ORGANIZACJA PROCESU INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI - dr M. Wilczek

16.02.2011

Zaliczenie: ostatnie spotkanie- 5 pytań otwartych
Treść przedmiotu:

1. Wprowadzenie do przedmiotu

2. Miejsce fazy realizacyjnej w cyklu przedsięwzięcia inwestycyjnego

3. Podmioty procesu inwestycyjnego

4. Systemy realizacji inwestycji

5. Warunki rzeczowego, terminowego wykonania przedsięwzięcia

1. Formalno- prawne uwarunkowania realizacji inwestycji budowlanych

2. Planowanie i controling inwestycyjny

3. Kontraktowanie wykonawców przedsięwzięcia

4. Organizacja wykonawstwa

5. Odbiór wykonanego obiektu

Budynek a budowla
Zarówno budynki jak i budowle podlegają odpowiednim procedurom.
Powstanie nieruchomości, dwa aspekty:

1. Technologiczny- nie jest przedmiotem zajęć

2. Organizacyjno- prawny (pozwolenia, projekt itp.)- tego dotyczy przedmiot

Cykl przedsięwzięcia inwestycyjnego:

• faza przedinwestycyjna (optymalne rozwiązania, branża, kalkulacje dotyczące rentowności, ocena (NPV, IRR))

• Faza realizacyjna- tą fazą zajmuje się przedmiot- urzeczywistnienie projektu.
  Aspekt organizacyjny (pozwolenia, ograniczenia, przepisy), grunt, projekt (projektant, uprawnienia, kontakt z nim), umowa, wykonawcy, podmioty procesu inwestycyjnego.

Regulacje prawne procesu inwestycyjnego
Dwie grupy przepisów:

• Przepisy prawne zawarte w aktach normatywnych, które regulują w całości wyłącznie powyższą problematykę. Głównie ustawa z 07.07.1994r. „Prawo budowlane” wraz z wieloma aktami wykonawczymi wydanymi na jej podstawie.

• Przepisy prawne zawarte w aktach normatywnych, których przedmiotem nie jest wyłącznie omawiana problematyka. Można wyróżnić dwie podgrupy:

• Obejmuje przepisy zawarte w aktach normatywnych, które regulują wyłącznie tematykę objętą tematem opracowania. Przykład, przepisy art. 647-658 KC regulują umowę o roboty budowlane, która znajduje zastosowanie wyłącznie w inwestycyjnej działalności budowlanej.

• Przepisy prawne zawarte w powyższej grupie aktów normatywnych, które znajdują zastosowanie także, ale Ne tylko do omawianej -problematyki np. art. 677-646 regulują umowę o dzieło, znajdujące zastosowanie do takich umów zawieranych w działalności inwestycyjnej jak np. umowa o pracę, roboty geologiczne, geodezyjno- kartograficzne i o prace projektowe w budownictwie.

Inwestycje budowlane- nakłady finansowe, przechodzą przez budowlany proces inwestycyjny, dokonywane są w celu uzyskania zamierzonego efektu.

• Przeznaczenie gospodarcze- są to nakłady na odtworzenie zużytych środków trwałych tzw. restytucyjne lub uzyskanie ich przyrostu tzw. Inwestycje netto oraz pierwsze wyposażenie w środki obrotowe. W wypadku takich inwestycji zamierzone efekty mogą mieć charakter produkcyjny lub usługowy.

• Przeznaczenie konsumpcyjne- spodziewane efekty mają charakter konsumpcyjny np. w postaci domu jednorodzinnego przeznaczonego przez inwestora do własnego użytku.

Materialnym wyrazem inwestycji budowlanych są roboty budowlane przez które prawo budowlane rozumie budowę a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie oraz rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt. 7 Prawo budowlane). Inwestycje budowlane o przeznaczeniu gospodarczym po ich realizacji przekształcają się w środki trwałe.

Budowlana działalność inwestycyjna polega na dokonywaniu inwestycji budowlanych i stanowi jeden z przejawów działalności gospodarczej. Na budowlaną działalność inwestycyjną składa się szereg czynności które maja bezpośredni lub pośredni związek z samą budową obiektu. Przez budowę prawo budowlane rozumie wykonywanie obowiązków budowlanych w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego.

