OPERAT SZPQ, Geodezja i Kartografia, II rok, SWN

UNIWERSYTET WARMIŃSKO-MAZURSKI w OLSZTYNIE

KATEDRA GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI I ROZWOJU REGIONALNEGO

OPERAT SZACUNKOWY

prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Brodnicy

przy ul. Reymonta 2D (woj. kujawsko - pomorskie)

w skład, której wchodzi:

- pawilon handlowy o powierzchni użytkowej 86,6 m²,

- działka gruntowa nr 1356/1 o powierzchni 360 m².

OPRACOWALI:

Przemysław Wesołowski

Arkadiusz Zając

DATA WYCENY: 29.01.2005r.

Olsztyn - styczeń - 2005r.

SPIS TREŚCI

Wyciąg z operatu szacunkowego str.3
Podstawy formalno-prawne wyceny str.4-5
Opis przedmiotu wyceny str.5-6
Opis procedury szacowania str.7-8
Analiza i charakterystyka rynku str.8
Określenie wartości przedmiotu wyceny str.8-14
Klauzule str.15
Załączniki (1- 5) str.16-20

Wyciąg z operatu szacunkowego

I. Opis nieruchomości :

Przedmiotem wyceny jest prawo własności do gruntu (działki ewidencyjnej), na której posadowiony jest samodzielny pawilon handlowy o powierzchni użytkowej 86,6 m², zlokalizowany na nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Brodnicy przy ul. Reymonta 2 D, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka gruntowa o numerze 1536/1. Powierzchnia działki gruntowej wynosi 360 m².

W planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ma funkcję oznaczoną symbolem MN-5 - pod budownictwo jednorodzinne z punktami handlowo- usługowymi. Dojazd do nieruchomości jest bardzo dobry - drogą asfaltową. Jest oddalona od centrum miasta o ok. 2 km. Zlokalizowana w zachodniej części miasta, o dobrym skomunikowaniu i korzystnych cechach środowiskowych. Nieruchomość jest wyposażona w instalacje infrastruktury technicznej: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną i telekomunikacyjną.

Zlokalizowany na tej działce pawilon handlowy - parterowy, wolnostojący, częściowo podpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej o prostych rozwiązaniach konstrukcyjnych.

Budynek zlokalizowany jest z zachowaniem minimalnych odległości od granic działki i drogi, zgodnie z warunkami zabudowy otrzymanymi z Urzędu Miasta.

Usytuowany budynek posiada następujące parametry:

- pow. użytkowa 86,6 m2

- pow. zabudowy 106,9 m2

- kubatura 320,6 m3

Stan techniczno - użytkowy budynku jest bardzo dobry.

II. Cel wyceny :

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności do gruntu (działki) stanowiącej część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej pawilonem handlowym .

III. Metody ustalania wartości :

nieruchomości gruntowej zabudowanej - podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
Pawilonu handlowego - podejście kosztowe, metoda odtworzenia
gruntu (działki) - podejście mieszane, metoda pozostałościowa.

IV. Wartość :

Wycenianego gruntu (działki) -191 627 zł

Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych

V. Data, na którą oszacowano wartość: 21 marzec 2003r.

VI. Data sporządzenia operatu: 29 styczeń 2005r.

VII. Autorzy operatu:

- rzeczoznawca majątkowy Przemysław Wesołowski

- rzeczoznawca majątkowy Arkadiusz Zając

...........................

...........................

1. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE WYCENY

Podstawę formalną sporządzenia operatu szacunkowego stanowi umowa o dzieło zawarta w dniu 08 styczeń 2005r. pomiędzy zleceniodawcą, a zleceniobiorcą.

1.1 Zleceniodawca :

Wycenę przeprowadza się na zlecenie Państwa Barbary i Zbigniewa Wesołowskich zamieszkałych przy ul. Łaziennej 15,

87 - 300 Brodnica

Umowa nr 12/2005 z dnia 08.01.2005 r.

1.2 Zleceniobiorcy :

Przemysław Wesołowski Arkadiusz Zając

Rzeczoznawca majątkowy Rzeczoznawca majątkowy

Uprawnienia zawodowe nr 22298 Uprawnienia zawodowe nr 23210

1.3 Przedmiot wyceny :

Przedmiotem wyceny jest prawo własności do gruntu (działki) na której posadowiony jest samodzielny Pawilon handlowy o powierzchni użytkowej 86,6 m², zlokalizowanego na działce gruntowej położonej w Brodnicy przy ul. Reymonta 9, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka gruntowa o numerze1536/1. Powierzchnia działki gruntowej wynosi 360 m². Wyceniana nieruchomość ma założoną księgę wieczystą KW Nr 29586, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Brodnicy.

