WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
1. Pojęcie wartości
Pojęcie „wartość” ma wiele znaczeń, stanowi przedmiot rozważań rożnych dziedzin nauki. Wyjaśnieniem tego terminu zajmowały się takie dziedziny nauki jak psychologia, etyka, prawo, socjologia czy ekonomia. We wszystkich tych dziedzinach wartość postrzegana jest w różny sposób, ale pomimo wszystkich różnic jakie doszukują się w tym terminie poszczególne gałęzie nauki pojęcie to ma także wspólne cechy.
Należy do nich zaliczyć:
- subiektywizm - rzeczy nie maja w sobie wartości, tylko my je im nadajemy
- względność - wartość ma zawsze charakter względny, co oznacza, że nie ma wartości absolutnej. Wartość dobra odnosi się do innych dóbr, a dobra same w sobie nie mają wartości, tylko my ją nadajemy oceniając ich użyteczność na tle innych dóbr.
- dynamiczność - wartość nie jest stała w czasie. Nie ma stałej i zmiennej wartości, zmieniają się tylko wartości subiektywne.
Dociekania nad wyjaśnieniem i uzasadnieniem tego terminu sięgają już starożytności. Przez wieki trwają dyskusje, nad istotą wartości, poszukiwano odpowiedzi na pytanie czy istnieje wartość niezmienna, trwała, niezależna od naszych sądów, czy każdorazowo podlega ona wpływom naszych ocen i innych warunków, jaka jest jej miara? Odpowiedzi na te i inne pytania doszukiwał się już Arystoteles. Rozważania jego opierały się na szukaniu miary wartości. A. Smith przyjmował istnienie dwóch rodzajów wartości: wartości użytkowej, rozumianej jako pożyteczność i wartości wymiennej. Wartość wymienna może kształtować niezależnie od wartości użytkowej. Tę dwoistość A. Smith przedstawił na przykładzie paradoksu wody i diamentu. Woda ma wielką wartość użytkową, małą wymienną, natomiast diament, ma małą wartość użytkową, a wielką wymienną. A Marshall określił wartość jako stosunek wymienny między dwoma dobrami w danych warunkach w czasie. Czynniki determinujące podaż i popyt wyznaczają wartość towaru. Natomiast K. Marks rozwinął teorię wartości opartą na pracy. Towar ma wartość, gdyż jest w nim uprzedmiotowiana praca ludzka. Marks głosił tezę o dwoistym charakterze pracy zawartej w towarze. Z jednej strony, praca prywatna i konkretna określa wartość użytkową, podczas gdy praca abstrakcyjna i społeczna leży u podstaw wartości wymiennej.
Złożona natura wartości, a także powszechność używania tego terminu spowodowała, że na początku XX wieku pojawiły się tendencje do wyodrębnienia nauki szczegółowej, zajmującej się teorią wartość tzw. aksjologii. Podsumowując dotychczasowe rozważania dotyczące wartości, można stwierdzić, że próba znalezienia jednej wartości nie powiodła się. Wartość jest definiowana poprzez przejawy jej występowania. O trudnościach jej zdefiniowania świadczy urywek książki R. Rybarskiego, wydanej w 1923r. - „…niektórych badaczy do tego stopnia zniechęciły dociekania nad problemem wartości w teorii ekonomi, że chcą wprost uniknąć tego pojęcia, używając je za źródło bezpłodnych odróżnień i logomachij. Większość uczonych stara się podać określenie istoty zjawisk gospodarczych i zakresu badania nauki w sposób nie dotykający zagadnienia wartości”.
1.2. Pojęcie wartości a rynek
Wartość jest pojęciem abstrakcyjnym, nie jest rzeczą materialną i konkretną. Nie tkwi w istocie towaru, dobra czy usługi, jest wytworzona w umysłach osób - uczestników rynku. Ma zawsze elementy subiektywne, a ich wycena jest jedynie opinią o wartości. Wycenione dobro trafi na rynek, który zaakceptuje bądź zweryfikuje wyznaczony poziom wartości. Uważa się że na dobrze funkcjonującym rynku zostanie potwierdzona opinia o wartości. Reasumując zatem wartość jest pojęciem abstrakcyjnym, funkcjonującym jedynie na hipotetycznym, doskonałym rynku - tzn. takim na którym występuje wielu dobrze zorganizowanych nabywców i sprzedających, którzy nie pozostają pod żadną presją do sprzedaży lub kupna, mają dobre informacje o cenach transakcyjnych dóbr i ich cechach.
Miarą wartości jest cena. Cena jest pojęciem oznaczającym kwotę żądaną, oferowaną lub zapłaconą w zamian za towar lub usługę. Cena płacona na rynku może, ale nie musi odzwierciedlać wartości.
2. Wartość nieruchomości
Wartość nieruchomości pełni wiele funkcji takich jak:
- funkcję informacyjną - występuje wtedy gdy zleceniodawca - klient pragnie znać wartość nieruchomości, aby na jej podstawie ocenić aktualny stan rynku
- funkcję decyzyjną, gdy wyliczona wartość w sposób bezpośredni skutkuje decyzjami głównie urzędowymi czy inwestycyjnymi podjętymi na jej podstawie
- funkcję negocjacyjną, gdy wartość stanowi punkt wyjścia do negocjowania
- funkcję pośrednią, gdy aktualnie wyliczona wartość ma być zastąpioną inną - zwykle wyższą, w wyniku procesu rozwojowego
- funkcję doradczą, gdy wyliczona wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością
Wartości nieruchomości zależy od wielu czynników. Czynniki te można podzielić na sześć grup.
1. Czynniki fizyczne i środowiskowe - do tej grupy należy zaliczyć między innymi cechy takie jak: ukształtowanie terenu, bliskość zbiorników wodnych, kierunek wiatrów, nasłonecznienie, zasobność bogactw naturalnych, cechy klimatu, a także wielkość i kształt działki, wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia, rozwiązania materiałowo - konstrukcyjne, funkcjonalność oraz drogi dojazdowe.
2. Czynniki ekonomiczne do których zaliczyć możemy: stan zamożności społeczeństwa, poziom bezrobocia, stan rozwoju gospodarczego, formy kredytowania, wysokość stopy oprocentowania kredytu, poziom cen na rynku nieruchomości, dochodowość nieruchomości
na tle innych lokat. Jak wiadomo wzrost poziomu zatrudnienia i dochodów powoduje wzrost popytu na nieruchomości. Gdy wzrasta bezrobocie, spada zarazem poziom dochodów, a co za tym idzie rośnie ilość pustostanów i maleje wartość nieruchomości.
3. Czynniki prawne jak swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu nieruchomościami, system ulg podatkowych dla inwestujących w nieruchomości, wysokość podatków i opłat związanych z posiadaniem i obrotem nieruchomości, plan zagospodarowania przestrzennego, wymogi ochrony środowiska, forma władania nieruchomością.
4. Czynniki demograficzne obejmują sytuację demograficzną regionu czy kraju, wielkość i strukturę rodziny np. wzrost demograficzny wywołuje wzrost popytu na żłobki, przedszkola, szkoły, a wzrost udziału w populacji ludności w wieku zawierania związków małżeńskich prowadzi do wzrostu popytu na mieszkania.
5. Czynniki polityczne takie jak liczebność partii politycznych, stopień rozproszenia interesów politycznych poszczególnych partii, oddziaływanie grup pozaparlamentarnych na kreowanie ustaw i rozporządzeń, rola i wpływ związków zawodowych na działania rządu czy parlamentu.
6. Czynniki socjalne obejmujące modę, przyzwyczajenia, sposób spędzania wolnego czasu.
Oprócz tych czynników istnieją jeszcze inne rodzaje, które nie zostały uwzględnione jako grupa, jednakże ich roli nie można pominąć. Do tych czynników należy miedzy innymi rewolucja informatyczna, która znacznie przyśpieszyła zużycie funkcjonalne istniejących nieruchomości biurowych, przyczyniając się do spadku czynszów i wartości nieruchomości. Informatyzacja zwiększyła zapotrzebowanie na budynki nowoczesne, a więc i modernizację istniejących obiektów.
Na wartość nieruchomości mają wpływ nie tylko same cechy fizyczne nieruchomości, ale i szereg cech niezależnych od nieruchomości. Wszystkie wyżej wymienione czynniki tworzą jedynie tło, które może kształtować poziom wartości nieruchomości.
3. Rodzaje wartości nieruchomości
Można wyróżnić wiele typów wartości nieruchomości. Do najczęstszych należą: wartość rynkowa, katastralna, odtworzeniowa, indywidualna, czynszowa, użytkowa, ubezpieczeniowa, wymienna itp. Niektóre z nich odwzorowują wartość jako kategorie ekonomiczną np. wartość rynkowa czy odtworzeniowa, inne wartość subiektywną np. wartość indywidualna.
