4597124104

ranków miejscowych. Kryteria lokalizacji szczegółowej mają charakter przede wszystkim techniczny i są jakby bilansem ocen przemawiającycn ,.za” i „przeciw", i-raca wykonywana z reguły w terenie, wymaga sumiennego rozważenia i ustalenia właściwej hierarchii przesłanek w odniesieniu do realizowanej inwestycji i naturalnie w stosunku do otoczenia, o czym specjalnie należy pamiętać. Rozważania nasze ograniczamy do lokalizacji budownictwa mieszkaniowego.

Dane miasto, przystępując do realizacji projektowanego osiedla o z góry przewidzianej ilości izb, a więc chłonności terenu, sięga w pierwszym rzędzie do aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta. Plan ten wyznacza tereny miasta pod różne formy użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanego rozwoju miasta, kierunków rozbudowy, przeznaczenia terenów, układów komunikacyjnych i uzbrojenia. A więc lokowanie zamierzonego budownictwa ograniczone jest. jeżeli się tak można wyrazić, w możliwościach przez wytyczne planu ogólnego miasta. Plan ogólny wyznacza na przykład tereny do zabudowy „wysokiej”. Jeśli inwestycja dotyczy budynków wie-lokcndygnacjowych, można je lokować wyłącznie na terenach wyznaczanych pod tę strefę zabudowy.

Specjaliści, których zadaniem jest zlokalizowanie niedwuznaczne zamierzonych zadań na terenie wyznaczonym pod dany rodzaj zabudowy, wyszukują takie warunki, które właśnie w owym bilansie dałyby dodatni wyn.k końcowy, uzasadniający w sposób techniczny zlokalizowanie budynku czy osiedla projektowanego właśnie w tym fragmencie terenu.

Zasadniczymi warunkami, które należy brać pod uwagę przy wykonaniu, śą niżej podane i będę próbował ustaw c je w kolejności hierarchicznej. Kolejność ta nie wynika z jakichko.wiek regularności i może być dyskutowana, a wszelkie zmiany mogą być uzasadnione w zależności od lokalnych warunków miasta.

I tak:

1. ti.br"jenie terenu. Czynn k ten jest o tyle dominujący, że wiąże s.ę z dużymi nakładami finansowymi w przypadku braku sieci ogólnomiejskiej, a brak sieci wodociągowo-kanalizacyjnych tego typu jest regułą, jeśli chodzi

0    większość miast województwa warszawskiego. Linie przewodowe elektryczne (siła i światło) zaspokajają w zasadzie potrzeby miast, a realizowanie budowy wymaga przeważnie przewidzenia stacji transformatorowych dla zaopatrzenia bundynków w energię elektryczną i warunek ten jest stosunkowo łatwo zachowywany.

W przypadku jednak, gdy okaże się. że teren, który zachowuje inne walory przydatności, nie jest przewidziany do uzbrojenia w sieć wodociągowo-kanalizacyjną w czasie zbiegającym się z zakończeniem budowy osiedla, należy decydować się na uzbrojenie lokalne, polegające na wbudowaniu hydroforu i na własnym lokalnym ujęciu wody (studnia głębinowa) oraz na zbiorniku ścieków (szambo) z możliwością odprowadzania ciał płynnych albo do jednego z pobliskich kana.u czy strumienia, aloo przez r zs^jczrfo-wanie — w grunt. Dscyd-u.ą o tym warunki lokalne i glebowe. Takie jednak rozwiązanie, jeśii chodzi o ścieki, może mieć miejsce dla małych zespołów mieszkaniowych o nie-wielk ej ilości nie ccz/s.czonyo.i ścieków. Nie oczyszczeń ch, gdyż do odbiornika (strumień, rów) będą odprowadzane bezpośrednio i dlatego mogą być tylko w takich ilościach, jak e jest w stanie odbiornik rozcieńczyć, bez narażenia wody płynącej na utratę pierwiastków życiodajnych. Naturalnie w tych przypadkach przewidujemy możliwość

1    konieczność przełączenia sieci lokalnej kanalizacji do przewidywanej — w odpowiednim okrasie — kanalizacji cgólnom ejskiej. Kcs-zty wy bu do .vani!3 lokalnych rozwiązań i ich eksploatacja są znaczne i trudne do logicznej kalkulacji, zważywszy, że koszty te mogłyby być wstępnym nakładem finansowym dla potrzeb ogólnomiejskiej sieci, do której włączylibyśmy również i nasze omawiane budynki. Taki zarzut wypływa sam z siebie i jest niewątpliwie przekonujący, jednak potrzeba chwili, to jest konieczność dania miastu pewnej ilości izb i to w krótkim czasie, zmusza do takich, często paradoksalnych posunąć.

Wiemy, że techniczne rozumowanie nakazuje najpierw uzbrojenie terenów, a następnie ich zabudowę. Taka jest zasada. Wydaje się jednak, że w tym wypadku nie jest to owe przysłowiowe ..stawanie na głowie”, by po pewnym czasie dojść do przekonania, że „na nogach zręcznie’)”. MiaEta nasze sa przeważnie zaniedbane i od czasu zakończenia wojny niewiele miast województwa warszawsk.cgo (absolutnie pomijam tu dane statystyczne) może pochwalić się większymi osiągnięciami na odcinku urządzeń komunalnych.

I tu odpowiedź, może nawet łatwa do zbicia, mówi sama za siebie: koszty urządzeń komunalnych są znaczna i trwają lata; miasta* potrzebują mieszkań i odkładanie ich budowy na czas do uzbrojenia terenu byłoby rncże niewłaściwe.

Element ten — -uzbrojenie terenu — jest bardzo istotny i stąd znalazł się na pierwszym miejscu w naszych rozważaniach. Musimy tu dodać, że dla stwierdzeń nia zasobu wód głębokich dla ewentualnego odwlercania studni posługujemy się bądź istniejącymi badaniami hydrogeologicznymi, bądź też zbieramy informacje od miejscowej ludności o danych z istniejących pobliskich ujęć itp.

2.    Warunki fizjograficzne. Naistotniejszym elementem są tu cechy budowy geologicznej terenu ujawniające się w dwóch zasadniczych postaciach:

a)    w nośności gruntu (nacisk wyrażony w kg/cm²),

b)    w poziomie zwierciadła wód gruntowych.

Wiedza techniczna umie sobie poradzić przy budowaniu i w niekorzystnych warunkach hydrogeotechnicznych przez specjalne posadawianle budynków, wzmacnianie fundamentów, drenaże, melioracje, lecz to wszystko wzmaga nakłady finansowe i tereny te najchętniej omijamy. Plany ogólne, zagospodarowania przestrzennego miast przewidują ten rodzaj terenów z reguły na parki, strefy zieleni czy urządzenia sportowe, lecz bywa i tak. że miasto pos^:ada więcej niekorzystnych terenów i wyszukiwanie korzystniejszych nie daje wyników. W takich przypadkach wyb era-my tereny o krótkiej i łatwej technicznie możliwości odwodnienia bądź też posadawiając budynki wysoko, z nasypami skarpy, nie dając piwnic, lecz odrębnie stojące komórki.

W miarę możności unikamy terenów wymagających zniwelowania, przez przerzucenie mas ziemi z pagórków w doły. Zmiana ukształtowania powierzchni wymaga znacznego czasu na osiadan^:e gruntu, by mógł on stanowić dobre oparcie dla fundamentów.

Używam celowo określenia „unikamy”, gdyż nie zawsze unikniemy konieczności wykorzystania terenów złych, ale to już ostateczność wymagająca technicznego uzasadnienia.

Niewątpliwie ważnym elementem jest rzeźba terenu czy jak kto woli ukształtowanie powierzchni terenu. Najkorzystniejszy będzie teren o skłonie południowym, gdyż poza d_ca-tnią cec a istnienia skłonu — a tym samym braku powierzchni bezodpływowych — teren taki ma doskonałe naświetlenie, co jest walorem podstawowym w dzisiejszym zagadnieniu budowy miast. Jednak element ten występuje raczej na peryferiach miasta, do niedawna użytkowanych rolniczo i tu jest większa swoboda doboru. W zabudowanej części miasta, gdy trafi się jakaś niewielka przestrzeń zdolna pomieścić jeden lub kilka budynków, chętnie z niej skorzystamy, mimo że nie mamy wyboru żądanych walorów mikroklimatu, lecz wprowadzamy już pewien akcent do uporządkowania miasta.

Bywa często i tak, szczególnie gdy miasto nie posiada jeszcze nawet zarysu planu zagospodarowania przestrzennego, że rezygnuje się chwilowo z budowy dla dokonania melioracji wodnych całych połaci, by uzyskać tereny przydatne pod budowę.

Różne są zdania co do słuszności lokowania budownictwa w terenie górzystym, silnie pofałdowanym. Bo to i projekt urbanistyczny niełatwy, zmusza do „wmontowywania się” w teren w sposób ostrożny i przemyślany, by przez zbyt lekkomyślne usytuowanie budynków nie podrażać kosztów budowy przez zwiększenie robót ziemnych, wznoszenie murów oporowych itp.

Poza tym, lansowany obecnie system uprzemysłowionej -metody budo.vn.otwa, pozwala na stosowanie dźwigów tylko w pewnych warunkach układu warstwie. Natomiast jedno jest oczywiste i nie budzi zastrzeżeń, że zabudowa terenów falistjch (przemyślana!), przy ciągłym p-m ęta-niu o efektach widokowych ma ogromne znaczenie dla estetyki miasta i to jest ważki argument, z którego rezygnować nie należy.

3.    Stosunki własneściowe. Sformułowanie może niezbyt czy-ste, lecz przyjęte w praktyce i oddające moim adanierp sens zagadnienia. Chcdzi o to, że budując wchodzimy przeważnie na tereny stanowiące własneść osób prywatnych, gdyż jasne jest, że tego stanu prawnego gruntów jest w mieście najwięcej. Możliwość wejścia na teren prywatny

426