAZA DANYCH O SPRZEDANYCH NIERUCHOMOŚCIACH

DO BUDOWY REGRESJI WIELOKROTNEJ

Macierz atrybutów - model analityczny

Nr

powierzchnia

atrakcyjność

wielkość działki

zużycie

kondygnacja

czas

cena

1

1

3

2

2

1

1

1562

2

3

3

4

1

2

1

1777

3

2

4

5

1

1

3

2054

4

3

3

4

1

1

1

1735

5

2

2

1

2

1

1

1257

6

1

2

2

3

1

1

1471

7

1

3

2

3

1

1

1385

8

3

3

4

1

2

1

1801

9

1

1

2

3

1

2

1178

10

3

2

2

3

1

3

1450

11

2

4

4

1

3

2

2200

12

2

4

5

1

1

2

2109

13

2

4

4

1

1

2

2210

14

3

1

3

3

1

2

1451

15

2

3

4

1

1

2

1988

16

1

1

3

3

1

1

1482

17

2

3

3

2

2

2

1706

18

2

3

4

3

1

3

1724

19

2

3

4

1

1

3

2062

20

3

3

3

1

3

3

1932

21

2

2

3

1

2

3

1560

22

1

4

3

1

3

3

2230

23

1

3

3

1

2

3

1874

24

2

3

3

1

1

2

1684

25

2

1

2

1

2

2

1477

Po zgromadzeniu danych liczbowych zmiennych zależnych (objaśnianych ) i niezależnych (objaśniających) ustalono postać analityczną funkcji opisującej zależności występujące na rynku lokalnym.

Postać analityczna modelu liniowej regresji wielokrotnej zapisać można w postaci:

Y=Xβ+ε

gdzie:

Y- zmienna zależna ( cena powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego )

X- zmienna niezależna (atrybuty nieruchomości)

β- parametr estymowy

ε- składnik losowy

Estymator parametrów β otrzymamy metodą najmniejszych kwadratów tj.estymator β określony jest wzorem:

β = (XTX)-1XTY

Zaś składnik losowy ε w postaci:

e=Y-X β

Ze względu na wpływ czasu zastosowano:

  1. model statystyczny

  2. model dynamiczny

Końcowym krokiem niniejszej pracy jest weryfikacja statystyczna poprawności modelu oraz sprawdzenie czy model jest zgodny z opisywanymi fragmentem rzeczywistości.

Obliczenia wykonane zostały przy pomocy programu MS Excel. Do obliczeń przyjęto poziom istotności α=0,10.Wyniki przedstawiono poniżej.

MODEL STATYSTYCZNY

WYNIKI OBLICZEŃ

Podsumowanie - wyjście

STATYSTYKI REGRESJI

Wielokrotność R

0,938

R2

0,879

Dopasowany R2

0,848

Błąd standardowy

119,521

Obserwacje

25

ANALIZA WARIANCJI

df

SS

MS

F

Regresja

5

1979768,665

395953,733

27,718

Resztkowy

19

271421,095

14285,321

Razem

24

2251189,760

Współczynniki

Błąd standardowy

t Stat

Wartość-p

Przecięcie

1015,425

192,214

5,283

0,000

Zmienna X1

-46,829

37,415

-1,252

0,226

Zmienna X2

127,076

36,437

3,488

0,002

Zmienna X3

136,350

35,088

3,886

0,001

Zmienna X4

-56,607

39,143

-1,446

0,164

Zmienna X5

87,367

40,216

2,172

0,043

Z powyższych obliczeń wynika, że na poziomie istotności α = 0,10 znalazły się w modelu trzy zmienne X2,X3 i X5

Wyeliminowano pozostałe zmienne i ponownie wykonano obliczenia parametrów modelu.

Podsumowanie - wyjście

STATYSTYKI REGRESJI

Wielokrotność R

0,927

R2

0,859

Dopasowany R2

0,839

Błąd standardowy

122,751

Obserwacje

25

ANALIZA WARIANCJI

df

SS

MS

F

Regresja

3

1934767,199

644922,400

42,802

Resztkowy

21

316422,561

15067,741

Razem

24

2251189,760

Współczynniki

Błąd standardowy

t Stat

Wartość-p

Przecięcie

735,34

94,787

7,758

0,000

Zmienna X2

153,297

34,186

4,484

0,000

Zmienna X3

134,726

31,527

4,273

0,000

Zmienna X5

105,621

36,663

2,881

0,009

Parametry modelu X2 , X3­ i X5 są istotne na poziomie α = 0,10.

Ostatecznie otrzymano dla analizowanego fragmentu rynku nieruchomości następującą postać modelu:

Y = 735,34+153,297 * X2+134,726 * X3 - 105,621 * X5

Uzyskany model odnosi się jedynie do tego fragmentu rynku nieruchomości i nie może być uogólniany.

WYNIKI KOŃCOWE

Określenie wartości 1 m2 dowolnego lokalu mieszkalnego na podstawie uzyskanego modelu.

