I. OGÓLNA SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W POLSCE

1. PRZEPISY PRAWNE REGULUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚĆI W POLSCE

• Konstytucja (ochrona własności)

• Kodeks cywilny (prawo do nieruchomości)

• Ustawa o gn (procedury obrotu nieruchomościami, regulacja zawodów)

• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (przeznaczanie nieruchomości na różne cele)

2. WPŁYW UWARUNKOWAŃ DEMOGRAFICZNYCH NA RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Aktualna sytuacja demograficzna w Polsce

• Ludność

	1946—2012	2005	2010	2011	2012
Stan ludności w dniu 31 XII 2012	38 533 000	38 157 000	38 530 000	38 538 000	38 533 000

• Ruch naturalny ludności

	2005	2010	2011	2012
Małżeństwa	206 900	228 300	206 500	203 900
Separacje	11 600	2 800	2 800	2 500
Rozwody	67 600	61 300	64 600	64 400
Urodzenia żywe	364 400	413 300	388 400	386 300
Zgony	368 300	378 500	375 500	384 800
W tym niemowląt	2 300	2 100	1 800	1 800
Przyrost naturalny	-3.9	34.8	12.9	1.5

• Gospodarstwa domowe

	2002	2011
Liczba gospodarstw domowych	13 337 000	13 572 000
Przeciętna liczba osób w gospodarstwie domowym	2,84	2,82

• Ludność w wieku produkcyjnym i nieprodukcyjnym

	2005	2010	2011	2012
Ogółem ludność w wieku	38 157 000	38 530 000	38 538 000	38 533 000
Przedprodukcyjnym	7 864 000	7 243 000	7 147 000	7 067 000
Produkcyjnym	24 405 000	24 831 000	24 739 000	24 606 000
Poprodukcyjnym	5 888 000	6 456 000	6 653 000	6 861 000

Potrzeby mieszkaniowe

• Zasoby mieszkaniowe

	2005	2011
Mieszkania	12 776 000	13 587 000
Przeciętna w zasobach
liczba izb w mieszkaniu	3.69	3.81
powierzchnia użytkowa w m2
1 mieszkania	69.3	72.6
na 1 osobę	23.2	25.6
liczba osób na
1 mieszkanie	2.99	2.84
1 izbę	0.81	0.74

Preferencje i moda w zakresie nabywania nieruchomości mieszkaniowych

Aktualna moda i preferencje nawiązują do prostoty. Liczy się atrakcyjność i wizerunek dzielnicy, pożądane cechy architektury osiedla to nowoczesna, lecz nie przesadna forma budownictwa, zawierająca elementy naturalne, np. drewno, reprezentacyjne, eleganckie wejścia do budynków, oryginalne kształty okien czy balkonów, niska zabudowa osiedla i zróżnicowanie budynków sąsiednich zgodnie z ładem przestrzennym.

Oczekiwany metraż mieszkania to 60-90m2, preferowany większy. Obecnie największą uwagę zwraca się na lokalizację – m.in. dojazd do drogi głównej, położenie przystanków komunikacji miejskiej, sklepów osiedlowych, dostępność placówek edukacji, placówek zdrowia i terenów rekreacyjnych. Pomieszczenia w lokalu zazwyczaj mają służyć jednemu celowi – dawniej pokój gościnny w ciągu dnia spełniał swą pierwotną rolę, wieczorem służył jako sypialnia. W czasach obecnych odchodzi się od tych praktyk, młode pokolenie preferuje oddzielną sypialnię, pokój dzienny, oddzielne pokoje dla każdego z rodzeństwa.

Konieczne jest wyposażenie we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej.

Perspektywy sytuacji demograficznej w Polsce i jej wpływ na rynek mieszkaniowy

Obecnie Polska wkracza w okres depopulacji, który będzie miał charakter trwałej tendencji. Podstawy do sformułowania takiej tezy dają odnotowywane trendy w zakresie czynników kształtujących zmiany w liczbie ludności Polski. Spadkowi przyczyniają się m.in.: zmiany w strukturze wieku kobiet, spadek liczby zawieranych małżeństw. Zmniejsza się liczba dzieci i młodzieży w ogólnej liczbie ludności kraju, natomiast notuje się duży wzrost liczby osób starszych w wieku poprodukcyjnym. Następuje wzrost długości życia Polaków, rokowania wskazują iż polskie społeczeństwo starzeje się i będzie się starzeć, a także następuje zjawisko ubytku naturalnego ludności, a w efekcie – zmniejszania się liczby ludności Polski.

Województwa z bloku Polski wschodniej tracą mieszkańców, duże aglomeracje miejskie zyskują mieszkańców. Pogłębia się proces dezurbanizacji miast. Wsie w otoczeniu miast stają się zurbanizowanymi obszarami miejskimi pozostając w dalszym ciągu wsiami w sensie administracyjnym.

Podsumowując, sytuacja demograficzna w Polsce nie jest dobra. Ma ona negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania maleje, osoby w wieku poprodukcyjnym zazwyczaj nie zmieniają dotychczasowego lokum, ze względu na brak środków finansowych, małżeństw zawiera się coraz mniej, rośnie liczba związków nieformalnych. Wyludnianie się Polski wpłynie negatywnie na rynek mieszkaniowy, zmniejszy się popyt na mieszkania. Sytuacja nie wygląda najlepiej.

3. WPŁYW UWARUNKOWAŃ EKONOMICZNYCH NA RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Koniunktura w gospodarce

Ogólny klimat koniunktury w przetwórstwie przemysłowym w październiku oceniany jest nieco lepiej niż we wrześniu i przed rokiem, nieznacznie negatywnie. Oceny bieżącego portfela zamówień są mniej pesymistyczne od zgłaszanych we wrześniu, przy niewielkim wzroście bieżącej produkcji. Odpowiednie prognozy są nieznacznie negatywne, nieco gorsze niż przed miesiącem. Sytuacja finansowa oceniana jest nieco mniej pesymistycznie niż we wrześniu, w najbliższych miesiącach można oczekiwać jej niewielkiego pogorszenia. Ceny wyrobów przemysłowych mogą nieznacznie spadać, podobnie jak przewidywano w ubiegłym miesiącu.

PKB

W II kwartale 2013 r. PKB wyrównany sezonowo (w cenach stałych przy roku odniesienia 2005) wzrósł realnie o 0,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem i był wyższy niż przed rokiem o 1,1%.

PKB brutto niewyrównany sezonowo (ceny stałe  średnioroczne roku poprzedniego). 

Według wstępnego szacunku PKB w II kwartale 2013 r. był realnie wyższy o 0,8% porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. 

Popyt  krajowy  w  II  kwartale  2013  r.,  w  porównaniu z  analogicznym  okresem  2012  r.,  był  niższy o 1,9%.  Spożycie ogółem w II kwartale 2013 r., w porównaniu z analogicznym okresem 2012r wzrosło o 1,0%, w tym spożycie publiczne było wyższe o 3,9%, natomiast spożycie indywidualne wzrosło o 0,2%. 

