prawo rzeczowe - Gniewek, sem.3, prawo cywilne


Edward Gniewek

PRAWO RZECZOWE

Rozdział I. OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM

Prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym:

2 cechy prawa rzeczowego:

- prawa dotyczące rzeczy

- prawa podmiotowe bezwzględne

Podmiotowe prawo rzeczowe:

W prawie rzeczowym przedmiotami, na które skierowana jest regulacja prawna są rzeczy jako przedmioty materialne.

Rzeczami mogą być wyłącznie przedmioty materialne!

Wasilkowski- definicja rzeczy:

Rzeczami są materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione, że w stosunkach społeczno- gospodarczych mogą być traktowane jako dobra samoistne.

Złoża minerałów i zwierzęta dzikie żyjące na wolności nie są rzeczami bo nie są samoistne.

Pieniądze są szczególnym rodzajem rzeczy, bo ich wartość nie jest wynikiem naturalnych właściwości fizycznych, ale przyznanej przez państwo mocy zobowiązań pieniężnych.

Przedmiotem praw rzeczowych mogą być tylko istniejące rzeczy zindywidualizowane.

Nie stanowi rzeczy masa majątkowa: przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne, majątek.

Nie stanowi jednego przedmiotu praw rzeczowych zbiór rzeczy.

Przedmiotem stosunków prawnorzeczowych musi być w całości określona rzecz, nie może być jedynie część rzeczy.

Podział rzeczy:

Nieruchomości- są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunt- część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Budynek, jako odrębna od gruntu nieruchomość (3 możliwe sytuacje):

Część budynku, jako odrębna od gruntu nieruchomość:

Podział rzeczy:

Rzeczy oznaczone co do gatunku i tożsamości- mechanizm przeniesienia własności:

  1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

  2. Jeżeli przedmiotem zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy; tak samo jest z rzeczami przyszłymi- dla uzyskania skutku rozporządzającego wymagana jest dodatkowa czynność przeniesienia posiadania

Nieruchomości- rzeczy oznaczone co do tożsamości.

Części składowe rzeczy

Część składowa rzeczy- wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko do przemijającego użytku nie stanowią części składowych.

Przedmiot staje się częścią składową rzeczy jeżeli jest z nią na stałe połączony w sensie fizycznym na tyle mocno, że ich rozłączenie spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności oraz innych praw rzeczowych.

Nie można rozporządzać częścią składową rzeczy.

Części składowe gruntu:

Nie stanowią części składowych gruntu:

Części składowe nieruchomości:

Przynależności

Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z inne rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

Rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej nie może być przynależnością.

Przemijające pozbawienie rzeczy faktycznego związku z rzeczą główną- nie pozbawia jej charakteru przynależności.

Nie ma tu ścisłego związku fizycznego, najistotniejszy jest funkcjonalny związek.

Przynależność służy do lepszego, wygodniejszego, niekiedy komfortowego korzystania z rzeczy głównej np. radioodtwarzacz w samochodzie.

Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności.

Bezwzględny charakter praw rzeczowych

Prawo własności- właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób;

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie rzeczą ażeby rzecz została mu wydana.

Użytkowanie wieczyste- użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu państwowego lub samorządowego z wyłączeniem innych osób.

O bezwzględnym charakterze praw podmiotowych decyduje ustawodawca.

Niekiedy bezwzględny charakter prawa podmiotowego jest immanentną cechą jego natury w przypadku prawa własności i prawa rzeczowego służącego zabezpieczeniu wierzytelności.

Względne prawa podmiotowe

Prawa podmiotowe względne są skuteczne jedynie wobec oznaczonej osoby (osób) będącej drugą stroną nawiązanego stosunku prawnego. Nie dają zaś żadnych bezpośrednich roszczeń wobec osób trzecich.

Rodzaje praw rzeczowych

  1. prawo własności

  2. użytkowanie wieczyste

  3. ograniczone prawa rzeczowe:

Prawo własności obejmuje najszerszą gamę uprawnień: uprawnienia do korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą. Z niego wywodzą się dalsze prawa rzeczowe.

Prawo użytkownika wieczystego- użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu skarbowego lub samorządowego. Może również swoim prawem rozporządzać.

Ograniczone prawa rzeczowe- ograniczają cudze prawo własności

Użytkowanie- uprawnia do używania rzeczy i pobierania jej pożytków.

Spółdzielcze prawo do lokalu- uprawnia do używania nabytego lokalu; jest ono zbywalne i dziedziczne.

Prawo zastawu- nie daje żadnego uprawnienia do używania rzeczy;

przysługujące zastawnikowi posiadanie rzeczy stanowi jedynie gwarancję realnego zabezpieczenia wierzytelności.

Służebności.

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega

Hipoteka- nie daje żadnych bieżących uprawnień względem obciążonej nieruchomości;

ustanowienie hipoteki oznacza obciążenie prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości;

Wszystkie prawa rzeczowe należą do kategorii praw majątkowych.

Samodzielne prawa rzeczowe, związane i akcesoryjne:

Prawa zbywalne i niezbywalne

Numerus clausus praw rzeczowych

Zamknięty katalog praw rzeczowych- można ustanawiać tylko takie prawa rzeczowe, jakie ustawa przewiduje; to ustawodawca kształtuje katalog praw rzeczowych- może go poszerzać lub ograniczać;

Nie wolno też, w zakresie prawa rzeczowego, modyfikować treści dopuszczonych praw rzeczowych;

Zakazane jest poszerzanie lub ograniczanie dalszych praw rzeczowych.

Niedopuszczalnym zabiegiem byłoby również nadanie z woli stron bezwzględnego charakteru prawom podmiotowym wybranym z zespołu praw obligacyjnych (np. najem, dzierżawa).


Względne stosunki prawnorzeczowe:

Rolą współwłaścicieli jest kształtowanie wewnętrznych zasad zarządu rzeczą wspólną i korzystania z rzeczy.

W stosunkach występujących na tle ograniczonych praw rzeczowych jest miejsce na swobodne, umowne kształtowanie rozkładu ciężarów związanych z rzeczą (przy służebnościach).

Jawność praw rzeczowych

Występujące w konkretnych stosunkach prawa rzeczowe powinny być jawne dla otoczenia. Muszą być widoczne dla osób postronnych, zobowiązanych do biernego ich poszanowania.

Metody ujawniania praw rzeczowych:

- w przypadku nieruchomości- wpis do księgi wieczystej;

domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym;

- w przypadku rzeczy ruchomych- posiadanie rzeczy;

domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym;

domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym;

- system ewidencji gruntów i budynków

- ujawnianie zastawu rejestrowego oraz zastawu skarbowego

Źródła prawa rzeczowego

Rozdział III. TREŚĆ PRAWA WŁASNOŚCI

Ogólna charakterystyka prawa własności

wyjątek!- odrębna własność budynków nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego; wygasa ona z upływem czasu z tej jedynie przyczyny, że jest związana z terminowym prawem użytkowania wieczystego

Własność trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem własności.

