Nabywanie nieruchomości przez Cudzoziemców

ROBERT LEWANDOWSKI

NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW

SPIS TREŚCI:

WYKAZ SKRÓTÓW ................................................................................................. 3

WSTĘP ........................................................................................................................ 4

ROZDZIAŁ 1 INFORMACJE OGÓLNE ................................................................. 6

1.1

TATUS CUDZOZIEMCA

......................................................................................... 6

1.2.

IERUCHOMOŚCI

................................................................................................. 7

ROZDZIAŁ 2 NABYCIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW ..... 13

2.1

ORMY NABYCIA NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW

.................................. 13

2.2

DARZENIA CYWILNOPRAWNE W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

.......................... 14

ROZDZIAŁ 3 ZEZWOLENIA ................................................................................ 19

3.1

NIOSEK

........................................................................................................... 19

3.2

EZWOLENIE JAKO DECYZJA ADMINISTRACYJNA

. ................................................ 20

3.3

ROMESA

........................................................................................................... 22

3.4

EZWOLENIA W LICZBACH

.................................................................................. 23

ROZDZIAŁ 4 CZYNNOŚCI KTÓRE NIE WYMAGAJĄ ZEZWOLENIA ......... 24

4.1

ZYNNOŚCI KTÓRE NIE WYMAGAJĄ ZEZWOLENIA

................................................ 24

4.2

YŁĄCZENIA OGÓLNE

....................................................................................... 25

4.3

YŁĄCZENIA DLA CUDZOZIEMCÓW Z

EOG

ONFEDERACJI

ZWAJCARSKIEJ

...... 27

ROZDZIAŁ 5 PRZYPADKI WADLIWEGO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI ... 30

LITERATURA UZUPEŁNIAJĄCA ........................................................................ 33

ARTYKUŁY ............................................................................................................. 33

SPRAWOZDANIA ................................................................................................... 34

AKTY PRAWNE ...................................................................................................... 34

WYKAZ RYSUNKÓW ............................................................................................ 35

Wykaz skrótów

EGiB – Ewidencja gruntów i budynków

EOG – Europejski Obszar Gospodarczy

EWG – Europejska Wspólnota Gospodarcza

KC – Kodeks cywilny

KPA – Kodeks postępowania administracyjnego

KW – Księga wieczysta

KSH – Kodeks spółek handlowych

NNC – Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

UE – Unia Europejska

SN – Sąd Najwyższy

WSTĘP

Poniższa praca porusza problematykę nabywania nieruchomości w Polsce

przez cudzoziemców. Rynek nieruchomości w Polsce po 1989 roku stał się

dostępny dla cudzoziemców. Początki były trudne, lecz dopiero dostosowanie

prawa polskiego do norm Unii Europejskiej dał impuls dla inwestorów.

Po otwarciu granic możliwości rozwoju rynku nieruchomości dla cudzoziemców

z Unii Europejskiej stały się bardzo szerokie.

W pierwszym rozdziale zostały poruszone dwie fundamentalne kwestie.

Pierwszą z nich jest status prawny cudzoziemca. Opisany tam model

cudzoziemca

pod

różnymi

aspektami.

Rozróżnienie

cudzoziemca

z Europejskiego Obszaru Gospodarczego od pozostałych cudzoziemców.

W drugiej części pierwszego rozdziału jest omówiony rynek nieruchomości.

Zostały krótko scharakteryzowane wszystkie typy nieruchomości, zaczynając od

najbardziej charakterystycznych nieruchomości

gruntowych takich jak

nieruchomości budowlane, rolne czy leśne.

Rozdział drugi ma za zadanie przybliżyć formy nabycia nieruchomości.

Oprócz typowego nabycia nieruchomości poprzez umowę sprzedaży

nieruchomości opisane są inne sposoby stosowane przez osoby fizyczne, takie

jak: darowizna, dziedziczenie lub zasiedzenie nieruchomości oraz stosowana

często w ostatecznych sytuacjach egzekucja sądowa.

W rozdziale trzecim omówiona została decyzja administracyjna, jaką jest

zezwolenie na nabycie nieruchomości. Poruszona została struktura takiego

zwolnienia oraz co trzeba uczynić żeby ją zdobyć. Dodatkowo została

scharakteryzowana instytucja promesy.

W kolejnym rozdziale zostały opisane wszystkie czynności prowadzące

do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, które nie wymagają uzyskania

zezwolenia. Stosowane są wyłączenia ogólne stosowane do wszystkich

cudzoziemców oraz wyłączenia specjalne. Rozdział ten ukazuje różnice

w uprawnieniach cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz

tych spoza tego kręgu.

Ostatni rozdział jest poświęcony przypadkom wadliwego nabycia

nieruchomości. Ukazane są przypadki takiego wadliwego nabycia.

Praca opiera się na ustawie o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców z 1920 roku. Genezą powstania tej ustawy było zahamowanie

wyprzedawania nieruchomości należących do obywateli polskich państwom

obcym. Po odzyskaniu niepodległości przez Polskę, ceny nieruchomości

w rodzinnej walucie się niewiele zmieniły, za to stosunek naszej waluty to walut

obcych zmienił się znacznie, co spowodowało, że nieruchomości dla tych

cudzoziemców były bardzo tanie. W późniejszych czasach ustawa została

wielokrotnie zmieniana i obecne przepisy są bardziej liberalne niż kiedyś.

Rozdział 1 Informacje ogólne

1.1 Status cudzoziemca

1.1.1 Cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie mająca obywatelstwa polskiego

Według art. 1 ust. 2 ptk 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców, cudzoziemcem jest osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa

polskiego. Przytoczona definicja oparta jest na zaprzeczeniu. Brak obywatelstwa

polskiego stawia osobę fizyczną jako cudzoziemca. Nie jest istotne czy jest

obywatelem państwa obcego, bezpaństwowcem czy osobą, której status jest

niejasny.

1.1.2 Cudzoziemiec jako osoba prawna mająca siedzibę za granicą

Osobę prawną mającą swoją siedzibę za granicą, można określić poprzez

wykazanie miejsca gdzie znajduje się zarząd osoby prawnej lub w centralnym

punkcie działalności. W polskim prawie określenie siedziby zawarte jest w art.

41 K.C: „Jeżeli ustawa lub oparty na niej statut nie stanowi inaczej, siedzibą

osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający.”

1.1.3 Cudzoziemiec jako spółka nie mająca osobowości prawnej

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: „nie posiadająca osobowości

prawnej spółka osób wymienionych w ptk 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą,

utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.”

1.1.4 Cudzoziemiec jako kontrolowane spółki handlowe i osoby prawne

Kontrolowana spółka handlowa jest to taka spółka, w której cudzoziemcy

określeni w ptk 1, 2 i 3 ust 2 art. 1 ustawy o n.n.c. mają pozycję dominującą.

Przy określeniu pozycji dominującej trzeba odwołać się do kodeksu spółek

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 1964r. nr 16 poz. 93 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 24 marca 1920r. O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920

nr 31 poz. 178 z późn zm.)

handlowych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ptk 4 k.s.h

. za spółkę dominującą uważa się

spółkę handlową, gdy na zgromadzeniu wspólników czy innych porozumień,

jedna osoba prawna lub fizyczna posiada bezpośrednio lub pośrednio większość

głosów. Kodeks spółek handlowych nie zawiera definicji „polska spółka

handlowa”, dlatego trzeba odwołać się do kolejnej ustawy: „o swobodzie

działalności gospodarczej”, z której wynika, że polskim przedsiębiorcą jest

podmiot, który ma siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

1.1.5 Cudzoziemiec po 1. 05. 2004r.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w szczególnych

przypadkach wymaga ustalenia czy pochodzi on z krajów Europejskiego Obszaru

Gospodarczego. Europejski Obszar Gospodarczy jest to strefa wolnego handlu,

która zrzesza wszystkie państwa Unii Europejskiej oprócz Szwajcarii. EOG

uważany jest za jeden z etapów przejściowych przed wstąpieniem do UE.