Ze względu na to, że jest to działalność, która może zagrażać środowisku naturalnemu a także życiu, zdrowiu ludzi oraz mieniu budowlanemu, działalność inwestycyjna powinna być wykonywana w bezpieczny sposób co zapewnia regulacje prawne obowiązujące w tym zakresie oraz specjalny nadzór wykonywany nad nią przez organy państwowego nadzory budowlanego i inne organy administracji państwowej.

Proces inwestycyjny przebiega w określonym czasie, który nosi nazwę cyklu inwestycyjnego.
4 fazy cyklu inwestycyjnego:

1. Przedinwestycyjna

2. Inwestycyjna

3. Eksploatacyjna

4. Likwidacyjna

Czynności występujące w procesach inwestycyjnych:

• Administracyjno- prawne- mogą występować pod różnymi nazwami (decyzje, pozwolenia, zgody, sprzeciwy, postanowienia, zawiadomienia, zaświadczenia, uzgodnienia)

• Cywilno- prawne- w szczególności różnego rodzaju umowy zawierane przez inwestora z jednostkami wykonawczymi i przez jednostki wykonawcze między sobą.

• Faktyczne- np. czynności consultingowe, finansowe, roboty: prawne, geologiczne, geodezyjno- kartograficzne, budowlane, prace projektowe, dostawy wyposażenia.

Wszystkie te czynności pozostają ze sobą w określonym związku tworząc specyficzne ciągi. Przez takie ciągi rozumie się układ czynności w których są one powiązane ze sobą kolejnością następstwa.

Związek zachodzący pomiędzy czynnościami konkretnego ich ciągu ma charakter czasowy, przyczynowy i prawny.

• Zawiązek czasowy oznacza wykonanie poszczególnych czynności w odpowiedniej kolejności czasowej co powoduje, że rozpoczęcie dalszej czynności może nastąpić po uprzednim zakończeniu wszystkich ją poprzedzających.

• Związek przyczynowy ciągu powoduje, że poprzednie ogniwo stanowi przyczynę ogniwa kolejnego, które jest jego skutkiem a równocześnie stanowi przyczynę następnego ogniwa np. w sposób naturalny budowa fundamentów musi stanowić z technicznego punktu widzenia konieczne ogniwo poprzedzające zbudowanie na nich konstrukcji obiektu budowlanego.

• Związek prawny polega na tym, że przepisy prawa określają kolejność poszczególnych ogniw w danym ciągu oraz przesłanki ich zastosowania uzależniając możliwość zastosowania określonego ogniwa od uprzedniej reakcji innych ogniw podlegający przy tym określonej ocenie przez powołane do tego podmioty.

02.03.2011

Klasyfikacja umówi inwestycyjnych:
Strony zawierające umowę korzystają z zasady swobody kontraktowania, swobody zawierania, która wyraża się w możliwości:

• Swobodnego decydowania o zawarciu umowy

• Swobodnego wyboru osoby kontrahenta

• Swobodnego kształtowania treści umowy

• Swobodnego wyboru treści umowy (może być zarówno ustna jak i pisemna, umowę pisemną można modyfikować ustnie chyba że brak takiej możliwości jest zastrzeżony w umowie pod rygorem nieważności)

Rodzaje umów:
W procesie inwestycyjnym ze względu na ich relację do robót budowanych można wyróżnić:

• Umowy jednostkowe- obejmują tylko pojedyncze czynności procesu inwestycyjnego (np. o wykonanie robót fundamentacyjnych)

• Umowy kompleksowe- ich przedmiot stanowi więcej niż jedną taką czynność (np. umowa inwestora z wykonawcą o wykonanie wszystkich czynności budowlanych składających się na budowę). Niekiedy taka umowa obejmuje czynności całej fazy procesu inwestycyjnego, bądź kilku faz, realizując tym samym ich cele (ten sam efekt można uzyskać przy zawarciu kompleksu umów)

• Kompleksy umów- obejmują swoim zakresem podmiotowym odpowiedni zbiór czynności faktycznych procesu inwestycyjnego (gdy inwestor zawiera umowy z poszczególnymi wykonawcami robót budowlanych np. fundamentacyjnych, ogólnobudowlanych, wykończeniowych).

Umowa jednostkowa jest tańsza od kompleksowej (nie płacimy za myślenie). Jednak negatywne konsekwencje zawierania wielu umów jednostkowych zamiast jednej kompleksowej, mogą spowodować koszty i problemy przewyższające koszty związane z zawarciem umowy kompleksowej.

Sposoby zawierania umów inwestycyjnych:

• Oferta- w formie ustnej lub pisemnej, powinna zawierać istotne postanowienia umowy

• Negocjacje- zawarcie takiej umowy następuje, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były jej przedmiotem

• Przetarg- może występować w dwóch postaciach:

• Przetarg ustny- aukcja, licytacja

• Przetarg pisemny - przydatna forma przy umowach inwestycyjnych

Podmiotowe i przedmiotowe zmiany umów inwestycyjnych:
Podmiotowe zmiany umów inwestycyjnych to każda zmiana strony tych umów:

• Zmiana wierzyciela wywołana przelewem wierzytelności (art. 509 KC)

• Zmiana dłużnika wywołana przejęciem długu (art. 519 KC)

• Umowne, kumulatywne przystąpieniem do długu

• Wszelkiego rodzaju prawne przekształcenia jednego podmiotu w drugi np. spółki jawnej w akcyjną, spółki akcyjnej w Z.O.O (art. 551/584 KSH)

• Wszelkiego rodzaju prawne procedury łączenia się podmiotu z innymi podmiotami: np. łączenie się spółek handlowych (art. 491-527 KSH)

• Podział spółek ( 528-550 KSH)

• Wywołujące wygaśnięcie umowy zwolnienie z długu (508 KC) i rozwiązanie umowy

Wśród tych zmian są zarówno takie, które wymagają współdziałania obu stron umowy np. przejęcie długu, jaki i także gdzie wola i udział wierzyciela lub dłużnika jest zbyteczna np. przekształcenia spółki jawnej w akcyjną.

Zmiany przedmiotowe umów inwestycyjnych polegające na rozszerzeniu lub zwężeniu ich zakresu przedmiotowego w porównaniu z zakresem pierwotnym, wymagają zawsze zgodnych oświadczeń woli obu stron.

Specjalistyczne jednostki biorące udział w procesie budowlanym:

• Ogólnobudowlane

• gałęziowe

• technologiczne (roboty instalacyjne)

• produkcja materiałów budowlanych

System Generalnego Realizatora Inwestycji (GRI)

GRI- polega na wykonaniu inwestycji „pod klucz”, jest to umowa rezultatu- wykonawca jest rozliczany z wykonania inwestycji.

Generalny Realizator Inwestycji:

Obowiązki inwestora:

1. Dostarczenie dokumentów w oparciu o które podjęto decyzję o realizacji inwestycji lub dokumentację uproszczoną

2. Przekazanie terenu budowy, łącznie z planem rozmieszczenia urządzeń podziemnych i niezbędnymi informacjami w tym zakresie

3. Odbiór przedmiotu umowy i zapłata ustalonego wynagrodzenia

4. Przeniesienie praw i obowiązków z tytułu praw zawartych z generalnym dostawcą lub dostawcami częściowymi

5. Zabezpieczenie niezbędnych środków dewizowych na zakup maszyn i urządzeń pochodzących z importu (Inwestor musi zabezpieczyć nawet niewielkie sumy, choć nie finansuje on projektu w momencie jego powstawania)

Obowiązki Generalnego Realizatora:

1. Uzyskanie projektu technicznego dla inwestycji objętej umową (Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego)- tam szukamy osób posiadających odpowiednie uprawnienia i umiejętności zarówno jeśli chodzi o projekt jak i budowę)

2. Uzyskanie pozwolenia na budowę (starostwo powiatowe)

3. Wykonanie lub spowodowanie wykonania robót związanych z przygotowaniem terenu

4. Zabezpieczenie dostaw maszyn i urządzeń oraz wyposażenia

5. Zabezpieczenia sprawowania nadzoru autorskiego (nadzór projektanta)

6. Wykonanie obiektów budowlanych oraz robót poza obiektami wchodzącymi w skład inwestycji

7. Przeprowadzenie rozruchu (jeżeli tego wymaga przedmiot umowy)

8. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie wybudowanych obiektów budowlanych

Powiatowy Wydział Architektury - odpowiedzialny za wydawanie pozwoleń na budowę oraz za sprawdzanie czy dokumentacja jest kompletna

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego - kontrola realizacji budowy

Inwestor zastępczy
Zakres świadczenia inwestora zastępczego określa umowa, która może przewidywać wykonanie wszystkich lub niektórych obowiązków inwestora bezpośredniego przez inwestora zastępczego, mieszczących się w pojęciu umowy o zastępstwo inwestycyjne. Są to takie czynności jak, np. zawarcie umów z:

• Wyspecjalizowanymi jednostkami wykonawczymi prac i robót geologicznych

• Geodezyjno- kartograficznych

• Projektowych

• Budowlanych

• Z dostawcami wyposażenia inwestycji

• Z innymi podmiotami, dokonanie odbiorów wynikających z tych prac i robót

• Uzyskanie wymaganych przepisami prawa decyzji administracyjnych, opinii i stanowisk, organów administracyjnych

• Pełnienie nadzoru inwestorskiego

• Dokonanie roszczeń należnych od jednostek wykonawczych i wykonanie uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji

• Przeprowadzenie rozliczeń bankowych z jednostkami wykonawczymi ze środków finansowych przekazanych mu do dyspozycji przez inwestora bezpośredniego

Umowa inwestora zastępczego jest umową o staranne wykonanie. Inwestor zastępczy działa albo w imieniu swoim albo inwestora bezpośredniego, jest to istotne gdy szukamy osoby odpowiedzialnej za wykonane działania. Finansowanie inwestycji- najczęściej inwestycja finansowana jest przez inwestora bezpośredniego.

Deweloper- podmiot który zagospodarowywuje przestrzeń dla kogoś.
2 ścieżki postępowania:

• Masz grunt, ale nie masz pomysłu na jego wykorzystanie

• Masz pomysł, ale nie masz gruntu

Umowa deweloperska jest umową rezultatu. Deweloper przeznacza własne środki na inwestycję.
Klient może rozpocząć uczestnictwo w projekcie na różnych etapach. Czym wcześniejszy etap realizacji inwestycji tym większe jest ryzyko (Najmniejsze gdy tylko kupujemy gotowe mieszkanie, największe gdy wykładamy pieniądze już gdy gotowy jest projekt).

TBS- Towarzystwo Budownictwa Społecznego:

- współpraca gminy z podmiotami prywatnymi

- czynsz powinien zaspokajać wartość odtworzeniową nieruchomości (według prawa do 4% w skali roku)

Luka remontowa- brak pieniędzy koniecznych na odtworzenie nieruchomości, które powinny być w nią zainwestowane

16.03.2011 r.

Przedmiotem działań TBS, oprócz głównego polegającego na budowaniu domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadzie najmu może być również:

-nabywanie budynków mieszkalnych

-przeprowadzenie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu

-wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach towarzystwa

-sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządu budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącym jego własności

-prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą

Prawo budowlane za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie uważa działalność związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązywania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno-organizacyjnych, wyszczególniając równocześnie rodzaje takiej działalności w 6 następujących punktach:

• projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego

• kierowanie budową lub innymi robotami budowlanymi

• kierowanie wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych oraz nadzór i kontrolę techniczną wytwarzania tych elementów

• wykonywanie nadzoru inwestorskiego;

• sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych;

• rzeczoznawstwo budowlane (szuka przyczyn wypadku)

Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

• opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy, przepisami obowiązującymi, polskimi normami oraz zasadami wiedzy technicznej

• uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów

• wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań

• sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:

• stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,

• uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego

Projektant, w trakcie realizacji budowy, ma prawo:

• wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji

• żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie:

• stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia,

• wykonywania ich niezgodnie z projektem.

Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:

• protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego

• prowadzenie dokumentacji budowy

• zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy

• wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu

• zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;

• realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy

• zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru

• przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego

• zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia, o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy

Kierownik budowy (robót) jest obowiązany:

• prowadzić dziennik budowy lub rozbiórki

• umieścić na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia; nie dotyczy to budowy obiektów służących obronności i bezpieczeństwu państwa oraz obiektów liniowych

• odpowiednio zabezpieczyć teren budowy (rozbiórki)

Kierownik budowy ma prawo:

• występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy;

• ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.

Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:

• reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

• sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie;

• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;

• potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:

• wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych;

• żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót,

• a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

30.03.2011r.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego powinien uwzględnić:

• Wymagania ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury

• Walory architektoniczne i krajobrazowe

• Wymagania ochrony środowiska w tym gospodarowania wodami oraz o wymagania dotyczące ochrony gruntów rolnych i leśnych

• Wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

• Wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia a także potrzeby osób niepełnosprawnych

• Walory ekonomiczne przestrzeni

• Prawo własności, potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa

• Potrzeby interesu publicznego

Miejscowy Plan Zagospodarowania uchwalany przez gminę jak i program inwestycji stanowią dane wyjściowe do projektowania. Do pobocznych danych można także zaliczyć dokumentację geodezyjną, kartograficzną i geologiczno- inżynieryjną.

[Wniosek o wydanie wpisu i wyrysu z obowiązującego Planu Zagospodarowania Przestrzennego]

[Wyrys przykład]

Intensywność  Stosunek powierzchni działki do powierzchni zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy:

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego wymaga łącznego spełnienia następujących warunków:

• Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu

• Teren ma dostęp do drogi publicznej rozumiany jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej

• Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego także wtedy, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem

• Teren jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne za wyjątkiem zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie

• Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

[Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane]

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• Rodzaj inwestycji

• Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zasady wynikające z planu miejscowego lub przepisów odrębnych a w szczególności w zakresie:

• Warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego

• Ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

• Obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji

• Wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich

• Ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych

• Linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany za zgodą strony na rzecz której decyzja została wydana do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Projekt budowlany - jest to opracowanie niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę oraz jej realizacji. Zgodnie z Prawem Budowlanym (Art. 34 z późn. zm) projekt budowany powinien spełnić wymagania określone w decyzji a warunkach zabudowy (WZ). Jego podstawowym zadaniem jest danie wyobrażenia, co chcemy na działce wybudować tak aby można byłoby to sprawdzić z przepisami prawa, planami gminy. Powinien on uwzględniać cechy danego projektu takie jak:

• Przeznaczenie

• Sposób użytkowania

• Usytuowanie

• Rozmiary

• Sposób i zakres oddziaływania na otoczenie i złożoność rozwiązań technicznych

• Rodzaj i specyfikę obiektu

Zgodnie z przepisami projekt budowlany powinien składać się z dwóch części:

• Projektu zagospodarowania terenu (PZT)

• Projektu architektoniczno- budowlanego

Projekt zagospodarowania działki lub terenu - jest to naniesiona na mapę zasadniczą lub mapę jednostkową lokalizacja budynku (obrys z wymiarami pozwalającymi wytyczyć jego położenie w terenie a także wjazd na działkę, przebieg przyłączeń: wody, energii, kanalizacji, śmietnik, zbiornik na gaz). Powinien mieć oznaczone drzewa i krzewy istniejące (te które mamy zamiar usunąć jak i te które pozostaną).
Powinien zostać naniesiony na aktualną mapę do celów projektowych. W jego skład wchodzi także część opisowa, która jest odzwierciedleniem wszystkiego co znajduje się w planie.

Projekt architektoniczno- budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową. Pierwsza część powinna zawierać informacje o użytych materiałach i przyjętych rozwiązaniach konstrukcyjnych. Powinna zostać określona kategoria geotechniczna gruntu. Przy inwestycjach, które są bardziej skomplikowane projekt powinien zostać zaopiniowany przez rzeczoznawcę ds. ochrony przeciwpożarowej oraz przez rzeczoznawcę sanepidu i bhp (w przypadku budynku usługowego).

[Projekt]

[Adaptacja(do lokalnych warunków)]

13.04.2011r.

Pozwolenie na budowę:

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Wniosek o pozwolenie na budowę jest wydawany wyłącznie temu kto złożył wniosek w tej sprawie lub wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wbrew literalnemu zapisowi w powyższej definicji ustawowej, otrzymane pozwolenie na budowę nie wystarcza do rozpoczęcia robót budowlanych.

Po pierwsze - przedmiotowa decyzja administracyjna musi stać się zgodnie z Prawem Budowlanym decyzją ostateczną w rozumieniu Kodeksu Postępowania Administracyjnego.

Po drugie - co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić organy nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia tych robót w określonym terminie a roboty można rozpocząć jeżeli organ ten nie wniesie sprzeciwu.

