Dlaczego plany zabijają święte prawo własności?
autor: Piotr Szymaniak, ar, 2007-10-24, Ostatnia aktualizacja: 2007-10-24
Siedem lat trwa uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rozległych terenów pod Skocznią na Mokotowie. To warszawski rekord wszech czasów. Od niedawna jest gotowy i poddawany ostatnim uzgodnieniom.
Z pozoru wszystko zmierza ku końcowi, ale nikogo nie zdziwi, jeśli nie zostanie uchwalony, bo ktoś go zaskarży.
Po co nam w ogóle plany zagospodarowania przestrzennego? W wielu miejscach, jak pod Skocznią, szybciej i sprawniej można budować bez nich. A mieszkań, choć są drogie, ciągle w Warszawie brakuje.
Z punktu widzenia deweloperów, najważniejszy, co nie dziwi, jest zysk. Dlatego zwykle większość z nich chciałaby budować jak najgęściej i jak najwyżej. Po to, aby z jednego metra kwadratowego drogiego gruntu uzyskać jak najwyższą stopę zwrotu, czyli by zarabiać, zarabiać, zarabiać. Zwłaszcza że popyt na mieszkania nie maleje. Teren pod Skocznią, zwany często zupełnie niesłusznie parkiem, jest zatem naturalnym obiektem zainteresowania firm budujących mieszkania.
W praktyce okolica południowego Mokotowa i Stegien powinna być określana mianem osady „Szopy Polskie”. Tu bowiem, gdy Warszawa kończyła się na Śródmieściu, potem górnym Mokotowie, w okolicach dzisiejszej skoczni, stały wiejskie chaty zwane historycznie szopami. Nawet dzisiaj teren bardziej przypomina szopy z przeszłości niż park. Parku nigdy tu nie było i nie wiadomo, czy kiedykolwiek będzie.
To nasza ziemia...
Teoretycznie lepiej byłoby, gdyby cały teren Warszawy, w tym okolice ulic Sikorskiego i Sobieskiego, był objęty planem zagospodarowania. Wtedy wszystko byłoby jasne. Deweloperzy wiedzieliby z góry, jaką zabudowę mogliby projektować w danym miejscu, a przyszli mieszkańcy mogliby automatycznie szukać mieszkań w budynkach o określonej wysokości w wybranej przez siebie okolicy. To jednak sytuacja idealna, której na Mokotowie nie możemy doczekać się od czasu, gdy prezydentem Warszawy był Paweł Piskorski. Przypomnijmy, że po nim prezydentów lub komisarzy było razem z Hanną Gronkiewicz-Waltz już pięcioro.
Co prawda powstała koncepcja urbanistyczna według projektu architekta Krzysztofa Domaradzkiego, która w okolicach Szop Polskich przewiduje różne, w miarę konkretne rozwiązania. Ale projektant planu podejmuje często mało przejrzyste decyzje. W niektórych miejscach lokuje niską zabudowę, w niektórych wysoką, gdzie indziej znowu niską, a tam, gdzie nikt się tego nie spodziewa - znowu wysoką. Powstaje mozaika niespójnych elementów, która ma być niby-porządkiem w niby-planie. Planie, który powstaje na zasadzie kompletnego widzimisię architekta o renomowanym nazwisku - mówią przedstawiciele powołanego kilkanaście dni temu stowarzyszenia Miasto-Ogród Szopy Polskie, które powstało po to, by właściciele pobliskich terenów uzyskali wpływ na to, co dzieje się w okolicy.
Nie pozostawiają na koncepcji suchej nitki. - Ten plan to absurd. Wzdłuż ul. Pory staną niemal śródmiejskie wieżowce, a na naszych terenach położonych obok dopuszcza się już tylko niską zabudowę? Nie chcemy tego planu i staniemy na głowie, aby go storpedować. Zrobimy wszystko, by nie został uchwalony. On wejdzie w życie, ale po naszym trupie - zapowiadają.