Nieruchomość jest wyposażona w instalacje infrastruktury technicznej: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną i telekomunikacyjną.

1.4 Cel wyceny :

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności do gruntu (działki) stanowiącej część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej pawilonem handlowym.

1.5 Podstawy prawne:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 46, poz. 543 z 2000 r.).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1923 i 1924).

3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - PFSRM, Warszawa lipiec 2002r.

1.6 Podstawy metodologiczne:

1 „Określanie wartości rynkowej nieruchomości” pod redakcją naukową S. Źróbek - Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko - Mazurskiego, Olsztyn 2002r.

1.7 Źródła danych merytorycznych:

1. Księga wieczysta nr 29586.

2. Operat ewidencji gruntów i budynków z Urzędu Miasta Brodnicy.

3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Brodnica.

4. Projekt architektoniczno - konstrukcyjny budynku pawilonu handlowego zlokalizowanego na działce nr 1536/1, przy ul. Reymonta 2 D w Brodnicy.

5. Katalogi Scalonych Normatywów.

6. Wizja lokalna, która odbyła się 15.01.2005 r.(załącznik 3).

1.8 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego:

1. Data sporządzenia operatu: 29.01.2005 r.

2. Data, na która sporządzono wycenę: 29.01.2005 r.

3. Data określenia i uwzględnienia stanu nieruchomości: 29.01.2005 r.

4. Data wizji terenowej na nieruchomości: 15.01.2005 r.

2. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY

2.1 Stan prawny nieruchomości :

Stan prawny przedmiotu wyceny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej KW nr 29586 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Brodnicy.

Znajdują się w niej następujące zapisy :

Dział I: Oznaczenie nieruchomości:

Położenie: Brodnica, ul. Reymonta 2 D

W skład nieruchomości wchodzą:

Pawilon handlowy o powierzchni użytkowej 86,6 m².
Działka gruntowa zabudowana nr 1536/1 o powierzchni 360 m² .

Sposób korzystania: działka gruntowa zabudowana pawilonem handlowym.

Dział II: Właściciel:

Wesołowski Zbigniew, syn Franciszka i Stanisławy, zam. przy ul. Łaziennej,

87 - 300 Brodnica,

Wesołowski Barbara, córka Felicjana i Marianny, zam. przy ul. Łaziennej

87 - 300 Brodnica

Podstawa nabycia:

Umowa sprzedaży - akt notarialny z dnia 23.04.1998r.

Dział III: (ciężary i obciążenia)

brak wpisów

Dział IV: (hipoteka)

brak wpisów

Stan prawny ustalono na podstawie odpisu z księgi wieczystej dostarczonego przez zleceniodawcę Państwo Barbarę i Zbigniewa Wesołowskich, odpis włączony został do operatu szacunkowego jako załącznik 2.

Zgodnie z rejestrem gruntów i budynków nieruchomość położona jest na działce nr 1536/1 w Brodnicy. Powierzchnia działki 360 m².

2.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Brodnica, zatwierdzonym uchwałą nr 112/96 z dnia 10.12.96 r. i przyjętym do wykazu obowiązujących uchwał ustanawiających przepisy prawa miejscowego Uchwałą Nr VII/789/99 RM w Brodnicy z dn. 05.11.1999 r., działka nr 1536/1 położona przy ul. Reymonta 2 D, zlokalizowana jest w obszarze oznaczonym symbolem MN- 5 w ustaleniach: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z punktami handlowo - usługowymi.

Funkcje obszarów sąsiadujących są następujące:

MN-4 - istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z punktami usługowymi.

2.3 Opis nieruchomości:

Podczas wizji terenowej w dniu 15.01.2005r. ustalono, że przedmiotowy grunt (działka) zabudowana pawilonem handlowym ma bezpośredni dojazd z drogi asfaltowej. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się działki budowlane. Walory położenia nieruchomości poprawia ponadto bliskie sąsiedztwo atrakcyjnych nieruchomości o funkcjach mieszkaniowych. W dalszym sąsiedztwie znajdują się miedzy innymi tereny zieleni - las i zadrzewienia.