 

Podstawowe stopy procentowe

Stopy procentowe NBP

stopa procentowa	aktualne oprocentowanie (%)	poprzednie oprocentowanie (%)	zmiana  (pkt %)	obowiązuje od dnia
Stopa referencyjna	2,50	2,75	-0,25	04.07.2013
Stopa lombardowa	4,00	4,25	-0,25	04.07.2013
Stopa depozytowa	1,00	1,25	-0,25	04.07.2013
Stopa redyskonta weksli	2,75	3,00	-0,25	04.07.2013
Stopa rezerwy obowiązkowej
Oprocentowanie środków rezerwy obowiązkowej	2,48	2,70	-0,23	04.07.2013
- od środków uzyskanych z tytułu sprzedaży papierów wartościowych z udzielonym przyrzeczeniem odkupu (repo)	---	---	---	01.01.2012
- od środków złotowych i środków w walutach obcych zgromadzonych na rachunkach bankowych, od środków uzyskanych z tytułu emisji papierów wartościowych	3,50	---	3,50	31.12.2010

Dostępność kredytów

Nazwa banku	RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) [%]	Wkład własny
Bank BPS	4,288	Tak
Euro Bank	4,465	Tak
PKO Bank Polski	4,510	Tak
Bank BPH	4,858	Tak
BNP Paribas	4,969	Tak
Bank BGŻ	5,004	Tak
BOŚ Bank	5,142	Tak
Credit Agricole	5,147	Tak
Get In Bank	5,247	Tak
Alior Bank	5,337	Tak
Bank Pocztowy	5,341	Tak
Invest-Bank	5,392	Tak
Deutshe Bank	5,506	Tak
Millenium Bank	5,664	Tak
City Handlowy	5,734	Tak

Wkład własny w postaci nieruchomości – hipoteka.

Zatrudnienie, bezrobocie, tendencje

• Ludność według głównego źródła utrzymania

	2002	2011
Ogółem	38 230 000	38 512 000
Posiadająca własne źródło utrzymania	23 073 000	25 148 000
Dochody z pracy:	12 355 000	14 574 000
najemnej	9 615 000	11 897 000
w sektorze publicznym	4 423 000	4 245 000
w sektorze prywatnym	5 192 000	7 652 000
na rachunek własny	2 739 000	2 676 000
poza rolnictwem	1 264 000	1 519 000
w rolnictwie	1 475 000	1 157 000
Niezarobkowe źródło:	10 692 000	9 744 000
emerytura	5 324 000	6 936 000
renta	3 516 000	2 035 000
zasiłek dla bezrobotnych	611 000	303 000
zasiłek pomocy społecznej	242 000	369 000
Dochody z własności	27 000	36 000
Pozostałe źródła dowodów osobno niewymienione	-	794 000
Pozostająca na utrzymaniu	14 547 000	11 636 000
O nieustalonym źródle utrzymania	610 000	1 728 000

• Liczba bezrobotnych zarejestrowanych oraz stopa bezrobocia (stan na IX 2013)

	Bezrobotni zarejestrowani	Stopa bezrobocia (do aktywnych zawodowo) w %
Polska	2 083 100	13.0

Według prognóz na rok kolejny bezrobocie będzie miało tendencje spadku.

• Aktywność ekonomiczna ludności w wieku 15 lat i więcej

	2010	2011	2012
Ludność	30 955 000	31 003 000	31 038 000
Mężczyźni	14 823 000	14 843 000	14 858 000
Kobiety	16 133 000	16 160 000	1 618 000
Aktywni zawodowo	17 123 000	17 221 000	17 340 000
Pracujący	15 473 000	15 562 000	15 591 000
Bezrobotni	1 650 000	1 659 000	1 749 000
Bierni zawodowo	13 832 000	13 782 000	13 698 000
Współczynnik aktywności zawodowej w %	55,3	55,5	55,9
Wskaźnik zatrudnienia w %	50,0	50,2	50,2

Dochody ludności

Wyszczególnienie	IX 2013	I–IX 2013
	w liczbach bezwzględnych	VIII 2013=100
Sektor przedsiębiorstw
Zatrudnienie w tys.	5495,1	100,0
Przeciętne wynagrodzenie ogółem (brutto) w zł	3770,91	100,3

Minimalne wymagane dochody, aby otrzymać 270 tys. zł kredytu w PLN na 25 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł*

Bank	lipiec 2012	Październik 2012	styczeń 2013	zmiana proc. wobec października
Stawka WIBOR	5,13%	4,80%	4,03%	-16,0
Średnie oprocentowanie	6,53%	6,51%	5,77%	-11,4
Kredyt Bank	3214 zł	4104 zł	3296 zł	-14,5
Pekao	3450 zł	3625 zł	3450 zł	-4,8
BNP Paribas	4090 zł	3656 zł	3501 zł	-4,2
Millennium	3912 zł	3771 zł	3658 zł	-3,0
Alior Bank	3500 zł	3000 zł	3700 zł	23,3
Getin Noble Bank	3570 zł	3886 zł	3833 zł	-1,4
PKO BP	4230 zł	4120 zł	3890 zł	-5,6
Pocztowy	3174 zł	3864 zł	4037 zł	4,5
Eurobank	4150 zł	4210 zł	4167 zł	-1,0
BZ WBK	4520 zł	4450 zł	4220 zł	-5,2
mBank	4100 zł	4350 zł	4300 zł	-1,1
MultiBank	4100 zł	4350 zł	4300 zł	-1,1
BPS	4482 zł	4390 zł	4300 zł	-2,1
BGŻ	4700 zł	4702 zł	4386 zł	-6,7
Deutsche Bank PBC	4400 zł	4900 zł	4900 zł	0,0
Polbank EFG	4437 zł	4383 zł	brak oferty	b.d.
Średnia	4002 zł	4110 zł	3996 zł	-2,4

*przy założeniu, że klienci - 3-osobowa rodzina, nie mają innych obciążeń kredytowych, Źródło: banki.

Na podstawie w/w danych wynika, że aby kupić mieszkanie na kredyt , należy zarabiać około 4 tys. złotych miesięcznie. Wynika to z wymagać banków udzielających kredytów.

4. AKTUALNA SYTUACJA W BUDOWNICTWIE MIESZKANIOWYM

W końcu 2012 r. w budowie znajdowało się 712,7 tys. mieszkań, tj. o 18,0% więcej niż w końcu 2005 r., o 2,9% więcej niż w końcu 2010 r. i o 1,5% mniej niż w końcu 2011 r.

W 2012 r. rozpoczęto budowę 141,8 tys. mieszkań, tj. o 34,0% więcej niż w 2005 r., o 10,3% mniej niż w 2010 r. i o 12,6% mniej niż w 2011 r.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 2012 r.:

- na 1000 ludności 4,0 (w miastach 4,1, na wsi 3,7),

- na 1000 zawartych małżeństw 750 (w miastach 809, na wsi 666).

W 2012 r. na 1000 ludności najwięcej mieszkań oddano w woj. pomorskim (6,2) i w woj. mazowieckim (5,8), najmniej w woj. opolskim (1,8) i w woj. śląskim (2,1).

Budynki oddane do użytkowania:

wyszczególnienie	2005	2010	2011	2012
budynki	80118	91459	92010	99908
w tym budynki mieszkalne jednorodzinne oraz o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe	58149	68654	68918	75181
miasta	37105	34602	34003	35314
wieś	43013	56857	58007	64594

W dzisiejszych czasach budowa apartamentowca - według Sekocenbudu - pochłonie średnio ok. 4844 zł za m kw. powierzchni użytkowej. Nieco ponad 2 tys. zł za m kw. kosztowało wybudowanie domu pod klucz, którego powierzchnia z garażem i pomieszczeniem gospodarczym wynosi ok. 260 m kw. Cena za m kw. domu jednorodzinnego o powierzchni poniżej 150 m kw. wzrośnie o 10-20 proc. Podane ceny dotyczą budynków wykonanych z najtańszych materiałów. Takie same budynki wykonane w wyższym standardzie mogą kosztować przeszło 3 tys. zł za m kw.

W dużych miastach w Polsce średni koszt budowy metra kwadratowego nieruchomości to 2,5 tys. zł. Do tego dochodzi jeszcze cena działki – około 1 tys. zł na każdy metr mieszkania.