Wybrany lokal mieszkalny położony jest w Rawiczu przy ulicy Polnej 11 i charakteryzuje się następującymi cechami:

Powierzchnia

55 m2- 70 m2

(wartość 2)

Atrakcyjność

zadowalająca

(wartość 2)

Wielkość działki

75- 105

(wartość 3)

Zużycie

powyżej 50

(wartość 4)

Kondygnacja

I piętro

(wartość 3)

Określenie wartości nieruchomości:

Y = 735,34+153,297 * X2+134,726 * X3 - 105,621 * X5 = 1366,3+137,12*2+134,726 *3-105,621 *3

Y =1727,85 zł/m2

W =1727,855 zł/m2 * 60 m2 =103671,30 zł

Obliczona wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości lokalowej kształtuje się na poziomie1727,85 zł/m2, natomiast wartość całej nieruchomości wynosi 103671,30 zł

MODEL DYNAMICZNY

WYNIKI OBLICZEŃ

Podsumowanie - wyjście

STATYSTYKI REGRESJI

Wielokrotność R

0,946

R2

0,895

Dopasowany R2

0,860

Błąd standardowy

114,555

Obserwacje

25

ANALIZA WARIANCJI

df

SS

MS

F

Regresja

6

2014978,933

335829,822

25,591

Resztkowy

18

236210,827

13122,824

Razem

24

2251189,760

Współczynniki

Błąd standardowy

t Stat

Wartość-p

Przecięcie

968,793

186,414

5,197

0,000

Zmienna X1

-44,014

35,901

-1,226

0,236

Zmienna X2

127,996

34,927

3,665

0,002

Zmienna X3

125,260

34,305

3,651

0,002

Zmienna X4

-57,948

37,525

-1,544

0,140

Zmienna X5

70,381

39,916

1,763

0,095

Zmienna X6

50,526

30,846

1,638

0,119

Z powyższych obliczeń wynika, że na poziomie istotności α = 0,10 znalazły się w modelu cztery zmienne X2,X3,X5

Wyeliminowano pozostałe zmienne i ponownie wykonano obliczenia parametrów modelu dla zmiennych X2, X3,X5

Podsumowanie - wyjście

STATYSTYKI REGRESJI

Wielokrotność R

0,927

R2

0,859

Dopasowany R2

0,839

Błąd standardowy

122,751

Obserwacje

25

ANALIZA WARIANCJI

df

SS

MS

F

Regresja

3

1934767,199

644922,400

42,802

Resztkowy

21

316422,561

15067,741

Razem

24

2251189,760

Współczynniki

Błąd standardowy

t Stat

Wartość-p

Przecięcie

735,34

94,787

7,758

0,000

Zmienna X2

153,297

34,186

4,484

0,000

Zmienna X3

134,726

31,527

4,273

0,000

Zmienna X5

105,621

36,663

2,881

0,009

Parametry modelu X2 ,X3­ ,X5 są istotne na poziomie α = 0,10.

Ostatecznie otrzymano dla analizowanego fragmentu rynku nieruchomości następującą postać modelu:

Y = 735,34+153,297 * X2+134,726 * X3 - 105,621 * X5

Uzyskany model odnosi się jedynie do tego fragmentu rynku nieruchomości i nie może być uogólniany.

WYNIKI KOŃCOWE

Określenie wartości 1 m2 dowolnego lokalu mieszkalnego na podstawie uzyskanego modelu.

Wybrany lokal mieszkalny położony jest w Wolsztynie przy ul. Sienkiewicza 6a/12 i charakteryzuje się następującymi cechami:

Powierzchnia

55 m2- 70 m2

(wartość 2)

Atrakcyjność

zadowalająca

(wartość 2)

Wielkość działki

75- 105

(wartość 3)

Zużycie

powyżej 50

(wartość 4)

Kondygnacja

I piętro

(wartość 3)

Czas

25.11.2003

(wartość 1)

    1. Określenie wartości nieruchomości:

Y =735,34+153,297*X2+134,726*X3 - 105,621* X5 =735,34+153,297 *2+ 134,726 *3-105,621 *3

Y =1129,25zł/m2

W =1129,25zł/m2 * 60,0 m2 =67754,94 zł

Obliczona wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości lokalowej kształtuje się na poziomie 1129,25zł/m2,natomiast wartość całej nieruchomości wynosi 67754,94 zł


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
III.7 WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO
III 6 WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU PODEJŚCI DOCHODOWEGO
Standard III 7 WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO 2
Sprawozdanie 6 Analityczne opracowanie pary zdjęć lotniczych (budowa modelu) metodą wiązek przy zast
Microsoft PowerPoint Cwiczenia wycena nieruchomosci
Wycena nieruchomości 2015 DOCHODOWA ĆWICZENIA
MWN SGH Wycena nieruchomosci 2010 2011 1
marzec 2008, Wycena nieruchomości, Egzamin, 2008
Zawiad. o wszczeciu postepowania, Wycena Nieruchomości, EGiB
Standard V.3., wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Wycena nieruchomosci na swiecie
Wycena nieruchomosci na swiecie
MWN SGH Wycena nieruchomosc 10 id 310972
MWN SGH Wycena nieruchomosci 2013 2014 7
Prawo i postępowanie administracyjne, WYCENA NIERUCHOMOŚCI, NIERUCHOMOŚCI- teoria i praktyka
1 wstęp, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych
Standard V.6. komentarz, wycena nieruchomości, Stare standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych

więcej podobnych podstron