Nieruchomość jest wyposażona w instalacje infrastruktury technicznej: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną i telekomunikacyjną.

Grunt, na którym posadowiony jest pawilon handlowy o powierzchni użytkowej 86,6m², stanowi działka ewidencyjna nr 1536/1 o powierzchni 360 m². Działka położona przy ul. Reymonta 2 D. Działka ma kształt trapezu i stanowi teren płaski, starannie urządzony i zagospodarowany.

Przedmiotowy budynek jest częściowo podpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej. Stan techniczno - użytkowy budynku bardzo dobry.

OPIS TECHNICZNY BUDYNKU MIESZKALNEGO

Pawilon handlowy jest parterowy, częściowo podpiwniczony, wolnostojący:

Program użytkowy:

Piwnica - Magazyn 11,6 m²; Magazyn 10,1 m²; Kotłownia 5,1 m²; Komunikacja 11,3 m².

Parter - Sala sprzedaży 40,5 m²; Magazyn 12,5 m2; Magazyn 14,5 m²; W.C 2,3 m²; Komunikacja 12,5 m²; Wiatrołap 2,3 m².

Pow. zabudowy = 106,9 m² m²

Pow. użytkowa = 86,6 m²

Kubatura = 320,6 m³

Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej o prostych rozwiązaniach konstrukcyjnych.
Fundamenty - ławy i ściany fundamentowe na głębokości 120 cm poniżej terenu, wykonane z betonu BIO, izolowane dwoma warstwami papy na lepiku, izolacja pionowa z powłoki asfaltowej na gorąco.
Ściany - nośne zew. piwnic z bloczków betonowych M-6, osłonowe z cegły wapienno - piaskowej, ściany parteru z betonu komórkowego, ściany wew. z betonu komórkowego.
Schody - zew. i wew. z betonu BI-5 zbrojonego stalą żebrowaną.
Stropy - konstrukcja stropu piwnic stanowi płyta krzyżowo zbrojona, wieńce żelbetonowe z betonu BI-5 zbrojonego.
Dach - więźba krokwiowa, pokrycie dachówką.
Stolarka - okna drewniane, stolarka drzwiowa drewniana.
Tynki zewnętrzne - tynki nakrapiane terazytem na podkładzie tynków cem.-wap. Kat. III bez zacierania.
Ocieplenie- piwnice: 5 cm styropian SF-15, parter 10 cm styropian SF-15.
Posadzki - piwnica- beton wypalany, parter- gres.
Wyposażenie w instalacje: instalacja elektryczna, kanalizacja, wodociąg, ogrzewanie centralne z własnej kotłowni olejowej - System Buderus.

3.OPIS PROCEDURY SZACOWANIA

Sposób wyceny i rodzaj wartości

Zgodnie zasadami ogólnymi wyceny nieruchomości zawartymi w:

Ustawie o gospodarce nieruchomościami,

Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego,
Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych

w niniejszym opracowaniu określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.

Wartość nieruchomości określono według stanu prawnego obowiązującego na dzień 29.01.2005 r.

3.2 Wybór podejścia i metody wyceny

Analizując artykuły 149-150 Ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące określenia wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę przepisy wykonawcze do tej ustawy, a mianowicie rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. W paragrafie 15 tego rozporządzenia przedstawiono sposób wyceny nieruchomości podejściem mieszanym.

Podejście mieszane, metoda pozostałościowa

Metoda ta znajduje zastosowanie głównie przy analizie i sporządzaniu projektów dla nieruchomości, które mają podlegać zabudowie, przebudowie, nadbudowie, odnowieniu lub innym ulepszeniom. W związku z tym występuje potrzeba określenia wartości poszczególnych części składowych nieruchomości. Wartość aktualna całej nieruchomości lub jej części składowych może być określona wówczas przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego. Ogólny wzór na obliczenie wartości przy zastosowaniu metody pozostałościowej ma następującą postać:

W_G= W_N - (K +Z)

Gdzie:

W_G -wartość rynkowa gruntu (działki),

W_N -wartość rynkowa całej nieruchomości (określona podejściem porównawczym lub dochodowym),

K - koszt ulepszenia (określony podejściem kosztowym),

Z - zysk inwestora (w % od wartości całej nieruchomości).