W 2004 roku w dniu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej zaczął

obowiązywać dodatkowy podział, który cudzoziemcom z EOG daje uprawnienia

do nabycia niektórych nieruchomości bez wymaganego zezwolenia, lub ze

znacznym skróceniem czasu oczekiwania.

1.2. Nieruchomości

1.2.1 Uwagi wstępne

Nieruchomościami wg art. 46 k.c. są:

1) części

powierzchni

ziemskiej

stanowiące

odrębny

przedmiot

własności(nieruchomości gruntowe)

2) budynki trwale z gruntem związane (nieruchomości budynkowe)

3) części takich budynków (nieruchomości lokalowe)-

jeżeli na mocy przepisów szczególnych budynki i ich części stanowią odrębny od

gruntu przedmiot własności.

Ustawa z dnia 15 września 2000r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2000r. nr 94, poz.

1037 z późn. zm.)

Podstawową zasadą jest, że budynki oraz inne urządzenia trwale

z gruntem związane są częścią składową nieruchomości gruntowej. Nie mogą

być one odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dzieli

nieruchomości na nieruchomości rolne, leśne i inwestycyjne, dodatkowo użyto

pojęcia „drugi dom”, które obowiązywało przez pierwsze 5 lat od wejścia

Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Sformułowanie te nie jest

jednoznacznie opisane w polskim systemie prawnym. Zostało one

wynegocjowane w traktacie akcesyjnym, wg którego cudzoziemiec powinien

mieć prawo do osiedlenia się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Drugi

dom w rozumieniu ustawy nie mógł być traktowany jako stałe miejsce

zamieszkania.

Nieruchomości można dzielić biorąc pod uwagę różne kryteria. Podział

nieruchomości przedstawia rys. 1

Rysunek 1. Podział nieruchomości. „Analiza

rynku nieruchomości” H. Gawron Wyd.

Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu

1.2.2 Nieruchomości gruntowe

Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe.

Art. 46 k.c. określa nieruchomość gruntową jako obszarowo wydzieloną część

powierzchni ziemskiej. Podstawowe pojęcie nieruchomości gruntowej przez

nieruchomości

gruntowe

budowlane

rekreacyjne

inne

leśne

rolne

budowlane

mieszkaniowe

komercyjne

inne

publiczne

szereg lat prowadziło do nieporozumień, dlatego konieczne jest odwoływanie się

do innych ustaw, które regulują poszczególne zagadnienia. Jednym z przykładów

takich regulacji jest ustawa z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska

która definiuje powierzchnie ziemi jako „naturalne ukształtowanie terenu, glebę

oraz znajdującą się pod nią ziemię do głębokości oddziaływania człowieka”.

Odrębny przedmiot własności - jest to taka cecha nieruchomości

gruntowej, która określa podmiot własności oraz fizycznie określa granice,

w jakiej grunt został wydzielony od innych gruntów. Jest to podstawą do bycia

przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Wyodrębniony grunt określa się

w księgach wieczystych.

1.2.3 Nieruchomości budowlane

Przez

nieruchomości

budowlane

należy

rozumieć

wszystkie

nieruchomości

budynkowe

oraz

nieruchomości

lokalowe.

Definicja

nieruchomości budowlanych powstała by zaspokoić potrzeby gospodarcze. Grunt

i budynek są ze sobą ściśle związane, tworzą łącznie jedną całość, ale w prawie

cywilnym mogą funkcjonować jako osobne przedmioty własności. Instytucja

użytkowania wieczystego wykorzystuje właśnie ten podział. Własność gruntu

pozostaje przy właścicielu, a własność wzniesionych na tym gruncie budynków

przechodzi na użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste może trwać

od 40 lat do 99 lat i może zostać przedłużone.

Nieruchomości lokalowe reguluje ustawa o własności lokali, według

ustawy samodzielny lokal mieszkalny może być podmiotem odrębnej własności.

Lokal fizycznie nie może być oddzielony od gruntu, więc jego samodzielność

została wprowadzona na potrzeby społeczno gospodarcze.

1.2.4 Nieruchomości rolne

O statusie czy nieruchomość gruntowa jest rolną decyduje to, w jaki

sposób działka ta jest lub w przyszłości będzie eksploatowana. Pojęcie gruntu

rolnego jest pojęciem czysto technicznym. Oznacza ono rodzaj powierzchni

Dz.U z 2006 r. nr 129, poz, 901 z późn. zm.

ziemskiej ze względu na to, jakie będzie jego przeznaczenie. Sad Najwyższy

wypowiedział się o cechach nieruchomości rolnej. Cecha ta zakłada istnienie:

„celowej i zorganizowanej aktywności ludzkiej (najczęściej właściciela)

ukierunkowanej na wytwarzanie, to znaczy na osiąganie produkowanie ·w

dziedzinie rolnictwa.”

1.2.5 Nieruchomości leśne

Nieruchomość leśna regulowana jest przez ustawę o lasach z 1991roku,

która stanowi, że nieruchomością leśną jest grunt: „ o zwartej powierzchni co

najmniej 0.10 ha, pokryty roślinnością leśną” lub art. 2. ust 2 „związany

z gospodarką leśna”. Lasy mogą być częścią mienia publicznego i wtedy

zarządza nimi Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe.

1.2.6 Nieruchomości rekreacyjne

Na rysunku przedstawione są także nieruchomości rekreacyjne.

W praktyce nie są one uregulowane prawnie, służą bardziej do określenia typu

użytkowania takiej nieruchomości.

1.2.7 Nieruchomości mieszkaniowe, publiczne i komercyjne

Podział nieruchomości na mieszkaniowe, publiczne i komercyjne jest

stosowany najczęściej przy ruchach na rynku nieruchomości. Nieruchomości

mieszkaniowych poszukują najczęściej osoby fizyczne, zaspokojenia potrzeb

życiowych.

Nieruchomości publiczne, czyli właściwie mienie publiczne, służy do

realizacji zadań Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Takimi

nieruchomościami mogą być np. grunty leśne, które są parkiem narodowym, oraz

np. grunty pod drogi.

Orzeczenie SN z 2 czerwca 2000 r. , II CKN 612/99, niepubl.

Nieruchomości komercyjne są przeznaczone na działalność gospodarczą.

Mają one charakter niemieszkalny. Do takich nieruchomości można zaliczyć

biurowce czy place handlowe.

1.2.8 Inne rodzaje nieruchomości

Powyższy podział nie przewidział podziału nieruchomości o kolejny

rodzaj, jakim są nieruchomości inwestycyjne. Ustawa o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców nie reguluje pojęcia nieruchomość

inwestycyjna.. „Nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne rozumieć można

[...] jako nabycie gruntu, na którym powinna być dokonana inwestycja.”

Z drugiej strony Dyrektywa Rady nr 83/361/EWG z dnia 24 czerwca 1988 r.

w sprawie wykonania art. 67 Traktatu ustanawiającego EWG

uznaje te

określenie jako „inwestycje bezpośrednią kapitału”, choć posługuje się pojęciem

inwestycji w nieruchomości.