Czasowe ograniczenie własności rzeczy ruchomych może nastąpić z woli stron. Zastrzega się termin końcowy.

Zabroniono zastrzeżeń umownych w przypadku nieruchomości.

Pozytywna treść prawa własności

Ustawodawca pozytywnie określa uprawnienia właściciela oraz negatywnie sytuację osób trzecich, jako zobowiązanych do przestrzegania cudzej własności.

Ujęcie pozytywne

Odstępstwo od nienaruszalnego charakteru prawa własności:

Właścicielowi przysługuje uprawnienie do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno- gospodarcze przeznaczenie prawa.

Bezwzględny charakter prawa własności

Prawo własności jest skuteczne wobec wszystkich.

Właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób.

Każda osoba trzecia jest negatywnie zobowiązana do biernego zachowania się- do poszanowania cudzego prawa własności, do powstrzymywania się od działań naruszających cudze prawo własności.

W razie naruszenia cudzego prawa właścicielowi przysługuje określone roszczenie (windykacyjne lub negatoryjne) adresowane już do określonej osoby.

Uprawnienie do posiadania rzeczy

- posiadanie samoistne

Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią włada jak właściciel.

Przede wszystkim posiadaczem samoistnym jest właściciel władający rzeczą na podstawie przysługującego mu prawa własności.

Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

Windykacyjna ochrona własności służy ochronie posiadania.

Uprawnienie do korzystania z rzeczy

Właściciel może korzystać z rzeczy, a w szczególności pobierać pożytki oraz inne dochody z rzeczy.

potrzebne jest ustanowienie stosunku prawnego stanowiącego podstawę pobierania pożytków cywilnych;

Przykład- dochody pobrane w wyniku nastąpienia zdarzeń nadzwyczajnych, losowych; do pobierania takich dochodów uprawniony jest wyłącznie właściciel;

Właściciel może czynić z rzeczą wszystko, czego mu ustawa nie zabrania.

Rozporządzanie rzeczą

- rozporządzanie prawem własności

Rozporządzającą czynnością prawną jest czynność, której celem i bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie albo zniesienie prawa majątkowego.

Rozporządzenie własnością może przybrać postać:

- wyzbycia się własności

- obciążenia własności

- zniesienia prawa własności.

Wyzbycie się własności- uprawnienie do przeniesienia własności i do rozporządzania na wypadek śmierci.

Mamy tu do czynienia z pochodnym, translatywnym nabyciem prawa własności przy jego utracie przez poprzedniego właściciela.

W wyniku sukcesji syngularnej (przeniesienia własności) lub uniwersalnej (dziedziczenia) przechodzi na nabywcę prawo własności w kształcie przysługującym poprzednikowi.

Nie funkcjonuje instytucja zrzeczenia się własności nieruchomości.

Obciążenie własności- ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych

Ustanowione na cudzej rzeczy ograniczone prawa rzeczowe obciążają prawo własności, ograniczając właściciela w ograniczonym zakresie w jego naturalnych uprawnień.

Ustanowione obciążenia są skuteczne względem każdorazowego właściciela rzeczy obciążonej.

Nie stanowi obciążenia rzeczy najem lub dzierżawa skuteczna jedynie między oznaczonymi stronami, nie podążająca za rzeczą.

Zniesienie prawa własności

wraz z porzuceniem rzeczy następuje zniesienie istniejącego dotychczas prawa własności- porzucona rzec ruchoma staje się rzeczą niczyją

czynność porzucenia rzeczy jest czynnością prawną rozporządzającą, jest czynnością prawna jednostronną;

Granice prawa własności

  1. Ograniczenie własności przez przepisy prawa

Całokształt obowiązującego ustawodawstwa, zarówno ze sfery prawa cywilnego, jak też innych działów prawa, przede wszystkim prawa administracyjnego.

Ustawowe ograniczenia prawa własności ujawniają się w różnym obszarze- zarówno w zakresie korzystania z rzeczy, jak też rozporządzania rzeczą.

  1. Ograniczenie własności przez zasady współżycia społecznego

Właściciel może korzystać z rzeczy w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego.

Zasady współżycia społecznego stanowią wewnętrzny wyznacznik dla treści prawa własności; wyznaczają jego granice.

Zasady współżycia społecznego mają jeszcze zapobiegać nadużyciu prawa na etapie jego wykonywania.

Uprawnienie do posiadania, korzystanie z rzeczy i rozporządzanie rzeczą stanowi treść przysługującego właścicielowi prawa podmiotowego pod warunkiem zgodności z zasadami współżycia społecznego.

  1. Ograniczenie własności przez społeczno- gospodarcze przeznaczenie prawa

Klauzula społeczno- gospodarcza przeznaczenia prawa odwołuje się do funkcji ekonomicznej prawa.

Społeczno- gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy już od rodzaju przedmiotu własności i jego funkcji.

Wielokrotnie ustawodawca w przepisach odrębnych ujawnia swoje wyobrażenie o społeczno- gospodarczym przeznaczeniu rzeczy określonego rodzaju. W ślad za tym kształtuje pożądany wzór korzystania z rzeczy.

Rozdział IV. WŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI- PROBLEMATYKA KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI

Przestrzenne granice prawa własności

granice geodezyjne wyznaczone w dwóch wymiarach- wzdłuż i wszerz- na poziomej płaszczyźnie powierzchni ziemi

pionowy zasięg prawa własności (w głąb ziemi i ponad powierzchnię gruntu)

Nieruchomość gruntowa jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Jej oznaczenie przedmiotowe następuje przez wskazanie granic geodezyjnych.

Ewidencja gruntów i budynków- obejmuje informacje dotyczące m.in. położenia gruntów, ich granic, powierzchni, rodzaju użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych.

Fizyczne oznaczenie w terenie granic poszczególnych nieruchomości następuje za pomocą geodezyjnych znaków granicznych.

W płaszczyźnie poziomej nieruchomość gruntowa przedstawia się jako dwuwymiarowa figura geometryczna o znanej powierzchni i granicach.

Pionowy zasięg własności nieruchomości- własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod powierzchnią gruntu.

Ostatecznie- nieruchomość przedstawia się jako trójwymiarowa bryła geometryczna o znanych granicach na powierzchni i określonym zasięgu pionowym zależnym od społeczno- gospodarczego przeznaczenia gruntu.

