Oprocentowanie - zasady obliczania rat
Każdy kredyt wiąże się z różnymi kosztami, ale oczwyiście najważniejszy koszt kredytu to oprocentowanie. Kwota odsetek, jaką zapłacimy bankowi, jest wprost proporcjonalna do wysokości oprocentowania oraz długości spłaty. W niniejszym artykule pokrótce przedstawimy główne zasady dotyczące naliczania odsetek od kredytu mieszkaniowego.
Przede wszystkim należy pamiętać, że oprocentowanie kredytu zawsze podawane jest w stosunku rocznym (jest to ogólnie przyjęty sposób podawania oprocentowania, dotyczący nie tylko kredytów, ale także depozytów, płatności przeterminowanych, itp.). Raty kredytu są płacone co miesiąc, co oznacza, że w każdym miesiącu bank oblicza odsetki od kwoty kapitału pozostałego do spłaty, stosując roczną stopę procentową proporcjonalnie do ilości dni w danym miesiącu. (czyli 31-dniowym miesiącu odsetki będą wyższe niż w miesiącu mającym 28 lub 30 dni). Do obliczeń przyjmuje się standardową ilość dni w roku wynoszącą 365 dni.
Kredyt można spłacać w ratach równych lub ratach malejących. Rata kredytowa składa się zawsze z kapitału i odsetek, a różnica między dwoma systemami spłaty polega na tym, że w przypadku rat równych elementem stałym jest całkowita rata, a przy ratach malejących stała jest suma spłacanego co miesiąc kapitału (a odsetki są co miesiąc obliczane od pozostałego do spłaty kapitału).
W przypadku systemu rat równych, kwota raty zawiera sumę obliczonych na dany miesiąc odsetek, a pozostałą część stanowi spłata kapitału. W krótszych miesiącach (np. lutym lub w miesiącach 30-dniowych) udział kapitału w racie jest nieco wyższy niż w miesiącach długich (31-dniowych), gdyż naliczana jest niższa kwota odsetek i pozostaje więcej "miejsca" dla spłaty kapitału.
W systemie rat malejących, suma odsetek zostaje doliczona do stałej kwoty kapitału, spłacanej co miesiąc. Co miesiąc kwota całego kapitału do spłaty maleje, więc w efekcie co miesiąc odsetki są niższe, a więc rata co miesiąc maleje (stąd nazwa - rata malejąca).
Oto przykład obliczenia odsetek kredytu, w którym do spłaty pozostało 200.000zł. Oprocentowanie kredytu wynosi 6%, a odsetki naliczone zostają za okres 31-dniowy.
Odsetki = 200.000zł * 0,06 * 31 / 365 = 1.019,18zł.
W przypadku spłacania powyższego kredytu w systemie rat równych w okresie 30 lat, rata miesięczna wyniesie 1199,10zł (ratę możesz obliczyć w naszym kalkulatorze kredytowym). Tak więc udział kapitału w racie w danym miesiącu wynosi:
1199,10zł - 1019,18zł = 179,92zł.
W ten sposób co miesiąc można obliczyć udział kapitału i odsetek w racie równej (co miesiąc proporcja ta będzie inna - zmieniać się będzie zależnie od pozostałej do spłaty kwoty i długości danego okresu miesięcznego).
Należy pamiętać, że kredyty hipoteczne są praktycznie zawsze udzielane na zasadzie oprocentowania zmiennego (zależą od stawek rynkowych - WIBOR lub LIBOR). Co jakiś czas (miesiąć, 3 lub 6 miesięcy - zależnie od banku) bank aktualizuje oprocentowanie kredytu i przesyła kredytobiorcy nowy harmonogram spłat, dostosowany do nowego oprocentowania.
