PROCESY INWESTYCYJNE I ICH FINANSOWANIE
Temat: Nieruchomość jako proces inwestowania.
1. Nieruchomość - pojęcie i rodzaje.
Pojęcie nieruchomości
Ujęcie prawa cywilnego
Zgodnie z art. 46. § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.), „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Wyodrębnienie nieruchomości winno się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów – geodezyjnym).
Ujęcie wieczysto-księgowe
W myśl zapisów 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”. Fakt utworzenia dla nieruchomości odrębnej księgi wieczystej jest wymogiem formalnym jej wyodrębnienia. „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Jednak, w ramach jednej księgi wieczystej mogą by ujawnione działki, które niekoniecznie muszą spełniać warunki określone w przytoczonym powyżej art. 46. § 1 k.c. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.
Rodzaje nieruchomości
Nieruchomość gruntowa - część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Grunt jest rodzajem nieruchomości i zarazem rzeczą w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 48 KC, budynki, części budynków i inne urządzenia trwale związane z gruntem oraz zasiane lub zasadzone na nim rośliny są częściami składowymi gruntu (superficies solo cedit), chyba że stosuje się do nich przepisy o nieruchomościach budynkowych lub odrębnej własności lokali.
Kodeks cywilny wyróżnia:
grunty rolne – grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej (w tym sadowniczej i ogrodniczej) oraz zwierzęcej (w tym rybnej);
grunty nierolnicze – grunty, które nie są gruntami rolnymi.
Przyjmuje się, że za nieruchomość gruntową można uznać tylko taką część powierzchni ziemi, która stanowi wyodrębnioną całość (por. uchwała SN z 28.03.1988 r., sygn. akt III CZP 15/88). Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się przez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Jeśli granice nieruchomości gruntowej są sporne, ich przebieg ustala się dokonując rozgraniczenia. Granice określające nieruchomość jako wydzieloną część powierzchni ziemskiej należy rozumieć w sensie formalnoprawnym a nie w sensie fizycznym. Fizyczny podział nieruchomości jest mniej ważny niż ten prawny. Ustawione ogrodzenie nie musi być zawsze takie same jak granice danej nieruchomości i dlatego nie można się sugerować fizycznym wydzieleniem nieruchomości lecz prawnym stanem, który jest w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów. Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu. Nieruchomość nie musi być jako ciągła część powierzchni ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku, oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej.
Nieruchomość budynkowa - to trwale związany z gruntem budynek, który na podstawie przepisów szczególnych nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Może powstać gdy użytkownik wieczysty wybuduje budynek na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste albo gdy użytkownik wieczysty nabędzie budynek przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Nieruchomość lokalowa (lokal wyodrębniony) – jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej), w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu. Nieruchomość lokalowa jest lokalem mieszkalnym (lub lokalem o innym przeznaczeniu). By powstała własność nieruchomości lokalowej niezbędny jest wpis tej własności w księdze wieczystej. Wyodrębnienie wiąże się z koniecznością założenia księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu własności. Z własnością nieruchomości lokalowej wiążę się tzw. udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt i części budynku służące wszystkim właścicielom lokali. Współwłasność ta jest współwłasnością w częściach ułamkowych i jednocześnie przymusową, nie można żądać jej zniesienia póki trwa odrębna własność lokali. Do lokali mogą przynależeć pomieszczenia przynależne (komórki, strychy, garaże) choćby nie przylegały do budynku, ale muszą być umiejscowione na nieruchomości, której część składową stanowi budynek, z którego wyodrębniono ów lokal.
2. Ewidencja gruntów i budynków jako źródło informacji o nieruchomości.
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.
Ewidencja gruntów i budynków stanowi podstawę planowania przestrzennego, wymiaru podatków, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej i gospodarki nieruchomościami.
Ze względu na cel ewidencji gruntów i budynków wpis do niej ma przede wszystkim znaczenie informacyjne. Ustawa nie wiąże z nim domniemań zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, ani jakiegokolwiek innego skutku materialno-prawnego, ponieważ ewidencja gruntów i budynków nie służy do ustalania stanów prawnych nieruchomości. Do ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste.
Ewidencję gruntów i budynków prowadzą starostowie lub prezydenci miast na prawach powiatu.
3. Stan prawny nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości to ogół praw rzeczowych przysługujących danej nieruchomości.
Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.
Regulacja stanu prawnego nieruchomości sprowadza się do wykazania aktualnego stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości.
Do najczęściej występujących sytuacji regulacji stanu prawnego nieruchomości należą:
zakładanie ksiąg wieczystych,
dokonywanie wpisów w księdze wieczystej,
dziedziczenie nieruchomości,
zasiedzenie nieruchomości,
ustanawianie służebności drogi koniecznej,
zniesienie współwłasności nieruchomości,
i inne.
Zakres wykonanych czynności ma charakter indywidualny i zależy od specyfiki danego zlecenia.
4. Przeznaczenie nieruchomości w dokumentach planistycznych.
Dokumenty planistyczne są wartościowym źródłem informacji, jeżeli są
aktualne i nowoczesne. Studium uwarunkowań nie jest aktem prawa miejscowego,
jednakże jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów
miejscowych. Warto tu zauważyć, że gminne plany zagospodarowania przestrzennego
uchwala się później z reguły po kawałku dla małych obszarów objętych studium.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego
przyjmowany w formie uchwały gminy, określa on przeznaczenie, warunki
zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu
publicznego. Plan miejscowy nie może naruszać ustaleń studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co stwierdza Rada gminy przed
jego uchwaleniem. W planie miejscowym dokonuje się również zmiany przeznaczenia
gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego ustanawia przepisy powszechnie obowiązujące na
danym terenie, będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych. Plan miejscowy
nie może wykraczać poza granice administracyjne gminy, może za to obejmować tylko
część jej obszaru. Na terenie gminy może obowiązywać więcej planów miejscowych, ich
granice jednak nie mogą się nakładać. W przypadku gdy planujemy wykonywać roboty
budowlane na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
W przypadku braku planu miejscowego, zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na
budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana
sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga uzyskania decyzji
ustalającej warunki zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz
albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień
lub decyzji wymaganych odrębnymi przepisami.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego
spełnienia następujących warunków:
-występuje tzw. "dobre sąsiedztwo", czyli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z
tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie
wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów,
cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym
gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz
-intensywności wykorzystania terenu;
-teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia
budowlanego;
-teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych
na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu
miejscowych planów, które utraciły moc.
5. Opis stanu zagospodarowania działek.
Działka nr 80/7 o łącznej powierzchni 2,16 ha obejmuje:
grunty orne (R V) - o powierzchni 0,30 ha;
grunty orne (R VI) - o powierzchni 0,82 ha;
pastwiska trwałe (Ps VI) - o powierzchni 0,84 ha;
użytki rolne zabudowane (B-R VI) - o powierzchni 0,17 ha;
nieużytki (N) - o powierzchni 0,03 ha.
Działka położona jest wśród nieruchomości o rolniczym i budowlanym przeznaczeniu. Ma kształt prawie prostokątny. Kształt ten jest korzystny. Ma płaskie ukształtowanie terenu. Dostępność komunikacyjna jest zapewniona poprzez istniejącą drogę asfaltową biegnącą wzdłuż granicy zachodniej i południowej.
Budynek mieszkalny jednorodzinny - wymiary 15 m x 7,5 m x 8,5 m, powierzchnia użytkowa 200 m2, wolnostojący, w kształcie prostokąta, jednopiętrowy, murowany, podpiwniczony, pokrycie dachowe dwuspadowe - wykonane z blachodachówki. Stan techniczny obiektu określa się jako dobry o stopniu zużycia 13 %.
Budynek inwentarski - wymiary 20 m x 5 m x 4,5 m, powierzchnia użytkowa 95 m2, w kształcie prostokąta, murowany, nie podpiwniczony, parterowy, pokrycie dachowe dwuspadowe wykonane z dachówki. Stan techniczny obiektu określa się jako dobry o stopniu zużycia 15 %.
Budynek gospodarczy - 15 m x 7,5 m x 2,5 m, powierzchnia użytkowa 108 m2, w kształcie prostokąta, murowany, nie podpiwniczony, parterowy, pokrycie dachowe dwuspadowe wykonane z dachówki. Stan techniczny obiektu określa się jako dobry o stopniu zużycia 14 %.
Garaż trzystanowiskowy - 17,5 m x 5 m x 7 m, powierzchnia użytkowa 80 m2 w kształcie prostokąta, murowany, nie podpiwniczony, parterowy, pokrycie dachowe dwuspadowe wykonane z dachówki. Stan techniczny obiektu określa się jako dobry o stopniu zużycia 14%.
Działka jest nieogrodzona, natomiast teren zabudowany jest ogrodzony płotem murowanym o długości 120 m i wysokości 1,5 m, a pastwisko - płotem elektrycznym o długości 395 m i wysokości 1 m.
Działka posiada pełne, nadziemne i podziemne uzbrojenie w media w związku z istniejącą na niej zabudową - podłącz wody do budynku, podłącz do kanalizacji sanitarnej, podłącz do kanalizacji deszczowej, podłącz gazu do budynku, podłącz energii elektrycznej.
Działka nr 80/8 o łącznej powierzchni 2,06 ha obejmuje:
grunty orne (R V) - o powierzchni 0,38 ha;
grunty orne (R VI) - o powierzchni 1,41 ha;
pastwiska trwałe (Ps VI) - o powierzchni 0,24 ha;
nieużytki (N) - o powierzchni 0,03 ha.
Działka położona jest wśród nieruchomości o rolniczym i budowlanym przeznaczeniu. Ma kształt prawie prostokątny. Kształt ten jest korzystny. Ma płaskie ukształtowanie terenu. Nie posiada wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Dostępność komunikacyjna jest zapewniona poprzez istniejącą drogę asfaltową biegnącą wzdłuż granicy południowej. Działka jest nieogrodzona, natomiast pastwisko ogrodzone jest płotem elektrycznym o długości 205 m i wysokości 1 m.