Wniosek o pozwolenie budowlane:

We wniosku należy podać:

1) dane identyfikacyjne inwestora (imię, nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres, a także pełnomocnictwa jeżeli działa w jego imieniu

2) nazwę i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu - nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer działki.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1) cztery egzemplarze projektu budowlanego zgodnego z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wraz z niezbędnymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wynikającymi z przepisów ogólnych i szczegółowych

2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wpis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

4) dodatkowe dokumenty lub opinie wymagane przez urząd

Dokumenty:

[Wypis z rejestru gruntów]

[Skrócony wypis ze skorowidza działek]

[Umowa z kierownikiem budowy]

-kto, przedmiot, kwoty, terminy, ustalenia

[Oświadczenie o podjęciu obowiązków kierownika budowy (rozbiórki) inspektora nadzoru budowlanego]

[Zawiadomienie o zmianie kierownika budowy]

[Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia]

[Dziennik budowy]-> do kupienia w księgarni

Geodeta - zaznacza w ternie gdzie ma być budynek, pieczątka -> koszt 500 zł

[Protokół odbioru instalacji]

-elektrycznej

-wodnej

-gazowej

11.05.11

[Wykaz załączników do zgłoszenia użytkowania budynku]:

1. Oryginał dziennika budowy

2. Oryginał decyzji o pozwoleniu na budowę (do wglądu + kopia)

3. Oświadczenia kierownika budowy

4. Protokoły: badań, sprawdzeń, odbioru

5. Inwentaryzacja geodezyjna (aktualna mapka) powykonawcza oryginał

6. Przy zgłoszeniu budynków mieszkalnych, usługowych, produkcyjnych, handlowych, gastronomicznych umowa na wywóz odpadów i ścieków

7. Zaświadczenie o nadaniu numeru

[Inwentaryzacja geodezyjna- mapka]
[Zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego]

O sposobie zakończenia procesu inwestycyjnego informuje pozwolenie.

Zakończenie budowy:

Ścieżka I- Zawiadomienie

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego na którego wzniesienie wymagane było pozwolenie na budowę, należy złożyć do właściwego organu (powiatowego lub wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego) zawiadomienie o zakończeniu budowy, chyba że wymagane jest pozwolenie na użytkowanie (art. 54 ust. Pr. Bud.)

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego inwestor jest obowiązany dołączyć:

• Oryginał dziennika budowy

• Oświadczenie kierownika budowy

• O zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami

• O doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także w razie korzystania- drogi/ulicy, sąsiadującej nieruchomości, budynku lub lokalu.

• Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania

• Protokoły badań i sprawdzeń

• Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza

• Potwierdzenie, zgodnie z przepisami odrębnymi odbioru wykonanych przyłączy

• Kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku

Ścieżka II- Pozwolenie na użytkowanie

[Wniosek o wydanie pozwolenia]- wniosek ten daje możliwość kontroli w ciągu 21 dni, w razie jej braku obiekt staje się oddany do użytkowania.

Wymagane są te same dokumenty co w wypadku zawiadomienia.

[Zaświadczenie o braku sprzeciwu urzędu]

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego jest centralnym organem administracji rządowej w sprawach administracji architektoniczno- budowlanej i nadzoru budowlanego. Jest także organem właściwym w sprawach indywidualnych rozstrzyganych w drodze postępowania administracyjnego w zakresie wynikającym z przepisów prawa budowlanego (art. 88 ust. Pr. Bud.)

GINB wykonuje zadania określone ustawą a w szczególności:

1. Pełni funkcję organu wyższego stopnia w rozumieniu postępowania administracyjnego w stosunku do:

• Wojewodów i Wojewódzkich inspektorów Nadzoru Budowlanego, oraz sprawuje nadzór na ich działalnością

• Organów samorządu zawodowego w sprawach nadawania uprawnień budowlanych oraz odpowiedzialności zawodowej w budownictwie

2. Kontroluje działania administracji architektoniczno- budowlanej i nadzoru budowlanego

3. Prowadzi centralne rejestry:

• Osób posiadających uprawnienia budowlane

• Rzeczoznawców budowlanych

• Ukaranych z tyt. Odpowiedzialności zawodowej (art. 88a ust. Pr. Bud.)

SKRÓT:

Pozwolenie na budowę to niezwykle ważny dokument, ponieważ tylko na jego podstawie można rozpocząć prace budowlane.

