Źródło: Gazeta Prawna 12 maja 2004 (nr 92)

Nie ma alternatywy dla podatku katastralnego

Autor: Wojciech Andrzejczak

Szacuje się, że koszty zakończenia prac modernizacyjnych oraz przekształcenia

ewidencji gruntów w system katastralny, zawierający wartości katastralne gruntów,
budynków i lokali, wyniosą ponad 1,9 mld zł we wszystkich etapach programu wieloletniego.
Część wymienionych kosztów -około 39,1 mln zł - pokryta zostanie ze środków pomocowych
(w tym PHARE i Banku światowego). Całkowity koszt budowy elektronicznego systemu
ksiąg wieczystych szacuje się na 50 mln euro.

Na budowę pierwszego etapu zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach

(ZSIN) w latach 2004-2005 przewiduje się wydanie 100 mln zł. W drugim etapie,
realizowanym po 2005 r., przewiduje się wykonanie powszechnej wyceny gruntów. W
trzecim etapie, po uzupełnieniu katastru nieruchomości o dane dotyczące budynków i lokali
stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, zakłada się przeprowadzenie
powszechnej taksacji części składowych gruntu.

Tak jak obecny podatek od nieruchomości, również przyszły podatek katastralny ma

stanowić dochody gmin.

Ile płacą inni

Szacuje się, że przeciętnie na świecie właściciele nieruchomości płacą gminom rocznie
podatek w wysokości od 0,5 do około 2 proc. wartości nieruchomości. Podkreśla się
jednocześnie, że podatek ten nie zawsze naliczany jest od 100 proc. wartości nieruchomości,
lecz np. tylko od około 50 proc.
Z pojawiających się informacji wynika, że w Polsce stawka podatku katastralnego w skali
roku może wynosić średnio od 0,5 proc. do 2 proc. wartości nieruchomości. Przedstawiciele
instytucji pracujących nad nowymi rozwiązaniami również zapewniają, że w Polsce stawka -
generalnie - będzie niższa niż w krajach najwyżej rozwiniętych.
Podatek katastralny istnieje we wszystkich starych piętnastu krajach Unii Europejskiej.
Pieniądze z tego podatku zasilają kasy gmin i najczęściej wykorzystywane są do poprawy
infrastruktury, czyli np. budowy lub modernizacji dróg, wodociągów, oczyszczalni ścieków
itp. - powiedział „GP" Wojciech Andrzejczak, radca prawny w kancelarii Wierzbowski i
Wspólnicy. Podkreślił, że podstawą do naliczania podatku katastralnego w UE jest tzw.
wartość katastralna nieruchomości. Do jej oszacowania odpowiednie urzędy posiłkują się
rynkowymi cenami nieruchomości lub też pożytkami, które nieruchomość może przynieść,
czyli z reguły czynszem najmu. W UE jednak preferuje się pewien pragmatyzm. Oznacza to,
iż nie określa się tych wartości dla każdej nieruchomości z osobna, lecz wprowadza pewne
uśrednienia. Grunty w gminach są zazwyczaj podzielone na określone klasy (np. budowlane,
zabudowane, rolne itp.) i w obrębie klas na sektory. Sektory odgrywają szczególną rolę w
miastach, ponieważ wartość nieruchomości w centrum miasta jest zazwyczaj znacznie wyższa
od położonej na peryferiach. Położenie działki na terenie danego sektora i zaliczenie jej do
konkretnej klasy decyduje o wyliczeniu podstawy opodatkowania. Podstawa ta jednak może
być powiększana przez zastosowanie określonego mnożnika ustalanego przez gminy w
zależności od ich potrzeb finansowych,
Nie można wykluczyć, że podobne rozwiązanie zostanie zastosowane w Polsce. Przy
obliczaniu wysokości podatku może być brana pod uwagę pewna uśredniona wartość gruntu
w danym rejonie powiększona o wartość znajdującego się na nim domu lub - proporcjonalnie

- mieszkania w budynku wielorodzinnym. Być może gminy będą też mogły podwyższać
podstawę opodatkowania nieruchomości przez zastosowanie określonego mnożnika. Będzie
on zapewne odzwierciedlał potrzeby finansowe gmin. Wydaje się zasadne, aby jego wysokość
była także zależna od istniejącej infrastruktury, jako swojego rodzaju opłata za jej
użytkowanie. Jednak prawdopodobnie zostanie wprowadzony pewien limit, tak aby wysokość
podatku w skali roku już po zastosowaniu mnożnika nie przekraczała około 2 proc. -
podkreślił Wojciech Andrzejczak. Przypomniał, że również obecnie minister finansów ustala
na każdy rok maksymalne stawki obecnie obowiązującego podatku od nieruchomości.