1.3 Rynek nieruchomości

Zalążki rynku nieruchomości występowały już w starożytności. Człowiek,

kiedy

zarabiał

pieniądze

chciał

zaspakajać

potrzeby

życiowe.

Za nieruchomości płacono nie tylko pieniędzmi, ale także innymi rzeczami

materialnymi. Rynek nieruchomości w Polsce przed rozbiorami nie był zbytnio

regulowany. Zmieniło się to po odzyskaniu niepodległości. Brak stabilności

gospodarczej i pogłębiające się kryzysy gospodarcze oraz nabywanie przez

cudzoziemców polskiej ziemi za symboliczne ceny spowodowało przymus

uchwalenia ustawy, która by powstrzymała wyprzedaż polskiej ziemi.

Uchwalenie ustawy w dniu 24 marca 1920 roku spowodowało ograniczenie tego

procederu. Założeniem tej ustawy było wymaganie od cudzoziemca uzyskania

zezwolenia władzy politycznej na nabycie nieruchomości. „Motywy owych

wniosków wydają się mieć czysto praktyczny charakter i wypływać z realnej,

J.J. Skoczylas, Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców, wydawnictwo

LexisNexis, Warszawa 2005, s44.

Dz. Urz. WE L 178, 8.07.1988, s. 5

palącej konieczności ograniczenia wykupu przez cudzoziemców kilkokrotnie

tańszych niż za granicą nieruchomości”.

Sprzedaż nieruchomości została

ograniczona, właściwie aż do 1989 roku. Wraz ze zmianą systemu politycznego

w Polsce nastąpiły zmiany w postrzeganiu Polski. Polska jest spostrzegana jako

kraj, gdzie można zainwestować pieniądze. Przepisy zaczęły stawać się bardziej

liberalne. Polska gospodarka ciągle się rozwija, co stanowi szanse rozwoju

i dobrych inwestycji nie tylko na terenach specjalnych stref ekonomicznych. Co

prawda widoczny jest spadek wydawanych zezwoleń na nabycie nieruchomości,

ale to jest skutkiem wejścia Polski do Unii Europejskiej i wprowadzaniu

dodatkowych uregulowań. Dodatkową przyczyną tego spadku jest kryzys

gospodarczy z 2007 roku, który odczuł cały świat. Został on spowodowany

niekontrolowanym

handlem

nieruchomości

Stanach

Zjednoczonych

i upadkiem związanych z tym banków. Polska wychodzi obecnie z tego kryzysu,

więc przyszłość rynku nieruchomości powinna być wzrostowa.

J. Kawecka-Pysz, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, wydawnictwo Zakamycze,

Kraków 2004, s21

Rozdział 2 Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców

2.1 Formy nabycia nieruchomości przez cudzoziemców

2.1.1 Istota nabycia nieruchomości

Sposoby nabycia nieruchomości mieszczą się w kodeksie cywilnym.

Ustawodawca stosuje dość szerokie sformułowanie: „ na podstawie każdego

zdarzenia prawnego”. Poprzez zdarzenie prawne trzeba rozumieć „każde

zdarzenie, które samo lub w połączeniu z innymi zdarzeniami prawnymi, stanami

psychicznymi albo stanami prawnymi wywołuje skutki prawne.”

Polskie

ustawodawstwo przewiduje bardzo wiele zdarzeń prawnych, które mogłyby

wywołać skutek, którym w tym przypadku jest nabycie nieruchomości przez

cudzoziemca. Ustawodawca takim sformułowaniem próbuje się zabezpieczyć

przez obchodzeniu przepisów tej ustawy, nie jest to fortunne, ponieważ daje to

możliwość interpretacji na różny sposób. Warto nadmienić, że czynem, który

mieści się w znaczeniu słów „zdarzenie prawne” jest chociażby czyn bezprawny.

2.1.2 Potrzeby życiowe

Kolejnym uregulowaniem, jakie wymusił traktat akcesyjny jest przepis,

który znajduje się w art. 1a, ust. 5. ustawy o n.n.c Mówi on, że: „Powierzchnia

nieruchomości nabywanej przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb

życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku określonym w ust 2.

ptk 5, powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi

z charakteru działalności gospodarczej.” Sugerowane w ustawie „potrzeby

życiowe” budzą pewne wątpliwości, dlatego znaczenie tych słów najlepiej

interpretować jako potrzeby mieszkaniowe.

Por. S. Grzybowski, w: System prawa cywilnego. Część ogólna, t. I, Ossolineum 1985, s. 192

2.2 Zdarzenia cywilnoprawne w obrocie nieruchomościami

2.2.1 Umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości jest najczęściej spotykaną formą

nabycia nieruchomości. Kodeks cywilny definiuje sprzedaż w art. 535 który

brzmi: ”Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na

kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz

odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.” Jest to zatem klasyczna umowa

dwustronna, gdzie obie strony zobowiązane są do pewnych działań. Nabycie

nieruchomości ze względu na swoją wagę, jest jednak specjalną formą umowy,

która potrzebuje dodatkowego uregulowania poprzez akt notarialny.

W przypadku braku poświadczenia umowy przez taki akt umowa jest

bezwzględnie nieważna. Przeniesienie własności nieruchomości nie może być

wykonane pod warunkiem ani z ograniczeniem terminu. W umowie sprzedaży

nieruchomości konieczne jest określenie przedmiotu transakcji (poparte przez

dane z KW lub w przypadku jej braku poprzez dane z EGiB), stron postępowania

oraz ceny. Umowa sprzedaży nieruchomości może być poprzedzona umową

przedwstępną.

Umowa przedwstępna jest umową, która zobowiązuje strony do zawarcia

umowy przyrzeczonej. Określa ona zobowiązania jakie strony muszą spełnić

przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nakazuje

zdobycie zezwolenia uprawniającego cudzoziemca do nabycia nieruchomości na

terenie Rzeczypospolitej. Zezwolenie jest ważna przez 2 lata od wydania

zezwolenia, dlatego dla cudzoziemców ten termin wraz z terminem zawartym

w umowie przedwstępnej musi być spójny.

2.2.2 Umowa zamiany nieruchomości

Umowa zamiany działa na zasadzie wymiany rzeczy. Każda ze stron

zobowiązuje się przenieść własność rzeczy dla drugiej strony w zamian za to

druga strona przenosi własności rzeczy na rzecz pierwszej strony. Możliwa jest

dopłata pieniędzy którejś ze stron.

Cudzoziemiec próbujący zamienić swoją nieruchomość na drugą, napotka

na swojej drodze pewne problemy. Nie jest jasno określone czy przy wymianie

nieruchomości wymagane jest zezwolenie od ministra właściwego do spraw

wewnętrznych. Przyjęte normy wymagają zezwolenia tylko wtedy, gdy

cudzoziemiec wymienia swoją nieruchomość na obszarowo większą niż

dotychczasowa.

W środowisku istnieje też odmienny pogląd na ten temat,

sugeruje on zdobycie zezwolenia na nabycie nieruchomości przed zamianą

nieruchomości pod rygorem nieważności. Przy obecnym stanie prawnym

bezpieczniej jest zdobyć zezwolenie na nabycie nieruchomości w drodze

zamiany, niż próba forsowania zamiany bez uzyskania zezwolenia.

2.2.3 Umowa darowizny

Kolejną umową dwustronną jest umowa darowizny. Kodeks cywilny

w art. 888 paragrafie 1 stwierdza że: „przez umowę darowizny darczyńca

zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem

swego majątku.” W przypadku nieruchomości przedmiotem darowizny może być

własność a także inne prawa do nieruchomości. Według unormowania

kodeksowego „stronami umowy darowizny mogły być zarówno osoby fizyczne,

jak i osoby prawne”.