Podejście porównawcze, metoda porównywania parami

Podejście porównawcze polega na ustaleniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie cen obiektów podobnych. Ceny nieruchomości podobnych powinny pochodzić z transakcji wolnorynkowych. Korygowanie cen nieruchomości porównawczych z tytułu różnic pomiędzy nimi, a nieruchomością wycenianą powinno być ograniczone do minimum. Najbardziej prawdopodobną wartość rynkową uzyskuje się przy dużym podobieństwie nieruchomości pod względem: rodzaju, charakteru, funkcji i położenia przy niezbyt odległym okresie transakcji i stabilności rynku. Porównywanie nieruchomości wycenianych ze sprzedanymi wymaga określenia - poza wymienionymi - pozostałych atrybutów (cech), wpływających na kształtowanie się cech transakcyjnych.

W metodzie porównywania parami wyróżniamy następującą procedurę:

Sporządzenie listy niezbędnych danych i określenie źródeł ich pochodzenia.
Gromadzenie, rejestrowanie i weryfikowanie danych.
Skorygowanie różnic.
Ustalenie wartości.

Istota metody porównywania parami polega na porównywaniu cech nieruchomości wycenianej o znanych cechach, ale nieznanej wartości, z nieruchomościami podobnymi sprzedanymi o znanych cechach i cenach transakcyjnych. Z porównywania każdej pary otrzymuje się inną (choć powinny być zbliżone) wartość wycenianej nieruchomości. Z uzyskanych wyników wyprowadza się wartość średnią arytmetyczną (przy minimalnym zróżnicowaniu wyników) lub wartość średnią ważoną (przy większym zróżnicowaniu). Szczegółowa procedura w tej metodzie jest następująca:

Opis wycenianej nieruchomości.
Wybór nieruchomości podobnych o znanych atrybutach i cenach transakcyjnych.
Zestawienie w pary nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywalnymi.
Wybór atrybutów (cech) wpływających na ceny transakcyjne.
Określenie wielkości poprawek.
Ustalenie dla każdej z porównywalnych par ceny poprawionej (skorygowanej).
Ustalenie ostatecznej wartości nieruchomości wycenianej przez pomnożenie jej powierzchni i ceny poprawionej - średniej arytmetycznej lub ważonej.

ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Miejscowy rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą chłonnością na nieruchomości podobnego typu (duża liczba transakcji kupna - sprzedaży). Analizowane transakcje dotyczyły: sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem np. pawilonem handlowym między osobami fizycznymi.

***ZAŁĄCZNIK NR 5

5. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

5.1 Wartość rynkowa nieruchomości (W_N):

(określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami)

Określenie rynku lokalnego , na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju , obszaru i okresu badania cen transakcyjnych .
W procedurze wyceny nieruchomości wykorzystano dane z rynku lokalnego podobnych nieruchomości zabudowanych. Nieruchomości porównawcze położone są na osiedlach: Gdynia i Grunwald 2 . Badanie cen transakcyjnych przeprowadzono w latach 2004 - 2005 .

Przed przystąpieniem do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej należy skorygować wszystkie ceny transakcyjne nieruchomości podobnych na moment wyceny (marzec 2005 r. ) .

Skorygowanie cen transakcyjnych na moment wyceny określa się na podstawie wzoru :

C_sk = C_tj * ( 1 + r_śr * t )

gdzie :

C_sk - cena skorygowana na moment wyceny

C_tj - cena transakcyjna jednostkowa nieruchomości

t - ilość okresów pomiędzy datą sprzedaży konkretnej nieruchomości, a momentem wyceny

r - współczynnik zmiany cen określony ze wzoru :

r_i =
w naszym przypadku r_śr = 0,57 %

gdzie :

C_A - cena skorygowana na moment czasowy wyceny o wartości cechy takiej jaką ma przedmiot wyceny

C_B - cena skorygowana na moment czasowy wyceny lecz o wartości innej niż przedmiot wyceny

t - jw.

Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych .

Na podstawie analizy rynku nieruchomości stwierdzono, że na ceny transakcyjne i w efekcie wartość rynkową wpływa w decydującym stopniu 4 cech, które opisano w następujący sposób:

dojazd - dr. utwardzona , dr. gruntowa i częściowo utwardzona , dr. gruntowa
kształt działki - regularny , nieregularny
uzbrojenie terenu - pełne , niepełne
lokalizacja - dobra ( Gdynia ), zła ( Grunwald 2 )

Określenie
C cen skorygowanych :

C_min = 3158,22 zł / m² C_max = 4188,66 zł/ m²
C = 1030,44 zł/m²

Określenie wag cech rynkowych :

Wagi poszczególnych cech rynkowych określono jako ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości cen
C . Wartości wag określono analitycznie na podstawie danych o transakcjach rynkowych, pochodzących z zestawienia nieruchomości przyjętego do analiz.

Obliczenia wag przedstawiono w poniższej tabeli :

l.p.	Rodzaj cechy	Ceny działek różniących się jedną cechą
1	Dojazd	C_W = 3951,60 C_M = 3579,25 C_W = 4172,48 C_M = 3579,25 C_W = 3880,10 C_M = 3407,03 C_W = 3407,03 C_M = 3158,22	16 % 18 % 16% 14 %
Obliczenie średniej			15 %
2	Kształt działki	C_W = 3951,60 C_M = 3543,11 C_W = 4172,48 C_M = 3543,11 C_W = 3879,54 C_M = 3407,03 C_W = 3407,03 C_M = 3252,19	21% 58% 20 % 15 %
Obliczenie średnie			28 %
3	Uzbrojenie terenu	C_W = 4172,48 C_M = 3695,44 C_W = 3951,60 C_M = 3880,10	37 % 7 %
Obliczenie średnie			22 %
4	Lokalizacja	C_W = 4172,48 C_M = 3158,22 C_W = 4188,66 C_M = 3158,49	34 % 37 %
Obliczenie średnie			35 %
Suma			∑ = 100 %

Ostateczne wartości wag zestawiono w następującej tabeli :

L.p.	Nazwa cechy	Waga w %
1	Dojazd	15 %
2	Kształt działki	28 %
3	Uzbrojenie terenu	22 %
4	Lokalizacja	35 %
Suma wag :		∑ =100 %

Określenie wielkości poprawek z tytułu różnicy cech :

C_min = 3158,22 zł / m² C_max = 4188,66 zł/ m²
C = 1030,44 zł/m²

Zakres kwotowy cech rynkowych:

-dojazd do nieruchomości: 15%*ΔC= 15%* 1030,44 zł/m² = 154,57 zł/m²

-kształt działki : 28%*ΔC= 28%* 1030,44 zł/m² = 288,52 zł/m²

-uzbrojenie: 22%*ΔC= 22%*1030,44zł/m² = 226,70 zł/m²

-lokalizacja: 35%*ΔC= 35%* 1030,44 zł/m² = 360,65 zł/m² .

Opis stopniowania cech rynkowych nieruchomości wycenianej:

Cecha rynkowa	Opis stopniowania
Dojazd	droga asfaltowa
Kształt działki	regularny
Uzbrojenie terenu	pełne
Lokalizacja	dobra (Gdynia)

Zestawienie nieruchomości wycenianej z podobnymi:

Lp.	Cechy rynkowe	Waga cechy	Nieruchomość wyceniana 1	Nieruchomość podobna 4	Nieruchomość podobna 5	Nieruchomość podobna 8
1	Dojazd	15%	dr. asfaltowa	dr. gruntowa	dr. gruntowa	dr. gruntowa
2	Kształt działki	28%	regularny	regularny	regularny	nieregularny
3	Uzbrojenie	22%	pełne	pełne	pełne	pełne
4	Lokalizacja	35%	Grunwald	Grunwald	Grunwald	Grunwald

Tabele do porównań:

X- 1

Lp.

Cechy rynkowe

Waga cechy

Nieruchomość wyceniana X

Nieruchomość

podobna 1

Zakres kwotowy cechy

(w zł/m² )

Poprawka

(w zł/m² )

Dojazd do nieruchomości

15%

b.dobry

dobry

1030,44

+154,57

SUMA

+154,57

X-4

Lp.

Cechy rynkowe

Waga cechy

Nieruchomość wyceniana X

Nieruchomość

podobna 4

Zakres kwotowy cechy

(w zł/ha)

Poprawka

(w zł/ha

fizyczny)

Dojazd do nieruchomości

15%

b. dobry

dobry

1030,44

+154,57

SUMA

+154,57

X- 5

Lp.