Postanowienia Prawa wodnego

Wody publiczne- wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Własność Skarbu Państwa stanowią powierzchniowe wody płynące oraz wody podziemne.

Jedynie powierzchniowe wody stojące oraz wody w rowach, znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej, stanowią własność właściciela tej nieruchomości.

Postanowienia Prawa geologicznego i górniczego

Złoża kopalin nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa.

W granicach ustalonych przez ustawy Skarb Państwa może, z wyłączeniem innych osób, korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie użytkowania górniczego.

Kopaliny zalegające we wnętrzu ziemi, nie stanowiące części składowych gruntu, są przedmiotem „własności górniczej” przypadającej Skarbowi Państwa.

Granice przestrzenne nieruchomości lokalowych

Odrębną nieruchomość może stanowić jedynie lokal „samodzielny”, stanowiący określony zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, a spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet bezpośrednio do niego nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż, zwane w ustawie „pomieszczeniami przynależnymi”.

Prawo sąsiedzkie

to zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich;

zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości;

Ograniczenie dopuszczalnych immisji

Immisja- oddziaływanie zakłócające sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości

Należy ją odróżnić od fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada- fizyczne wtargnięcie stanowi działanie na cudzym gruncie, a immisja jest działaniem na gruncie własnym ze skutkami odczuwalnymi na gruntach sąsiednich.

Podział immisji:

Inny podział:

Immisje bezpośrednie są w zupełności zakazane, podobnie jak fizyczna ingerencja na cudzym gruncie.

Naruszenie zakazu immisji bezpośrednich powoduje uruchomienie roszczenia negatoryjnego

Immisje pośrednie- są zabronione jeżeli zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Właściwą miarę wyznacza się zaś za pomocą obiektywnego kryterium społecznego- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

roszczenie negatoryjne

Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utrata oparcia.

Służebności w stosunkach sąsiedzkich

Służebność drogi koniecznej- jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Właścicielowi przysługuje więc roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku- jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Korzystanie z przygranicznych pasów gruntu

Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.

Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie pochodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Problematyka granic gruntów w prawie sąsiedzkim

Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów.

Równocześnie korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymaniu stałych znaków granicznych; koszt rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Jeżeli granice gruntu stały się sporne zachodzi potrzeba rozgraniczenia.

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Postępowanie rozgraniczające przeprowadza wójt (burmistrz, prezydent miasta) z urzędu lub na wniosek strony.

Postępowanie rozgraniczeniowe może zakończyć się ugodą.

Jeżeli ugody nie zawarto wójt wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli ustalenie przebiegu granic nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Jeżeli brak jest podstaw do wydania decyzji sprawę przekazuje się do rozpoznania sądowi.

W postępowaniu sądowym ustala się granice nieruchomości według stanu prawnego, w dalszej kolejności według ostatniego spokojnego stanu posiadania lub z uwzględnieniem wszelakich okoliczności.

Znaczenie planowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego- kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości;

Określa się w nim przeznaczenie terenów i linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu oraz parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Uwzględnia się przy tym zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Korzystanie z gruntów leśnych i rolnych

Plan zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga o rolniczym lub leśnym przeznaczeniu gruntu.

Trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, związane ze zmianą przeznaczenia gruntu, dokonywane w celach inwestycyjnych, podlega ograniczeniom określonym w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiany przeznaczenia gruntów dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej wymaga następczej decyzji administracyjnej starosty, a w odniesieniu do gruntów leśnych dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych.

Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać nieużytki, a w razie ich braku- inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Korzystanie z gruntów nabytych od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Organy gospodarujące zasobem nieruchomości skarbowych lub samorządowych ujawniają w obwieszczeniu wykaz zbywanych nieruchomości, określone w planie miejscowym przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania.

Nabywca nieruchomości skarbowych lub samorządowych jest zobowiązany przestrzegać określonego przeznaczenia nieruchomości.

W odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę powinien w określonym terminie dokonać inwestycji.

Rozdział V. NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI

Instrumenty nabycia własności:

Utrata prawa własności

Z nabyciem własności przez jedną osobę łączy się z reguły jej utrata przez kogo innego.

Np. zniszczenie rzeczy, porzucenie rzeczy ruchomej z zamiarem wyzbycia się własności.

Pierwotne i pochodne nabycie własności

Nabywca wywodzi swe prawo od poprzednika.

Nabycie następuje w ramach określonego stosunku prawnego łączącego nabywcę z poprzednim właścicielem.

Nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, niż sam posiada.

Nabycie pochodne- nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich przysługiwało ono zbywcy, a więc ze wszystkimi obciążeniami.

Nabycie pierwotne- nabywca uzyskuje prawo własności bez dotychczasowych obciążeń.

Przeniesienie własności

Oznacza przejście własności na podstawie umowy;

Mamy tu do czynienia z pochodnym nabyciem prawa własności w wyniku zgodnych oświadczeń woli zbywcy i osoby nabywającej prawo.

Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości

następuje z chwilą zawarcia umowy;

odmiennie niż w przypadku rzeczy oznaczonych co do gatunku nie jest tu konieczna konstytutywna czynność realna przeniesienia posiadania;

wyjątki:

Możliwe jest także odroczenie terminu przejścia własności.

Strony mogą postanowić, że własność przejdzie z mocy umowy dopiero z chwilą przeniesienia posiadania rzeczy.

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkowa zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Właściciel takiej nieruchomości może ją sprzedać osobie trzeciej, tylko pod warunkiem że wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu.

Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do gatunku i rzeczy przyszłych

do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy;

ustawowy warunek dokonania czynności przeniesienia posiadania; czynność prawna realna;

Przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku następuje mocą realnej czynności zobowiązująco- rozporządzającej z chwilą przeniesienia posiadania.

Przeniesienia własności causa solvendi

Rzeczowe umowy przeniesieni własności zawierane causa solvendi; dla wykonania zobowiązania do przeniesienia własności;

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności z zapisu, bezpodstawnego wzbogacenia lub innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Istnienie ważnego zobowiązania nakłada na strony obowiązek zawarcia umowy przenoszącej własność.

Źródła zobowiązania do przeniesienia własności:

Przeniesienie własności następuje w wyniku dwóch rozdzielonych w czasie a połączonych kauzalnie zdarzeń prawnych. Najpierw powstaje zobowiązanie do przeniesienia własności. Następnie zaś dla wykonania tego zobowiązania dokonuje się przeniesienia własności; zawiera się umowę rozporządzającą.

Nabycie własności rzeczy ruchomej od osoby nieuprawnionej

Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.

Gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu.

Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

Warunki:

- nabywca działa w dobrej wierze

- zbywca włada rzeczą i wydaje ją nabywcy

Nabywca uzyskuje własność z chwilą wydania mu rzeczy, z chwilą objęcia w posiadanie.

