19271

4. Wartość nieruchomości (w podejściu dochodowym, metodzie inwestycyjnej, technice kapitalizacji prostej) określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji:

W_x = D_x w_k

lub jako iloraz dochodu i stopy kapitalizacji:

5. Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (debt service coverage ratio) - relacja DON z danego okresu do przypadającej na ten okres wartości obsługi zadłużenia (tj. raty kapitałowej i odsetek)

WPOZ = DON/(RK+OD)

WPOZ - wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia DON - dochód operacyjny netto RK. - rata kapitałowa OD - odsetki

Informuje czy dana nieruchomość, która ma być przedmiotem inwestycji, generuje taki poziom DON, który jest wystarczający do spłaty wszystkich zobowiązań związanych z zaciągniętym długiem Wierzyciele uzależniają akceptowalny poziom WPOZ od poziomu ryzyka. Im wyższe ryzyko, tym wymagany jest wyższy poziom wskaźnika. Najczęściej WPOZ wynosi 1,0-1,2.

6. Wskaźnik efektywności operacyjnej (operatmg efficiency ratio) - relacja rocznych wydatków operacyjnych do wielkości wyrażającej fizyczny potencjał nieruchomości (np. m2 powierzchni najmu)

WEO = WO/Pot

WE O - wskaźnik efektywności operacyjnej WO - roczne wydatki operacyjne Pot - potencjał nieruchomości

Im niższy poziom tego wskaźnika - tym lepiej, ponieważ niższe są wydatki zarządzania i funkcjonowania nieruchomości w stosunku do jej potencjału

7. Próg rentowności (break even point) - wyraża skalę aktywności gospodarczej jednostki, przy której realizowane przychody ze sprzedaży pokrywają poniesione koszty, a więc nie jest osiągany zysk, ani ponoszona strata.

W analizie nieruchomości PR wyraża relację między całkowitymi w^rplywami gotówkowymi, a całkowitymi wydatkami operacyjnymi. Służy jako miernik wykonania przepływów' gotówkowych (mvzględma również koszty obsługi długu)

PR = (WO+OZD)/DB

PR - próg rentowności WO - wydatki operacyjne OZD - koszty obsługi długu DB - dochód brutto

PR>1 - ujemne przepływy pieniężne PR <1 - dodatnie przepływy pieniężne