1060441855

Przy wykorzystaniu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego i współczynnik kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości.

Dysponując danymi z transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej można ustalić dochody z nieruchomościami i odnieść je do cen transakcyjnych. Daje to możliwość określenia faktycznej stopy kapitalizacji, którą stosuje się do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości.

Technika dyskontowania strumieni pieniężnych.

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskiwania z nieruchomości w poszczególnych latach, powiększoną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przestawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych. Liczba lat jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.

Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości, przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez nabywców nieruchomości relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na jej zakup.

Techniki kapitalizacji prostej i dyskontowanie strumieni pieniężnych stosuje się do wyceny nieruchomości przynoszących dochód w sytuacji, gdy istnieją dane o tych dochodach. Jeśli dane te pochodzą z ewidencji obrotu rynkowego nieruchomości porównywalnych, stosuje się technikę kapitalizacji prostej. Jeżeli brak danych z bezpośredniego obrotu rynkowego stosuje się technikę dyskontowania strumieni pieniężnych, ustalając stopę dyskontowa z obserwacji zachowań na rynkach kapitałowych.

3.2. Metoda zysków.

Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można ustalić metodą inwestycyjną. Dochód ten ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prawnej na tej nieruchomości.

Wycena nieruchomości, w tym przypadku, polega na ustaleniu dochodu na podstawie analizy danych księgowych, a następnie na zastosowaniu postępowania właściwego dla metody inwestycyjnej. Metoda ta stosowana jest do wyceny nieruchomości nietypowych, które przynoszą dochód, lecz pojawiają się na rynku jako przedmiot obrotu bardzo rzadko, stąd też brak jest porównywalnych cen transakcyjnych. Są to w szczególności: stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu nieruchomości. Techniki, które tu można zastosować, są takie same jak przy metodzie inwestycyjnej.

4. Podejście kosztowe.

Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy położeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Podejście kosztowe stosuje się do określania wartości odtworzeniowej nieruchomości. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cenach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równa kosztom ich likwidacji.

W podejściu kosztowym wartość jest ustalana poprzez określenie kosztów odtworzenia nieruchomości w takiej samej technologii lub funkcji w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia.

Podejście to jest zalecane do wyceny nieruchomości, na której nie ma popytu na rynku i które w konsekwencji nie trafiają na rynek lub są sprzedawane bardzo rzadko. W warunkach polskich będzie ono zastosowane m.in. do ustalania odszkodowań za straty wynikające z klęsk żywiołowych lub do ustalenia wartości nieruchomości w okolicznościach szczególnych.

4.1. Metoda kosztów odtworzenia.