Zasiedzenie

Służy nabyciu własności przez posiadacza na skutek jego długotrwałego posiadania;

Przedmiot zasiedzenia:

Nie można zaś nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości budynkowych, gdy odrębna własność budynków przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej

Przesłanki zasiedzenia:

Domniemywa się ciągłość posiadania.

Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

Posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

Chodzi Ru o przywrócenie posiadania w wyniku realizacji roszczenia posesoryjnego lub zastosowania dozwolonej samopomocy.

Zasiedzenie własności rzeczy ruchomych następuje z upływem trzyletniego terminu nieprzerwanego posiadania.

Zasiedzenie nieruchomości zależy od upływu terminu oraz od dobrej lub złej wiary posiadacza:

Zasiedzenie następuje więc z upływem zastrzeżonego w ustawie terminu.

Natomiast do biegu terminu zasiedzenia stosuje się przepisy o biegu przedawnienia

roszczeń.

Termin początkowy- data nabycia posiadania.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletnim zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Własność rzeczy ruchomych można nabyć przez zasiedzenie wyłącznie w przypadku posiadania w dobrej wierze;

W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności;

Dobrą wiarę wyłącza tu zarówno:

- przeciwna wiedza

- nie dołożenie należytej staranności

W złej wierze jest posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności.

Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złe wiary, domniemywa się istnienie dobre wiary.

Skutki zasiedzenia

Skutkiem zasiedzenia posiadacz nabywa prawo własności. Traci je zaś dotychczasowy właściciel.

Zasiedzenie jest postacią pierwotnego nabycia prawa własności.

Zasiedzenie nie prowadzi do wygaśnięcia obciążeń własności.

Formalne stwierdzenie nabycia własności- przez sąd; w formie deklaratoryjnego postanowienia stwierdzającego nabycie własności przez zasiedzenie.

Zrzeczenie się własności nieruchomości

Właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że się jej zrzeknie.

Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego.

Nieruchomość, której właściciel zrzekł, staje się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość jest położona.

Państwowa lub samorządowa osoba prawna może zrzec się własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Zawłaszczenie niczyjej rzeczy ruchomej

Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w takim zamiarze rzecz porzuci.

Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne.

Znalezienie rzeczy

Kto znalazł rzecz zgubioną, powinien niezwłocznie zawiadomić o tym osobę uprawnioną do odbioru rzeczy.

Jeżeli znalazca nie wie, kto jest uprawniony do odbioru rzeczy, albo jeżeli nie zna miejsca zamieszkania osoby uprawnionej , powinien niezwłocznie zawiadomić o znalezieniu właściwy organ państwowy.

Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną znalazca powinien oddać niezwłocznie na przechowanie właściwemu organowi państwowemu, inne zaś rzeczy znalezione- tylko na żądanie tego organu.

Znalazca, który zadośćuczynił obowiązkom „uczciwego znalazcy”, może żądać znaleźnego w wysokości jednej dziesiątej wartości rzeczy, jeżeli zgłosił swoje roszczenie najpóźniej w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej do odbioru.

Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną, które nie zostaną przez uprawnionego odebrane w ciągu roku od dnia wezwania go przez właściwy organ, a w razie niemożności wezwania- w ciągu dwóch lat od ich znalezienia, stają się własnością Skarbu Państwa.

Inne rzeczy po upływie tych samych terminów stają się własnością znalazcy.

W razie znalezienia rzeczy w budynku publicznym albo w innym budynku lub pomieszczeniu otwartym dla publiczności, w wagonie kolejowym, na statku lub innym środku transportu publicznego znalazca jest zobowiązany oddać rzecz zarządcy budynku lub pomieszczenia albo właściwemu zarządcy środków transportu publicznego.

Jeżeli rzecz mająca znaczniejszą wartość naukową lub artystyczną została znaleziona w takich okolicznościach, że poszukiwanie właściciela byłoby oczywiście bezcelowe (znalezienie skarbu), znalazca obowiązany jest oddać rzecz właściwemu organowi państwowemu.

Rzecz znaleziona staje się własnością Skarbu Państwa, a znalazcy należy się odpowiednie wynagrodzenie.

Inne wypadki nabycia i utraty własności

Uprawniony do pobierania pożytków naturalnych rzeczy nabywa ich własność przez odłączenie od rzeczy.

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Ten kto wytworzył nową rzecz ruchomą z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem, jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości materiałów.

Jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów.

Jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w raki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości. Udziały we współwłasności oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych.

Gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe, rzeczy mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi.

Rozdział VII. OCHRONA WŁASNOŚCI

§ 43. Ogólna charakterystyka ochrony własności

- w poprzednim stanie prawnym różne formy własności, wg kryteriów podmiotowych, szczególna ochrona własności społecznej i całkowita własności osobistej; obecnie brak podziału

- obecnie ochrona wiąże się z bezwzględnym charakterem prawa własności (140 KC) - do jego poszanowania zobowiązani są wszyscy, naruszenie uruchamia roszczenie ochronne adresowane do konkretnej osoby

- pośrednie środki ochrony własności, służących ustaleniu prawa własności:
* powództwo o ustalenie prawa (189 KPC) - możliwe jeśli nie są spełnione przesłanki dla wydania wyroku nakazującego, czyli nie można zastąpić roszczenia windykacyjnego tym powództwem

* uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust.1 KWU)

* postępowanie rozgraniczeniowe

- roszczenia petytoryjne: windykacyjne i negatoryjne; są obiektywne, uzasadnia je obiektywny fakt naruszenia prawa własności; brak przesłanki dobrej/złej wiary; nie mogą stanowić samoistnego przedmiotu obrotu, tylko wraz z prawem własności

§ 44. Roszczenie windykacyjne

- właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą (222 §1 KC)

- chroni wyłączne uprawnienie właściciela do posiadania rzeczy

- roszczenie nieposiadającego właściciela przeciw posiadającemu niewłaścicielowi

- wypływa z prawa własności; nie jest roszczeniem windykacyjnym (wydobywczym) roszczenie o wydanie rzeczy wypływające z innych stosunków prawnych

- nieważne jest źródło (obojętnie czy wynika z deliktu, ważne że posiada bez uprawnienia wobec właściciela); dotyczy tylko wydania rzeczy, resztę obejmują roszczenia uzupełniające

- musi nastąpić wydanie w naturze, a nie równowartości; właściciel musi przejąć rzecz w stanie pogorszonym, reszta to kwestia roszczeń uzupełniających

- legitymacja czynna przysługuje właścicielowi (także współwłaścicielowi, użytkownikowi wieczystemu i do ochrony ograniczonych praw rzeczowych); musi on udowodnić, że przysługuje mu prawo własności (6 KC) i obalić przy tym domniemanie własności posiadacza (339, 341 KC); wyjątkiem jest domniemanie zgodności wpisu z księgi wieczystej z rzeczywistością w przypadku nieruchomości mających księgę wieczystą

- legitymowana biernie jest osoba, która włada cudzą rzeczą (także dzierżyciel); może się bronić skutecznym względem właściciela uprawnieniem do władania rzeczą, wynikającym ze stosunków rzeczowych bądź obligacyjnych; kwestionować legitymację czynną lub bierną

- w przypadku nieruchomości nie ulega przedawnieniu, gdy dotyczy rzeczy ruchomych przedawnia się z upływem terminów ogólnych.

§ 45. Uzupełniające roszczenia właściciela

- o wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub ich równowartości i o odszkodowanie z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy

- samodzielne w stosunku do windykacyjnego, mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu

- uzależnione od subiektywnego czynnika dobrej/złej wiary, szczególna regulacja dotyczy osób w dobrej wierze od chwili, w której dowiedziały się o wytoczeniu powództwa windykacyjnego

- samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, nie jest odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie stanu lub utratę; nabywa własność pożytków naturalnych, zachowuje pożytki cywilne, jeśli stały się w tym czasie wymagalne

- samoistny posiadacz w dobrej wierze od chwili (…) jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie, odpowiedzialny za zużycie, pogorszenie, utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiły bez jego winy; zwraca pożytki, których nie zużył lub wartość tych, które zużył (dotyczy to okresu po dowiedzeniu się…)

- samoistny posiadacz w złej wierze ma obowiązki jak w dobrej wierze od chwili (…), ale musi ponadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że stałoby się to także, gdyby rzecz posiadał uprawniony

- przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, chyba że uległy przedawnieniu według terminów ogólnych wcześniej

§ 46. Roszczenie posiadacza o zwrot nakładów

- posiadacz może skorzystać z prawa zatrzymania rzeczy do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia o zwrot nakładów na rzecz (461 §1 z zastrz. §2 KC)

- zależy od czynnika dobrej/złej wiary posiadacza; podział na nakłady konieczne i inne

- samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, jakie uzyskał z rzeczy; innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili wydania właścicielowi; może zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, choćby były częściami składowymi

- jeśli nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy, może żądać zwrotu nakładów koniecznych; właściciel może zatrzymać przyłączone przedmioty zwracając wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy

- samoistny posiadacz w złej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem; odłączanie przedmiotów - jak wyżej

- przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, chyba że uległo przedawnieniu według terminów ogólnych wcześniej

§ 47. Roszczenie negatoryjne

- przeciw osobie, która narusza własność w inny sposób, niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą; właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (obydwa łącznie lub każde z osobna)

- uzasadnia je jedynie bezprawne działanie człowieka, wykluczone są działania sił przyrody

- przywrócenie stanu zgodnego z prawem oznacza eliminację korzystania z rzeczy przez osobę trzecią, a nawet przywrócenie rzeczy do stanu poprzedniego

- roszczenie o zaniechanie naruszeń zobowiązuje do biernego poszanowania prawa własności

- legitymacja czynna przysługuje właścicielowi, na którego korzyść działa domniemanie własności wynikające z posiadania rzeczy; legitymowana biernie jest osoba, która naruszyła cudze prawo własności w sposób inny niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa

- w przypadku nieruchomości nie ulega przedawnieniu, gdy dotyczy rzeczy ruchomych przedawnia się z upływem terminów ogólnych.

§ 48. Roszczenia związane ze wzniesieniem budowli na cudzym gruncie

I. Uwagi ogólne

- wyłącznie właściciel jest uprawniony do posiadania i korzystania z rzeczy, w tym wykorzystania inwestycyjnego; wzniesienie budynku następuje zazwyczaj z zachowaniem zasady superficies solo cedit

- strony mają możliwość prawnorzeczowej „legalizacji” budowy na cudzym gruncie; z braku właściwych przesłanek stosuje się rozwiązania ogólne; zastosowano konstrukcję roszczenia o wykupienie gruntu, osobno dla posiadacza gruntu w dobrej wierze i właściciela

II. Roszczenie posiadacza gruntu

- przysługuje posiadaczowi samoistnemu, który w chwili wznoszenia budowli znajdował się w dobrej wierze; budowla (budynek lub urządzenie) musi posiadać wartość znacznie przenoszącą wartość zajętej na ten cel działki

- roszczenie o przeniesienie własności zajętej działki gruntu, wraz z obszarem gruntu niezbędnego do należytego korzystania z budowli; realizacja roszczenia na drodze umowy w trybie 156, 158 KC lub 64 KC; w umowie strony same określają wysokość wynagrodzenia, w przypadku procesu sąd ustala kwotę, jaką uzyskałby właściciel ze sprzedaży działki

III. Roszczenie właściciela

- niezależnie od dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego lub zależnego, właściciel może żądać, aby inwestor nabył zajętą działkę

- musi zostać wzniesiona budowla o wartości znacznie przewyższającej wartość działki

- tryb zawarcia umowy - jak wyżej

Rozdział VIII. WSPÓŁWŁASNOŚĆ

§ 49. Ogólne określenie współwłasności

- własność tej samej rzeczy może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom (195 KC)

* jedność przedmiotu - nie ma wielości podmiotów, jeśli brakuje wspólnego im przedmiotu własności; może to być też mnogość rzeczy różnorodnych, jak i zbiór rzeczy jednorodzajowych; należy z osobna rozważać współwłasność każdej rzeczy, choć możliwe są czynności zbiorcze

* wielość podmiotów - niezbędna jest wielość (co najmniej dwie) osób, którym przysługuje prawo własności - własność przysługująca wspólnie odrębnym podmiotom prawa

* niepodzielność wspólnego prawa - każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, jednak przez czas jej trwania własność rzeczy przysługuje niepodzielnie, nie ma kryteriów podziału na odrębne uprawnienia współwłaścicieli do wydzielonej fizycznie części rzeczy

- współwłasność jest jednym wspólnym prawem własności, na które składa się suma niewydzielonych fizycznie idealnych udziałów we współwłasności

- w stosunkach zewnętrznych stosuje się bezpośrednio przepisy dot. własności

§ 50. Współwłasność rzeczy a wspólność praw majątkowych

- do wspólności dalszych praw rzeczowych, względnych praw do rzeczy i innych praw majątkowych stosuje się analogicznie przepisy o współwłasności rzeczy

§ 51. Wspólność mienia

- przedmiotem wspólności może być przysługujące kilku osobom mienie, rozumiane jako zespół wszelkich praw majątkowych (własność i inne prawa majątkowe - 44 KC)

- w praktyce dotyczy to głównie dziedziczenia, stosunków między małżonkami czy wspólności majątku spółki cywilnej

- często dokonuje się operacji prawnych dotyczących w całości wspólnego mienia

§ 52. Współwłasność w częściach ułamkowych a współwłasność łączna

W częściach ułamkowych

Łączna

Jest samoistnym stosunkiem prawnym, niezwiązanym ze stosunkiem innego rodzaju, często przypadkowym, nietrwałym

Wiąże się zawsze z innym, podstawowym, osobistym stosunkiem prawnym i pełni wobec niego rolę służebną

Współwłaścicielowi przysługuje określony ułamkiem udział we współwłasności

Brak określenia wielkości udziału

Współwłaściciel swobodnie rozporządza swoim udziałem

Brak możliwości rozporządzania udziałem

Może być zniesiona bez przeszkód w każdym czasie, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie o zniesienie współwłasności

Nie może być zniesiona podczas trwania podstawowego stosunku prawnego łączącego strony, jego ustanie przekształca ją we współwłasność w częściach ułamkowych

Jest uregulowana w prawie rzeczowym

Regulują ją przepisy dotyczące stosunków z jakich ona wynika

Występuje w stosunkach majątkowych między małżonkami oraz miedzy wspólnikami spółki cywilnej

§ 53. Źródła współwłasności

- dziedziczenie - wspólność spadku, pojmowanego jako ogół praw majątkowych i obowiązków majątkowych (odpowiednie stosowanie przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych)

- czynność prawna - wspólne nabycie rzeczy lub przekształcenie przez właściciela jego prawa we współwłasność

- ex lege - zasiedzenie przez kilku posiadaczy, połączenie, pomieszanie rzeczy

- orzeczenie sądowe

§ 54. Pojęcie i znaczenie prawne udziału we współwłasności

- istnieje problem objaśnienia istoty prawnej udziału we współwłasności; niektórzy uznają udział jako rodzaj prawa rzeczowego, stąd rodzą się np. koncepcje „własności udziału” czy „sui generis prawa rzeczowego”; wg Gniewka nie można z udziału we wspólnym prawie własności czynić odrębnego prawa rzeczowego

- każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim prawem bez zgody pozostałych, może dokonywać czynności zachowawczych

- w stosunkach wewnętrznych wielkość udziału ma decydujące znaczenie: do czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczanych wg wielkości udziałów; pożytki itp. oraz ciężary i wydatki przypadają wg wielkości udziałów; przy znoszeniu współwłasności podział następuje wg wartości poszczególnych udziałów

- podsumowując - współwłasność jest prawem własności składającym się z zespolonych (wyrażonych co do wielkości ułamkiem, idealnych) udziałów, na zewnątrz przedstawia się jako jedno prawo własności

§ 55. Metoda regulacji stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami

- w KC znajduje się względna regulacja stosunków wewnętrznych przy pomocy przepisów iuris dispositivi - możliwe jest umowne ustalenie zarządu lub sposobu korzystania z rzeczy wspólnej; z braku umowy stosuje się przepisy prawa rzeczowego; w skrajnych przypadkach współwłaścicieli kieruje się na drogę sądową w celu ustanowienia zarządcy

§ 56. Zarząd rzeczą wspólną

I. Uwagi wstępne

- przez zarząd należy rozumieć dokonywanie wszelkich czynności o charakterze faktycznym lub prawnym, dotyczących rzeczy, w zakresie jej utrzymywania, gospodarowania, rozporządzania

- każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną

II. Zarząd ustawowy

- jest komplementarny w stosunku do pozostałych modeli

- do rozporządzania rzeczą oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; jeśli jej brak, współwłaściciele o co najmniej połowie udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd ( 199 KC)

- do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli; jeśli jej brak, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (201 a także 202 KC)

- za zwykły zarząd uznaje się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie w ramach aktualnego jej przeznaczenia

III. Zarząd umowny

- strony mogą przyjąć całkiem własny model lub zmodyfikować model ustawowy

- zazwyczaj polega na powierzeniu zarządu rzeczą wspólną zarządcy wybranemu spośród współwłaścicieli; do czynności zwykłego zarządu wystarczy pisemne pełnomocnictwo ogólne, do czynności przekraczających (…) potrzebne jest pełnomocnictwo określające rodzaj tych czynności

- ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli

IV. Zarząd sądowy

- każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeśli nie mogą się dogadać w sprawach zwykłego zarządu albo większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość

- stosuje się przepisy KPC, dotyczą tylko zarządu wspólną nieruchomością

- do czynności przekraczających (…) zarządca musi uzyskać zgodę współwłaścicieli lub sądu

§ 57. Czynności zachowawcze współwłaścicieli

- każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności i dochodzić roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa; występuje we własnym imieniu, choć wspólnym interesie; roszczenie windykacyjne, negatoryjne, wniosek o rozgraniczenie nieruchomości, pozew o ustalenie prawa własności, wniosek o założenie księgi wieczystej itp.

§ 58 Współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej

I. Uwagi wstępne

- właściciel jest wyłącznie uprawniony do posiadania i korzystanie z rzeczy, problem w wielości podmiotów po stronie właścicielskiej - współwłasność jest prawem zespolonym, składającym się z udziałów poszczególnych współwłaścicieli

- korzystanie może odbywać się wg wzoru ustawowego, wg indywidualnego rozwiązania umownego, skrajnie korzystanie z rzeczy może ustalić sąd na wniosek współwłaścicieli

II. Ustawowy model współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej

- każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli

- często współposiadanie i korzystanie wymaga zgodnego współdziałania (np. gospodarstwo rolne); w innych przypadkach współwłaściciele mogą się rozmijać

- współwłaścicielom przysługuje roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, wywiedzione z 206 KC; może to być określony nakaz lub zakaz albo podział rzeczy wspólnej do użytkowania (quoad usum)

III. Regulacja umowna

- jest najbardziej pożądana zwłaszcza gdy współposiadanie wymaga zgodnego współdziałania

- może to być rozdzielenie posiadania i korzystania w czasie, według rodzaju pożytków, przydzielenie prawa korzystania jednemu ze współwłaścicieli z zastrzeżeniem oddawania odpowiedniej części w naturze lub gotówce

- można fizycznie podzielić rzecz do korzystania (quoad usum), nie oznacza to zniesienia współwłasności; rzecz podlega tymczasowemu podziałowi na oznaczone części fizyczne

IV. Sądowe określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej

- zdarza się w razie konfliktu, zwłaszcza gdy któryś ze współwłaścicieli został pozbawiony współposiadania; przy czym nie można tu stosować przepisów dot. zarządu (199, 201 KC)

- sąd może określić na żądanie poszczególnych współwłaścicieli sposób korzystania z rzeczy wspólnej; orzeczenie może zawierać treść, jaką strony mogłyby nadać same w umowie

§ 59. Pobieranie pożytków i ponoszenie ciężarów związanych z rzeczą wspólną

- pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają w stosunku do wielkości udziałów

- każdemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie o wydanie części pożytków naturalnych, wypłatę części pożytków cywilnych itd.

- w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki związane z rzeczą wspólną; jeśli poniósł je jeden współwłaściciel - przysługuje mu roszczenie o zwrot wydatków w odpowiedniej części przez pozostałych współwłaścicieli

§ 60. Zniesienie współwłasności

I. Roszczenie o zniesienie współwłasności

- trwały charakter ma współwłasność łączna, natomiast w częściach ułamkowych może być zniesiona, ma charakter przejściowy

- zniesienie współwłasności oznacza likwidację stosunku współwłasności

- każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (roszczenie to nie ulega przedawnieniu); uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat, w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu można go przedłużyć na dalsze 5 lat, przedłużenie można ponowić; dalsze ponawianie jest wykluczone

II. Tryb zniesienia współwłasności

- jeśli brak umownego porozumienia co do faktu zniesienia współwłasności, jak i sposobu, potrzebny jest tryb sądowy

- do umownego trybu stosuje się przepisy o czynnościach prawnych, gdyż zniesienie współwłasności stanowi postać rozporządzenia prawem; sądowe zniesienie następuje w wyniku postanowienia sądu, zapadającego w postępowaniu nieprocesowym (KPC 617-625)

III. Sposoby zniesienia współwłasności

1. Podział rzeczy

- każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienia nastąpiło przez fizyczny podział rzeczy, dotyczy to rzeczy podzielnej; chyba że podział będzie sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub pociągnie za sobą istotną zmianę rzeczy albo znaczne zmniejszenie jej wartości

- podział nieruchomości jest możliwy gdy jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

- w wyniku podziału powstają nowe przedmioty samoistne, przypadając na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom

- w przypadku sądowego zniesienia, sąd powinien dążyć, by wydzielone części wartością odpowiadały wielkości udziałów, możliwe są odstępstwa z zastosowaniem dopłat pieniężnych

2. Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli

- możliwe gdy niemożliwy jest podział, choć można także przyznać rzecz podzielną

- w trybie sądowym sąd określa obowiązek spłaty wobec pozostałych współwłaścicieli, termin i sposób uiszczenia spłat (jeśli rozłożono na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą przekroczyć łącznie 10 lat), w trybie umownym współwłaściciele sami to regulują

- jeśli w postępowaniu sądowym więcej niż jeden współwłaściciel chce uzyskać własność, sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego wniosku, jeśli się nie uda - orzeka stosownie do okoliczności

3. Sprzedaż rzeczy wspólnej

- zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny stosownie do udziałów - jest to tzw. podział cywilny; zarówno w trybie umownym, jak i sądowym

- w sądowym zniesieniu sprzedaży dokonuje się w trybie licytacji, zgodnie z przepisami KPC; jest możliwe, gdy nie można dokonać podziału w naturze i brak okoliczności dla przyznania rzeczy któremukolwiek ze współwłaścicieli na wyłączną własność lub nikt jej nie chce

§ 61. Zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych

- sądowe zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych napotyka na wiele ograniczeń (nie dotyczą umownego zniesienia), odnoszą się do wspólności całej masy majątkowej, jaką jest gospodarstwo rolne

- fizyczny podział gospodarstwa jest niemożliwy, jeśli byłoby to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, podział może nastąpić po zasięgnięciu opinii biegłych co do sposobu podziału

- jeśli podział jest niedopuszczalny, sąd przyzna gospodarstwo temu, na którego zgodzą się wszyscy współwłaściciele; jeśli brak zgody, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno - gospodarczy przemawia z wyborem innego współwłaściciela; jeśli wymogi te spełnia kilku lub żaden - sąd przyznaje temu, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia

- na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub gdy nikt nie wyraża zgody na przejęcie gospodarstwa, sąd zarządza sprzedaż wg przepisów KPC

- wysokość spłat przysługujących współwłaścicielom ustala się zgodnie z ich porozumieniem, gdy brak porozumienia, spłaty mogą być obniżone; jeśli właściciel, któremu przypadło gospodarstwo sprzeda wchodzące w jego skład nieruchomości rolne przed upływem 5 lat od momentu zniesienia współwłasności, musi wydać współwłaścicielom (stosownie do wielkości udziałów) korzyści uzyskane z obniżenia spłat

- współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa, a mieszkali w nim w chwili zniesienia współwłasności, mogą w nim dalej zamieszkiwać nie dłużej niż 5 lat

Rozdział IX. ODRĘBNA WŁASNOŚĆ LOKALI

  1. Uwagi wstępne

- z zasady nieruchomościami są grunty (początek art. 46 § 1 KC),

- wyjątkowo budynki lub części budynków są nieruchomościami na mocy przepisów szczególnych,

- zgodnie z ustawą o własności lokali, częścią budynku w myśl art. 46 § 1 KC może być tylko lokal.

  1. Przedmiot własności

- odrębną nieruchomość lokalową może stanowić lokal mieszkalny (lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych) lub lokal o innym przeznaczeniu (wszelakie niemieszkalne lokale użytkowe np. sklep, kancelaria prawna, lokal biurowy),

- lokal musi być samodzielny, tj. musi być wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbą lub zespołem izb przeznaczonym na cele mieszkalne lub niemieszkalne,

- do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe, pomieszczenia niekoniecznie do niego bezpośrednio przylegające lub znajdujące się poza budynkiem w granicach nieruchomości, np. strych, garaż, piwnica („pomieszczenia przynależne”),

- starosta stwierdza w formie zaświadczenie samodzielność lokalu.

  1. Współwłasność „przymusowa” nieruchomości wspólnej

- wskutek wyodrębnienia z nieruchomości macierzystej wyłania się nieruchomość lokalowa,

- właścicielowi lokalu przysługuje (proporcjonalny do powierzchni użytkowej tego lokalu) udział w nieruchomości wspólnej (grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatka schodowa, niezbędny do korzystania z nieruchomości grunt, fundamenty),

- jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to przepisy dot. własności i współwłasności lokali stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego,

- udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (stąd „współwłasność przymusowa”) a zniesienie współwłasności może nastąpić tylko po zniesieniu odrębnej własności lokalu,

- dotychczasowemu właścicielowi przysługują co do niewyodrębnionych nieruchomości i własności wspólnej takie same prawa (i obowiązki) co właścicielom lokali wyodrębnionych.

  1. Istota odrębnej własności lokalu

- odrębna własność lokalu wywodzi się ze stosunku współwłasności,

- współwłasność nieruchomości jest dzielona poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, ale z pozostawieniem przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej.

  1. Umowne ustanowienie odrębnej własności

- najczęstszą formą ust. odr. wł. l. jest umowa, zwłaszcza umowa między właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu (w trybie sprzedaży, darowizny itp.),

- w przypadku ust. odr. wł. l. państwowych i komunalnych możliwa jest tylko sprzedaż na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami,

- ust. odr. wł. l. może nastąpić causa solvendi, czyli w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania budynku i ustanowienia w nim odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na osobę wskazaną w umowie (spółdzielnie również mogą postępować w podobny sposób),

- ust. odr. wł. l. może nastąpić dla zniesienia współwłasności,

- umowa o ust. odr. wł. l. powinna być w formie aktu notarialnego; niezbędny wpis w księdze wieczystej(wpis konstytutywny);

- umowa powinna określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających każdemu właścicielowi; można w niej określić zarząd nieruchomością wspólną,

  1. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej

- właściciel nieruchomości może ust. odr. wł. l. dla siebie na mocy jednostronnej czynności prawne,

- forma aktu notarialnego, treść analogiczna do przypadku umownego ust. odr. wł. l., obligatoryjny wpis konstytutywny do księgi wieczystej.

  1. Ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie orzeczenia sądu

- ust. odr. wł. l. może nastąpić na podstawie orzeczenia sądu w przypadku postępowania o zniesienie współwłasności (gdy strony nie dokonują tego umownie), również w przypadku podziału majątku wspólnego małżonków i spadku;

- ust. odr. wł. l. w trakcie zniesienia współwłasności oznacza podział nieruchomości,

- możliwe upoważnienie zainteresowanego uczestnika postępowania do dokonania robót adaptacyjnych i związane z tym ewentualne nakazy i zakazy,

- występuje analogiczny do poprzednich przypadków wymóg odpowiedniej treści orzeczenia i obligatoryjny wpis konstytutywny do księgi wieczystej,

- ws. m. tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości,

- ws. m. może nabywać i zaciągać prawa, pozywać i być pozywaną - zd. prawna i zd. sądowa (na wzór osobowych spółek handlowych); „ułomne osoby prawne”,

- za zobowiązania dot. nieruchomości wspólnej odpowiada ws. m. bez ograniczeń, a właściciele lokali w części odpowiadającej ich udziałowi w tej nieruchomości.

- właściciele są uprawnieni do posiadania, korzystania i rozporządzania swoim prawem własności,

- prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z jej przeznaczeniem,

- pożytki i przychody z nier. wsp. służą jej utrzymaniu, a w części przekraczającej potrzeby są dzielone między właścicieli lokali zgodnie z ich udziałami, analogicznie w sytuacji, gdy pożytki i przychody nie wystarczają na utrzymanie i właściciele ponoszą koszty utrzymania,

-wydatki na utrzymanie lokalu, utrzymywanie go w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego, koszty zarządu, dbanie o dobro wspólne, nieutrudnianie korzystania z nieruchomości innym właścicielom,

- kwestia zarządu może być ustalona w umowie o ust. odr. wł. l. albo w umowie późniejszej zawartej w formie aktu notarialnego,

- zarząd może sprawować osoba fizyczna albo prawna,

- jeżeli nie zawarto stosownej umowy, to obowiązuje zarząd ustawowy (mały lub duży)

- mały zarząd - liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie większa niż siedem, zastosowanie mają przepisy KC i KPC o współwłasności (omówiony w części skryptu dot. współwłasności)

- duży zarząd - więcej niż siedem lokali, właściciele podejmują uchwałę o wyborze jedno- lub wieloosobowego zarządu (członkiem może być zarówno jeden z właścicieli, jak i ktoś spoza ich grona); zarząd reprezentuje i kieruje sprawami wsp. m., czynności zwykłego zarządu samodzielnie, czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały wsp. m., głosowanie większościowe, głosy liczone według udziałów, oddawanie głosów na zebraniu i/lub indywidualne zbieranie głosów przez zarząd.

Rozdział X. UŻYTKOWANIE WIECZYSTE (art. 232-243 k.c.)

  1. wybór kontrahenta-następuje w drodze przetargowej-przetarg ustny-aukcja- wyłania się osobę, która zaoferuje najwyższą cenę-przetarg pisemny-wybiera się tego kontrahenta, który zaoferował najkorzystniejsze warunki umowy. Wygranie przetargu nie prowadzi bezpośrednio do nabycia prawa-potrzebne jest złożenie oświadczenia woli, działania uczestnika przetargu są traktowane jedynie jako złożenie oferty-wygranie oznacza wybranie oferty. Po stronie „zwycięscy” powstaje jednak roszczenie o zawarcie umowy-protokół z przeprowadzonego przetargu stanowi podstawę do zawarcia umowy(+ orzeczenie SN: „ustalonemu w protokole z przetargu(…) nabywcy przysługuje roszczenie o zobowiązanie właściciela nieruchomości do jej oddania w użytkowanie wieczyste”.

  2. zawarcie umowy- stosujemy przepisy o przeniesieniu własności (art. 234 k.c.), wymagany jest akt notarialny oraz ujawnienie faktu w księdze wieczystej. Użytkowanie wieczyste jest prawem podmiotowym o charakterze bezwzględnym-ogranicza je wykonywanie obowiązków określonych w umowie(jest ona najważniejszym ograniczeniem). Ograniczą je również ustawy oraz zasady współżycia społecznego(w przeciwieństwie do własności-nie ogranicza go społeczno-gospodarcze przeznaczenie). Minimalna treść umowy powinna zawierać: sposób korzystania, termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, rodzaj budynków lub urządzeń, które mają być wzniesiona przez użytkownika wieczystego, warunki odbudowy(w razie zniszczenia), wynagrodzenie za urządzenia, które znajdują się na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego, opłata za korzystanie z gruntu(pierwsza opłata + następne opłaty roczne) + okres, na jaki ustanawia się użytkowanie(min. 40 l. max:99 l. w ciągu ostatnich 5 l. można zażądać przedłużenia na kolejny okres od 40 l. do 99 l.). Nie można poczynić żadnej inwestycji-jeżeli nie jest ona zawarta w umowie, bez zmiany umowy-nie można zrobić nic, co nie wynikałoby z jej postanowień.

  3. wpis do księgi wieczystej- konstytutywny wymóg wpisu do księgi wieczystej, dopiero czynność wpisu dopełnia zamierzonych skutków umowy. (art. 27 wspomnianej wyżej ustawy).