PRAWO
BUDOWLANE

8

USTAWA Rozdział 6

Utrzymanie obiektów budowlanych

Dr inż. Wojciech Słomka, Instytut Inżynierii Ochrony Środowiska

WŁAŚCIWE UTRZYMANIE OBIEKTÓW

BUDOWLANYCH

Właściciel

lub ZARZĄDCA obiektu budowlanego jest

obowiązany

utrzymywać i użytkować obiekt,
w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i
wymaganiami ochrony środowiska oraz
w należytym stanie technicznym i estetycznym,

nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego

właściwości użytkowych

i sprawności technicznej.

KONTROLA OKRESOWA

OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

1.

Obiekty powinny być w czasie ich użytkowania

poddawane
1) okresowej kontroli, co najmniej raz w roku,

stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji

narażonych na szkodliwe wpływy

atmosferyczne i niszczące działania

czynników występujących podczas

użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie

środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów

kominowych (dymowych, spalinowych i

wentylacyjnych);

Utrzymanie obiektów budowlanych

2)

okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat,

technicznego i przydatności do użytkowania obiektu
budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz
jego otoczenia;

kontrolą powinno być objęte również badanie
instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie
stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń
i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji
przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z
poprzedniej kontroli

.

EKSPERTYZA W RAZIE ZAGROŻENIA

W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu
technicznego obiektu budowlanego,
mogącego spowodować zagrożenie:
życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia
bądź środowiska –
właściwy organ nakazuje przeprowadzenie
kontroli w terminie, o którym mowa w ust. 1,

a także może żądać przedstawienia ekspertyzy
stanu technicznego obiektu.

KTO KONTROLUJE

Kontrole powinny być dokonywane przez osoby
posiadające uprawnienia budowlane w
odpowiedniej specjalności lub
kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu
dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji
oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrole przewodów kominowych, powinny
przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje
mistrza w rzemiośle kominiarskim lub osoby
posiadające uprawnienia budowlane
odpowiedniej specjalności

Przechowywanie dokumentów

Właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany

przechowywać przez okres istnienia obiektu
dokumentację budowy i dokumentację

powykonawczą.
Przechowywać należy również inne dokumenty i

decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie

potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji:

obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym

obiektem oraz
opracowania projektowe i dokumenty techniczne

robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w

toku jego użytkowania.

KSIĄŻKA OBIEKTU

Art. 64

Właściciel lub zarządca jest obowiązany
prowadzić dla każdego budynku oraz

obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego
projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia,

KSIĄŻKĘ OBIEKTU BUDOWLANEGO,

tj. dokument przeznaczony do zapisów
dotyczących przeprowadzanych
- badań i kontroli stanu technicznego,
- remontów i przebudowy,
w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

KSIĄŻKA OBIEKTU c.d.

2. Obowiązek prowadzenia książki obiektu

budowlanego, nie obejmuje :

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
2) obiektów budowlanych:

a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
b) nie wymagających pozwolenia na budowę

z art. 29 ust. 1;

3) dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą

książkę drogi lub książkę obiektu mostowego

na podstawie przepisów o drogach publicznych.

KSIĄŻKA OBIEKTU c.d.

Do książki obiektu budowlanego dołącza się
protokoły z kontroli obiektu, oceny i ekspertyzy
jego stanu technicznego.

Wzór książki obiektu budowlanego i sposób jej
prowadzenia określa Minister budownictwa,

UDOSTĘPNIANIE DOKUMENTÓW

Książkę i inne dokumenty należy udostępniać
przedstawicielom właściwego organu oraz
innych jednostek upoważnionych do kontroli
obiektów budowlanych oraz kontroli
przestrzegania przepisów budowlanych

ZŁY STAN TECHNICZNY

art. 66

W przypadku stwierdzenia:
1) nieodpowiedniego stanu technicznego albo
2) użytkowania w sposób zagrażający życiu lub

zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu

mienia, albo

3) oszpecenia wyglądem otoczenia

właściwy organ nakazuje, usunięcie

nieprawidłowości, określając termin

wykonania.
Może także zakazać użytkowania obiektu lub

jego części do czasu usunięcia stwierdzonych

nieprawidłowości (dot. pkt. 1 i 2).

NAKAZ ROZBIÓRKI

Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt
budowlany (oprócz zabytków) nie nadaje się do
-

remontu,

- odbudowy lub
- wykończenia

,

właściwy organ wydaje decyzję
nakazującą właścicielowi rozbiórkę obiektu
i uporządkowanie terenu w określonym
terminie. (procedurę określa minister /art. 72/)
Obiekty zabytkowe opiniuje wojewódzki
konserwator zabytków w terminie 30-dniowym.

BRAK OPINII OZNACZA UZGODNIENIE

Opróżnienie lokali zagrożonych

Art. 68

W razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia budynku,

grożącego zawaleniem, organ jest obowiązany:
1) nakazać, właścicielowi lub zarządcy obiektu

opróżnienie bądź

wyłączenie z użytkowania - określając termin;

2) przesłać decyzję, o opróżnieniu, obowiązanemu

do zapewnienia lokali zamiennych;

3) zarządzić:

a) umieszczenie na budynku zawiadomienia

o stanie zagrożenia oraz o zakazie jego

użytkowania,

b) wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie

zagrożenia bezpieczeństwa, z określeniem,

terminów ich wykonania.

KONIECZNOŚĆ NIEZWŁOCZNEGO PODJĘCIA DZIAŁAŃ

W razie konieczności niezwłocznego podjęcia
działań zabezpieczających , właściwy organ
zapewni, na koszt właściciela, zastosowanie
niezbędnych środków.

Do zastosowania, na koszt właściciela, środków
zabezpieczających są upoważnione również
organy Policji i Państwowej Straży Pożarnej.

O podjętych działaniach organy te powinny
niezwłocznie zawiadomić właściwy organ.

USUWANIE ZAGROŻENIA

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu są

obowiązani usunąć uszkodzenia

,

które mogłyby spowodować zagrożenie

życia lub zdrowia,
bezpieczeństwa mienia lub
środowiska,

a w szczególności
katastrofę budowlaną, pożar, wybuch,

porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie

gazem.

Obowiązek ten powinien być zapisany w protokole

kontroli którego kopię przesyła się do właściwego

organu.

ZMIANA SPOSOBU UŻYTKOWANIA

Art. 71

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu

budowlanego rozumie się:
1) przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem

na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku

publicznego pomieszczenia, które miało inne

przeznaczenie lub było budowane w innym celu,

również przeznaczenie pomieszczeń

mieszkalnych na cele niemieszkalne;

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie

budowlanym działalności zmieniającej warunki:

bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego,

pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne,

ochrony środowiska bądź wielkość

lub układ obciążeń.

ZMIANĘ NALEŻY ZGŁOSIĆ

Zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga zgłoszenia

organowi, w którym należy określić dotychczasowy i

zamierzony sposób użytkowania obiektu.

Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu

w stosunku do granic nieruchomości i innych

obiektów istniejących lub budowanych na tej

i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem

części obiektu, w której zamierza się dokonać

zmiany;

2) opis techniczny, z rodzajem i charakterystyką

obiektu oraz konstrukcją i danymi techniczno-
użytkowymi, w tym wielkością i rozkładem

obciążeń, a także danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o prawie dysponowania

nieruchomością

ZAŁĄCZANE DOKUMENTY

4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta

miasta o zgodności zamierzonego sposobu
użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami
miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego albo ostateczną decyzję o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ;

5) ekspertyzę techniczną w przypadku zmiany

sposobu użytkowania, zmieniającego warunki
bezpieczeństwa, wykonaną przez osobę
z uprawnieniami bez ograniczeń specjalności;

6) pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane

odrębnymi przepisami.

SPRZECIW ORGANU

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zmiana

sposobu użytkowania obiektu budowlanego :
1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych

obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego albo decyzji

o warunkach budowy i zagospodarowania terenu,

3) może spowodować niedopuszczalne:

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu

zachowania zabytków,

c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, bądź zwiększenie ograniczeń

lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

SAMOWOLA

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części bez zgłoszenia,
właściwy organ, w drodze postanowienia:

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu

budowlanego lub jego części;

2) nakłada obowiązek legalizacji

w wyznaczonym terminie i sprawdza

jego wykonanie i nakłada opłatę

legalizacyjną (stawka kar X 10)