Oświadczenie woli przy nabyciu nieruchomości przez

cudzoziemca w drodze darowizny wymaga formy aktu notarialnego

poświadczonego przez dwie strony.

2.2.4 Umowa znosząca współwłasność nieruchomości

W przypadku gdy znoszona będzie współwłasność nieruchomości, w

której cudzoziemiec ma udziały również występują kwestie sporne. Istnieje

pogląd, że tak jak w przypadku zamiany nieruchomości tak również w znoszeniu

współwłasności wymaga się zezwolenia tylko wtedy, gdy cudzoziemiec

Por. S. Rudnicki: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, w: Prawo obrotu

nieruchomościami, Warszawa 1996, s 426

S. Rudnicki: Prawo obrotu nieruchomościami, wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2001

s.576

zyskiwałby coś na tym.

Problem z interpretacją prawa powinien jednak

skłaniać cudzoziemca do nabycia nieruchomości po zdobyciu zezwolenia.

2.2.5 Konstytutywne orzeczenia sądowe

Cudzoziemiec może nabyć nieruchomość przez orzeczenie znoszące

współwłasność. Tak jak w przypadku umowy znoszącej współwłasność tak

i przy orzeczeniu sądowym, cudzoziemiec powinien mieć zezwolenie na nabycie

nieruchomości, gdy nabywa część nieruchomości o wyższej wartości niż jego

udziały. W przeciwnym wypadku sąd wstrzyma się z wydaniem orzeczenia

dopóki dokument nie zostanie przedstawiony.

Należy także wspomnieć o jeszcze jednym sposobie nabycia

nieruchomości. Sąd może orzec oświadczenie woli za jedną ze stron. Takie

orzeczenie sądowe nie przenosi od razu nieruchomości. Powód po rozprawie

sądowej musi złożyć oświadczenie przed notariuszem, jeśli tylko dostanie

zezwolenie.

2.2.6 Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie nie jest zbytnio popularnym

sposobem nabycia nieruchomości przez cudzoziemców. Warunki zasiedzenia

rzeczy reguluje kodeks cywilny w art. 172-176. Podstawową cechą, która jest

badana by uznać zasiedzenie za właściwe jest władanie nieruchomością jak

właściciel, oraz udowodnienie że dotychczasowy właściciel nie interesuje się

rzeczą w żaden sposób. Osoba ubiegająca się o stwierdzenie zasiedzenia

nieruchomości powinna władać nią przez co najmniej 20lat przy założeniu dobrej

wiary. Dobra wiara jest trudna do udowodnienia, dlatego najczęściej stosowana

jest instytucja złej wiary, gdzie trzeba udowodnić posiadanie nieruchomości

przez 30lat. Kolejną przesłanką, którą trzeba spełnić jest posiadanie samoistne

Por. S. Cichosz: Zniesienie współwłasności, dział spadku i ustanowienie odrębnej własności

lokali, gdy współwłaścicielem nieruchomości jest cudzoziemiec lub cudzoziemiec dewizowy,
Pal. 1960 nr 2 s. 47-50

rzeczy. Na ten temat wypowiada się kodeks cywilny w art. 339: „Domniemywa

się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.”

Zasiedzenie nieruchomości przez cudzoziemca jest bardzo rzadkim

zjawiskiem. Cudzoziemiec powołując się na art. 8 ustawy o obywatelstwie

polskim

po 5 latach zamieszkiwania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

może starać się o polskie obywatelstwo. Do cudzoziemca należy decyzja

o zmianie obywatelstwa, jeżeli jednak zdecyduje się nabyć nieruchomość przez

zasiedzenie bez zdobycia obywatelstwa polskiego, musi się stosować do ustawy

o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W takim przypadku

wymagane jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Charakter

takiego zezwolenia jest kwestią sporną, gdyż rodzą się wątpliwości.

Zezwolenie jako przesłanka do stwierdzenia nabycia nieruchomości czy

może przesłanka samego nabycia nieruchomości ? Najbardziej słuszne wyjście

z tej sytuacji jest postępowanie w którym cudzoziemiec nabywa nieruchomość w

drodze zasiedzenia po upływie terminu, lecz tylko wtedy gdy uzyska zezwolenie

na nabycie nieruchomości.

Kolejną przesłanką trudną do udowodnienia będzie udowodnienie chęci

cudzoziemca bycia właścicielem nieruchomości, gdyż można przyjąć że gdyby

osoba fizyczna była zainteresowana zasiedzeniem nieruchomości powinna starać

się o to w najłatwiejszy sposób czyli w zdobycie obywatelstwa polskiego.

2.2.7 Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia

Dziedziczenie jest specjalną formą nabycia nieruchomości. Prawo

spadkowe jest działem prawa cywilnego. Podstawową funkcją prawa cywilnego

jest: „ochrona praw przysługujących osobie fizycznej do jej mienia, przede

wszystkim poprzez zagwarantowanie możliwości swobodnego dysponowania

majątkiem za życia oraz przekazywania majątku innym osobom na wypadek

swojej śmierci”.

Trzeba rozgraniczyć czy dziedziczenie jest w drodze

Ustawa z dnia 15 lutego 1962 r. O obywatelstwie polskim (Dz. U. z 2000 r. Nr 28 poz. 353 z

późn. zm.)

Por J.J. Skoczylas, Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców,

wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2005, s44.

T. A. Filipiak, Zarys prawa cywinego, wydawnictwo Verba, Lublin 2008 s. 406

ustawowej czy testamentowej. Ustawodawca w art. 8. ustawy o n.n.c przyjął że

„Nie wymaga zezwolenia[...] nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli

w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy

nieruchomości, a zbywca jest jej właścicielem lub wieczystym użytkiem co

najmniej 5 lat”

Wniosek z tej ustawy jest taki że cudzoziemiec może nabyć każdą nieruchomość

w Polsce bez wymaganej zgody organów administracji publicznej jeśli tylko jest

on spadkobiercą z mocy ustawy.

W przypadku dziedziczenia testamentowego sytuacja cudzoziemca się

zmienia, bez zgody wydanej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych,

nie nabędzie nieruchomości, nawet jeśli postanowienia testamentu wskazują

cudzoziemca. W takim przypadku dziedziczenie testamentowe musi zostać

zmienione na rzecz dziedziczenia ustawowego. Cudzoziemiec ma prawo złożyć

wniosek w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku.

2.2.8 Egzekucja sądowa.

Egzekucja sądowa z nieruchomości jest to niezwykle dotkliwy środek

egzekucyjny. Jest to środek o charakterze wyjątkowym, stosuje się ją tylko

w ograniczonych przypadkach, gdy zostaną spełnione pewne przesłanki.

Pierwszą przesłanka jest niemożność wyegzekwowania należności pieniężnych

z innych rzeczy ruchomych. Drugą przesłanką jest przeprowadzenie egzekucji

w celu pobrania należności pieniężnych wynikających z decyzji ostatecznej.

Egzekucja sądowa z nieruchomości składa się z dwóch etapów. Przejęcia tej

nieruchomości i sprzedaży. „Przedmiotem egzekucji z nieruchomości może być

nie tylko własność nieruchomości, ale również użytkowanie wieczyste.”

W drodze egzekucji sądowej swoich praw dochodzą banki. Ustawodawca

wychodzi bankom naprzeciw. Bank w którym udziały mają obcokrajowcy jest

wyłączony z konieczności uzyskania zezwolenia.

