1 Decyzja o wywłaszczenie i postępowanie

Wywłaszczenie - odjęcie lub ograniczenie w drodze decyzji administracyjnej prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości. Dotoczy tylko nieruchomości. W sensie etymologicznym oznacza pozbawienie kogoś prawa własności.

Założenia wywłaszczenia:

1. dotyczy tylko nieruchomości;

2. na drodze decyzji administracyjnej;

3. na rzecz SP lub jednostek samorządu terytorialnego;

4. na cele publiczne wyraźnie określone w art. 6 ustawy o gosp. nieruchomościami;

5. przed wywłaszczeniem obowiązkowe negocjacje z właścicielem (jeżeli jest to możliwe to proponuje się nieruchomość zamienną);

6. tylko jeżeli celu nie da się zrealizować na innym gruncie należącym do SP.

Przebieg postępowania:

1. etap negocjacji (cywilno - prawny):

musi być wydana decyzja o WZiZT. Z nią geodeta udaje się do właściciela. Proponuje jakąś kwotę lub grunt zamienny. Cena - rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość nieruchomości aby móc zaproponować pewną sumę za wywłaszczenie. Cena ta podlega dyskusji między właścicielem nieruchomości a organem uprawnionym do jej wykupu. Jeżeli w ciągu 2 m-cy (od zakończenia negocjacji; w przypadku autostrad płatnych od początku) właściciel nie zdecyduje się na sprzedaż przystępuje się do II etapu.

Jeżeli właściciel zgadza się sporządza się protokół z negocjacji, umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego, wypłaca się zaoferowaną kwotę i wpisuje do dz. II jako właściciela KW SP lub JST.

2. etap postępowania administracyjnego (administracyjno - prawny):

przeprowadzany tylko w przypadku kiedy właściciel nie zgadza się na sprzedaż nieruchomości. Z urzędu (gdy wywłaszcza się na rzecz SP) lub na wniosek JST (wniosek: zawiera cel, dowód, że we wskazanym miejscu można budować - decyzja o WZiZT, dane o działce - wyciąg z EGiB poparty wypisem z KW, wykaz wszystkich podmiotów w sprawie i nieruchomości wywłaszczanych oraz protokół z negocjacji). Postępowanie wszczyna się postanowieniem starosty na terenie którego znajduje się nieruchomość. Starosta ma obowiązek przeprowadzenia postępowania administracyjnego - składa wniosek do sądu rejonowego o wpis do dz. III KW, że w sprawie danej nieruchomości toczy się postępowanie wywłaszczeniowe, porozumiewa się z właścicielem w sprawie odszkodowania. Przeprowadza się rozprawę administracyjną, którą kończy wydanie decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości i wysokości odszkodowania, wskazującą cel publiczny na który wywłaszczono nieruchomość. Decyzja może ustanowić służebność nieruchomości wywłaszczanej na rzecz n. sąsiednich. Od decyzji tej można się odwołać. Jeżeli nie skorzysta się z tej możliwości d. staje się ostateczna i można ja sądzić jedynie do NSA, ale inwestycja będzie w tym czasie realizowana. Decyzja ostateczna powoduje przejście prawa własności na SP lub JST - wpis w dz. II KW nowego właściciela. Odszkodowanie wypłaca się w ciągu 2 tygodni. Obecnie w Polsce bardzo rzadko zdarza się konieczność przeprowadzenia etapu II.

Postępowanie gdy nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego, czyli nie istnieje KW, zbiór dokumentów, dane z ewidencji ani żadne inne dokumenty na podstawie których można ustalić osoby które mają prawa rzeczowe do nieruchomości:

1. Nie ma negocjacji;

2. Ogłoszenie o poszukiwaniu osób mających prawa rzeczowe do nieruchomości (np. w prasie); na zgłoszenie jest 2 miesiące; jeśli się nikt nie zgłosi, to wszczynane kest postępowanie; jeśli się zgłosi - negocjacje itd.;

3. Wszczęcie postępowania o wywłaszczenie;

4. Nie ma rozprawy administracyjnej (bo nie ma właściciela);

5. Decyzja ogłaszana jest na tej samej zasadzie co poszukiwanie osób mających prawa do nieruchomości;

Odszkodowanie jest wypłacane, trafia do depozytu i jest tam przez 10 lat

2 Ograniczone prawa rzeczowe + Uzytkowanie

Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkaniowego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu w spłdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka.

