Definicja i klasyfikacja kredytu hipotecznego

Jak stanowi art. 69 ust. 1 prawa bankowego, przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Umowa kredytu ma kilka charakterystycznych cech :
-      jest umową konsensualną,
-      jest umową dwustronnie zobowiązującą,
-      jest umową odpłatną,
-      musi być w niej zawsze oznaczony termin, na jaki została zawarta,
-      musi być w niej wskazany cel, na jaki mają być przeznaczone przez                kredytobiorcę oddane mu do dyspozycji środki pieniężne,
-      jest zobowiązaniem pieniężnym,
-      jest umową, która jest zastrzeżona do wyłącznej kompetencji banków.

Jednym z rodzajów kredytów jest kredyt hipoteczny. Ten z kolei definiowany jest w literaturze światowej w sposób dwojaki.

Część autorów definicję tego rodzaju kredytu opiera wyłącznie o przymiotnik „hipoteczny”, który odnosi się do hipoteki jako formy prawnej zabezpieczenia kredytów w postaci wpisu w księdze wieczystej roszczenia kredytodawcy w stosunku do właściciela danej nieruchomości.

Pozostali autorzy definiując kredyt hipoteczny przypisują mu określone, charakterystyczne cechy, takie jak:
-    długi okres spłaty,
-    zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości,
-    powiązanie przedmiotu kredytu z przedmiotem zabezpieczenia,
-    relatywnie niskie oprocentowanie ze względu na mały stopień ryzyka                   kredytowego,
-  możliwość sprzedaży wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie bezpośrednio na rynku kapitałowym lub za pomocą długoterminowych papierów wartościowych – listów zastawnych.

Do podstawowych typów kredytów hipotecznych na rynku można zaliczyć:
1.    Kredyty budowlane i hipoteczne
Kredyt budowlany jest typowym kredytem inwestycyjnym. Jest udzielany na okres budowy w wysokości wynikającej z planowanych kosztów. Z reguły spłata kredytu następuje po zakończeniu budowy.
Kredyt hipoteczny jest kredytem konsumpcyjnym. Kredyt jest zabezpieczony wpisem hipotecznym na rzecz banku.
2.    Kredyty balonowe
Kredyty balonowe występowały w wariancie ze spłatą samych odsetek bądź kapitału amortyzowanego w okresie przekraczającym zapadalność kredytu.
3.    Kredyty o malejących ratach spłaty
W kredytach o malejących ratach spłaty wysokość okresowej raty kapitałowej jest stała. Kredytobiorca płaci więc okresowo stałą ratę kapitałową i odsetki od malejącego zadłużenia. W konsekwencji jego rata jest malejąca.
4.    Kredyty o stałych spłatach
Kredyty o stałych ratach ciężar spłat jest równomiernie rozłożony w czasie, dzięki temu osoby, które zaciągają kredyt zwiększają swoją zdolność          kredytową.
5.    Kredyty o stałej stopie procentowej,
6.    Kredyty o zmiennej stopie procentowej,
7.    Kredyty o rosnących spłatach
Kredyty o rosnących spłatach są udzielane młodym gospodarstwom domowym w przewidywaniu wzrostu dochodów w miarę rozwoju kariery zawodowej.
8.    Instrumenty typu linia kredytowa
Linia kredytowa umożliwia bardziej elastyczne podejście do potrzeb kredytobiorcy. W pewnych zakresach klient sam decyduje o swoich potrzebach
finansowych i sposobie ich obsługi.
9.    Kredyty indeksowane
W kredycie indeksowanym bank dolicza stopę inflacji do stopy procentowej kredytu.
10.    Kredyty z odroczoną płatnością
Kredyt z odroczoną płatnością jest formą kredytu z kapitalizacją odsetek. W tych kredytach dla kalkulacji spłat stosuje się stopę niższą od stopy
inflacji-zazwyczaj 12-15%, zaś kapitalizowane według rynkowej stopy odsetki są doliczane do salda zadłużenia.
11.    Kredyty hipoteczne oferowane przez towarzystwa ubezpieczeniowe
Kredyt finansowany jest przez instytucje ubezpieczeniowe bądź do spółki z bankami. Możliwe są różne warianty, np. biorący kredyt nie spłaca raty
kapitałowej tylko odsetki. W konsekwencji dług hipoteczny nie ulega zmniejszeniu, ale płacone są raty polisy ubezpieczeniowej. W momencie gdy
wartość polisy osiągnie wartość kredytu, kredytobiorca może je zamienić na spłatę kredytu. Można też wziąć kredyt mieszkaniowy bez hipoteki pod
polisę na życie lub emerytalną.
12.    Instrumenty umożliwiające wycofanie kapitału z mieszkania
W kredycie umożliwiającym wycofanie kapitału, mieszkanie traktowane jest jako lokata kapitału. Można wycofać całość lub część zainwestowanych
środków. Na przykład mieszkanie zostaje sprzedane, a następnie wynajęte sprzedawcy.