Marek Sawicki, który razem z Domaradzkim współtworzy plan, nie zgadza się z zarzutami. - Tak mógłby powiedzieć jedynie ktoś, kto go nie widział. W rzeczywistości koncepcja rozplanowania osiedla jest prosta: bliżej ulicy Sikorskiego zaproponowano zabudowę średniowysoką, a w kierunku skarpy zabudowę jedno- i wielorodzinną nie wyższą niż trzy kondygnacje. Budynki wielorodzinne - wille miejskie będą usytuowane wzdłuż projektowanych alei wysadzanych drzewami. W środkowej części powstanie lokalny park. W ten sposób zrodzi się miasto, które szanuje krajobraz i w którym będzie się dobrze mieszkać
- mówi Sawicki.
Dlaczego mamy tracić?
Miejscowe plany to świetna sprawa, ale nie może być tak, że ktoś decyduje o charakterze miejsca, nie uwzględniając naszych interesów mówi Mirosław Domachowski, jeden z kilkudziesięciu właścicieli gruntów pod Skocznią. Ja nie mówię, żeby ten teren zabudować wieżowcami, ale dlaczego by nie dopuścić tu budynków cztero-, pięciokondygnacyjnych. Zwłaszcza że obok stoją wysokie i nikomu to nie przeszkadza.
Przodkowie Domachowskiego mieli tę ziemię jeszcze przed pierwszą wojną światową. Po wojnie utracili ją na mocy dekretu Bieruta. Pod koniec lat dziewięćdziesiątych odzyskałem własność. Teraz chciałbym ją sprzedać. Mam tam 10 tys. metrów. Jeśli będzie można budować tylko bardzo niskie budynki, moja ziemia będzie warta trzykrotnie mniej. I gdzie tu sprawiedliwość? Mieszkańcy historycznych Szop podkreślają, że mają dość wykorzystywania ich własności i okolicy, w której ich rodziny żyją od pokoleń przez autorytarnych decydentów. Tłumaczą, że za komuny ulokowano w pobliżu ich działek osiedle dla prominentnych działaczy komunistycznych, zwane do dzisiaj Dolnym Ubowem. Im nie pozwolono dysponować ich własnością. Dzisiaj, w wolnej Polsce, ponownie chce się ich wykorzystać, czarując planem, który jest pozbawiony nie tylko rąk i nóg, ale i innych niezbędnych elementów.
Teren, dla którego tworzymy plan, stanowi źródło zainteresowania różnych grup. Choćby lobby ekologicznego i deweloperskiego, których interesy są sprzeczne - mówi Krzysztof Domaradzki. A Marek Sawicki dodaje: Rozumiemy rozgoryczenie właścicieli gruntów, ale jeszcze niedawno, gdy ten teren zgodnie z Planem Ogólnym Warszawy był przeznaczony w całości na park, to wszyscy właściciele byli zachwyceni, że proponowaliśmy jakąkolwiek formę zabudowy w naszym planie. Teraz, gdy wysokie bloki wyrosły w sąsiedztwie przy stacji metra Wilanowska, to apetyt na wysokie budownictwo i szybki zysk, co zrozumiałe, rośnie - mówi Sawicki.
Krzysztof Domaradzki twierdzi, że skoro ataki na jego plan są z obydwu stron, to znaczy, że jest on dobry, bo kompromisowy.
Bez planu też można
W interesie stowarzyszenia, czyli kilkudziesięciu rodzin, jest jednak odejście od założeń planu. Ich zdaniem, optymalne byłoby zbudowanie na terenie Szop budynków wielorodzinnych o średniej wysokości, maksymalnie pięciokondygnacyjnej. Tylko taki wariant zagospodarowania pozwoli doprowadzić do tego terenu infrastukturę, której nie ma. Wieżowce nie wchodzą, zdaniem właścicieli, w grę, bo kompletnie nie pasują, a domy jednorodzinne będą skazane na szamba, bo podciąganie miejskich przewodów kanalizacyjnych do rozrzuconej zabudowy dla nikogo nie będzie opłacalne.