1. UŻYTKOWANIE - rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków

przedmiot użytkowania - rzecz lub prawo przynoszące pożytki

cechy użytkowania - prawo niezbywalne, niedziedziczne, może być nieodpłatne

sposób ustanowienia - w formie umowy (jako akt notarialny gdy choć jedna ze stron jest użytkownikiem cywilnym za wyjątkiem spółdzielni produkcji rolniczej), w drodze decyzji administracyjnej (dla fabryk i zakł. przemysłowych będących w przeszłości własnością SKP), orzeczeniem sądu (zwykle przy zniesieniu wspólności spadkowej)

wygaśnięcie prawa - po terminie określonym w umowie, w drodze porozumienia stron, na drodze wywłaszczenia, po 10 latach nieużytkowania

nietypowe użytkowania - górnicze (SKP daje do eksploatacji kopaliny - prawo zbywalne, odpłatne),

2. SŁUŻEBNOŚĆ - dotyczy tylko nieruchomości; korzystanie w ograniczonym zakresie; korzystanie z czyjejś nieruchomości w celu poprawy sytuacji gosp.

cechy służebności - niezbywalna, niedziedziczna, jest częścią składową nieruchomości

powstanie służebności:

• umowa - musi określać przedmiot służebności; w formie aktu notarialnego; w treści określony przedmiot i zakres wykonywanego zadania i termin (jak nie ma to nieokrślony)

• zasiedzenie - Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia; swobodne korzystanie przy przyzwoleniu właściciela po 20 latach (w dobrej wierze), po 30 (w złej); potwierdza dec. sądu

• orzeczenie sądu - np.przy zniesieniu współwłasności spadkowej, gdy nie da się czegoś jednoznacznie podzielić (służebność klatki schodowej w budynku), albo gdy przez przypadek przy budowie przekroczymy granicę)

• decyzja administracyjna - najczęściej przy wywłaszczeniu nieruchomości

wygaśnięcie służebności: w terminie określonym w umowie, gdy niewykonywana przez 10 lat, na drodze porozumienia stron, przez wywłaszczenie

rodzaje:

• s. czynna - korzystam z czegoś czyimś kosztem

• bierna - wstrzymanie się od jakiegoś działania

• gruntowa - jest częścią składową gruntu i można ją sprzedać czy odziedziczyc;

z art.285 KC.: [Służebność gruntowa] § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

• osobista - przysługuje tylko właścicielowi i jest niezbywalna

Służebność musi być wpisana w Kw, dla nieruchomości władnącej w dziale I (spis praw) dla służebnej w dz. III Kw; jeżeli nie ma Kw nie ma obowiązku utworzenia

3. ZASTAW - W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne; zastawca oddaje rzecz w zastaw zastawnikowi

Wierzytelność można także zabezpieczyć zastawem rejestrowym, który regulują odrębne przepisy.

Obowiązki zastawnika Zastawnik, któremu rzecz została wydana, powinien czuwać nad jej zachowaniem stosownie do przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem. Po wygaśnięciu zastawu powinien zwrócić rzecz zastawcy.

ustanowienie: umowa, ustawa ( w przypadku hoteli, restauracji, transportu i składu)

4. SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU MIESZKANIOWEGO

→ lokal jest własnością spółdzielni a osoba może z niego korzystać jeżeli jest członkiem spółdzielni

→ prawo to może nabyć of. nie mająca nawet pełnych praw, czyli ubezwłasnowolniona oraz op. np. zakład pracy; statut spółdzielni może ograniczyć prawo do nabycia (nie mogą ograniczyć ze wzgl. na narodowość)

→ w przypadku małżeństwa wystarczy że członkiem spółdzielni jest jeden z małżonków a uprawnieni są oboje

→ prawo zbywalne, dziedziczne, podlega egzekucji (można ustanowić hipotekę),

członek spółdzielni ma:

→pisemną umowę o budowie lokalu z rygorem nieważności

→możliwość roszczenia wybudowania zgodnie z umową (tzw. ekspektatywa - nadzieja prawna)