W. Chróścielewski, J. P. Tarno, Postępowanie administracyjne i postępowanie przed sądami

administracyjnymi, wydawnictwo LexisNexis, Warszwa 2009, s 335

Rozdział 3 Zezwolenia

3.1 Wniosek

Cudzoziemiec który chce nabyć nieruchomość, musi złożyć wniosek do

Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji do działu koncesji

i zezwoleń. Zgodnie z art. 6. ust 1 ptk 3 ustawy o opłacie skarbowej,

wnioskodawca ma „obowiązek zapłaty skarbowej[...] od wydania zezwolenia

(pozwolenia,

koncesji)

–

chwilą

złożenia

wniosku

wydanie

zezwolenia(pozwolenia, koncesji).”

W tym momencie opłata ta wynosi 1570zł.

Nie ma gotowego wniosku na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca,

lecz ustawa o n.n.c reguluje co musi się znaleźć w takim wniosku:

1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;

2) oznaczenie nabywanej nieruchomości;

3) oznaczenie zbywcy;

4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;

5) informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku cudzoziemiec musi złożyć dodatkowe dokumenty, które

poświadczą

o więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską. Ustawa ta jednak nie definiuje

polskiej narodowości ani pochodzenia. W polskim ustawodawstwie definicja ta

znajduje się w ustawie z dnia 9 listopada 2000 r. o repatriacji

.Akt ten stawia

wymóg polskiej narodowości przodków i kultywowanie polskiej mowy

i zwyczajów. O więzi cudzoziemca z Polską świadczyć może także posiadanie

zezwolenia na zamieszkanie na czas określony lub na osiedlenie się, wydanego

na podstawie art. 53a. ust 2 ustawy o cudzoziemcach.

. Zgodnie z brzmieniem

art. 1a. ust 2 ptk 2. zawarty związek małżeński z osobą będącą obywatelem

Rzeczpospolitej Polskiej, jest dowodem powiązania z Rzeczpospolita Polską.

W odniesieniu do art. 1a. ust. 2 ptk 4 i 5, okolicznościami łączącymi

cudzoziemca z RP są, członkostwo w zarządzie przedsiębiorstwa wymienionego

Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. O płacie skarbowej (Dz. U. z 2006r nr 225 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 9 listopada 2000 r. O repatriacji (Dz. U. nr 106 poz. 1118 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 13 czerwca 2003 r. O cudzoziemcach (Dz. U. z 2006 r. nr 234, poz. 1694, z

późn. zm.)

w art. 1 ust 2 ptk 4. lub samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej lub

rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. Przesłanki określone w ust 1.

ptk 1. ustawy on n.n.c odwołują się do generalnych klauzul, które brzmią:

„nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia

obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie

sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa”.

Określenia te mają ocenny charakter, który jest trudny do głębszego

sprecyzowania.

3.2 Zezwolenie jako decyzja administracyjna.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane

przez ministra właściwego od spraw wewnętrznych w drodze decyzji

administracyjnej. Ten akt administracyjny jest postrzegany jako „jednostronna

czynność administracyjnego w imieniu państwa podmiotu, podjęta na podstawie

przepisów

prawnych

powszechnie

obowiązujących,

skierowana

skonkretyzowanego adresata.”

Podobny pogląd reprezentowany jest

w orzecznictwie NSA, który mówi że: „decyzja administracyjną jest każdy

wydany na podstawie powszechnie obowiązującego przepisu prawa, władczy

i jednostronny akt organu administracyjnego, rozstrzygający konkretną sprawę

i skierowany do indywidualnie oznaczonego adresata, niezwiązanego z organem

ani z węzłem zależności organizacyjnej, ani też podległości służbowej.”

Zezwolenie na nabycie nieruchomości jest to akt konstytutywny, ponieważ daje

on możliwość ubiegania się o nabycie nieruchomości. Samo zezwolenie nie

wywołuje żadnych skutków prawnych, gdyż „stanowi akt legitymujący

cudzoziemca do nabycia nieruchomości.”

Gdy

cudzoziemiec

złoży

wniosek

pozwolenie

nabycie

nieruchomości, minister właściwy od spraw wewnętrznych może sam odrzucić

wniosek, jeśli zaś ze strony administracyjnej wniosek jest prawidłowy, to

L. Żukowski, R. Sawuła, Postępowanie administracyjne, wydawnictwo LexisNexis,

Warszawa, 2004, s13

W. Chróścielewski, J. P. Tarno, ad cit, s 141

J.J. Skoczylas, op.cit. , s.191

informacje o nim przesyłane są Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku

nieruchomości rolnych do ministra właściwego do rozwoju wsi. Organy te mają

14 dni na odpowiedź, w wyjątkowych przypadkach mogą one wystąpić

o dodatkowy czas na podjęcie decyzji, lecz nie dłuższy niż 2 miesiące.

W ostatniej zmianie ustawy o n.n.c, ustawodawca zdejmuje obowiązek

wyrażenia zgody lub sprzeciwu, z obu wymienionych ministrów. Zgodnie

z nowym brzmieniem art. 1 procedura ta wygląda w ten sposób, że minister ma

prawo zgłosić sprzeciw w terminie ustawowym, lecz gdy tego nie zrobi to

minister właściwy do spraw wewnętrznych może wydać decyzję zezwalającą na

nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Dodatkowo do zezwolenia, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji

może określić specjalne warunki, które muszą zostać spełnione przed formalnym

nabyciem nieruchomości. „Najczęściej Minister Spraw Wewnętrznych

i Administracji określa warunki specjalne w sprawach dotyczących wydania

zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach

handlowych

będących

właścicielami

lub

użytkownikami

wieczystymi

nieruchomości.”

Warunki te dotyczą dodatkowych regulacji związanych

z regulacjami zawartymi w Kodeksie spółek handlowych, takich jak podjęcie

dodatkowych uchwał przez Zgromadzenie Wspólników lub Akcjonariuszy.

Minister Spraw Wewnętrznych może dodatkowo zażądać przedstawienia

dodatkowych dowodów i informacji potrzebnych do rozpatrzenia wniosku, oraz

może on zwrócić się do innych organów administracji w celu sprawdzenia tych

informacji dotyczących szeroko pojętych interesów Rzeczpospolitej Polskiej.

Organ, który wydaje odmowną decyzję, może odstąpić od uzasadnienia

faktycznego, jeżeli jest narażone bezpieczeństwo, lub porządek publiczny

państwa.

Zezwolenie jest aktem czasowym, ważnym przez 2 lata od momentu

doręczenia stronie, a nie tak jak było poprzednio stosowane, że jest ważne od

dnia wydania. Ustawodawca wyszedł naprzeciw potrzebą cudzoziemców,

Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2008 r. ustawy z

24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

ponieważ poprzednia praktyka skracała okres ważności o czas pomiędzy

wydaniem zezwolenia a dostarczeniem go stronie.

W zezwoleniu powinny być opisane osoby zbywcy i nabywcy

nieruchomości, nieruchomość, która jest przedmiotem obrotu oraz specjalne

warunki określone w art. 2 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców

W 2009 roku było 145 decyzji odmawiających cudzoziemcom udzielenia

zezwolenia na nabycie nieruchomości. Najczęstsze powody negatywnej decyzji

to nie wykazanie przez cudzoziemca trwałych więzi z Polską oraz brak

wystarczającego

materiału

dowodowego,

który

umożliwiłby

ustalenie

okoliczności faktycznych.

