Jak wybudować dom?
Etap I. Zakup działki budowlanej
Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.
Przede wszystkim trzeba ustalić:
perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.
Jeśli interesująca nas działka znajduje się na terenie dla którego nie uchwalono planu miejscowego, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie niemożliwe, to najlepiej wstrzymać się z jej zakupem.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinien zawierać określenie:
granic terenu objętego
funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania
zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko (w przypadku budownictwa jednorodzinnego raczej nie jest potrzebne).
W decyzji gmina określa:
rodzaj inwestycji, czyli co można zbudować,
warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla danego obszaru został uchwalony,
warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrona środowiska),
warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (szambo, studnia),
wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
linie rozgraniczające inwestycji - czyli obszar na którym planowana jest budowa z pełną infrastrukturą , wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali,
okres ważności decyzji (we wniosku warto zaznaczyć, jaki termin ważności decyzji nas interesuje, zwłaszcza wtedy, gdy nie zmierzamy od razu występować o pozwolenie na budowę),
w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji.
Projekt budowlany musi spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jego zakres i treść powinny być dostosowane do charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót. Projekt powinien również być zgodny z obowiązującymi przepisami.
Projekt budowlany składa się z dwóch części:
projektu zagospodarowania działki (terenu)
projektu architektoniczno-budowlanego.
Częścią dodatkową projektu budowlanego, są też uzgodnienia i pozwolenia oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o przyłączeniu obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, elektro-energetycznych i dróg komunikacyjnych oraz zapewnieniu dostaw mediów (odpowiednio do potrzeb: wody, energii, ciepła, gazu).
Jeśli jest to konieczne do projektu budowlanego należy dołączyć również wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.
Projekt zagospodarowania działki
Projekt musi być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych.
Projekt obejmuje określenie:
granic działki,
usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
sieci uzbrojenia terenu (w tym projekty przyłączy),
zieleń istniejącą i projektowaną,
itd.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu
musi być sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący określenia granic działki lub terenu, usytuowania, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów wymiarowych, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
Projekt architektoniczno-budowlany,
określa funkcję i konstrukcję obiektu budowlanego oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasadę nawiązania do otoczenia, a w stosunku do niektórych obiektów budowlanych również dostępność dla osób niepełnosprawnych.
Projekt architektoniczno - budowlany powinien zawierać:
opis techniczny,
część rysunkową.
W tej części należy określić
funkcję obiektu,
formę,
konstrukcję obiektu,
jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczno-materiałowe.
Jeśli nasz dom ma być zbudowany według indywidualnego projektu, jego wykonanie powinniśmy zlecić osobie mającej uprawnienia do projektowania. Zlecenie to powinno być udokumentowane pisemną umową pomiędzy projektantem a zamawiającym. Zwłaszcza należy uzgodnić zakres prac projektowych oraz obowiązki stron umowy.
Opis techniczny powinien określać m. in.:
Układ konstrukcyjny obiektu budowlanego, zastosowane schematy konstrukcyjne (statyczne), założenia przyjęte do obliczeń konstrukcji oraz podstawowe wyniki tych obliczeń lub ewentualnych badań doświadczalnych, rozwiązania budowlane konstrukcyjno - materiałowe podstawowych elementów konstrukcyjnych obiektu, warunki i sposób jego posadowienia oraz zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej, rozwiązania konstrukcyjno - materiałowe przegród zewnętrznych i wewnętrznych, podstawowe informacje o sposobie wznoszenia obiektu.
W stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku wielorodzinnego sposób zapewniania osobom niepełnosprawnym warunków do korzystania z tego obiektu.
W stosunku do obiektu usługowego, produkcyjnego lub technicznego - podstawowe dane technologiczne lub współzależności urządzeń i wyposażenia związanego z przeznaczeniem obiektu i jego rozwiązaniami budowlanymi.
Rozwiązania zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, w szczególności instalacji i urządzeń: sanitarnych, grzewczych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, gazowych, elektrycznych. teletechnicznych, odgromowych.
Charakterystykę ekologiczną obiektu budowlanego zawierającą opis jego wpływu na środowisko przyrodnicze, zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie pod względem:
zapotrzebowania w wodę i odprowadzania ścieków,
emisji zanieczyszczeń gazowych, pyłowych i płynnych, z podaniem ilości i zasięgu rozprzestrzeniania się,
wytwarzania odpadów stałych, z podaniem rodzaju i ilości,
emisji hałasu oraz wibracji.
Warunki ochrony przeciwpożarowej, zgodnie ze szczegółowymi przepisami.
Projekt budowlany powinien zawierać:
W zależności od potrzeby: wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki gospodarowania obiektów budowlanych.
Część rysunkowa powinna zawierać m. in.:
1. Widoki boczne (elewacje), a także widok z góry, w liczbie dostatecznej do wyjaśnienia formy obiektu oraz jego wyglądu zewnętrznego ze wszystkich widocznych stron, z określeniem graficznym lub opisowym (na rysunku) elewacyjnych materiałów budowlanych i kolorystyki elewacji.
2. Rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu, w tym przekrycia oraz przekroje podłużne (profile) i poprzeczne.
3. W stosunku do budynku ogrzewanego - rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych wraz z niezbędnymi szczegółami budowlanymi, mającymi wpływ na własności cieplne i szczelność przegród.
4. Zasadnicze elementy wyposażenia technicznego, ogólnobudowlanego, umożliwiającego użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem, w tym:
instalacje oraz urządzenia sanitarne, grzewcze, wentylacyjne i gazowe,
instalacje i wyposażenie elektryczne oraz instalację odgromową,
instalacje i urządzenia ochrony przeciwpożarowej.
5. Część rysunkowa powinna być sporządzona w skali dostosowanej do specyfiki i charakteru obiektu budowlanego oraz stopnia dokładności oznaczeń graficznych na rysunkach, jednakże nie mniejszej niż:
1 : 200 dla obiektów budowlanych o dużych rozmiarach,
1 : 100 dla pozostałych obiektów i ich wydzielonych części,
1 : 50 dla obiektów lub ich wydzielonych części podlegających przebudowie lub modernizacji.
Częścią projektu budowlanego są obliczenia statyczne
Powinny one obejmować ustroje konstrukcyjne, elementy i te szczegóły konstrukcyjne, dla których konieczne jest sprawdzenie stanów granicznych nośności i użytkowania lub sprawdzenie wytrzymałości, ewentualnie określenie współczynników bezpieczeństwa.
Obliczenia statyczne powinny być wykonane w oparciu o następujące informacje:
podstawy formalne, w tym wykaz norm dotyczących obciążeń budowli,
charakterystykę budowli oraz dane wyjściowe, na podstawie których obiekt został zaprojektowany,
ogólną koncepcję konstrukcji z podaniem zasadniczych wymiarów, rozstawu dylatacji, przerw technologicznych, montażowych oraz technologii realizacji,
materiały użyte do konstrukcji z podaniem ich wytrzymałości, gęstości objętościowej,
krótki wyciąg z badań geotechnicznych,
charakterystykę agresywności środowiska i ogólne zasady zabezpieczania konstrukcji przed korozją,
wymaganą klasę odporności ogniowej budowli i jej elementów konstrukcyjnych,
gólne zasady montażu z zaznaczeniem jego wpływu na stateczność i nośność konstrukcji,
uzgodnienia, ekspertyzy, inwentaryzacje,
inne informacje mające znaczenie przy wykonywaniu obliczeń statycznych.
Na podstawie technicznego projektu budowlanego sporządzane jest zestawienie kosztów budowy (kosztorys) wraz z wykazem materiałów budowlanych niezbędnych do realizacji robót przy budowie obiektu.
Etap IV. Pozwolenie na budowę
Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Uzyskane pozwolenie na budowę jest ważne przez 2 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Wniosek o pozwolenie na budowę
Do wniosku należy dołączyć:
projekt budowlany (cztery egzemplarze) z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami i opiniami,
dokument potwierdzający nabycie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. akt własności nieruchomości, umowa dzierżawy)
ew. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę
Zatwierdzenie projektu następuje w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę. Przed wydaniem tej decyzji właściwy organ sprawdza:
zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz obowiązującymi przepisami - w tym techniczno-budowlanymi i Polskimi Normami,
kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i sprawdzeniami oraz informacją dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb branżowych.
Wprowadzenie istotnych zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego (lub innych warunków pozwolenia na budowę) jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Proces budowlany
Budowa jest przedsięwzięciem złożonym, wieloetapowym, w które zaangażowanych jest wielu uczestników.
Według Prawa Budowlanego uczestnikami procesu budowlanego są:
inwestor
inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli ustalono taki nadzór)
projektant;
kierownik budowy lub kierownik robót, reprezentujący wykonawcę.
Rozpoczęcie budowy
Inwestor obowiązany jest zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski (w przypadku projektu gotowego będzie nim projektant adaptujący projekt), co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót. Do zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych należy dołączyć pisemne oświadczenia:
kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi);
inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi.
Dziennik budowy
Składając zawiadomienie o rozpoczęciu robót, inwestor powinien równocześnie wystąpić o wydanie dziennika budowy. Od tego momentu będzie to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, uwzględniający wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy.
Prace przygotowawcze
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Należy pamiętać, że prace przygotowawcze mogą być wykonane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę. Do prac tych zalicza się:
wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
wykonanie niwelacji terenu,
zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
O zakończeniu budowy należy zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego i jeśli w ciągu 21 dni nie zostanie wniesiony żaden sprzeciw, można wprowadzić się do własnego domu.
Do zawiadomienia trzeba dołączyć:
oryginał dziennika budowy,
oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i warunkami pozwolenia na budowę, z przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami,
oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy (a także ulicy i sąsiedniej nieruchomości, jeśli z nich korzystaliśmy),
protokoły badań i sprawdzeń,
inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.
1