Wstrzymanie biegu terminu do zasiedzenia
2007-10-01

Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany

Czy złożenie wniosku o sprzedaż przez gminę nieruchomości gruntowej przez posiadacza w złej wierze wstrzymuje bieg terminu do zasiedzenia?

Odpowiedź:

Na powyższe pytanie trudno jest dać jednoznaczną odpowiedź. Z jednej strony bowiem można by przyjąć, że skoro do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia, a w świetle art. 123 § 1 pkt 1 kodeksu cywilnego bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia roszczenia, to poprzez sam fakt złożenia wniosku o sprzedaż przez gminę nieruchomości przerwany został bieg terminu do zasiedzenia. Wówczas należałoby liczyć czas zasiedzenia od początku, gdyż jak stanowi art. 124 § 1 kodeksu cywilnego "po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo".

Z drugiej strony jednak należy pamiętać, iż zasada stosowania do biegu zasiedzenia odpowiednio przepisów o biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 kodeksu cywilnego) nie oznacza automatycznego nakazu stosowania tych przepisów wprost. Idąc tym tokiem rozumowania należy stwierdzić, że posiadacz w złej wierze, zwracając się z wnioskiem o sprzedaż nieruchomości, uznał fakt, iż to nie on jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Trudno też - trzymając się zasad logicznego rozumowania - stwierdzić jednoznacznie, iż bieg terminu zasiedzenia został przerwany na skutek działania posiadacza na swoją własną niekorzyść.

Uzasadnienie:

Najlepszym rozwiązaniem powyższego problemu będzie zatem wystąpienie do sądu z żądaniem, aby to sąd w orzeczeniu stwierdził, czy w tym konkretnym przypadku doszło rzeczywiście do przerwania biegu zasiedzenia, czy też należy je nadal poczytywać za nieprzerwane.

Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa na skutek upływu czasu. Mówiąc dokładniej polega ono na nabyciu prawa własności (bądź też innego prawa) na skutek długotrwałego i nieprzerwanego wykonywania tego prawa przez osobę nieuprawnioną. Funkcją tej instytucji, uregulowanej w art. 172-176 kodeksu cywilnego, jest usunięcie rozbieżności pomiędzy stanem prawnym a stanem posiadania nieruchomości. Nabyć w drodze zasiedzenia można prawo własności zarówno nieruchomości, jak i ruchomości. Na gruncie prawa polskiego możliwe jest zasiedzenie każdego rodzaju nieruchomości, a więc nieruchomości gruntowej, lokalowej, a także budynkowej, przy czym zasiedzenie tej ostatniej możliwe jest jedynie razem z zasiedzeniem prawa głównego, czyli wraz z użytkowaniem wieczystym.

Ustawodawca przewidział różne przesłanki dla zasiedzenie ruchomości i nieruchomości. W świetle art. 172 § 1 kodeksu cywilnego "Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze", natomiast § 2 dodaje, że "Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze". Z zacytowanego przepisu wynika zatem, iż do nabycia przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości niezbędne jest zaistnienie dwóch przesłanek: posiadania oraz upływu czasu (dwadzieścia lub trzydzieści lat). Jak widać, dobra wiara posiadacza nie jest samodzielną przesłanką zasiedzenia, ale jej istnienie bądź nieistnienie ma znaczenie istotne, gdyż wpływa na skrócenie czasu wymaganego do nabycia własności.

Z brzmienia przywołanego art. 172 kodeksu cywilnego wynika ponadto, iż zasiedzenie własności nieruchomości jest możliwe wyłącznie na skutek posiadania samoistnego, czyli takiego, które w treści swej odpowiada prawu własności. Takim posiadaczem samoistnym jest w praktyce najczęściej tzw. nieformalny nabywca nieruchomości, który nabył jej własność bez wymaganej przepisami prawa formy aktu notarialnego. Co więcej, do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane. Ponieważ ciągłość posiadania mogłaby być częstokroć w praktyce trudna do udowodnienia, ustawodawca wprowadza domniemanie prawne ciągłości posiadania oraz zasadę, zgodnie z którą niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (art. 340 kodeksu cywilnego). Ponadto, posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 kodeksu cywilnego).

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia (art. 195 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że bieg ten podlega przerwie (art. 123 kodeksu cywilnego) i zawieszeniu (art. 121 kodeksu cywilnego). Jak stanowi art. 123 § 1 pkt. 1 kodeksu cywilnego "Bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia". Z kolei w świetle art. 124 kodeksu cywilnego "po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo".