Pośrednict. w obrocie nieruch. jako działalność zawodowa.

Ust. o gosp. Nieruch. z dn. 21.07.1997 r.

Art. 179.

1. Pośred. w obrocie nieruch. jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

2. Pośrednikiem w obrocie nieruch. jest os. fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przez właściwy organ, czyli ministra do spraw budownictwa, gosp. przestrzennej i mieszkaniowej.

3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nierucho. osoba fizyczna nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "pośrednik w obrocie nieruchomościami". Tytuł zawodowy "pośrednik w obrocie nieruch." podlega ochronie prawnej.

5. W przypadku wykonywania działalności gosp. przez przedsiębiorcę w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Art. 180.

1. Pośrednictwo w obrocie nieruch polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruch. czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych mających za przedmiot prawa do nierucho. lub ich części.

Art. 182.

1. Licencję zawodową nadaje się osobie, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gosp., za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód;

3) posiada wyższe wykształcenie;

4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

2. Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruch. po spełnieniu warunków wymienionych w ust. 1 oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Art. 183.

1. Pośrednik w obrocie nieruch. niewypełniający obowiązków podlega odpowiedzialności zawodowej.

2. Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku;

4) zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym;

5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

2a. Zastosowanie kar powoduje wykreślenie osoby ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, gosp. przestrzennej i mieszkaniowej.

2b. Ponowny wpis do rejestru w przypadkach następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary.

3. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:

-utraty zdolności do czynności prawnych,

-skazania za przestępstwa,

-sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami,

-sądowego zakazu prowadzenia dział. gosp. w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

→Rozporzadzenie Ministra Infrastruktury z dn. 17.04.2008 r. w sprawie doskonalenia zawodowego przez ... pośredników w obrocie nieruchomościami oraz.... .

* W rozdziale 2 uregulowano sposób spełnienia obowiązku stałego doskonalenia zawodowego. Przewidziano trzy rodzaje zajęć edukacyjnych, w których uczestnictwo zaliczane jest na poczet spełnienia obowiązku stałego doskonalenia zawodowego, są to: seminarium, szkolenie i kurs specjalistyczny. Dodatkowo wskazano, że organizatorem seminariów, szkoleń oraz kursów specjalistycznych może być w szczególności organizacja zawodowa.

* W rozdziale 4 uregulowane zostały kryteria oceny spełnienia obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Przewidziano okres rozliczeniowy, obejmujący 1 rok kalendarzowy. Przyjęto, że za spełnienie obowiązku doskonalenia kwalifikacji zawodowych uznane zostanie uczestnictwo w co najmniej 24 godzinach zajęć edukacyjnych.

Ocena spełnienia obowiązku stałego dokonalenia kwalifikacji zawodowych następuje na podstawie:

a)zaświadczenia o ukończeniu seminarium , szkolenia lub kursu specjalistycznego wydawane uczestnikom kształcenia przez organizatora kształacenia ( w terminie 14 dni od dnia zakończenia w/w form);

b)rejerstru wydanych zaświadczeń (forma elektroniczna);

c)listy obecności (uczestnik słada własnoręczny podpis wraz zdatą dokonania podpisu).

Rozporzadzenia Ministra Finansów z dn. 21.09.2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezp. odpow. cywilnej pośrednika w obrocie nieruch.

* Ubezp. OC jest objęta odpow. cywina pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej w związku z wykonywaniem czynności pośrednika.

Art 180 ust. o gosp. nieruch.

1a. Pośrednik w obrocie nieruch. może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

2. Pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

W przypadku gdy pośrednik w obrocie nieruch. wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego pośrednika za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.

Ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód:

1) polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie mienia, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;

2) wyrządzonych przez ubezpieczonego po pozbawieniu go licencji zawodowej, a także w okresie zawieszenia licencji zawodowej, chyba że szkoda jest następstwem wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed pozbawieniem lub zawieszeniem licencji;

3) polegających na zapłacie kar umownych;

4) powstałych wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody bez możliwości umownego ograniczenia przez zakład ubezpieczeń wypłaty odszkodowań.

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności pośrednictwa.

Rozporzadzenie Min. Infrastruktury z dn. 15.02.2008 r. w sprawie nadania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzienie gosp. nieruchomości.

1. Praktyka zawodowa dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami nie może trwać krócej niż sześć miesięcy, z tym że liczba godzin przeznaczonych na realizację programu nie może być mniejsza niż 200.

2. W ramach praktyki, kandydat na pośrednika w obrocie nieruch:

* Uczestniczy w wykonywaniu czynności wymienionych w art. 180 ust 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami,

* Samodzielnie sporządza szczegółowy opis transakcji począwszy od rozmowy z zamawiającym poprzez samodzielne sporządzenie projektu umowy pośrednictwa, aż do sfinalizowania transakcji,

* Zapoznaje się ze sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy oraz starostów, a także z innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu urzędów i instytucji, zwierających niezbędne dane wykorzystywane w trakcie wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

3. W trakcie praktyki dla pośredników nieruch. kandydat w szczególności:

1. Zapoznaje się z formami organizacyjno-prawnymi, w jakich pośrednik w obrocie nieruchomościami może prowadzić działalność zawodową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz z organizacją i metodami pracy takich podmiotów,

2. Przygotowuje projekt umowy pośrednictwa,

3. Dokonuje badania wybranych nieruchomości ze wskazaniem na cechy, które mogą mieć wpływ na cenę zbycia lub poziom czynszu; badanie powinno obejmować przynajmniej nieruchomość lokalową-mieszkalną i użytkową, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nieruchomość gruntową, w tym rolną, obiekt w trakcie budowy oraz ograniczone prawo rzeczowe,

4. Zapoznaje się z czynnościami przy realizacji różnych transakcji z uwzględnieniem kolejności wykonywania poszczególnych czynności oraz zapoznaje się z dokumentami niezbędnymi do zawarcia przez zamawiających umów: sprzedaży, najmu, dzierżawy lub zamiany,

5. Uczestniczy w pozyskiwaniu informacji o nieruchomościach z ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

6. Uczestniczy w oględzinach wybranych nieruchomości, sporządza opisy tych nieruchomości, dokonuje ich oceny mając na względzie oczekiwania zamawiającego w zakresie ceny lub możliwości uzyskania czynszu,

7. Wykonuje badania lokalnego rynku nieruchomości dla ustalenia poziomu cen i poziomu czynszów dla wybranych trzech grup nieruchomości, z wykorzystaniem dostępnych źródeł informacji o nieruchomościach,

8. Przygotowuje nieruchomość do prezentacji i dokonuje tej prezentacji przed prowadzącym praktykę zawodową,

9. Zapoznaje się z praktycznymi aspektami współpracy z instytucjami udzielającymi kredytów, w tym z warunkami transakcji, z uwzględnieniem różnych form rozliczeń i zabezpieczeń płatności w obrocie nieruchomościami, takimi jak czeki, przelewy, weksle, gotówka.

4.W ramach praktyki zawodowej prowadzący praktykę zawodową:

1)zapewnia włąściwą organizację i prawidłowy przebieg praktyki zawodowej;

2)ustala harmonogram praktyki zawodowej, zapewniający kandydatowi na pośrednika w obrocie nieruchomościami zrealizowanie programu praktyki;

3)zapewnia kandydatowi na pośrednika w obrocie nieruchomościami możliwość wykonywania czynności wchodzących w zakresie programu praktyki zawodowej, umożliwia kandydatowi zapoznanie się ze sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji oraz dokonanie oględzin.

Osoba uprawniona- należy przez to rozumieć osobę, która posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości albo licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, albo licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami;

Organizatorze praktyki zawodowej - należy przez to rozumieć związki stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami albo zarządców nieruchomości;

Prowadzącym praktykę zawodową - należy przez to rozumieć osobę uprawnioną, organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami lub zarządców nieruchomości albo przedsiębiorcę, wpisanych na listę prowadzących praktykę zawodową, prowadzoną przez organizatora praktyki zawodowej;

Regulamin organizacji praktyki zawodowej, sposób i warunki jej odbywania oraz sposób dokumentowania jej odbycia

§ 7. 1. Kandydat, po ukończeniu studiów wyższych, składa do organizatora praktyki zawodowej wniosek o odbycie praktyki zawodowej i wydanie dziennika praktyki zawodowej.

2. We wniosku kandydat:

1) wskazuje prowadzącego praktykę zawodową albo

2) zwraca się do organizatora praktyki zawodowej o wyznaczenie prowadzącego praktykę zawodową.

3. Do wniosku kandydat dołącza dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów, tj. zaświadczenie zawierające stwierdzenie,że program studiów wyższych uwzględnia wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

4. Kandydat, poza dokumentami, dołącza dokument zawierający zgodę prowadzącego praktykę zawodową na przeprowadzenie praktyki zawodowej.