Aktualnie statystyczny deficyt mieszkań w Polsce wynosi ok. 1 850 tys. mieszkań. Pogłębiona analiza, uwzględniająca hipotezę, że część mieszkań teoretycznie niezamieszkałych jest w praktyce wykorzystywana w szarej strefie najmu, a także że część mieszkań teoretycznie znajdujących się w budowie, jest w praktyce zamieszkałych, może prowadzi do konkluzji, że obecnie faktyczny deficyt mieszkaniowy wynosi ok. 1,4-1,5 mln mieszkań.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Polsce wystarcza obecnie na ok. 0,8 m2 powierzchni mieszkania. Jeszcze gorsza sytuacja panuje w największych miastach, gdzie za przeciętną pensję można nabyć jedynie ok. 0,5-0,6 m2 mieszkania. W krajach zachodnioeuropejskich za przeciętną pensję obywatele mogą zakupić ok. 2-3 m2 mieszkania

5. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE

Rynek mieszkaniowy najszybciej i najprężniej rozwija się w dużych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław a także Poznań i Trójmiasto.

Koszty budowy znacznie się zmniejszyły w ciągu ostatniego roku, co daje szanse na utrzymanie atrakcyjnej rentowności przedsięwzięć nawet po cenach niższych, niż pierwotnie zakładane. Do zwiększenia się popytu na mieszkania przyczynia się także obserwowany przez specjalistów boom demograficzny, szczególnie w dużych ośrodkach miejskich. Wzrasta liczba zawieranych małżeństw, coraz więcej ludzi się usamodzielnia i przechodzi „na swoje”.

Jako początek nowej fazy rozwojowej naszego rynku nieruchomości wskazuje się rok 2004, główną przyczynę stanowi akcesja Polski do Unii Europejskiej. W tym czasie rozpoczął się dynamiczny rozwój gospodarczy, ceny nieruchomości drastycznie poszybowały w górę. W okresie 2000-2006 powstało niezwykle dużo w stosunku do lat wcześniejszych oddanych do użytku budynków, najbardziej znaczący wzrost cen zauważamy w latach 2004-2006.

Ceny mieszkań uzależnione są od takich czynników jak wysokość na piętrze, lokalizacja lub wielkość lokalu. W tej chwili na rynku znajdziemy mieszkania urozmaicone cenowo. Poziom zależy zazwyczaj od tego jak bardzo zależy nam aby szybko sprzedać mieszkanie lub często od atrakcyjnej okolicy. Sytuacja na rynku nieruchomości w ostatnich latach nie ulega większym zmianom. Ceny nadal są stosunkowo wysokie, a podaż przewyższa popyt.

Z najnowszego raportu Instytutu Ekonomicznego NBP Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kw. 2012 roku wynika, że sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym na początku tego roku była podobna do tej obserwowanej przez cały rok 2011: nominalne ceny mieszkań nadal powoli spadały. Cena transakcyjna metra kw. powierzchni użytkowej mieszkania na rynku pierwotnym, obliczona jako średnia dla 7 głównych miast Polski, obniżyła się w I kw. do 6 261 zł z poziomu 6 473 zł w IV kw. zeszłego roku. Taki sam trend obserwowano na rynku wtórnym – średnia cena transakcyjna metra kw. dla 7 miast spadła kdk o 139 zł do 6 099 zł. Uwzględniając inflację i wzrost płac, realna cena mieszkań obniżała się jeszcze mocniej.

Jednocześnie rosła podaż mieszkań. Z danych NBP wynika, że pula gotowych mieszkań deweloperskich czekających na nabywców w I kw. przekroczyła 50 tys. Wzrost ten kontynuowany był w II kwartale: według raportu agencji nieruchomości Emmerson na koniec czerwca w 7 największych miastach deweloperzy oferowali ponad 56 tys. nowych mieszkań.

Zasoby mieszkaniowe na podstawie spisów:

	31 III 2011
	ogółem
	ogółem
mieszkania w tys	13495
	w tym zamieszkane stale
mieszkania w tys.	12525
izby w mieszkaniach w tys.	46928
powierzchnia użytkowa mieszkań w tys. M2	886610
ludność w mieszkaniach w tys.	38095

6. ZNACZENIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI DLA GOSPODARKI NARODOWEJ I ŻYCIA PRZECIĘTNEGO CZŁOWIEKA

Znaczenie rynku nieruchomości dla gospodarki narodowej jest ogromne. Wynika z to z zależności sektoru budownictwa z popytem i podażą mieszkań. Kształtują się na wzajem, są od siebie zależne.

Rynek nieruchomości dla życia przeciętnego człowieka ma znaczenie dość ważne. Zależą od niego ceny mieszkań, dostępność mieszkań.

II. UWARUNKOWANIA FUNKCJONOWANIA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WE WŁADYSŁAWOWIE

1. UWARUNKOWANIA DEMOGRAFICZNE

Wybrane dane statystyczne:

	2011
powierzchnia w ha	3922
ludność	15328
ludność na 1 km2	391
kobiety na 100 mężczyzn	104
ludność w wieku nieprodukcyjnym na 100 osób w wieku produkcyjnym	52
mieszkania oddane do użytkowania	60
bezrobotni zarejestrowani	717

Wybrane dane demograficzne:

Ludność	15328
w tym kobiety	7817
urodzenia żywe	182
zgony	105
przyrost naturalny	77
saldo migracji ogółem	-52
ludność w wieku:
przedprodukcyjnym	3181
produkcyjnym	10085
poprodukcyjnym	2062

2. UWARUNKOWANIA EKONOMICZNE

Wybrane dane o rynku pracy:

Pracujący	2552
bezrobotni zarejestrowani	717
w tym kobiety w %	50,8
udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym w %	7,1
udział zarejestrowanych bezrobotnych kobiet w liczbie kobiet w wieku produkcyjnym w %	7,6

Podmioty gospodarki narodowej w rejestrze REGON:

podmioty gospodarki narodowej ogółem	3450
w tym w sektorze:
rolniczym	101
przemysłowym	114
budowlanym	204
Podmioty gospodarki narodowej na 10 tys. ludności	2251
Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą na 10 tys. ludności	1956

Praca we Władysławowie dotyczy głównie dwóch dziedzin gospodarki - szeroko pojętej turystyki i rybołówstwa. Jak wszędzie potrzebni są także pracownicy komunalni, handlowcy i pracownicy administracji publicznej.

Główne sektory gospodarki na terenie gminy Władysławowo to:

• turystyka,

• przetwórstwo rybne,

• usługi budowlane.

Największe przedsiębiorstwa zlokalizowane na terenie Władysławowa to również jedne z największych przedsiębiorstw w całym województwie pomorskim.

Można do nich zaliczyć m.in.:

- Przedsiębiorstwo Przetwórstwa Rybnego we Władysławowie będące zakładem   produkcyjnym spółki giełdowej „Wilbo” S.A. największego krajowego producenta konserw   rybnych.

- Przedsiębiorstwo Połowów i Usług Rybackich „Szkuner”

- „BMC” we Władysławowie (przetwórstwo rybne)

- „Volfram” Spółka Jawna we Władysławowie (branża budowlana i elektro -   telekomunikacyjna),

- Elektrociepłownia Władysławowo

- Firma Produkcyjno-Handlowa „MARLIN”

Jak wynika z danych GUS na terenie gminy Władysławowo w 2002 roku w systemie REGON zarejestrowanych było 3.754 jednostek gospodarczych. Liczba podmiotów gospodarczych zarejestrowana wg stanu na 10.10.2003 r. wyniosła 5.979.

3. UWARUNKOWANIA PRZESTRZENNE

Położenie i powierzchnia

Władysławowo jest miastem leżącym w północnej Polsce, w województwie pomorskim, stanowi największe miasto w powiecie puckim, jest to gmina miejska, a miasto należy do aglomeracji gdańskiej. Posiada własny port- port Władysławowo. Położone jest w północnej części Pobrzeża Kaszubskiego, od północnej strony nad Morzem Bałtyckim, a od południowo-wschodniej nad Zatoką Pucką, na wysokości wahającej się od 0 do 68 m n.p.m.

Powierzchnia Władysławowa wynosi 39,22 km²

Uwarunkowania naturalne

Władysławowo położone jest na Pobrzeżu Gdańskim, nad Morzem Bałtyckim. Zachodni skrawek miasta leży na Wybrzeżu Słowińskim, a część wschodnia miasta znajduje się na Mierzei Helskiej.

Nadmorskie położenie ukształtowało charakterystyczny, aczkolwiek zróżnicowany region fizycznogeograficzny. Wybrzeże Sowińskie jest krajobrazem składającym się głównie z nadmorskich wydm, mierzei, bagien i jezior. Znajduje się tam Sowiński Park Narodowy. Mierzeja Helska jest piaszczystym półwyspem w kształcie kosy, będącym ciągiem zalesionych wydm. Południowa część Władysławowa położona jest na Pobrzeżu Kaszubskim, które charakteryzuje się kępami i pradolinami, oraz niszczącą działalnością Morza Bałtyckiego, powodującego powstawanie licznych klifów.

Na terenie Władysławowa znajduje się szereg rezerwatów:

• rezerwat przyrody Słone Łąki –obszar podmokłych łąk, tworzonych głównie przez rośliny znoszące znaczne zasolenie podłoża;

• Lisi Jar – jar, którego zbocza porośnięte są ponad stuletnim lasem bukowym;

• Nadmorski Park Krajobrazowy- rozlewiska, lasy sosnowe, rezerwat buków;

• rezerwat przyrody Dolina Chłapowska;

• rezerwat przyrody Przylądek Rozewski.

Struktura przestrzenna

Władysławowo posiada 12 jednostek pomocniczych miasta. W związku z niejednorodnością zabudowy gminy miejskiej, władze miasta ustanowiły 3 rodzaje jednostek pomocniczych:

Dzielnice miasta: Cetniewo, Hallerowo, Śródmieście, Szotland, Żwirowa

Osiedla: Chałupy, Jastrzębia Góra, Rozewie

Sołectwa: Chłapowo, Karwia, Ostrowo, Tupadły

Władysławowo jest rozległym miastem, osiedla położone są wzdłuż wybrzeża, tworząc skupiska, z rozbudowaną infrastrukturą turystyczną. Wejherowo postawało na przestrzeni czasu poprzez przyłączanie okolicznych wsi do miasta. Szotland można uznać jako ścisłe centrum Władysławowo. Centralna część pełni funkcje mieszkalne, handlowe, usługowe oraz turystyczne, na północy znajduje się część rekreacyjna, a także port. Na zachód rozciąga się dzielnica Cetniewo, Chłapowo, dalej Rozewie, Lisi Jar, Jastrzębia Góra, Tupadły, Ostrowo oraz Karwia. Wszystkie te dzielnice z wyłączeniem Lisiego Jaru, pełnią jednocześnie wiele funkcji, a wymuszone jest to przez działalność turystyczną związaną z bliskością Morza Bałtyckiego. Jednocześnie są to funkcje: mieszkalne, handlowe, usługowe i turystyczne. Zabudowa opiera się na domkach jednorodzinnych, lokalach usługowo-handlowych, prywatnych kwaterach, pensjonatach i ośrodkach wypoczynkowych. Liczne, rozległe rezerwaty zawierają się prawie we wszystkich z dzielnic, wyszczególnić można tu Lisi Jar, który pełni tylko i wyłącznie funkcję turystyczną ze względu na rezerwat. Zachodnia część Władysławowa to Chałupy, położone na Półwyspie Helskim spełniająca funkcje turystyczne, mieszkalne i usługowe.

Przemysł i produkcja skupia się głównie w środkowej części miasta.

Układ komunikacyjny

a) Krajowy i międzynarodowy

Przez Władysławowo nie przebiega żadna z dróg krajowych i międzynarodowych, natomiast w bliskim położeniu (ok. 20-35 km) znajdują się drogi:

• 6 E28 granica państwa – Kołbaskowo – Szczecin – Goleniów – Płoty – Koszalin – Słupsk – Lębork – Reda – Gdynia – Gdańsk – Straszyn – Łęgowo;

Berlin – Gdańsk – Elbląg – Tołpaki – Mińsk;

• S6 Goleniów (S3) – Gdańsk (A1).

W mieście zaczyna się droga wojewódzka nr 215 Sulicice-Władysławowo. Przez Władysławowo przebiega także droga wojewódzka nr 216 Reda-Hel.

Przez Władysławowo przebiegają tory kolejowe prowadzące na Hel. Stacja Władysławowo umieszczona jest w centrum miasta. W mieście zatrzymują się pociągi Regio relacji Gdynia Główna – Hel i Gdynia Główna – Władysławowo, a także zatrzymują się lub kończą bieg sezonowe pociągi pospieszne TLK jadące z/do Helu, Bielska-Białej, Jeleniej Góry, Katowic, Krakowa Płaszowa i Lublina. Na stacji zatrzymuje się również pociąg ekspresowy Jantar relacji Warszawa Zachodnia – Hel oraz w relacji odwrotnej. Drugim ważnym przystankiem kolejowym jest Władysławowo Port, zlokalizowany w pobliżu portu i Zakładu Przetwórstwa Rybnego "Szkuner" oraz elektrociepłowni ENERGOBALTIC.

Władysławowo jest dobrze skomunikowane autobusowo poprzez Pomorską Komunikację Samochodową (40 linii). Dworzec autobusowy znajduje się we Władysławowie oraz Jastrzębiej Górze. Połączenia autobusowe obsługiwane są także przez firmy prywatne.

b) Komunikacja miejska

Rolę komunikacji miejskiej spełnia w/w PKS.

Podział na dzielnice

Główne dzielnice miasta to Śródmieście- Szotland, Cetniewo, Hallerowo. Pozostałe jednostki osadnicze to dawne, rybackie wsie, które zostały włączone do granic miasta Wejherowo.

• Cetniewo (dzielnica) – położona w środkowej części miasta, dominuje mieszkalnictwo niskie domów jednorodzinnych. Dzielnica pełni także funkcje turystyczne, znajduje się tam Ośrodek Przygotowań Olimpijskich.

• Chałupy (osiedle) – wschodnia część miasta, pełniąca funkcję kurortu wypoczynkowego. Harmonijna zabudowa domów jednorodzinnych. Występują tu odpowiednie warunki do uprawiania windsurfingu, znajduje się słynna plaża nudystów, odbywają się regaty starych łodzi rybackich oraz jest jedno kąpielisko nadmorskie.

• Chłapowo (sołectwo) - mieszkalnictwo niskie, domy jednorodzinne, zabudowa chaotyczna. Nadmorską część Chłapowa stanowi Nadmorski Park Krajobrazowy. W okolicy znajdują się złoża soli kamiennej i potasowo-magnezowej. Na przestrzeni kliku lat nastąpiła zmiana zawodowa mieszkańców, rolnictwo i rybołówstwo jest wypierane przez rozwijającą się turystykę. W czasie sezonu letniego miejscowość jest dość tłumnie odwiedzana przez turystów, Chłapowo posiada dwa kąpieliska nadmorskie.

• Hallerowo (dzielnica) – położona na wschód od Cetniewa, znajduje się tu zabytkowy kościół pw. Wniebowzięcia NMP, Centrum Pamięci Hallera oraz Aleja Gwiazd Sportu prowadząca bezpośrednio na plażę Morza Bałtyckiego. Zabudowa domów jednorodzinnych ukierunkowana na prywatne kwatery.

• Jastrzębia Góra (osiedle) – zachodnia część miasta, zabudowa zróżnicowana. Najbardziej wysunięta na północ jednostka osadnicza Polski, najpopularniejsza osada turystyczna w kraju od wielu lat, posiada 3 kąpieliska nadmorskie, liczne atrakcje turystyczne i krajobrazowe takie jak Lisi Jar czy klify. Pas wybrzeża Jastrzębiej Góry stanowi część Nadmorskiego Parku Krajobrazowego, ponadto znajduje się tam obszar ochrony siedlisk Kaszubskie Klify.