3.1. Wartość rynkowa
Wartość rynkową stanowi przewidywana cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących założeń:
- strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
- strony umowy są od siebie niezależne
- strony są świadome istniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości
- strony działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi względami
- strony nie działają w sytuacji przymusowej
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy
W Standardzie III rzeczoznawców majątkowych wyróżnia się pięć rodzajów wartości rynkowej:
- wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU)
- wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania (WRA)
- wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania (WRO)
- wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży (WRW)
- wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży (WRP)
3.2. Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Jest to wartość jej odtworzenia z uwzględnieniem upływu czasu, czyli stopnia zużycia nieruchomości. Zużycie dotyczy zarówno zużycia technicznego, jak i ekonomicznego. Zużycie techniczne określa się na podstawie opinii eksperta lub z wykorzystaniem tablic trwałości elementów budynków i budowli, natomiast zużycie ekonomiczne określa się w procesie szacowania nieruchomości. Zużycie techniczne jest miarą ilościową natomiast zużycie ekonomiczne jest cechą jakościową, gdyż dotyczy zużycia funkcjonalnego oraz moralnego nieruchomości.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu i jego części składowe. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty jakie należałoby ponieść przy zakupie gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.
3.3. Wartość katastralna
Wartość katastralną nieruchomości określa się w procesie powszechnej taksacji. Wartość tą ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były
przedmiotem obrotu, wartość katastralną określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Do szacowania tej wartości przyjmuje się zasady wyceny masowej, czyli szacowania w krótkim czasie wielu nieruchomości w jednolity sposób.
Pod uwagę bierze się najważniejsze cechy nieruchomości oraz uwzględnia różnice pomiędzy tymi nieruchomościami. W krajach o rozwiniętych rynkach nieruchomości wartość ta wykorzystywana jest jako podstawa naliczania podatku od wartości nieruchomości, w Polsce będzie miała także takie zastosowanie.
3.4. Wartość bankowo - hipoteczna
Wartość bankowo - hipoteczną określa się na podstawie regulaminu, o którym mowa w art. 22 ust. 2 Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych późn. [15]. Wartość tą określa się na potrzeby zabezpieczenia nieruchomością zaciąganego kredytu hipotecznego. Wycena ta dokonywana jest z zachowaniem szczególnej staranności ponieważ ujmuje się w niej jedynie te cechy nieruchomości i związane z nią dochody które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości. Wartość bankowo - hipoteczna jest odzwierciedleniem długoterminowej prognozy rynku nieruchomości, a zatem uwzględnia długotrwały charakter zabezpieczenia kredytowego. Wartość ta powinna zabezpieczyć nie spłaconą część kredytu hipotecznego z uwzględnieniem wymuszonej sprzedaży nieruchomości. Musi więc być niższa od wartości rynkowej.
4. Kiedy potrzebujemy znać wartość nieruchomości
Szacowanie nieruchomości to zespół czynności prowadzących do określenia wartości. Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości do różnych celów przy zastosowaniu odpowiednich podejść, metod i technik. Szacowanie nieruchomości zależy od rożnych uwarunkowań ekonomicznych i prawnych. Wartość nieruchomości potrzebujemy znać między innymi do:
- ustalenia ceny kupna sprzedaży
- ustalenia ceny wywoławczej przy sprzedaży
- aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste
- do ustalenia amortyzacji
- ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu
- ustalenia wielkości opłaty skarbowej
- ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu
- obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie
- obliczenia odszkodowania za szkody
- ustalenia wysokości ubezpieczenia
- uwłaszczenia osoby prawnej
- rozliczenia poniesionych nakładów
- obliczenia opłaty adiacenckiej
- obliczenia opłaty planistycznej
- obliczania należności za wyłączenie gruntu rolnego z produkcji
- zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabycia nieruchomości
W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, a także w przypadku dokonywania niektórych urzędowych czynności cywilnoprawnych na nieruchomościach, korzystanie z usług rzeczoznawców majątkowych jest obowiązkowe. Skarb państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie mogą dokonać wielu czynności związanych z nieruchomościami bez uprzedniej ich wyceny przez rzeczoznawców majątkowych.
Przepisy określają obowiązek sporządzenia wycen przede wszystkim dla ochrony interesów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.
5