5. Przepisy ust. 2 i 4 stosuje się odpowiednio w przypadku złożenia przez kandydata wniosku do organizatora praktyki zawodowej o zmianę prowadzącego praktykę zawodową.

§ 8. 1. Kandydat może odbywać u osoby uprawnionej praktykę zawodową w zakresie:

- pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - jeżeli osoba ta wykonuje działalność zawodową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nieprzerwanie przez okres przynajmniej trzech lat poprzedzających prowadzenie praktyki zawodowej;

2. Kandydat może odbywać u przedsiębiorcy praktykę zawodową, jeżeli przedsiębiorca:

1) prowadzi działalność odpowiednio w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

2) zapewni, że czynności w ramach praktyki zawodowej kandydat będzie wykonywał pod kierunkiem osoby uprawnionej.

3. Organizacja zawodowa pośredników w obrocie nieruchomościami, zwana dalej "organizacją zawodową", może prowadzić praktykę zawodową, jeżeli zapewni, że czynności w ramach praktyki zawodowej kandydat będzie wykonywał pod kierunkiem osoby uprawnionej.

§ 9. 1. Organizator praktyki zawodowej prowadzi i aktualizuje listę prowadzących praktykę zawodową.

2. Organizator praktyki zawodowej wpisuje na listę prowadzących praktykę zawodową osoby uprawnione, przedsiębiorców oraz organizacje zawodowe, na ich wniosek, po uprzednim sprawdzeniu spełnienia wymogów

§ 10. 1. Organizator praktyki zawodowej wydaje kandydatowi dziennik praktyki zawodowej na wniosek.

2. Koszt wydania dziennika praktyki zawodowej obejmuje koszty druku dziennika praktyki zawodowej, koszty prowadzenia rejestru wydanych dzienników praktyki zawodowej oraz koszty prowadzenia listy nie może być wyższy niż 100 zł.

3. Organizator praktyki zawodowej prowadzi rejestr wydanych dzienników praktyki zawodowej, zawierający kolejny numer wydanego dziennika praktyki zawodowej, datę wydania dziennika, imię i nazwisko kandydata oraz dane dotyczące prowadzącego praktykę zawodową. Organizator praktyki zawodowej przekazuje ministrowi rejestr, w formie elektronicznej, do końca każdego kwartału.

4. Organizator praktyki zawodowej wpisuje w dzienniku praktyki zawodowej imię i nazwisko kandydata, numer dziennika oraz dane dotyczące prowadzącego praktykę zawodową. Jeżeli prowadzącym praktykę zawodową jest:

1) osoba uprawniona - wpisuje jej imię i nazwisko oraz numer uprawnień lub licencji zawodowej;

2) przedsiębiorca lub organizacja zawodowa - wpisuje jej nazwę i siedzibę oraz imię i nazwisko oraz numer uprawnień lub licencji zawodowej osoby uprawnionej.

§ 11. 1. Przebieg praktyki zawodowej jest dokumentowany w dzienniku praktyki zawodowej, zgodnie z harmonogramem. Harmonogram stanowi załącznik do dziennika praktyki.

2. Wpisów w dzienniku praktyki zawodowej dokonuje kandydat w sposób odzwierciedlający rodzaje wykonywanych czynności zawodowych, ze wskazaniem dat ich wykonywania. W przypadku praktyki zawodowej dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami wpisuje się również liczbę godzin poświęconych na ich wykonanie.

3. Wpisy potwierdza prowadzący praktykę zawodową, poprzez złożenie przy każdym wpisie podpisu imiennego. W przypadku gdy prowadzącym praktykę zawodową jest przedsiębiorca lub organizacja zawodowa, podpis zawierający imię i nazwisko przy każdym wpisie składa osoba uprawniona, pod której nadzorem kandydat wykonywał czynności w ramach praktyki zawodowej.

4. W dzienniku praktyki zawodowej nie mogą być dokonywane zmiany lub poprawki, z tym że nie dotyczy to omyłek pisarskich. Ewentualne zmiany lub poprawki mogą być zawarte w wyjaśnieniach kandydata załączonych do dziennika praktyki.

§ 12. Praktyka zawodowa rozpoczyna się w dniu dokonania w dzienniku praktyki zawodowej pierwszego wpisu, a kończy się w dniu dokonania ostatniego wpisu w tym dzienniku.

§ 13. 1. Po zakończeniu praktyki zawodowej prowadzący praktykę potwierdza w dzienniku praktyki zawodowej zrealizowanie jej programu, a organizator praktyki sprawdza oraz potwierdza spełnienie warunków jej odbycia poprzez złożenie podpisów.