• Karwia (sołectwo) – zachodnia część Władysławowa. Część zabudowy obejmuje liczne prywatne kwatery, pensjonaty i ośrodki wypoczynkowe. W Karwi znajduje się wiele zabytkowych zabudowań sprzed II wojny światowej sięgających nawet lat 90. XIX wieku. Pas wybrzeża Karwi stanowi część Nadmorskiego Parku Krajobrazowego. Znajdują się tu dwa kąpieliska nadmorskie. Bardzo oddalone od centrum.

• Ostrowo (sołectwo) – położone na zachód od Jastrzębiej Góry, ma największą spośród jednostek pomocniczych Władysławowa powierzchnię. Większość zabudowy Ostrowa to prywatne kwatery, pensjonaty i ośrodki wypoczynkowe, powstałe głównie na przełomie XX i XXI wieku. Oddalone od centrum.

• Rozewie (osiedle) – zawiera się pomiędzy Cetniewiem a Jastrzębią Górą. Północną część Rozewia stanowi Nadmorski Park Krajobrazowy, pas nadbrzeża stanowi część specjalnego obszaru ochrony siedlisk Kaszubskie Klify, ponadto cały pasa nadbrzeża Rozewia (ok. 1 km) należy do rezerwatu przyrody Przylądek Rozewski. Znajduję się tu liczne hotele i pensjonaty. Atrakcją turystyczną jest latarnia morska.

• Szotland (dzielnica) – śródmieście Władysławowa, zabudowa domów jednorodzinnych. W pobliżu dworzec PKP i PKS. Liczne lokale handlowo-usługowe, wesołe miasteczko, wieża widokowa oraz port.

• Tupadły (sołectwo) – sąsiaduje z Jastrzębią Górą. Zabudowa domów jednorodzinnych. Na miejscowym lądowisku turystycznym oferuje się loty awionetkami nad Zatoką Pucką i Mierzeją Helską. Oddalone od centrum.

4. BUDOWNICTWO I NOWE INWESTYCJE

Budownictwo we Władysławowie skupia się głównie na obiektach hotelowych i rekreacyjno-turystycznych. Rozwija się baza noclegowa dla turystów, lecz nie pomija się także zwykłych mieszkańców. Powstają nowe kompleksy mieszkaniowe o wysokim standardzie, zabudowie niskiej lub średnioniskiej, położone zazwyczaj w popularnych dzielnicach miasta, lecz w dogodnej, spokojnej okolicy.

Nowe inwestycje to hotele o dużej liczbie pokoi (np. Hotel4Kolory - 500, projekt pracowni CKK Architekci na hotel o 640 pokojach). Ponadto we Władysławowie powstaje inwestycja hotelowo-apartamentowa Gwiazda Morza, która ma oferować zarówno apartamenty mieszkaniowe, jak i hotelowe.

Dokonano odnowienia wielu ulic na terenie Władysławowa, powstały nowe ścieżki spacerowe i rowerowe a także coraz bardziej popularny plac fitness outdoor .

III. ZGROMADZENIE DANYCH RYNKOWYCH

1. CHARAKTERYSTYKA PORTALI OGŁOSZENIOWYCH I LICZBA OFERT NA POSZCZEGÓLNYCH PORTALACH

Najlepszymi portalami ogłoszeniowymi pod względem liczby ofert okazały się oferty.net i gratka.pl.

Analizę rynku zostanie przeprowadzona na podstawie portalu gratka.pl ze względu na dokładniejsze dane podawane na portalu.

2. ZAKRES INFORMACYJNY TYPOWEJ OFERTY SPRZEDAŻY MIESZKANIA

Typowymi informacjami zamieszczanymi w ofertach są:

- Lokalizacja

-Forma własności

- Metraż

- cena / Cena za m²

- Piętro

- Liczba pokoi

- Stan mieszkania

- głośność

-usytuowanie względem stron świata

- powierzchnia dodatkowa

- Typ budynku

-liczba pięter

- Materiał

- rok budowy

- Garaż / miejsce parkingowe

- dodatkowe zalety

Najczęściej na portalu widnieją oferty sprzedaży mieszkań mniejszych. Jest na nie duży zarówno popyt jak i podaż. Mieszkania większe stanowczo trudniej jest sprzedać. Jeśli chodzi o typ budownictwa zarówno nowych jak i starych nieruchomości jest porównywalna liczba, jednak popyt na nowsze budownictwo jest znacznie większy.

3. ZESTAWIENIE DANYCH RYNKOWYCH

Lp.	osiedle	ulica	Lokalizacja	Pow.	l.pok.	Tech. bud.	piętro	l.pięter	Std.	Rok bud.	Cena 1m2
1	Cetniewo	Sterowa	przeciętna	48	2	cegła	2	2	wysoki	2008	5280
2	Szotland	Rybacka	przeciętna	52,5	3	nowoczesna	2	3	wysoki	2014	7004
3	Jastrzębia Góra	Derdowskiego	korzystna	51,1	2	nowoczesna	2	2	wysoki	2011	8700
4	Cetniewo	Żwirowa	przeciętna	36,48	2	cegła	2	3	przeciętny	2010	7401
5	Cetniewo	Cetniewska	przeciętna	29	1	cegła	1	3	niski	2009	5345
6	Szotland	Hryniewieckiego	korzystna	29,4	1	nowoczesna	1	5	wysoki	2007	10714
7	Szotland	Hryniewieckiego	korzystna	33,6	1	nowoczesna	2	5	wysoki	2007	11607
8	Centrum	Rzemieślnicza	przeciętna	42	2	nowoczesna	1	4	przeciętny	2007	8214
9	Szotland	Hryniewieckiego	korzystna	40	2	nowoczesna	2	5	wysoki	2007	15900
10	Szotland	Rybacka	korzystna	37,7	2	nowoczesna	3	3	wysoki	2014	7002
11	Cetniewo	Żwirowa	korzystna	21,4	1	nowoczesna	3	5	wysoki	2012	6776
12	Cetniewo	Siedleckiego	korzystna	45,28	2	nowoczesna	3	4	przeciętny	2009	11020
13	Centrum	Rzemieślnicza	korzystna	83	3	nowoczesna	3	4	przeciętny	2006	6205
14	Centrum	Niepodległości	korzystna	51,1	2	nowoczesna	1	4	wysoki	2009	5969
15	Centrum	Abrahama	korzystna	30,4	1	cegła	1	4	niski	1972	3947
16	Jastrzębia Góra	Rozewska	korzystna	41	3	nowoczesna	1	2	wysoki	2013	8415
17	Jastrzębia Góra	Klifowa	korzystna	42,34	2	nowoczesna	2	3	wysoki	2011	11039
18	Jastrzębia Góra	Pucka	korzystna	21,5	1	nowoczesna	2	2	wysoki	2010	9209
19	Jastrzębia Góra	Obrońców Westerplatte	korzystna	34	1	nowoczesna	1	3	wysoki	2009	8500
20	Jastrzębia Góra	Pucka	korzystna	46,6	2	nowoczesna	1	2	wysoki	2011	8700
21	Jastrzębia Góra	Klifowa	korzystna	45,65	1	nowoczesna	3	3	wysoki	2012	7667
22	Jastrzębia Góra	Widok	korzystna	21,5	1	nowoczesna	2	2	wysoki	2010	8605
23	Jastrzębia Góra	Klonowa	korzystna	49,9	2	nowoczesna	2	2	wysoki	2007	9000
24	Jastrzębia Góra	Rozewska	korzystna	79,6	3	nowoczesna	0	3	wysoki	2011	9925
25	Jastrzębia Góra	Jasna	korzystna	32	2	nowoczesna	0	2	wysoki	2007	9063
26	Jastrzębia Góra	Kisterów	korzystna	31,7	2	nowoczesna	2	2	wysoki	2008	8486
27	Jastrzębia Góra	Radosna	korzystna	36	2	nowoczesna	1	3	wysoki	2009	6700
28	Rozewie	Osiedlowa	przeciętna	62	3	cegła	2	2	przeciętny	1988	4355
29	Rozewie	Garnizonowa	korzystna	78,8	3	nowoczesna	3	3	wysoki	2011	10554
30	Rozewie	Garnizonowa	korzystna	42,3	2	nowoczesna	0	3	wysoki	2012	8193
31	Rozewie	Osiedlowa	przeciętna	58	2	cegła	0	3	niski	1986	3103
32	Karwia	Konwalii	korzystna	27,22	2	nowoczesna	0	4	przeciętny	2005	9184
33	Karwia	Melioracyjna	korzystna	43	2	nowoczesna	0	2	wysoki	2013	7560
34	Karwia	Melioracyjna	korzystna	43	2	nowoczesna	0	2	wysoki	2013	5832
35	Karwia	Wojska Polskiego	korzystna	42,3	2	nowoczesna	2	3	wysoki	2013	5832
36	Cetniewo	Hryniewieckiego	korzystna	27	1	nowoczesna	3	4	wysoki	2004	16667
37	Szotland	Droga Chłapowska	zła	52,5	2	cegła	1	2	niski	1980	3714
38	Centrum	Abrahama	korzystna	39	2	cegła	2	4	przeciętny	1990	8205
39	1000-lecia	1000-lecia Państwa Polskiego	przeciętna	43,5	2	płyta	4	4	przeciętny	1978	4299
40	Cetniewo	Sterowa	przeciętna	28,75	1	cegła	1	1	przeciętny	2008	5565
41	Szotland	Rybacka	korzystna	38,5	2	nowoczesna	2	3	wysoki	2014	7004
42	Centrum	Rzemieślnicza	korzystna	45,73	2	nowoczesna	2	4	przeciętny	2006	6779
43	Cetniewo	Siedleckiego	korzystna	45,28	2	nowoczesna	3	5	wysoki	2009	11020
44	Cetniewo	Siedleckiego	korzystna	53,04	2	nowoczesna	3	3	przeciętny	2004	6033
45	Centrum	Rzemieślnicza	korzystna	36,48	2	nowoczesna	2	3	przeciętny	2010	8141
46	Chłapowo	Żeromskiego	korzystna	25,79	1	nowoczesna	1	4	wysoki	2010	10469
47	Rozewie	Garnizonowa	korzystna	58,28	2	płyta	1	4	niski	1986	4461
48	1000-lecia	1000-lecia Państwa Polskiego	przeciętna	70,18	2	nowoczesna	3	3	przeciętny	2007	7110
49	Cetniewo	Hryniewieckiego	korzystna	33,14	1	nowoczesna	1	3	wysoki	2008	11587
50	Jastrzębia Góra	Ks. I. Budzisza	korzystna	95,2	3	nowoczesna	0	2	wysoki	2011	6828

IV. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA OFERT SPRZEDAZY MIESZKAŃ

1. ANALIZA STRUKTURY

Liczba ofert sprzedaży według lokalizacji:

Liczba ofert sprzedaży według położenia na piętrze:

Liczba ofert sprzedaży według położenia na piętrze:

Liczba ofert sprzedaży według powierzchni:

2. CENA MINIMALNA, MAKSYMALNA, ŚREDNIA

Ceny mieszkań przedstawiane w ofertach sprzedaży są bardzo zróżnicowane. Na wysokość ceny wpływa wiele czynników jak: lokalizacja, typ budownictwa, wyposażenie, wiek oraz wiele innych czynników. Podczas analizy ofert na serwisie gratka.pl ceny dla Władysławowa kształtują się następująco:

cena minimalna: 3 103 zł/m2

cena maksymalna: 16 667 zł/m2

cena średnia: 9885 zł/m2

3. TYPOWA NIERUCHOMOŚĆ OFEROWANA NA RYNKU

Typowa nieruchomość oferowana na rynku położona jest w centralnej części miasta, budynek nie powinien mieć więcej niż 4 kondygnacje, a lokal winien znajdować się na drugim piętrze i mieć metraż zawierający się w przedziale od 30m2 do 50m2. Cena takiego lokalu to 9900zł/m2.

4. ŚREDNIE CENY POSZCZEGÓLNYCH ATRYBUTÓW

Średnia cena nieruchomości ze względu na lokalizację:

Średnia cena nieruchomości ze względu na położenie na piętrze:

Średnia cena nieruchomości ze względu na położenie na powierzchnię:

5. ANALIZA KRZYŻOWA:

a) lokalizacji i powierzchni

Lok/Pow.	Mała	Średnia	Duża
Korzystna	10232	8633,29	7334,38
Przeciętna	5455	6298,5	4820,67
Niekorzystna	---	---	3714

b) Liczby pokoi i standardu:

l.pok/std	wysoki	przeciętny	niski
1	10180,1	5565	4646
2	8257,65	7638,6	3759,33
3	8545,2	5280

c) Położenia na piętrze i powierzchni:

piętro/pow	Mała	Średnia	Duża
parter	9184	7662	6618,67
pierwsze	8023,25	8009	4714,67
drugie	8907	8722,83	6686,33
trzecie	11721,5	9177,25	7475,5
czwarte	---	4299	---

6. WNIOSKI

Na podstawie analizy zgromadzonych danych rynkowych stwierdzić można prawidłowości dotyczące ceny i lokalizacji. W związku z nadmorskim położeniem analizowanej miejscowości, wysokość ceny jest proporcjonalna do bliskości położenia nieruchomości względem brzegu morskiego. Im bliżej morza, tym cena za metr kwadratowy znacząco wzrasta (nawet do 300%).

V PRZYGOTOWANIE DANYCH DO ANALIZY STATYSTYCZNEJ

1. CHARAKTERYSTYKA SKAL POMIARU ATRYBUTÓW

Przyjęto następujące skale:

• Lokalizacja:

  • Korzystna – bliskość morza, dogodny układ komunikacyjny, dobra infrastruktura, bardzo dobra dostępność punktów usługowych – 3

  • Przecietna – średnie oddalenie od morza, centrum miasta, dobry układ komunikacyjny, natłok punktów usługowych bez zachowania ładu przestrzennego - 2

  • Niekorzystna – oddalenie od morza, niebezpieczne osiedla, niski stan infrastruktury, słaba dostępność punktów usługowych – 1

• Powierzchnia:

  • Mała – < 30 m² – 1

  • Średnia – 30-50 m² – 2

  • Duża – >50 m² – 3

• Położenie na piętrze:

  • Korzystne – I piętro, ostatnie – 3

  • Przeciętne – pozostałe – 2

  • Niekorzystne – parter – 1

• Liczba pięter

• Technologia budowy:

  • Nowoczesna – 2

  • Wielka płyta, cegła – 1

• Standard:

  • Niski – nieruchomość w stanie przeciętnym, wymagająca natychmiastowego remontu, przestarzałe technologie, liczne usterki – 1

  • Przeciętny – nieruchomość w stanie dobrym, widoczne nowe technologie, lecz wymagające odnowienia, remontu – 2

  • Wysoki – nieruchomość w stanie b. dobrym, widoczne nowe technologie i trendy – 3

1. USTALENIE CECH RYNKOWYCH:

„Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości,

które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość

rynkową nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co

do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju

nieruchomości na określonym rynku).” prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

• Lokalizacja (korzystna, przecietna, niekorzystna)

• Powierzchnia (mała, średnia, duża)

• Położenie na piętrze (korzystne, przeciętne, niekorzystne)

• Technologia budowy (nowoczesna, wielka płyta itp.)