→wnosi wkład budowlany

→po zakończeniu budowy: rozliczenie kosztów ze spółdzielnią, umowa w f. pisemnej o ustanowieniu własnościowego, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkaniowego

→ możliwość przekształcenia tego prawa w prawo własności

5. SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO (INNEGO PRZEZNACZENIA)

→ dotyczy lokali zaprojektowanych tak, aby nie miały przeznaczenia mieszkalnego, np garaże

→ prawo dziedziczne, zbywalne, podlega egzekucji, może być przekształcone w prawo własności

→ są ograniczenia statutowe; niektóre spółdzielnie nie dopuszczają do tego prawa podmiotu zagranicznego

6. PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SP. MIESZKANIOWEJ (WOLNOSTOJĄCY, BLIŻNIAK, W ZABUD.SZEREGOWEJ)

→ umowa o budowę domu w formie pisemnej pod rygorem nieważności

→ członek spółdzielni : ekspektatywa + wkład budowlany

→ etapy powstawania prawa:

• budowa bez oznaczenia domu (jeszcze nie mamy prawa) lub z oznaczeniem (możemy mieć roszczenia do współpracy ze spółdzielnią i udziału w procesie budowy)

• zakończenie budowy i oznaczenie jeszcze nie oznaczonych domów ( roszczenia w zakresie rozliczenia kosztów budowy i kosztów spółdzielni)

• zawarcie umowy w formie aktu notarialnego własności nieruchomości lub jej UW - po podziale terenu na działki (jeśli droga prowadząca do poszczególnych działek nie jest publiczna to prawo do niej otrzymują w częściach ułamkowych właściciele lub użytkownicy wieczyści działek wokół drogi)

7. HIPOTEKA - zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości; wpis do działu IV Kw → wierzyciel uzyskuje pierwszeństwo w odzyskaniu swojej wierzytelności przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości i niezależnie od tego kto będzie właścicielem nieruchomości w dacie obowiązku spłacenia długu

→ warunkiem obciążenia nieruchomości jest utwożenie Kw ( jeżeli jej jeszcze nie ma) i wpis do działu IV (wpis jest konstytutywny); jak na razie wpis tylko w walucie polskiej

→ mamy nieruchomość o wartości np. 600j., wierzytelności A=200j.i B=400j., nie spłacono długów → egzekucja nieruchomości, sprzedaż za 300j. mamy dwie sytuacje

• nie ma wpisu hipotecznego, wierzyciele są wierzycielami osobistymi → A i B dostają średnią ważoną czyli po 100 i 200

• jest wpis: ograniczone prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później; decyduje data wpisu w Kw; jeżeli jest wieżyciel hipoteczny i osobisty to hipoteczny ma pierwszeństwo; w naszym przykładzie A dostaje 200 a B 100

→ rodzaje hipoteki

• umowna (zwykła)

• ustawowa : przy przekształceniach ustrojowych, np. przy przekształceniu UW w prawo własności jeżeli nowy właściciel nie może apłacić różnicy między ceną a kosztami użytkowania dług na rzecz dawnego właściciela wpisuje się do dz. IV Kw.

• przymusowa : dotyczy np. długów w urzędzie skarbowym lub przy przestępstwach gospodarczych

• kaucyjna : do określonej wartości

łączna: działka jest obciążona hipotecznie, po podziale nieruchomości dzieli się hipotekę na wszystkie działki; wierzyciel może ściągnąć całość długu z dostępnego właściciela a ten ściąga tę część długu, którą zapłacił za dużo od innych właścicieli

3 Umowa kupna/sprzedaży wg KC.

1. Umowa o przeniesienie własności (kupno - sprzedaż)

Przez tą umowę sprzedający zobowiązuje się przenieść prawo własności na kupującego, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny i odbioru rzeczy. Przedmiotem umowy mogą być:

• nieruchomości i rzeczy ruchome

• przedmioty materialne nie będące rzeczami

• prawo np. użytkowania wieczystego

• udział we współwłasności

Sprzedającym może być właściciel, użytkownik wieczysty, przedstawiciel ustawowy, wspołwłaściciele, dealer, agent, komisant