Prowizja
W cenie kredytu oprócz oprocentowania należy uwzględnić także prowizje oraz opłaty, które należy ponieść w związku z jego zaciągnięciem i ponosić przez cały okres jego obsługi. Przy udzieleniu kredytu większość banków pobiera prowizję, której wysokość waha się między 0% a 3% od sumy kredytu. Należy się zatem zastanowić jeszcze przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu, czy bardziej opłacalny będzie kredyt bez prowizji i przy wyższym oprocentowaniu, czy też kredyt z prowizją, ale na niższym poziomie oprocentowania.
Przykład
Rozpatrzmy dylemat na dwóch przypadkach. Klient chce zaciągnąć kredyt w wysokości 150000 PLN we frankach szwajcarskich (CHF). Zamierza go spłacać przez okres 20 lat. Jeden z banków jest w stanie udzielić mu kredytu bez prowizji, ale przy oprocentowaniu w wysokości 3,26%. W innym banku- w Banku Millennium- otrzymałby taki sam kredyt, ale przy oprocentowaniu 2,5%. Oprócz tego zapłaciłby prowizję w wysokości 1% zaciąganego kredytu.
W pierwszym banku suma odsetek wyniosłaby 54400 PLN, a w drugim 42300 PLN. W drugim przypadku do kosztów kredytu dochodzi jeszcze dodatkowo oplata w wysokości 1500 PLN z tytułu prowizji. Łączny koszt kredytu wyniesie zatem odpowiednio 54400 PLN i 42300 PLN (42300 PLN + 1500 PLN), co jest dowodem na to, że korzystniejszym rozwiązaniem jest często skorzystanie z niższego oprocentowania przy wyższej prowizji.
Opłata za wcześniejszą spłatę
Oprócz prowizji za udzielenie kredytu dodatkowo należy ponieść koszt opłaty towarzyszącej kredytowi. Zdarza się też, że całkowita lub częściowa spłata kredytu przed upływem zdeklarowanego okresu kredytowania jest związana z koniecznością dodatkowej opłaty. W większości przypadków obowiązuje pewien okres, w trakcie którego wcześniejsza spłata jest dodatkowo płatna, natomiast po jego upływie spłata nie jest obciążona żadnymi kosztami. Niektóre banki stosują dodatkowo ograniczenia kwotowe. Jeśli wybieramy możliwość wcześniejszej spłaty to konieczne jest, aby dokładnie przeanalizować tabelę prowizji i opłat i sprawdzić ją pod kątem dodatkowych obciążeń finansowych. Należy też zwrócić uwagę na inne wymogi. Nawet jeśli bank nie zaznaczył, że pobiera za tę czynność dodatkowe opłaty to wcześniejsza spłata może się często wiązać z koniecznością sporządzenia odpłatnego aneksu do umowy.
Opłata za przewalutowanie
Innym dodatkowym obciążeniem finansowym przy spłacie kredytu jest opłata za przewalutowanie. Z reguły zmiana waluty kredytu z waluty obcej na PLN jest bezpłatna, ale opłata pobierana jest z kolei w przypadku przewalutowania kredytu na jedną z walut obcych. Przewalutowanie na waluty obce jest z reguły kosztowniejsze i tylko nieliczne banki decydują się na całkowite zwolnienie tej operacji z opłat.
Opłata za wycenę nieruchomości
Aby ustalić wartość nieruchomości bank wymaga dokonania jej wyceny, dzięki czemu określa wartość zabezpieczenia kredytu, na wypadek, jeśli obsługa kredytu nie przebiegała zgodnie z warunkami zapisanymi w umowie. Decyzja o konieczności wyceny należy do banku i może to być zależne od nieruchomości (rynek pierwotny czy wtórny/dom czy mieszkanie/lokalizacja), wysokości wkładu własnego, czy celu kredytu. Wycena może być też wymagana od każdego kredytobiorcy, niezależnie od powyższych parametrów, a jej cena waha się od 300 do ponad 1000 PLN. Zaletą wykonywania wyceny jest informacja o realnej cenie nieruchomości (szczególnie jeśli nieruchomość podlegająca wycenie jest jednocześnie zabezpieczeniem i celem kredytu).