Klasy gruntów

W Niemczech przy obliczaniu wysokości podatku katastralnego bierze się pod uwagę klasę
gruntów, do której zaliczona jest dana nieruchomość. Klasa A obejmuje grunty rolne i leśne,
natomiast klasa B - pozostałe grunty. Każda gmina ma prawo do naliczania wysokości tego
podatku we własnym zakresie. Podstawa opodatkowania może być powiększona poprzez
zastosowanie mnożnika, który może wynosić nawet 500 proc. Najczęściej jednak realny w
skali roku podatek wynosi w Niemczech od l do 2 proc. wartości nieruchomości - stwierdził
Wojciech Andrzejczak.
W Luksemburgu stawka podatku katastralnego waha się od 0,63 proc. aż do 5 proc. wartości
gruntu. W konkretnych przypadkach ustalana jest przez pomnożenie uśrednionej wartości
gruntu przez ustalany przez władze gminne mnożnik. Wysokość tego mnożnika może
wynosić - w zależności od gminy - od 100 proc. do 800 proc. Jednak Wojciech Andrzejczak
podkreśla, że w przypadku Luksemburga podatek katastralny należy rozpatrywać na tle
innych obowiązujących w tym państwie podatków i regulacji, które zachęcają do lokowania
wybranych inwestycji w tym kraju.
W Szwecji podatek katastralny wynosi od zera do 1,7 proc. Zerowa stawka obowiązuje
przede wszystkim grunty pozbawione jakiejkolwiek infrastruktury. Przy obliczaniu podstawy
opodatkowania bierze się pod uwagę np. to, czy dany budynek znajduje się na terenach
wiejskich, czy też w mieście. Znaczenie ma również to, czy jest to wolno stojący dom, czy też
mieszkanie w bloku wielorodzinnym. Także w Szwecji w obliczaniu wysokości podatku jest
brana pod uwagę uśredniona wartość gruntu w danym regionie.

Uśredniony roczny czynsz

Ciekawe rozwiązanie zastosowano w Wielkiej Brytanii. - W kraju tym podatkowi
katastralnemu podlegają nie tylko właściciele nieruchomości, lecz również najemcy i
dzierżawcy. Podstawą naliczania podatku jest uśredniona wielkość rocznego czynszu, jaki
można by osiągnąć wynajmując taką nieruchomość. Ustalona w ten sposób podstawa
opodatkowania może być zmieniana poprzez zastosowanie ustalonego przez miejscowe
władze mnożnika - poinformował Wojciech Andrzejczak. Podkreślił, że w Irlandii wysokość
podatku katastralnego wynosi od 0,3 do 1,3 proc. uśrednionej wielkości rocznego czynszu,
jaki można by osiągnąć za daną nieruchomość. Także w tym kraju stosowane są mnożniki
podwyższające lub obniżające podatek. Warto podkreślić, że wysokość opodatkowania jest
zróżnicowana w zależności od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana przez właścicieli
na własne potrzeby mieszkaniowe czy też wynajmowana. Irlandzki podatek katastralny nie
dotyczy ziemi wykorzystywanej na cele rolne.
Także we Włoszech podstawą opodatkowania jest uśredniona wielkość rocznego czynszu.
Gminy mają możliwość wprowadzenia mnożników - do wysokości określonych przepisami
limitów.
W Austrii częścią podatku katastralnego jest opłata od wartości gruntu, wynosząca 1 proc.
uśrednionej wartości gruntu. W sumie efektywne obciążenie podatkowe nieruchomości
wynosi od 1,5 proc. do około 2,5 proc. jej wartości.

Mnożniki i zwolnienia

We Francji podatek katastralny uiszczają właściciele nieruchomości zabudowanych i
niezabudowanych. W przypadku tych pierwszych, przy obliczaniu podstawy opodatkowania
brana jest pod uwagę uśredniona wielkość rocznego czynszu, jaki można by osiągnąć za daną
nieruchomość. Pomniejszana jest ona następnie o 50 proc. Faktycznie więc podatek płacony
jest od połowy podstawy opodatkowania - powiedział Wojciech Andrzejczak. Jak podkreślił,
w przypadku nieruchomości niezabudowanych ww. podstawa opodatkowania pomniejszana
jest o 20 proc. Władze lokalne mogą stosować mnożniki i zwolnienia od podatku dla gruntów
rolnych i leśnych.
W Holandii podstawą naliczania podatku katastralnego może być - w zależności od regionu -
albo wartość rynkowa nieruchomości, albo przyjęta wartość przez urząd podatkowy. Jeżeli
ktoś np. mieszka we własnym domu, to musi się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku w
wysokości 2,9 proc. policzonego jednak od 60 proc. wartości rynkowej nieruchomości.
W Portugalii podatek obliczany jest od wartości parceli, która jest uwarunkowana przede
wszystkim położeniem oraz infrastrukturą. Na obszarach rolniczych stawka podatku
katastralnego wynosi średnio 0,8 proc. wartości, w przypadku zaś działek miejskich waha się
od 0,8 proc. do l proc.
W przypadku Danii stawka wynosi od 0,6 proc. do 3,4 proc. wartości gruntu. Wartość tę
ustala urząd podatkowy. Najwyższa stawka obowiązuje w Kopenhadze.
W Belgii wysokość podatku uzależniona jest od przyjętej przez odpowiednie urzędy
wysokości uśrednionego rocznego czynszu, jaki można by osiągnąć za daną nieruchomość,
oraz niezwykle zróżnicowane gminne mnożniki.
Także w Grecji podatek katastralny zależy od oszacowanej przez urzędy wartości
nieruchomości i z reguły wynosi około 3 proc. W gminach z rozbudowaną infrastrukturą
może on jednak być podwyższony.
W Hiszpanii podatek wynosi z reguły 0,4 proc. wartości w przypadku gruntów miejskich oraz
0,3 proc. wartości gruntów rolnych. Jednak w przypadku gruntów gminy mają możliwość
wprowadzania mnożników. W efekcie średnia wysokość podatku może wynosić do 1,16 proc.