Obowiązek sprzedającego: poinformować o przedmiocie, staranność

Obowiązek kupującego: dochowanie staranności

W przypadku sprzedaży obowiązują 2 instytucje:

• gwarancja

jest to umowa zawierana bezpośrednio ze sprzedającym lub producentem. Dokumentem potwierdzającym jest karta gwarancyjna. Z tego prawa wynika prawo do naprawy i prawo do wymiany rzeczy

• rękojmia za wady fizyczne i prawne

jest to gwarantowane przez państwo prawo do roszczeń z tytułu posaidania przez rzecz wad fizycznych lub prawnych. Wada prawna to jest , że np. rzecz jest obciążone prawami własności osób trzecich, a właściciel o tym nie poinformował. Z rękojmi wynikają prawa do:

• naprawy (1 raz)

• wymiany

• żądania obniżenia ceny

• odstąpienia od umowy

Nie można korzystać z rękojmi po wygaśnięciu gwarancji.

4 Umowa o roboty budowlane

8.2.1 i 8.2.2

są to umowy stosowane podczas procesu budowlanego (od projektu do rozbiórki)

• na etapie pozwolenia na budowę musi być zawarta umowa o dzieło z projektantem. Projektant także może zawierać umowę o dzieło np. z geodetą (projektowe pomiary syt-wys)

• w procesie budowy kierownik zawiera umowę o roboty geod.-kart; inwestor zawiera umowę o roboty budowlane z kierownikiem budowy, a także umowy zlecenie np. z inspektorem nadzoru inwestycyjnego

• w czasie użytkowanie obiektu zawierane są umowy zlecenie z geodetami dotyczące pomiarów odkształceń.

8.2.1 Swoje przepisy ma w KC. Poprzez umowę o roboty budowlane uprawniony wykonawca zobowiązuje się do wykonania roboty zgodnie z: projektem budowy, aktualną wiedzą techniczną, prawem budowlanym i z obowiązującymi normami. Zamawiający zobowiązuje się do przekazania dokumentacji wykonawczej (projekt budowlany, pozwolenie na budowę, dziennik budowy), protokolarnego przekazania terenu i odbioru oraz wypłaty wynagrodzenia.

• kierownik budowy musi mieć uprawnienia budowlane. W przypadku dużej budowy, są też kierownicy robót i z nimi też się zawiera taką umowę

• zamawiającym może być inwestor

• teren budowy powinien być ogrodzony; kierownik powinien dbać o utrzymanie i bezpieczeństwo znaków geodezyjnych które są mu przekazane na czas budowy

projekt budowlany i dziennik budowy to załączniki do umowy

5 Uż. Wieczyste

• prawo rzeczowe dotyczące wyłącznie gruntów SKP lub samorządów terytorialnych udostępnionych innym na okres 40 - 99 lat; nie funkcjonuje samodzielnie → zawsze z własnością budynku; prawo do gruntów SKP lub JST

• sposoby powstania UW:

• z mocy prawa (uwłaszczenie państwowych i samorządowych op po 5.12.1990)

• decyzją organu administracyjnego (niektóre przypadki uwłaszczeń i przekształcenia prawa użytkowania w prawo własności na mocy ustawy z 1997 i 2001

• w drodze umowy w formie aktu notarialnego (najpowszechniejszy

• procedura nabycia prawa:

• uchwala rady gminy lub powiatu, sejmiku województwa lub zarządzenie wojewody wykazujące zgode na oddanie w UW

• wójt / burmistrz / pr. miasta, starosta, zarząd powiatu, zarząd województwa wywiesza wykaz nieruchomości przeznaczonych do oddania w UW → wisi 21 dni. Jeśli wartość nieruchomości przekracza 50 tys. zł. inf. musi być zamieszczona w prasie

• inf. o formie udostępnienia

• przetarg

• bez przetargu

• jeśli przetarg nie rozstrzygnięty w pierwszym podejściu, odbywa się 2 przetarg. Jeżeli w 2 też nie ma rozstrzygnięcia odbywają się negocjacje i nie ma kolejnego przetargu

Z kodeksu cywilnego:

Użytkowanie wieczyste - Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

• W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

• Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

• Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

• Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

• Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

6 Prawa do lokali wg przepisom o gospodarce nieruchomosciami

---