Gdy mamy już działkę budowlaną i projekt domu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami, składamy - we właściwym dla lokalizacji działki starostwie powiatowym - wniosek o pozwolenie na budowę (ważne, by był on złożony w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy).
Przed jego uzyskaniem nie wolno rozpocząć żadnych prac budowlanych, gdyż będą one traktowane jako samowola budowlana, karana nakazem rozbiórki.

Niezbędne dokumenty

Zgodnie z Prawem budowlanym, do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć:
* cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi; w przypadku projektu typowego uprawniony projektant musi wykonać adaptację projektu architektoniczno-budowlanego
* oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
* projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do niego oraz z bilansem terenu wykonanymi przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej przeznaczonej do celów projektowych (w skali 1:500);
* decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku, gdy nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla danej miejscowości);
* warunki techniczne dostawy mediów: gazu, energii elektrycznej oraz wody i odbioru ścieków;
* wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów;
* decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (konieczna tylko wówczas, gdy grunt posiada klasę I-III);
* oświadczenie projektanta o geotechnicznych warunkach posadowienia;
* kserokopię z nadania uprawnień projektowych oraz aktualny wpis do izby architektów projektantów wykonujących opracowanie.

Zanim uzyskamy pozwolenie

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy urząd sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz obowiązującymi przepisami (w tym techniczno-budowlanymi); kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami i pozwoleniami oraz informacją dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb branżowych.
Urząd może nałożyć na inwestora (w drodze postanowienia) obowiązek usunięcia nieprawidłowości, błędów lub braków w dokumentach lub dokumentacji projektowej. Jeżeli w wyznaczonym czasie poprawki nie zostaną wprowadzone wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak wymagania urzędu zostaną spełnione nie może on odmówić inwestorowi wydania tej decyzji.

Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu 65 dni. Sprawa może się przedłużyć, jeżeli wystąpią braki w dokumentacji i trzeba będzie je uzupełnić. W przypadku, gdy starosta nie wyda w terminie 65 dni decyzji o pozwoleniu na budowę, to organ wyższego stopnia może nałożyć na niego karę.

Rozpoczęcie prac budowlanych

Jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę nikt się nie odwoła, staje się ona prawomocna i inwestor może przystąpić do budowy domu.

- Zdarza się, że takie odwołanie składają właściciele sąsiednich działek, wtedy rozpoczęcie prac będzie możliwe dopiero po orzeczeniu podtrzymującym wydaną decyzję przez organ drugiej instancji (wojewodę). Należy liczyć się też z możliwością skierowania sprawy do powtórnego rozpatrzenia i koniecznością ponownego oczekiwania na uprawomocnienie nowej decyzji.

Rozpoczęcie robót w terenie należy poprzedzić zawiadomieniem urzędu, składanym w terminie co najmniej 7 dni wcześniej. Jest to wymóg formalny narzucony ustawą Prawo budowlane, którego nie można pominąć.

Ważność decyzji

23 sierpnia 2008 roku zmienione zostały terminy ważności pozwolenia na budowę. Decyzja o nim wygasa, jeżeli roboty budowlane nie zostaną rozpoczęte przed upływem 3 lat, licząc od dnia, w którym stała się ona ostateczna (tj. nie można się już od niej odwołać), a także wtedy, gdy budowa zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata. Zmiana dotyczy pozwoleń wydanych po opublikowaniu ustawy (Dz. U. z 2008 r., nr. 145).

Gdy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, rozpoczęcie prac lub ich wznowienie może nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji, czyli zaczynamy wszystko od początku. Należy pamiętać, że rozpoczęcie lub wznowienie budowy bez uzyskania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też o pozwoleniu na wznowienie budowy jest samowolą budowlaną.

Kiedy nie dostaniemy pozwolenia na budowę

W przypadku naruszenia zapisów planu miejscowego lub warunków zabudowy bądź rażącego naruszenia przepisów Prawa Budowlanego, urząd może wydać decyzję odmowną i nie udzielić pozwolenia na budowę. Należy wtedy przeanalizować sytuację pod kątem brakujących formalności i w miarę możliwości uzupełnić je. Poprawioną dokumentację składamy ponownie i 65-dniowa procedura zaczyna się od początku.

Na wydanie pozwolenia na budowę nie można też liczyć w przypadku, gdy roboty budowlane rozpoczęto przed wydaniem decyzji lub przed jej uprawomocnieniem się.

---