Odejście od założeń rodzącego się w bólach planu jest również w interesie deweloperów, którzy będą mogli budować tu na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli ustawiać w danej okolicy budynki pasujące do niej, bo podobne, np. wysokością do już stojących. Czy jest to też na rękę innym mieszkańcom okolicy, a także szerzej - Warszawy?
Teoretycznie plan zagwarantowałby dobrą urbanistyczną jakość okolicy, gdyby nie fakt, że akurat ten plan po pierwsze powstaje, powstaje i nie może powstać, a po drugie poszczególne jego założenia są kwestionowane. Tym samym w tym wypadku staje pod wielkim znakiem zapytania sensowność uchwalania planu. Tym bardziej że jest w Warszawie i jej bliskiej okolicy wiele przykładów udanych inwestycji, które powstają jedynie w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa. Melody Park planowany przy ul. Puławskiej charakterem nawiązuje do wieżowców w okolicach pobliskiej ul. Wałbrzyskiej. Budynek zamykający narożnik u zbiegu al. KEN i Beli Bertoka na Ursynowie jest dopasowany wysokością do pobliskich gmachów przy ul. Symfonii i Koncertowej. Podobnie jest przy ul. Płaskowickiej na Ursynowie, gdzie w sąsiedztwie centrum handlowego Real wyrosły dopasowane wysokością do okolicy kameralne budynki mieszkalne. Nie inaczej w podwarszawskiej miejscowości Opacz-Kolonia, gdzie deweloper, korzystając z zasady dobrego sąsiedztwa, między ulicami Środkową, Ryżową i linią WKD ulokował osiedle 32 domów jednorodzinnych, które wysokością nawet o centymetr nie przekraczają poziomu okolicznej zabudowy. Wszystko świetnie do siebie pasuje w każdym z tych miejsc. Jak widać, można budować bez planów zagospodarowania i w praktyce idzie to znacznie lepiej. Na razie tylko 15 proc. powierzchni Warszawy jest pokryte planami zagospodarowania. Mimo to wcale nie widać, aby na pozostałych 85 proc. miasta nie było żadnych inwestycji. Dla deweloperów niemal zawsze lepiej jest, jeśli plan istnieje, bo wtedy wszystko wiadomo. Ale jeśli go nie ma, nie jest to wielka przeszkoda. Budynki stawia się na wspomnianej zasadzie dobrego sąsiedztwa. Wystarczy, że powstanie pierwszy blok, który stworzy precedens. A potem reszta już sama idzie. - Brak planów jest deweloperom na rękę. Wtedy im łatwiej - uważa Krzysztof Domaradzki.
Części budowlańców łatwiej, części nie. Niektórzy twierdzą, że powstanie planów byłoby dla nich dużo lepsze niż ich brak. Aby dostać decyzję o warunkach zabudowy, a potem pozwolenie na budowę, trzeba czekać prawie dwa lata.
A przecież przez półtora roku można wybudować blok - mówi Dorota Kraszewska z firmy Universal Podlaski. Dla nas byłaby to sto razy lepsza sytuacja. Od razu wiadomo byłoby, co i gdzie można stawiać, a procedury nie trwałyby latami - dodaje. Zdaniem przedstawicieli innych firm budowlanych, to jednak nieprawda. Zarówno w przypadku gdy plan jest, jak i wtedy, gdy go nie ma czas przygotowania i realizacji inwestycji jest bardzo podobny.
- Plan niczego nie przyspiesza. Jest jedynie wskazówką dla urzędnika wydającego pozwolenia deweloperowi, co wolno, a czego nie wolno w danym miejscu postawić. No i jest, niestety, wizją jakiegoś architekta demiurga, która zwykle tak pasuje do potrzeb okolicy i przyszłych mieszkańców jak pięść do nosa. Czas więc skończyć z głupimi planami, bo tylko tak można pchnąć warszawskie budownictwo do przodu, zwiększyć liczbę mieszkań i wreszcie realnie spróbować ograniczyć ich horrendalne ceny - ocenia szef ogólnopolskiej firmy deweloperskiej z 23-letnim stażem w branży budowlanej.