2. Organizator praktyki zawodowej, potwierdzając spełnienie warunków praktyki, sprawdza w obecności kandydata jego praktyczne przygotowanie do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami na podstawie sporządzonego opisu transakcji. Z przeprowadzonej czynności organizator praktyki sporządza protokół, stanowiący integralną część dziennika praktyki.

§ 14. Dokumentami potwierdzającymi odbycie praktyki zawodowej są:

1) wypełniony przez kandydata dziennik praktyki zawodowej, podpisany przez prowadzącego praktykę zawodową oraz organizatora praktyki zawodowej;

2) samodzielnie sporządzone przez kandydata:

* opis transakcji, potwierdzone przez organizatora praktyki zawodowej.

§ 15. Wzory dzienników praktyki zawodowej dla kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcę nieruchomości określają załączniki nr 1-3 do rozporządzenia.

UMOWY Rodzaje umów:

1) otwarte

2) na zasadzie wyłączności- z reguły nie są zawierane.

Umowa otwarta:

-wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

-wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej.

-w umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

-powinna określać sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.

Etapy, gdy klient może zarządać spełnienia kryterium:

1) sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości,

2) sprawdzenie ewentualnego zadłużenia,

3) oględziny nieruchomości,

4) przygotowanie techniki nabycia (sprzedaży):

-zorganizowanie spotaknia między stronami, które mają doprecyzować warunki umowy,

- przygotowanie numowy przedwstępnej i dopilnowanie w niej dopow. zapisów, min. termin wydania przedmiotu umowy i zapłaty.

5) uczestnictwao w zawarciu umowy przenoszącej własność tzw. umowy przyrzeczonej,

6) asystowanie przy wydawaniu nieruchomości i pomoc w przygotowaniu protokołu zdawczo-odbiorczego,

7)pomoc w sprawnym przekazaniu zapłaty sprzedającemu.

Wymagane dokumenty od klienta:

-wypis z księgi wieczystej

-zaświadzcenie z planu zagospodarowanie przestrzennegoPłatnik podatku , stadium uwarunkowań

-przydział lub inny dokument w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lakoalu

-akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny lub zamiany

-postanowienie potwierdzające nabycie spadku

-akt notarialny znoszący współwłasnosć

-akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Karta Praw Klienta Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami jest dokumentem określajacym najwyższe standardy świadczenia usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Podmiot w celu nabycia karty musi złożyć wniosek o jej nadanie do biura Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

PODATKI

Podatek - to nieodpłatne, przymusowe, bezzwrotne świadczenie pieniężne pobierane przez związek publicznoprawny.

Zobowiązanie podatkowe powstaje:

* z dniem zaistnienia zdarzenia, z którym ustawa podatkowa wiąże powstanie takiego obowiązku (dotyczy to np. podatku dochodowego, VAT, od czynności cywilnoprawnych)

* z dniem doręczenia decyzji organu podatkowego, ustalającej wysokość tego zobowiązania (dotyczy to np. podatku od spadków i darowizn, dochodowego z działów specjalnych produkcji rolnej, karty podatkowej).

Zaległość podatkowa - sytuacja, w której należny podatek nie został zapłacony w wyznaczonym terminie.

Obowiązek podatkowy - powinność przymusowego świadczenia pieniężnego w związku z zaistnieniem zdarzenia.

Podatnik - jest to osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Płatnik - osoba (fizyczna lub prawna) dokonująca zapłaty lub zobowiązana do jej dokonania.

- podmiot zobowiązany do obliczenia, pobrania i uiszczenia w wyznaczonym terminie należnego podatku na rachunek bankowy właściwego organu podatkowego.

Inkasent - jest to osoba prawna, fizyczna lub jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej, obowiązana do pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Rodzaje podatków:

*Podatki dochodowe: o podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT); o podatek dochodowy od osób prawnych (CIT)

* Opodatkowanie własności:

o Podatki od nieruchomości

+ podatek rolny (gruntowy)

+ podatek leśny

o Podatek od spadków i darowizn

* Podatki od towarów i usług

o Podatek od wartości dodanej (VAT)

o Akcyza: podatek pobierany od spożycia niektórych artykułów, pobiera się od przedsiębiorcy, który wlicza ją do ceny towaru.

o Cło: podatek graniczny od towarów

o inne

+ opłata od posiadania psa

+ podatek od środków transportowych

+ podatek od czynności cywilnoprawnych

+ podatek od gier

1

---