W przypadku wydania negatywnej decyzji cudzoziemiec składa wniosek

o ponowne rozpatrzenie sprawy. W przypadku odrzucenia wniosku,

cudzoziemiec może złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego,

który orzeka w sprawach skarg na decyzje i postanowienia administracyjne,

mówi

tym

art.

221

Kodeksu

Postępowania

Administracyjnego:

„ Zagwarantowane każdemu w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej prawo

składania petycji, skarg i wniosków do organów państwowych”

. Spośród 145

decyzji odmownych tylko 3 znalazły swój finał w sądzie. Wojewódzki Sąd

Administracyjny w Warszawie(jako właściwy dla tych spraw), wydał

postanowienie o odrzuceniu dwóch skarg, zaś jedną skargę na decyzje organu

zezwalającego, oddalił.

3.3 Promesa

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców daje możliwość

cudzoziemcowi uzyskania przyrzeczenia wydania zezwolenia w przyszłości,

czyli promesy. Żeby ją uzyskać trzeba złożyć dodatkowy wniosek oraz wnieść

opłatę skarbową. Promesa ta jest ważna przez rok od dnia wydania. Stosuje się ją

Ustawa z dnia 24 marca 1920r. O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U.

1920 nr 31 poz. 178 z późn zm.)

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (Dz.U. 2000 nr

98 poz. 1071 z późn zm.)

zazwyczaj przy osobach prawnych, które startują w przetargu, a jednym

z wyników takiego przetargu jest nabycie nieruchomości. Promesa jest

realizowana jeżeli nie uległ zmianie stan faktyczny, istotny do rozstrzygnięcia

sprawy. Jest ona decyzją administracyjną, która wyłania się w drodze

postępowania administracyjnego.

W razie odmowy udzielenia wydania promesy, cudzoziemiec może

zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, w terminie 14 dni

od wydania decyzji. Przysługują także środki odwoławcze od decyzji

administracyjnych przewidziane w k.p.a. wraz z zaskarżeniem decyzji do sądu

administracyjnego

3.4 Zezwolenia w liczbach

W ubiegłym roku Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydał

395 zezwoleń na nabycie nieruchomości, co w porównaniu z 2008 rokiem, kiedy

było 580 zezwoleń, oznacza spadek wydanych zezwoleń prawie o 32%. ·Na tą

liczbę składają się 313 zezwolenia na nabycie nieruchomości gruntowej, 62

zezwolenia nabycie lokali mieszkaniowych i użytkowych położonych w strefie

nadgranicznej oraz 20 zezwoleń na zakup akcji i udziałów. Liczba zezwoleń na

zakup udziałów 3 i akcji po spadkach, wróciła do stanu z 2006.

Sprawozdania Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2006 - 2009 r.

ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Rozdział 4 Czynności które nie wymagają zezwolenia

4.1 Czynności które nie wymagają zezwolenia

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców stosuje pewne

wyjątki przy nabywaniu nieruchomości. Pierwsze usprawnienia wprowadzono

w przypadku przeniesienia prawa własności nieruchomości na spadkobierców.

Kolejna większa zmiana nastąpiła 1996 roku, dotyczyła osób, które są zwiane

z Polska i łączą ich bliskie więzi oraz chcą inwestować w niewielkie

nieruchomości. Miało to odciążyć Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

od ingerowania w sprawy dotyczących niewielkich nieruchomości na rzecz

szybszego załatwiania spraw trudnych.

Ustawodawca w art. 7 ust. 5 stosuje pewne wyłączenia dotyczące

funduszy inwestycyjnych: „Przepisów ustawy nie stosuje się do funduszy

inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego

otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla

funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27

maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych

.Wszystkim czynnościom które nie

wymagają zezwolenia poświęcony jest również cały art. 8 ustawy o n.n.c, który

został podzielony na dwie grupy. Ustęp pierwszy tego art. 8 mówi

o przywilejach dla wszystkich osób wymienionych w art. 1 ustawy o n.n.c, zaś

ustęp drugi tworzy grupa bardziej uprzywilejowana, która składa się

z cudzoziemcy pochodzący z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub

Konfederacji Szwajcarskiej.

Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców, druk sejmowy Sejmu II kadencji nr 1491, s 9 uzasadnienia.
28 (Dz. U. Nr 146, poz. 1546).

4.2 Wyłączenia ogólne

4.2.1 Lokal mieszkalny i użytkowy o przeznaczeniu garażowym

Uzyskania zezwolenia nie wymaga nabycie lokalu mieszkalnego

w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Artykuł 2

ustawy o własności lokali, określa samodzielny lokal mieszkalny jako

wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb

przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami

pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Poświadczyć

że dana nieruchomości jest samodzielnym lokalem mieszkalnym może organ

nadzoru

architektoniczno-budowlanego.

Automatycznie

przy

nabyciu

samodzielnego lokalu mieszkalnego najczęściej nabywa się udział w gruncie,

który dotyczy tego budynku. To również nie wymaga zezwolenia.

Przepis ten daje możliwość cudzoziemcom nabycie więcej niż jeden lokal

mieszkalny, może dojść do tego że cudzoziemiec wykupując wszystkie izby po

kolei stanie się faktycznym właścicielem całej nieruchomości bez obowiązku

uzyskania zezwolenia.

Ustęp ten w punkcie 1a ustawy o n.n.c określa jeszcze jedną dodatkową

czynność nie wymagającą zezwolenia. Jest nią nabycie samodzielnego lokalu

użytkowego o charakterze garażowym, jeśli do jest związane z zaspokojeniem

potrzeb mieszkaniowych. Przed dodaniem tego punktu dostęp do takich

udogodnień był ograniczony. Ustawa o własności lokali co prawda stwierdza że

do lokalu mogą przynależeć części składowe takie jak piwnica, strych czy

właśnie garaż. Kluczem w tym zdaniu jest wyraz mogą, mogą czyli nie muszą.

Ustawodawca więc wychodzi naprzeciw oczekiwaniom cudzoziemców

i dostrzega taką sytuację gdy do lokalu nie przynależy garaż. Wykorzystując

art. 8 ust. 1 ptk 1a. cudzoziemiec może nabyć lokal o przeznaczeniu garażowym

bez konieczności uzyskiwania dodatkowego zezwolenia.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. O własności lokali (Dz.U. 2000 r. nr 80 poz. 903 z późn

zm.)

4.2.2 Związek cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską

Ustawodawca chcąc docenić związek cudzoziemca z Rzeczpospolitą

Polską daje mu szanse na nabycie nieruchomości bez zezwolenia. Artykuł 8 ust.

1 ptk 2 ustawy o n.n.c stwierdza że gdy cudzoziemiec: „zamieszkuje

w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na

osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot

Europejskich.” Kolejną przesłanką, która umożliwia nabycie nieruchomości bez

zezwolenia, jest związek małżeński z obywatelem polskim oraz zamieszkiwanie

w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej dwa lata od udzielenia mu zezwolenia

na osiedlenie się lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot

Europejskich. Nieruchomość ta musi stanowić wspólność ustawową małżonków.

Ustawowa wspólność małżonków jest postrzegana jako następstwo zawarcia

małżeństwa i powstaje wtedy tzw. współwłasność łączna czyli bez. Reguła ta

obowiązuje jeśli nie nastąpi w rozumieniu art. 51 KRO, rozdzielność

majątkowa.

4.2.3 Nieruchomość a dziedziczenie

Od cudzoziemca nie wymaga się uzyskania zezwolenia gdy nabywa

nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego. Dodatkowym wymogiem

jest żeby zbywca nieruchomości był jej właścicielem lub użytkownikiem

wieczystym przez co najmniej 5 lat. Wyznaczony 5 letni termin jest

zabezpieczeniem ustawodawcy przed zawieraniem umów pozornych.