• Standard (niski, przeciętny, wysoki)

1. OPIS NA PRZYJĘTYCH SKALACH

Lp.	osiedle	ulica	Lokalizacja	Pow.	Tech.bud.	piętro	Std.	Cena 1m2
1	Cetniewo	Sterowa	2	2	1	3	3	5280
2	Szotland	Rybacka	2	3	2	2	3	7004
3	Jastrzębia Góra	Derdowskiego	3	3	2	3	3	8700
4	Cetniewo	Żwirowa	2	2	1	2	2	7401
5	Cetniewo	Cetniewska	2	1	1	3	1	5345
6	Szotland	Hryniewieckiego	3	1	2	3	3	10714
7	Szotland	Hryniewieckiego	3	2	2	2	3	11607
8	Centrum	Rzemieślnicza	2	2	2	3	2	8214
9	Szotland	Hryniewieckiego	3	2	2	2	3	15900
10	Szotland	Rybacka	3	2	2	3	3	7002
11	Cetniewo	Żwirowa	3	1	2	2	3	6776
12	Cetniewo	Siedleckiego	3	2	2	2	2	11020
13	Centrum	Rzemieślnicza	3	3	2	2	2	6205
14	Centrum	Niepodległości	3	3	2	3	3	5969
15	Centrum	Abrahama	3	2	1	3	1	3947
16	Jastrzębia Góra	Rozewska	3	2	2	3	3	8415
17	Jastrzębia Góra	Klifowa	3	2	2	2	3	11039
18	Jastrzębia Góra	Pucka	3	1	2	3	3	9209
19	Jastrzębia Góra	Obrońców Westerplatte	3	2	2	3	3	8500
20	Jastrzębia Góra	Pucka	3	2	2	3	3	8700
21	Jastrzębia Góra	Klifowa	3	2	2	3	3	7667
22	Jastrzębia Góra	Widok	3	1	2	3	3	8605
23	Jastrzębia Góra	Klonowa	3	3	2	3	3	9000
24	Jastrzębia Góra	Rozewska	3	3	2	1	3	9925
25	Jastrzębia Góra	Jasna	3	2	2	1	3	9063
26	Jastrzębia Góra	Kisterów	3	2	2	3	3	8486
27	Jastrzębia Góra	Radosna	3	2	2	3	3	6700
28	Rozewie	Osiedlowa	2	3	1	3	2	4355
29	Rozewie	Garnizonowa	3	3	2	3	3	10554
30	Rozewie	Garnizonowa	3	2	2	1	3	8193
31	Rozewie	Osiedlowa	2	3	1	1	1	3103
32	Karwia	Konwalii	3	1	2	1	2	9184
33	Karwia	Melioracyjna	3	2	2	1	3	7560
34	Karwia	Melioracyjna	3	2	2	1	3	5832
35	Karwia	Wojska Polskiego	3	2	2	2	3	5832
36	Cetniewo	Hryniewieckiego	3	1	2	3	3	16667
37	Szotland	Droga Chłapowska	1	3	1	3	1	3714
38	Centrum	Abrahama	3	2	1	2	2	8205
39	1000-lecia	1000-lecia Państwa Polskiego	2	2	1	3	2	4299
40	Cetniewo	Sterowa	2	1	1	3	2	5565
41	Szotland	Rybacka	3	2	2	2	3	7004
42	Centrum	Rzemieślnicza	3	2	2	2	2	6779
43	Cetniewo	Siedleckiego	3	2	2	2	3	11020
44	Cetniewo	Siedleckiego	3	3	2	3	2	6033
45	Centrum	Rzemieślnicza	3	2	2	2	2	8141
46	Chłapowo	Żeromskiego	3	1	2	3	3	10469
47	Rozewie	Garnizonowa	3	3	1	3	1	4461
48	1000-lecia	1000-lecia Państwa Polskiego	2	3	2	3	2	7110
49	Cetniewo	Hryniewieckiego	3	2	2	3	3	11587
50	Jastrzębia Góra	Ks. I. Budzisza	3	3	2	1	3	6828

VI OPIS DANYCH STATYSTYCZNYCH

1. METODY OPISU STATYSTYCZNEGO

   1. rozkład empiryczny zmiennej- to przyporządkowanie uszeregowanym rosnąco wartościom cechy (np. cenom transakcyjnym) odpowiednio zdefiniowanych częstości (lub prawdopodobieństw) ich występowania.

   2. histogram rozkładu zmiennej

   3. miary położenia rozkładu miary rozproszenia rozkładu (wariancja, odchylenie standardowe, rozstęp ćwiartkowy)

Miary położenia

Służą do wyznaczenia takiej realizacji zmiennej opisanej przez rozkład, wokół której skupiają się wszystkie pozostałe realizacje

Miary klasyczne - określane są przy pomocy wszystkich obserwacji

Przykłady:

• średnia arytmetyczna

• średnia geometryczna

• średnia harmoniczna

Miary pozycyjne - określane są przy pomocy pewnych charakterystycznych obserwacji

Przykłady:

• mediana

• dominanta (moda)

1. miary rozproszenia rozkładu (wariancja, odchylenie standardowe, rozstęp ćwiartkowy)

Miary rozproszenia (miary dyspersji)- służą do badania stopnia zróżnicowania jednostek zbiorowości pod względem badanej zmiennej

- Miary klasyczne

Określane są przy pomocy wszystkich obserwacji

Przykłady:

• wariancja

• odchylenie standardowe

• współczynnik zmienności

- Miary pozycyjne

Określane są przy pomocy pewnych charakterystycznych obserwacji

Przykłady:

• kwartyle

• rozstęp ćwiartkowy

1. HISTOGRAMY

   1. rozkładu cen nieruchomości miasta Władysławowo.

Histrogram ceny od częstośći wstępowania jest typem histrogramu z izolowanym pagórkiem. Dominując ceny z przedziału 6000zł/m2 do 9000zł/m2. Widać odchylenie w ostatnim przedziale cech, które wynika z lokalizacji - nadomrskiego położenia apartementów.

1. Histogram rozkładu powierzchni

Typ histogramu: jednostronny z wartością średnią usytuowaną w przedziale granicznym. Kształt nie przypomnina rozkładu normalnego. Dominują powierzchnie z przedziału 32m2 - 56m2.

VII. ANALIZA KORELACJI

1. KORELACJA I JEJ MIARA

Korelacja oznacza związek pomiędzy zmiennymi. Analiza korelacji służy do "wychwycenia" czy zachodzi związek pomiędzy dwiema zmiennymi (właściwościami, cechami). Co oznacza związek? Choć istnieje podobieństwo (przynajmniej przez analogię) do związków interpresonalnych to jednak należy tutaj rozumieć związek jako rodzaj podobieństwa w zachowywaniu się dwóch cech.

Statystyka opisowa

Cena

Średnia	7977,76
Błąd standardowy	389,3768
Mediana	7904
Tryb	7004
Odchylenie standardowe	2753,31
Wariancja próbki	7580715
Kurtoza	1,744524
Skośność	0,914336
Zakres	13564
Minimum	3103
Maksimum	16667
Suma	398888
Licznik	50

Średnia cena wynosi 7977,76 m2. Minimalna cena 3103 zł/m2, a maksymalna 16667 zł/m2, natomiast zakres 13564 zł/m2. Cena odchyla się o 2753,31 zł/m2 od wartosci sredniej.

Powierzchnia

Średnia	44,0368
Błąd standardowy	2,271312
Mediana	42,3
Tryb	52,5
Odchylenie standardowe	16,0606
Wariancja próbki	257,943
Kurtoza	1,739061
Skośność	1,23293
Zakres	73,8
Minimum	21,4
Maksimum	95,2
Suma	2201,84
Licznik	50

Średnia powierzchnia wynosi 44,04 m2. Minimalna powierzchnia 21,4 m2, a maksymalna 95,2 m2, natomiast zakres 73,8 m2. Powierzchnia odchyla się o 16,06 m2 od wartości powierzchni średniej.

2. MACIERZ KORELACJI MIĘDZY ZMIENNYMI

	Lokalizacja	Pow.	Tech. bud.	piętro	Std.	Cena 1m2
Lokalizacja	1
Pow.	0,163517	1
Tech. bud.	0,647153	0,046561	1
piętro	-0,18693	0,056901	-0,17333	1
Std.	0,530581	0,144599	0,712678	-0,07714	1
Cena 1m2	0,529328	0,268929	0,643827	-0,07703	0,592302	1

2. SIŁA I KIERUNKI ZALEŻNOŚCI MIĘDZY ZMIENNYMI

Najsliniejsza korelacja występuje pomiędzy ceną a technologią budownictwa. Równie mocno na cenę wpływa lokalizacja i standard. Minimalny wpływ na cenę ma piętro.

2. BADANIE ISTOTNOŚCI ZALEŻNOŚCI

	Lokalizacja	Pow.	Tech. Bud.	Piętro	Std.
Cena	0,529	0,269	0,644	0,077	0,592
T obl	4,31879	1,935011	5,832175	0,53506	5,089097
T kr	2,010634722

Na podstawie obliczeń, stwierdzono dużą zależność technologi budowlanej z ceną, a także standardu i lokalizacji. Najmniejszy wpływ ma położenie na piętrze.

2. OBLICZENIE WAG CECH RYNKOWYCH

	Lokalizacja	Pow.	Tech. bud.	piętro	Std.	Suma
Współczynnik korelacji	0,270431	0,137394	0,328927	0,039356	0,302604	1,078713
Wagi	25,07	12,74	30,49	3,65	28,05	100
Wagi zaokrąglone do liczb całkowitych	25	13	30	4	28	100

Z powyższej tabeli wynika, że na cenę największy wpływ mają technika budowy i standard mieszkania (łącznie 58%). Mniejszy wpływ mają natomiast piętro oraz powierzchnia.

VIII. ANALIZA REGRESJI PROSTEJ

1. ANALIZA REGRESJI

Analiza regresji polega na wyznaczeniu zależności funkcyjnej, gdzie cena jako zmienna objaśniana jest funkcją wybranego czynnika jako zmiennej objaśniającej. Analiza ta pozwala zmierzyć zarowno siłę, istotność związku, oraz pozwala na podanie jego matematycznej postaci.

2. WYKRESY ZALEŻNOŚCI MIĘDZY ZMIENNYMI (MODELE REGRESJI)

Lokalizacja

Z wykresu wynika, że im bardziej atrakcyjna lokalizacja tym większa jest cena. Przy wzroscie o jeden stopień w skali trzystopniowej, cena wzrasta o około 2207 zł.

Powierzchnia

Z wykresu wynika, że im mniejsza powierzchnia tym większa cena. Na każdy metr kwadratowy powierzchni przypada zmiana ceny o około 39 zł.

Technologia budownictwa.

Z wynkresu wynika, że im nowsza technologia budownictwa, tym większa cena. Wraz z nowszą technologią przypada wzrost ceny o około 3139 zł na jeden stopień w skali dwustopniowej.

Piętro

Z wykresu wynika, iż im piętro bardziej korzystne, tym większa cena. Wraz z bardziej korzystnym położeniem na piętrze, wzrasta cena o 492 zł na jeden stopień w trzystopniowej skali.

Standard

Z wykresu wynika, że im wyższy standard tym wyższa cena. Wraz ze wzrostem standardu cena rośnie o 1776zł na jeden stopień w skali.

IX. ANALIZA REGRESJI WIELORAKIEJ

1. WPROWADZENIE TEORETYCZNE

Ogólnym celem regresji wielorakiej jest ilościowe ujęcie związków pomiędzy wieloma zmiennymi niezależnymi ( objaśniającymi) a zmienną (kryterialną, objaśnianą).

1. POSTAĆ ANALITYCZNA MODELU

Model regresji liniowej zmiennej zależnej Y względem zbioru k zmiennych objaśniających X1, X2, . . . , Xk określony jest wzorem:

Y = β0 + β1X1 + β2X2 + ... + βkXk + ε

gdzie:

β0 – wyraz wolny,

β1, β2,..., βk – parametry modelu - nachylenie powierzchni (hiperpłaszczyzny) regresji względem osi odpowiadającej zmiennej objaśniającej Xi. X1, X2, ..., Xk – atrybuty nieruchomości (cechy)

ε – składnik losowy modelu

1. WYNIKI ANALIZY REGRESJI

Wielokrotność R	0,75430422
R kwadrat	0,56897486
Dopasowany R kwadrat	0,50739984
Błąd standardowy	1261,35615
Obserwacje	41
ANALIZA WARIANCJI
	df	SS	MS	F	Istotność F
Regresja	5	73507895	14701579	9,240352	1,12E-05
Resztkowy	35	55685677	1591019
Razem	40	1,29E+08
	Współczynniki	Błąd standardowy	t Stat	Wartość-p	Dolne 95%	Górne 95%	Dolne 95,0%	Górne 95,0%
Przecięcie	525,391126	1403,195	0,374425	0,710347	-2323,25	3374,028	-2323,25	3374,028
Lokalizacja	300,508989	516,1762	0,582183	0,564175	-747,384	1348,402	-747,384	1348,402
Pow.	626,926113	297,679	2,106048	0,042443	22,60571	1231,247	22,60571	1231,247
Tech. bud.	1785,89704	715,2625	2,496842	0,017386	333,8371	3237,957	333,8371	3237,957
piętro	-8,0375444	255,8398	-0,03142	0,975116	-527,42	511,3449	-527,42	511,3449
Std.	596,287829	409,0915	1,45759	0,153868	-234,212	1426,788	-234,212	1426,788

1. WERYFIKACJA MERYTORYCZNA MODELU

Na podstawie analizy statystycznej rynku nieruchomości w miejscowości Władysławowo nie można jednoznacznie określić wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Wyniki są sprzeczne, uniemożliwiają wycenę. Wynik będzie zakłamany.

7. WYKORZYSTANIE MODELU REGRESJI WIELORAKIEJ DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI METODĄ ANALIZY STATYSTYCZNEJ RYNKU

Mimo sprzecznego modelu rynku, dokonano wyceny w celu sprawdzenia błędności modelu.. Usunięto nieruchomości skrajne, które zawyżały dane rynkowe do analizy, tj. cena ok. 16 tys. za 1m2.

Do wyceny przyjęto losowo nieruchomość o następujących walorach:

Cecha	Lokalizacja	Powierzchnia	Tech. Bud.	Piętro	Standard
Opis	Korzystna	70 m2	Nowoczesna	3 (ostatnie)	Wysoki
Wartość w skali	3	1	2	3	3

-cena 8000 zł/m2

-lokalizacja – x₁

-powierzchnia – x₂

-technologia bud.– x₃

-piętro – x₄

-standard – x₅

Ze współczynników obliczono wartość Y.

Y=525,39 + 300,51*x₁+626,93*x₂+1785,90*x₃+(-8,04)*x₄+596,29*x₅

Y = 525,39 + 300,51*3+626,93*1+1785,90*2+(-8,04)*3+596,29*3

Y = 7390,39 zł/m2 – cena jednostkowa

Wartość nieruchomości = Y*70 m² = 517327,24 zł

W porównaniu z ceną z portalu gratka.pl, na którym cena jednostkowa wynosi 8000 zł/m2, a cena za nieruchomości 560 000 zł, cena otrzymana przy sprzecznych wynikach modelu, odbiega od zamieszczonej na portalu, ale nie aż tak znacząco.