Cechy rynkowe

Waga cechy

Nieruchomość wyceniana X

Nieruchomość

podobna 5

Zakres kwotowy cechy

(w zł/ha)

Poprawka

(w zł/ha

fizyczny)

Dojazd do nieruchomości

15%

b. dobre

dobry

1030,44

+154,57

SUMA

+154,57

X-8

Lp.	Cechy rynkowe	Waga cechy	Nieruchomość wyceniana X	Nieruchomość podobna 8	Zakres kwotowy cechy (w zł/m² )	Poprawka (w zł/m² )
1	Dojazd do nieruchomości	15%	b. dobry	dobry	1030,44	+154,57
2	Kształt działki	28%	regularny	nieregularny	1030,44	+288,52
	SUMA					+443,09

Obliczenie wartości cząstkowych:

W₁= 3579,25 zł/m² + 154,57 zł/m² = 3733,82 zł/m²

W₄= 3407,03 zł/m² + 154,57 zł/m² = 3561,60 zł/m²

W₅= 3695,44 zł/m² + 154,57 zł/m² = 3850,01 zł/m²

W₈= 3252,19 zł/m² + 443,09 zł/m² = 3695,28 zł/m²

Wartość rynkowa całej nieruchomości zabudowanej:

W_N = 113,21 m² *(W₁+W₄+W₅+W₈)/4= 113,21 m² *3710,18 zł/m² =420029,48 zł

W_N = 420 030 zł

Wartość 1 m²: 3 710,18 zł.

5.2 Zysk inwestora (10% wartości całej nieruchomości zabudowanej)

Z= 10%* W_N= 0,1*420 030 zł= 42 003 zł

Z= 42 003 zł

5.3 WYCENA PAWILONU HANDLOWEGO

Budynek HANDLOWY wybudowany w 2004 roku

elem.

Podst.

wyceny KNZ-2 tab/poz

Element

Wskaźniki techniczno - ekonomiczne

Udział

w całości konstrukcji w %

Okres trwałości elementu

(lata)

Stopień zużycia elementu w %

Stopień zużycia budynku w %

Na scalone jednostki podane w KNR

Ilość jednostek obmiaru

Wartość elementu

Jedn. obmiaru

Zł na jedn.

Obiekt nr 33 183/1

Roboty ziemne, fundamenty

100m²

19316.43

0,93

17964.28

300

0,2

Obiekt nr 33

184/1

Ściany nadziemia i ścianki działowe

100m³

44441.07

2,8

124652.76

100

1,4

Obiekt nr 62 315/1

Stropy i schody

100m²

7779,73

1,32

10265.83

150

0,4

Obiekt nr 22 104/1

Posadzki

100m²

9701.56

1,17

11356.97

0,8

Obiekt nr 62 316/1

Dach - konstrukcja, ocieplenie i pokrycie

100 m²

24162.28

0,10

2425.27

0,9

Obiekt nr 15 69/1

Stolarka i ślusarka

100m²

8181.32

0,36

2945.27

0,6

Obiekt nr 15 71/1

Elewacja i różne roboty zewnętrzne

100m²

4120.71

2,37

9750.42

2,2

Obiekt nr 15 KNZ-4

Instalacje sanitarne

1000m³

9595.46

0,79

7570.82

0,6

Obiekt nr 15 142/1

Instalacje wod - kan i cw

1000m³

9592.46

0,79

7570.82

0,2

Obiekt nr 15 KNZ-4

Instalacje elektryczne

1000m³

9364.60

0,79

7388.67

0,2

Obiekt nr 15 39/1

Instalacja oświetlenia i gniazd wtykowych

1000m³

10234.23

0,79

8074.81

0,2

Razem

209965.92 zł

Razem

≈ 7,7 %

Obliczenie wartości pawilonu handlowego

Technika scalonych normatywów

Katalog „Scalonych normatywów”, tabele wskaźników techniczno - ekonomicznych wg przyjętych scalonych jednostek obmiaru i wg KNR-ów w poziomie cen IV kwartału 1995r.

Dla obliczenia stopnia zużycia technicznego przyjęto następujący wzór:

gdzie:

S- stopień zużycia

T - okres trwałości budynku

t - wiek elementu

Wartość budynku mieszkalnego pomniejszoną o wartość zużycia technicznego i koszty dokumentacji, obliczono wg następującego wzoru:

gdzie:

K_B - koszt budowy

V_E - ilość scalonych elementów

C_E - cena scalonych elementów

gdzie:

K_D - koszt dokumentacji

K_B - koszt budowy

gdzie:

W_B - wartość budynku

K_B - koszt budowy

K_D - koszt dokumentacji

Z - zużycie techniczne

K_B = 209965.92 * 0,89 = 186869.67 zł

K_D = 5% * 186869.67 = 9343.48 zł

W_B = (186869.67 + 9343.48) - 5 % = 186402.50 zł

K_BUDOWY = 186869.67 zł

K_DOKUMENTACJI = 9343.48 zł

Z_TECHNICZNE = 5%

W_BUDYNKU= 186400.00 zł

Oszacowana wartość budynku mieszkalnego: 186 400.00 zł

Słownie: sto osiemdziesiąt sześć tysięcy czterysta złotych

CAŁOKOWITY KOSZT BUDOWY : K_u= 186 400 zł

4.1 Obliczenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

Wartość rynkową budynku mieszkalnego oszacowano na następującą wartość:

W_G= W_N - (K_u +Z)

Gdzie:

W_N -wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej

K_u-całkowity koszt budowy oszacowany podejściem kosztowym

Z -zysk inwestora

W_N = 420 030 zł

K_u= 186 400 zł

Z= 42 003zł

W_G= W_N - (K_u +Z)=420 030 - (186 400 + 42 003) zł = 191 627

Przyjęto: W_G= 191 627 zł

Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych

Wynik końcowy wyceny

Oszacowana wartość rynkowa gruntu (działki) stanowiącej część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w Brodnicy przy ul. Reymonta 2 D, wynosi: 191 627 zł.

Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych

5. KLAUZULE:

1. Operat niniejszy nie może być publikowany ani udostępniany osobom trzecim bez zgody autora.

2. Operat niniejszy może być wykorzystywany tylko do celu, dla którego został sporządzony.

3. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej.

4.Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz Standardowymi zawodowymi rzeczoznawców majątkowych PFSRM, Warszawa 2002 r.

6. ZAŁĄCZNIKI:

Załącznik 1- Wypis z ewidencji gruntów.

Załącznik 2- Protokół z badania księgi wieczystej.

Załącznik 3- Protokół z wizji terenowej

Załącznik 4 - Protokół z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Załącznik 5 - Zestawienie nieruchomości wziętych do analiz (transakcje w Gminie Brodnica)

Załącznik 1

Urząd Miasta Brodnicy Olsztyn 20.01.2005 r.

ul. Piłsudskiego 24

Jednostka ewidencyjna: Brodnica

Obręb: Gdynia

Wypis z rejestru gruntów

Nr jednostki rejestrowej 3662, Nr księgi wieczystej 29586

Własność - Wesołowski Zbigniew - s. Franciszka i Stanisławy

Wesołowska Barbara - c. Felicjana i Marianny

Obręb	Numer		Bliższe określenie położenia	Rodzaj użytku	Powierzchnia w ha a m²	Powierzchnia ogólna w ha a m²
	mapa	działka
X	20	1536/1	ul. Reymonta 2 D	B	00360	0 0360
						Σ= 0,0360

Słownie: trzysta sześćdziesiąt metrów kwadratowych

Sporządzono według stanu z 2005 r.

Podpis rzeczoznawców:

Przemysław Wesołowski

Arkadiusz Zając

Załącznik nr 2

Olsztyn 20.01.2005 r.

Protokół z badania księgi wieczystej KW 29586

prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Brodnicy

przy ul. Sądowa 5

ustalono co następuje:

Dział I : (opis nieruchomości i wpisy praw z nią związanych)

położenie: Brodnica, na osiedlu Grażyny przy ul. Reymonta 2 D,
obszar i nr działki: działka nr 1536/1 o powierzchni 360 m²,
sposób korzystania: działka budowlana zabudowana wolnostojącym pawilonem handlowym;

Dział II : (własność i użytkowanie wieczyste)

właściciel: Wesołowski Zbigniew, Wesołowski Barbara
podstawa nabycia: akt notarialny z dnia 23.04.1998 r.

Dział III : (ograniczone prawa rzeczowe z wyjątkiem hipoteki, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz inne prawa)

Wolny od wpisów.

Dział IV: (hipoteka)

Wolny od wpisów.

Zgodność odpisu z księgą wieczystą poświadcza się

Podpis: Przemysław Wesołowski

Arkadiusz Zając

Załącznik nr 4

Olsztyn 20.01.2005 r.

Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Na podstawie badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Brodnica, zatwierdzonego uchwałą nr 112/96 z dnia 10.12.96 r. i przyjętym do wykazu obowiązujących uchwał ustanawiających przepisy prawa miejscowego Uchwałą Nr VII/789/99 RM w Brodnicy z dn. 05.11.1999r., działka nr 1536/1 położona przy ul. Reymonta 2 D zlokalizowana jest w obszarze oznaczonym symbolem MN- 5 w ustaleniach: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z punktami handlowo - usługowymi.

Sporządzili:

Przemysław Wesołowski

Brodnica, dn.21.01.2005r.

...............................................

podpis

Arkadiusz Zając

Brodnica, dn.21.01.2005r.

...............................................

podpis

Załącznik nr 3

Olsztyn dn.15.01.2005 r.

Protokół z przeprowadzenia wizji terenowej

w dniu 15 stycznia 2005 r.

Podczas wizji terenowej w dniu 15.01.2005 r. ustalono, że przedmiotowy budynek pawilonu handlowego ma bezpośredni dojazd z drogi asfaltowej. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości znajdują się liczne działki budowlane. Walory położenia poprawia ponadto bliskie sąsiedztwo atrakcyjnych nieruchomości o funkcjach mieszkaniowych. W dalszym sąsiedztwie znajdują się między innymi tereny zieleni -las i zadrzewienia. Budynek o powierzchni użytkowej 86,6 m². Nieruchomość jest wyposażona w instalacje infrastruktury technicznej: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną i telekomunikacyjną.

Grunt, na którym posadowiony jest budynek, stanowi działka ewidencyjna nr 1536/1 o powierzchni 360 m². Działka położona przy ul. Reymonta 2 D. Ma kształt trapezu i stanowi teren płaski, starannie urządzony i zagospodarowany.

Przedmiotowy budynek jest częściowo podpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej. Stan techniczno - użytkowy budynku bardzo dobry.

Pawilon handlowy jest parterowy, częściowo podpiwniczony, wolnostojący:

Program użytkowy:

Piwnica - Magazyn 11,6 m²; Magazyn 10,1 m²; Kotłownia 5,1 m²; Komunikacja 11,3 m².

Parter - Sala sprzedaży 40,5 m²; Magazyn 12,5 m2; Magazyn 14,5 m²; W.C 2,3 m²; Komunikacja 12,5 m²; Wiatrołap 2,3 m².

Pow. zabudowy = 106,9 m² m²

Pow. użytkowa = 86,6 m²

Kubatura = 320,6 m³

Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej o prostych rozwiązaniach konstrukcyjnych.
Fundamenty - ławy i ściany fundamentowe na głębokości 120 cm poniżej terenu, wykonane z betonu BIO, izolowane dwoma warstwami papy na lepiku, izolacja pionowa z powłoki asfaltowej na gorąco.
Ściany - nośne zew. piwnic z bloczków betonowych M-6, osłonowe z cegły wapienno - piaskowej, ściany parteru z betonu komórkowego, ściany wew. z betonu komórkowego.
Schody - zew. i wew. z betonu BI-5 zbrojonego stalą żebrowaną.
Stropy - konstrukcja stropu piwnic stanowi płyta krzyżowo zbrojona, wieńce żelbetonowe z betonu BI-5 zbrojonego.
Dach - więźba krokwiowa, pokrycie dachówką.
Stolarka - okna drewniane, stolarka drzwiowa drewniana.
Tynki zewnętrzne - tynki nakrapiane terazytem na podkładzie tynków cem.-wap. Kat. III bez zacierania.
Ocieplenie- piwnice: 5 cm styropian SF-15, parter 10 cm styropian SF-15.
Posadzki - piwnica- beton wypalany, parter- gres.
Wyposażenie w instalacje: instalacja elektryczna, kanalizacja, wodociąg, ogrzewanie centralne z własnej kotłowni olejowej - System Buderus.

Podpisy rzeczoznawców majątkowych:

Przemysław Wesołowski

Arkadiusz Zając

PROJEKT TECHNICZNO BUDOWLANY -

OPERAT ZAWIERA 20 STRON PONUMEROWANYCH I SPIĘTYCH.

WYKONALI: Przemysław Wesołowski

Arkadiusz Zając