4.2.4 Nabywanie nieruchomości przez podmioty na cele statutowe

Osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej,

mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana przez

cudzoziemców może nabyć nieruchomość na cele statutowe. Nieruchomość ta

musi być niezabudowana oraz łączna powierzchnia nieruchomości nie może

Ustawa z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 1964 nr 9 poz. 59

z późn. zm.)

przekraczać 0,4 ha na obszarze miast. Udogodnienie te mają ułatwić proces

inwestycyjny niedużych firm.

4.2.5 Nabycie nieruchomości przez bank

Bank zgodnie z art. 2. ustawy o prawie bankowym jest „osobą prawną

utworzoną zgodnie z przepisami ustaw, działającą na podstawie zezwoleń

uprawniających do wykonywania czynności bankowych obciążających ryzykiem

środki powierzone pod jakimkolwiek tytułem zwrotnym.”

W Rzeczypospolitej

Polskiej większość banków posiada kapitał zagraniczny, lecz ich klientami są

Polacy. Dla ich dobra ustawodawca nie wymaga zezwolenia od banków które są

wierzycielem hipotecznym i przejmują nieruchomość w wyniku postępowania

egzekucyjnego. Zajęcie nieruchomości przez bank jest ostatecznością i następuje

dopiero po prawomocnym postanowieniu sądu. Podobne uprawniania

przysługują bankom które dochodzą swoich roszczeń od spółek. W takich

przypadkach również nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie akcji lub

udziałów w spółkach.

4.2.6 Strefa nadgraniczna

W przypadku nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz

gruntów rolnych o powierzchni 1 ha nie stosuje się zwolnień Strefa

nadgraniczna zgodnie z art. 12 ust 1 ustawy o ochronie granicy państwowej

obejmuje: „cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej”

W przypadku jeśli odległość od granicy państwa nie osiąga 15km to dodatkowo

doliczane są strefy gmin sąsiadujących z gminami przygranicznymi.

4.3 Wyłączenia dla cudzoziemców z EOG i Konfederacji Szwajcarskiej

W dniu wejścia Polski do Unii Europejskiej zaczął obowiązywać Traktat

Akcesyjny. Traktat ten wymuszał na Polsce dostosowanie unormowań prawnych.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. prawo bankowe (Dz.U. 1997 r. nr 140 poz. 939 z późn zm.)

Ustawa z dnia 12 października 1990r. O ochronie granicy państwowej (Dz.U. 2005 nr 226

poz. 1944 z późn zm.)

Zmiany te także dotyczyły nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

Osoby fizyczne i prawne które pochodzą z Europejskiego Obszaru

Gospodarczego mają większe uprawnienia przy nabywaniu nieruchomości.

Wyłączenie wymagania zezwolenia dla cudzoziemców z EOG opisane są w art. 8

ust 2, 2a i 2b.

Główną zasadą jest że cudzoziemcy, którzy pochodzą z Europejskiego

Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej są traktowani prawie na

równi z obywatelami Polski. W większości przypadków nie potrzebują oni

zezwolenia na nabycie nieruchomości. W Traktacie Akcesyjnym zostały jednak

zawarte dwa wyjątki, które po okresie przejściowym będą zlikwidowane.

Pierwszym wyjątkiem jest nabycie nieruchomości rolnych lub leśnych.

Na takie nieruchomości wymagają uzyskania zezwolenia ministra właściwego do

spraw wewnętrznych. Obowiązek uzyskania zezwolenia obowiązuje przez okres

12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.

Kolejnym wyjątkiem zapisanym w Traktacie Akcesyjnym było określenie

nabycia drugiego domu. Przepis ten jest jednak martwy, gdyż trwał on przez

pierwszych 5 lat od przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii

Europejskiej, czyli upłynął okres obowiązywania tego zapisu.

Cudzoziemcy z EOG lub Konfederacji Szwajcarskiej nie muszą

uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości jeżeli w województwach:

dolnośląskim,

kujawsko-pomorskim,

lubuskim,

opolskim,

pomorskim,

warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, i zachodniopomorskim jeżeli przed

nabyciem nieruchomości prowadzili tam osobiście działalność rolniczą przez co

najmniej 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy. W przypadku województw:

lubelskie, łódzkie, małopolskie, mazowieckie, podkarpackie, podlaskie, śląskie

i świętokrzyskie, okres prowadzenia działalności rolniczej przez co najmniej

3 lata. Zgodnie z art. 8 ust 2.b ustawy o n.n.c obywatele państw z EOG lub

Konfederacji Szwajcarskiej: „będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą

Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami

spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do

okresów dzierżawy[...] zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez

spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki,

osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie

zamieszkiwali terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”

Ustawodawca

zakłada

że

dzierżawa

nieruchomości

musi

być

potwierdzona z datą pewną. Kodeks cywilny datę pewną reguluje w art. 81, jako

datę urzędowo poświadczoną w przypadku gdy ustawa wymaga dla ważności

powstania określonych skutków czynności prawnej, poświadczenia tej daty.

Poświadczenie takiej daty powinno mieć charakter notarialny lub przynajmniej

poświadczyć musi inna osoba zaufania publicznego. Kolejnym stwierdzeniem

które wzbudza pewne kontrowersje jest stwierdzenie „osobistego prowadzenia

działalności rolniczej” . W dzisiejszych czasach gospodarstwa rolnicze są prawie

w pełni zmechanizowane. Osobiste prowadzenie działalności rolniczej nie jest

rzeczywistym wykonywaniem czynności lecz szeroko pojętym wpływaniem na

funkcjonowanie gospodarstwa rolnego. Trzecią dość kontrowersyjną przesłanką

jest pojęcie legalnego zamieszkiwania. Polskie prawo nie wskazuje co to jest

legalne zamieszkiwanie. W ustawie o cudzoziemcach

ustawodawca wskazuje

jedynie określa zasady udzielania zezwoleń na legalne zamieszkanie.

Ustawa z dnia 13 czerwca 2003 r. O cudzoziemcach (Dz.U. 2004 nr 128 poz. 1175 z późn

zm.)

Rozdział 5 Przypadki wadliwego nabycia nieruchomości

Regulacje dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców są

dość skomplikowane, co powoduje że zdarzają się czasem wadliwe nabycia

nieruchomości. Poprzez wadliwą czynność należy rozumieć rzecz dokonaną,

która jest nieprawidłowa pod względem prawnym. Czynność prawna sprzeczna

z ustawą zgodnie z art. 58 K.C „jest nieważna, chyba że właściwy przepis

przewiduje inny skutek”. Dodatkowo art. 6 ust. 1 ustawy o n.n.c. mówi że:

„Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest

nieważne”.

Pierwszym przykładem wadliwego nabycia nieruchomości jest brak

wymaganego prawem zezwolenia. Zgodnie z ustawą o n.n.c. cudzoziemiec musi

uzyskać zezwolenie od Ministra Spraw Wewnętrznych. W tej sytuacji mamy do

czynienia z sankcją bezskuteczności zawieszonej. Z taką sankcją mamy do

czynienie gdy: „do ważności czynności prawnej przepis prawa wymaga zgody

osoby trzeciej”.

Wyjściem z tej sytuacji jest orzeczenie sądu które unieważnia

daną czynność prawną czyli w tym przypadku nabycie nieruchomości.

