TEMAT nr 5: PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Metoda porównywania parami

Przepisy prawa: - Ustawa o gospodarce nieruchomościami

- Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzaniu operatu

szacunkowego

Lektura: - pod redakcją Sabiny Źróbek - METODYKA OKREŚLANIA

WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI -

Edukatera Olsztyn 2007 ust. 5.1. str. 39 - 88.

- pod redakcją Jerzego Dydenki - SZACOWANIE

NIERUCHOMOŚCI Dom Wydawniczy ABC

rozdz. XXII, str. 299 - 317.

Art. 153 ust. o gn.: Podejście porównawcze polega na określeniu

wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

§ 4.1. Rozporządzenia: 1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

§ 5. ust. 1. Rozporządzenia: Źródłem informacji o cenach

transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których

wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące

ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen

uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze

przetargu z zastrzeżeniem ust. 2.

Ust. 2. Ceny uzyskiwane przy sprzedaży w drodze przetargu

mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie

odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na

rynku za nieruchomości podobne.

Ust. 3. Za szczególne warunki transakcji uważa się

w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym,

sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty

lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości

nabywcy.

PROCEDURA WYCENY ( punkty i, j, k PKZW, Krajowy Standard

Wyceny Podstawowy Nr 3; KSWP 3 „Operat szacunkowy”);

1. Dokonanie analizy rynku nieruchomości określonego rodzaju.

patrz mat uzupełniające "analiza rynku"

2. Ustalenie cech rynkowych mających wpływ na ceny nieruchomości
określonego rodzaju na rynku lokalnym oraz ich wag.

- wiedzą ekspercką ( rzeczoznawcy, pośredników w obrocie

nieruchomościami, pracowników: ANR, AMW, WAM )

na podstawie preferencji zgłaszanych przez klientów tych biur)

- na parach nieruchomości różniących się tylko jedną cechą.

- metodą JBR (jakościowe badanie rynku)

- analizą statystyczną ( analizą: korelacji, wariancji, regresji,

testami statystycznymi, modelowaniem ekonometrycznym,

metodą "największej zależności")

- sieciami neuronowymi

Liczba cech rynkowych - nie większa niż 10, na ogół 5 -7.

Jedną z cech wyróżniamy np. powierzchnia lokalu, powierzchnia gruntu rolnego,

liczba łóżek szpitalnych, liczba miejsc noclegowych, . . . .

- jest to cecha główna (cenotwórcza) , megaatrybut

i dla niej określamy jednostkę porównawczą.

Najczęściej obierane jednostki porównawcze:

• 1 nieruchomość (dom z działką, gospodarstwo rolne, komleks obiektów sportowych, … )

• 1 m2 p.u.

• 1 m3 kubatury

• 1 m długości

• 1 ha fizyczny gruntów rolnych

• 1 ha lustra wody stawu

• 1 miejsce przy stoliku konsumpcyjnym

• 1 miejsce noclegowe

• 1 m szczeliny mlewnej (dla młyna)

• 1 stanowisko parkingowe (garażowe)

• 1 mln litrów paliwa płynnego (dla stacji paliw płynnych)

• 1000 RLM (dla oczyszczalni ścieków)

Jeżeli wszystkie nieruchomości porównawcze i nieruchomość wyceniana

mają tą samą cechę z tym samym stopniem pośrednim - to należy ją

wyeliminować.

W skrajnym przypadku, przy identycznych wszystkich cechach,

liczymy wartość nieruchomości jako średnią arytmetyczną cen nieruchomości

przyjętych do porównań.

3. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na
ustaleniu gradacji (stopniowania) każde) z cech oraz opisu każdego z ustalonych
„stopni" (stanów) poszczególnych cech.

( patrz „ tabela gradacji ” operatu wzorcowego)

4. Opis (charakterystyka) nieruchomości wycenianej pod względem przyjętych cech rynkowych.

(patrz „opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych”)

5. Dobór transakcji (nieruchomości podobnych) takich, z których możliwe
będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych
i poprawek z tytułu różnic w cechach.

(wykorzystanie kwerend do wyszukiwania nieruchomości podobnych)

6. Obliczenie wpływu czasu na zmianę cen w jednostce czasu,

nazywanego ”trendem czasowym”:

- na parach transakcji

C₂ - C₁ C₂ - C₁

r_t = ------------- lub w postaci procentowej r_t = ------------- x 100 %

t C₁ x t

C₂ - cena transakcji późniejszej

C₁ - cena transakcji wcześniejszej

t - ilość okresów czasu ( na ogół miesięcy )

- z wykorzystaniem regresji liniowej

Funkcję regresji liniowej realizuje funkcja NACHYLENIE

arkusza kalkulacyjnego EXCEL.

- z wykorzystaniem regresji liniowej

Funkcja RGLINX arkusza kalkulacyjnego EXCEL określa rzędną linii

trendu dla zadanych dat (odciętych układu współrzędnych

prostokątnych).

7. Skorygowanie cen transakcyjnych „trendem czasowym”.

C_sk = C * (1 + r_t * t) gdzie C_sk - cena transakcyjna skorygowana

C - cena transakcyjna w dacie sprzedaży

t - ilość jednostek czasu pomiędzy datą

transakcji i datą wyceny

8. Wybór co najmniej trzech do pięciu nieruchomości porównawczych

najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej.

Są to transakcje mające ten sam stopień pośredni w cesze ( atrybucie)

o największej wadze.

9. Opis nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych „w aspekcie cech rynkowych”.

10. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy (atrybuty) porównuje się kolejno z cechami każdej z nieruchomości porównawczych.

11. Obliczenie poprawach kwotowych.

12. Obliczenie poprawek łącznych dla poszczególnych par.

13. Powiększenie o poprawkę łączną ceny transakcyjnej skorygowanej trendem czasowym dla każdej pary porównawczej.

„Ceny poprawione” winny się wyrównać pomiędzy sobą.

Jeżeli nie ma wyrównania „cen poprawionych” to jest to oznaką nietrafnie

przyjętych wag cech (atrybutów).

14. Obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości wycenianej jako średniej

arytmetycznej z wyników porównań lub średniej ważonej gdy poprawki znacząco

różnią się od siebie.

Przyjmując różne wagi dajemy dowód mniejszego lub większego

stopnia zaufania do poszczególnych cen transakcyjnych nieruchomości

porównawczych.

7. Obliczenie wartości nieruchomości wycenianej przez przemnożenie określonej

w punkcie 14 wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej.

W_n = Parametr ilościowy x Wartość jednostkowa

SPRAWOZDANIE Z Ćwiczeń nr 4 i nr 5:

W oparciu o informacje pozyskane z :

- spółdzielni mieszkaniowej lub Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej

- Wydziału Geodezji gminy (transakcje, mapa)

- Księgi Wieczystej (stan prawny)

- wizji lokalnej swojego miejsca zamieszkania (powierzchnia lokalu,

lokalizacja, położenie pionowe, położenie poziome),

biorąc za przykład właściwy operat wzorcowy sporządzić operat

szacunkowy swojego miejsca zamieszkania podejściem porównawczym,

metodą porównywania parami.

Opracował: Grzegorz Siekowski

---