Drugim przykładem nieważności nabycia nieruchomości jest wadliwość

zezwolenia. Taki przypadek występuje wtedy gdy decyzja nie spełnia wymogów

formalnych określonych w art.. 3. ustawy o .n.n.c.. Wydarzyć się może tak, że

minister właściwy do spraw wewnętrznych, nie poinformował Ministra Obrony

Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, o zamiarze nabycia

nieruchomości przez cudzoziemca, kiedy to było wymagane. Trzeba także

rozpoznać w którym momencie następuje uchylenie decyzji ministra, gdyż jeśli

to nastąpi w przeciągu ważności zezwolenie i przed datą nabycia nieruchomości

to wtedy wniosek jest ponownie rozpatrywany, lecz gdy nastąpi to po nabyciu

nieruchomości to strony mogą dochodzić odszkodowania przed sądem

powszechnym.

Kolejna nieważność wynika z niedopełnienia warunków nakazanych

w zezwoleniu. Minister właściwy do spraw wewnętrznych może wydać

J.J. Skoczylas, op.cit. , s.191

zezwolenie w którym określa specjalne warunki, od których będzie zależeć

możliwość nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Dopiero po ich spełnieniu

zezwolenie może dojść do transakcji. W przypadku niespełnienia warunków,

zezwolenie jest nieważne i w takim przypadku ponownie mamy przykład

nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego prawem

zezwolenia.

Problem może także się pojawić gdy zostaną wadliwie wykonane

czynności prawne(najczęściej są to: sprzedaż, zamiana, darowizna), które mają

przenieść własność nieruchomości. Czyha tu wiele problemów, związanych

chociażby z błędną forma umowy sprzedaży lub nie zachowaniem formy aktu

notarialnego, zgodnego z kodeksem cywilnym.

Warto

wspomnieć

innych

wadliwych

przypadkach

nabycia

nieruchomości. Wydarzyć się one mogą w przypadku błędnych interpretacji

prawa cywilnego, dotyczącego dziedziczenia i zasiedzenia lub znajdującej się

w kodeksie rodzinno opiekuńczym instytucji współwłasności majątkowej.

Podsumowanie

Obrót nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców reguluje ustawa z 24

marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ma ona

charakter reglamentacyjny, gdyż wprowadza pewne ograniczenia, miedzy

innymi, konieczność uzyskania zezwolenia. Ustawa w swojej pierwotnej wersji

miała na celu zahamowanie wyprzedaży polskich ziem za bezcen.

Prawo polskie musiało zostać dostosowane do prawa unijnego, które

wymusza wprowadzenie podziału cudzoziemców na tych z Europejskiego

Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej oraz na cudzoziemców

z krajów trzecich. Obawy przed wykupywaniem ziemi(szczególnie rolniczych

i lasów) przez cudzoziemców wywołały konieczność wynegocjowania okresu

przejściowego. W ubiegłym roku minął pierwszy okres przejściowy, który

dotyczył nabywania tzw. „drugich domów”. Wygaśnięcie tego przepisu

spowodowało zmniejszenie liczby wniosków kierowanych do Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji. Kolejny okres przejściowy kończy się w 2016

roku, który dotyczy nabywania nieruchomości rolnych i leśnych.

Zgodnie z pierwszymi słowami ustawy o n.n.c. cudzoziemiec musi uzyskać

zezwolenie od ministra właściwego do spraw ministrów, a dodatkowo jak mówi

art. 6 ustawy o n.n.c. nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy jest

nieważne. Nowelizacja z 2004 roku ułatwiła dostęp do inwestycji w polskie

nieruchomości, dla cudzoziemców.

Polski rynek nieruchomości po 2016 roku stanie się w pełni konkurencyjny dla

osób i przedsiębiorstw z Unii Europejskiej. Większa ilość prowadzonych

inwestycji powinna przyczynić się do rozwoju polskiego rynku nieruchomości co

może przynieść korzyści.

Literatura

1. Chróścielewski W., Tarno J.P., Postępowanie administracyjne i

postępowanie przed sądami administracyjnymi, wyd. LexisNexis,

Warszwa 2009

2. Filipiak T. A., Zarys prawa cywinego, wyd. Verba, 2008

3. Gawron H., Analiza rynku nieruchomości , wyd. Uniwersytetu

Ekonomicznego w Poznaniu, 2009

4. Grzybowski S., w: System prawa cywilnego. Część ogólna, t. I, wyd.

Ossolineum 1985

5. Kawecka-Pysz J., Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, wyd.

Zakamycze, 2004

6. Rudnicki S., Prawo obrotu nieruchomościami, wyd. C.H. Beck, 2001

7. Skoczylas

J.J.,

Cywilnoprawny

obrót

nieruchomościami

przez

cudzoziemców, wyd. LexisNexis, 2008

8. Żukowski L., Sawuła R., Postępowanie administracyjne, wyd.

LexisNexis, 2004

Literatura uzupełniająca

1. Orzeczenie SN z 2 czerwca 2000 r. , II CKN 612/99, niepubl

2. Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców, druk sejmowy Sejmu II kadencji nr

1491, s 9 uzasadnienia

Artykuły

1. S. Cichosz: Zniesienie współwłasności, dział spadku i ustanowienie

odrębnej własności lokali, gdy współwłaścicielem nieruchomości jest

cudzoziemiec lub cudzoziemiec dewizowy, Pal. 1960 nr 2

Sprawozdania

1. Sprawozdanie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji z

realizacji w 2006 r. ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców

2. Sprawozdanie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji z

realizacji w 2009 r. ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców

Akty prawne

1. Ustawa z dnia 24 marca 1920r. O nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178 z późn zm.)

2. Ustawa

dnia

czerwca

1960r.

Kodeks

Postępowania

Administracyjnego (Dz.U. 2000 nr 98 poz. 1071 z późn zm.)

3. Ustawa z dnia 15 lutego 1962 r. O obywatelstwie polskim (Dz. U. z 2000

r. Nr 28 poz. 353 z późn. zm.)

4. Ustawa z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U.

1964 nr 9 poz. 59 z późn. zm.)

5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 1964r. nr 16

poz. 93 z późn. zm.)

6. Dyrektywa Rady nr 83/361/EWG z dnia 24 czerwca 1988 r. w sprawie

wykonania art. 67 Traktatu ustanawiającego EWG (Dz. Urz. WE L 178,

8.07.1988)

7. Ustawa z dnia 12 października 1990r. O ochronie granicy państwowej

(Dz.U. 2005 nr 226 poz. 1944 z późn zm.)

8. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. O własności lokali (Dz.U. 2000 r. nr 80

poz. 903 z późn zm.)

9. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. prawo bankowe (Dz.U. 1997 r. nr 140

poz. 939 z późn zm.)

10. Ustawa z dnia 15 września 2000r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z

2000r. nr 94, poz. 1037 z późn. zm.)

11. Ustawa z dnia 9 listopada 2000 r. O repatriacji (Dz. U. nr 106 poz. 1118 z

późn. zm.)

12. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz.U z

2006 r. nr 129, poz, 901 z późn. zm.)

13. Ustawa z dnia 13 czerwca 2003 r. O cudzoziemcach (Dz. U. z 2006 r. nr

234, poz. 1694, z późn. zm.)

14. Ustawa z dnia 27 maja 2004 r. O funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr

146, poz. 1546).

15. Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. O płacie skarbowej (Dz. U. z 2006r nr

225 z późn. zm.)

Wykaz rysunków

1. Rysunek 1. Podział nieruchomości. „Analiza rynku nieruchomości” H.

Gawron Wyd. Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu