O

O

P

P

E

E

R

R

A

A

T

T

S

S

Z

Z

A

A

C

C

U

U

N

N

K

K

O

O

W

W

Y

Y

Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM

MIESZKALNYM WOLNOSTOJĄCYM Z GARAśEM POŁOśONEJ W

DŁUTOWIE, PRZY UL. GŁÓWNEJ 35,

DZIAŁKI GRUNTU NR

EWIDENCYJNE 72 I 78

O ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI 0,1600 HA,

KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00043227/7

AUTOR OPRACOWANIA:

Krzysztof Kuryłowicz – upr. zaw. nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi
ds. szacowania nieruchomości i czynszów

Sygn. akt. KM 511/10

Data opracowania: 28 maja 2010 r.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wolnostojącym

położonej przy ul. Głównej 35 w Dłutowie, Obręb 4, działki 72, 78

1.

Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem mieszkalnym, wolnostojącym o powierzchni użytkowej

1

221,50

2

m

2

(z garażem)

położonej w Dłutowie, przy ulicy Głównej 35 na działkach o numerach ewidencyjnych 72,
78 w obrębie 4 Dłutów, o łącznej powierzchni 0,1600 ha.

Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje Janowi Tomaszewskiemu.

Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
Księgę Wieczystą LD1P/00043227/7.

Rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności działek gruntu o numerach

ewidencyjnych 72, 78

w obrębie

4 Dłutów oraz prawo własności posadowionych na działce

naniesień.

2.

Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla
potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika,
Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego
kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice.

3.

Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami.

4.

Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość
nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celu postępowania egzekucyjnego
wynosi:

W

R

=

579 600

zł

słownie: pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset złotych

5.

Data sporządzenia operatu: 13 kwietnia – 28 maja 2010 roku.

6.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 29 kwietnia 2010 roku.

7.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 24 maja 2010 roku.

8.

Data wykonania zdjęć: 29 kwietnia i 05 maja 2010 roku.

9.

Data zaplanowanej wizji lokalnej: 29 kwietnia 2010 roku.

10.

Autor operatu:

Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia

nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w dniu 05 grudnia 1995 roku
numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów.

1

W sensie ustawy o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

2 Informacje o powierzchni z pomiarów własnych dokonanych podczas wizji lokalnej

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

3

Spis treści

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ........................................................................................... 2

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .................................................................................................. 4

2. CEL WYCENY ............................................................................................................................. 4

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ............................................................. 4

3.1 Podstawa formalna wyceny ....................................................................................................... 4

3.2 Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 4

3.3 Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 4

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ...................................................................................... 5

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ............................................................................. 5

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny ............................................................................................... 5

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ....................................... 6

5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości ................................................................................ 6

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ......................................................... 11

6.1 Wybór metodologii wyceny ...................................................................................................... 11

6.2 Sposób wyceny ....................................................................................................................... 11

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI .......................................................... 12

Opis transakcji wziętych do porównań: .......................................................................................... 15

8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ........................................................................... 15

8.1 Określenie trendu czasowego .................................................................................................. 15

8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej domem jednorodzin-nym ............................. 16

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ......................................................... 18

10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA .................................................................................................... 18

Załączniki:
1.

Kopia odpisu z księgi wieczystej KW nr LD1P/00043227/7 z dnia 29.04.2010 roku;

2.

Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 05.05.2010 roku;

3.

Kopia oświadczenie Urzędu Gminy Dłutów w sprawie podatku od nieruchomości z dnia
05.05.2010 roku;

4.

Kopia pisma z Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w Pabianicach z
dnia 19.04.2010 roku;

5.

Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości
znajdującej się w Dłutowie przy ul. Głównej 35.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Określenie nieruchomości
a.

rodzaj nieruchomości: gruntowa zabudowana budynkiem jednorodzinnym, wolnosto-

jącym o powierzchni użytkowej z garażem 221,50 m

2

b.

położenie nieruchomości: Dłutów, ul. Główna 35,

w obrębie

4, działki nr 72, 78

c.

powierzchnia gruntu: 0,1600 ha

d.

numer Księgi Wieczystej: KW LD1P/00043227/7

Zakres wyceny
a.

rodzaj praw podlegających wycenie: – prawo własności działki gruntu wraz z prawem

własności posadowionych na tej działce naniesień.

b.

określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla
potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika,
Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego
kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1 Podstawa formalna wyceny

Zlecenie z dnia 09 kwietnia 2010 roku Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego
działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul.
Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. Sprawa KM o numerze 511/10.

3.2 Podstawy materialno – prawne

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr

261 poz. 2603 z późn. zm.);

2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku

nr 124 poz. 1361 z późn. zm.);

3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia
22.09.2004 z późn. zm.);

4.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93

z późn. zm.);

5.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz .U. z 2006 roku nr

156, poz. 1118, z późn. zm.)

6.

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004

roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.);

7.

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności

komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.);

8.

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych.

3.3 Źródła danych merytorycznych

1.

Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 29 kwietnia i 05 maja 2010

roku;

1.

Uchwała Rady Gminy Dłutów nr XVII/88/04 z dnia 22 czerwca 2004 roku w sprawie
zatwierdzenia planu zagospodarowani przestrzennego gminy;

2.

Wypis i kopia mapy lokalizacyjnej z rejestru gruntów z dnia 05.05.2010 roku;

3.

Odpis z KW o numerze LD1P/00043227/7 z dnia 29.04.2010 roku;

4.

Przegląd transakcji na rynku lokalnym (PODGiK w Pabianicach);

5.

Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;

6.

Własna baza danych dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości;

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

5

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY

•

Operat sporządzono w dniach

13 kwietnia – 26 maja 2010 roku

•

Data dokonania oględzin nieruchomości:

29 kwietnia i 05 maja 2010 roku

•

Stan przedmiotu wyceny określono na dzień

29 kwietnia 2010 roku

•

Wartość nieruchomości określono na dzień

24 maja 2010 roku

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny

a)

Księga wieczysta nr LD1P/00043227/7
Dział I: Oznaczenie nieruchomości
Położenie

Dłutów, ul. Główna 35, działki

72, 78

Oznaczenie:

nieruchomość gruntowa

Obszar:

0,1600 ha

Sposób korzystania:

działka gruntu

Dział II: Własność
Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje Janowi Tomaszewskiemu na
podstawie aktu notarialnego rep A 9499/90 umowy przekazania gospodarstwa rolnego.
Odłączenie z KW 39844.

Dział III: Ciężary i obciążenia
Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej niniejszą księgę wieczystą z
wniosku Leona Suchcickiego w sprawie KM 2877/06.
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – „KON-WIT PLUS” Spółka Jawna, KM
3626/05
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – „SIEMENS FINANCE” Sp. z o.o., KM
2649/04
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – PZU SA, KM 3470/06
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – Jana Kulikowskiego, KM 1374/08
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – Zakładu Energetyki Cieplnej Sp. z o.o.,
KM 2086/07
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – Marii Kobiel, KM 2876/07
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – KM 2469/08
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – KMS 403/08
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – „SUDER&PUDER” Sp. z o.o., KM
945/09
Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela – KM 511/10

Dział IV: Hipoteki
1.

Hipoteka umowna zwykła w wysokości 142.484,00 (sto czterdzieści dwa tysiące
czterysta osiemdziesiąt cztery złote) tytułem zabezpieczenia wierzytelności kredytowej
na rzecz Banku BPH S.A.

2.

Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 76.900,00 (siedemdziesiąt sześć tysięcy
dziewięćset złotych) tytułem zabezpieczenia odsetek i innych kosztów kredytu na rzecz
Banku BPH S.A.

3.

Hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 4.818,30 (cztery tysiące osiemset
osiemnaście złotych 30/100) tytułem zabezpieczenia zaległości w podatku od środków
transportu na rzecz Gminy Rzgów.

4.

Hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 312,00 ( trzysta dwanaście złotych) tytułem
zabezpieczenia zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

6

b)

Według ewidencji gruntów:
Własność: Jan Tomaszewski

Nr

działki

Ark.

Położenie

działki

Pow.

działki

(ha)

KW

Opis użytku

Pow. uż.

( ha)

72

3

Główna 35

Dłutów

0,0700

KW 43227

Br Ł

0,0700

78

3

Główna 35

Dłutów

0,0900

KW 43227

Br Ł

0,0900

Łącznie:

0,1600

5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonego przez
Uchwała Rady Gminy Dłutów nr XVII/88/04 dnia 22 czerwca 2004 roku, w planie tym
przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie symbol planu odpowiednio MN – tereny
zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości

Lokalizacja i czynniki środowiskowe

Wyceniana nieruchomość położona jest w samym centrum Dłutowa – wieś w Polsce

położona w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim, w gminie Dłutów. W latach 1975-
1998 miejscowość administracyjnie należała do województwa piotrkowskiego. Miejscowość jest
siedzibą gminy Dłutów. Wieś położona jest przy drodze z Pabianic do Bełchatowa. W ostatnim
piętnastoleciu, mimo częstych sporów społeczności lokalnej, we wsi Dłutów poczyniono liczne
inwestycje infrastrukturalne. Najważniejsze z nich to oczyszczalnia ścieków i gruntowna
rozbudowa szkoły i budowa sali gimnastycznej. Wykonano też ulepszanie nawierzchni dróg
lokalnych, ocieplenie Gminnego Ośrodka Kultury i położono chodniki wzdłuż głównych dróg.
Zmieniona została również siedziba Urzędu Gminy (znajduje się on w miejscu starego ośrodka
zdrowia, który został gruntownie odrestaurowany). Poprawił się stan kanalizacji. Na północ od
Dłutowa, w stronę wsi Budy Dłutowskie, znajduje się niewielka elektrownia wiatrowa,
składająca się z dwóch wiatraków. Dzięki prowadzonym inwestycjom Dłutów kilkakrotnie
plasował się w czołówce najaktywniejszych samorządów polskich. Miejscowość położona jest
nad, rzeczką Jesionką. Ciek ten stanowi dopływ rzeki Grabii (zlewnia Warty).

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest bezpośrednio przy ulicy Głównej, która

jest drogą utwardzoną, asfaltową. Ulica

Główna prowadzi w kierunku zachodnim w stronę

Łasku, natomiast od wschodu łączy się z drogą wojewódzką nr 485 Pabianice- Bełchatów.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

7

Przedmiotowa nieruchomość jest dobrze skomunikowana, najbliższa komunikacja podmiejska –
autobus w odległości ok. 600 m.

Przedmiotową nieruchomość stanowią dwie działki gruntu o numerach 72, 78 o łącznej

powierzchni 0,1600 ha

tworząc fizyczną i funkcjonalna całość o nieregularnym kształcie (łatwym

do zagospodarowania), o wymiarach szerokość około 12 m od frontu (odcinek równoległy do
drogi publicznej –patrz Mapa 1), od południowego-zachodu 30 m (skos) i długości od strony
zachodniej ok. 51 m, wschodniej – 74 m, zaś zaplecze północna strona 25 m. Działka ma
szeroki dostęp do drogi, przez co wjazd na nieruchomość jest ułatwiony. Przedmiotowe działki
gruntu są w całości ogrodzone płotem z profili stalowych na podmurówce.

Mapa 1: Granice przedmiotowej nieruchomości

Podjazd oraz wejście do budynku mieszkalnego utwardzone kostką brukową. Zaplecze

działki częściowo utwardzone betonem. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym
wolnostojącym z garażem w bryle budynku. Budynek w całości podpiwniczony,
dwukondygnacyjny (parter, piętro) o powierzchni użytkowej 221,50 m

2

. Front działki oraz

część za domem mieszkalnym stanowi teren aktywny przyrodniczo z nasadzeniami.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

8

W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajdują się jednorodzinne budynki

mieszkalne, tereny niezabudowane o charakterze rolnym. Po drugiej stronie ulicy Głównej w
bliskim sąsiedztwie kościół. Nieco dalej drobne punkty usługowo-handlowe.

Od strony północnej granicy nieruchomości przebiega rzeczka Jesionką.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość jest dobrze skomunikowana,

usytuowana w niedalekiej odległości od głównej drogi - drogi wojewódzkiej nr 485, jej
lokalizację w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za dobrą.

Mapa 2: Przedmiotowa nieruchomość „z lotu ptaka”

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

9

Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Nieruchomość posiada dostęp do instalacji: elektrycznej, wodociągowej, kanalizacji,

ogrzewanie – olej opałowy.

Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości

W bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się jednorodzinne

budynki mieszkalne oraz tereny rolnicze.

Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji

Obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada dobry dostęp do komunikacji

podmiejskiej – najbliższy przystanek autobusowy w odległości ok. 600 m przy w centrum
ścisłym Dłutowa.

UWAGA 1

Z uwagi na fakt, iż Starostwo Powiatowe w Pabianicach nie dysponuje dokumen-
tacją projektowo-budowlaną przedmiotowego budynku, dlatego biegły dysponuje
niepełnymi danymi dotyczącymi opisywanego budynku. W wycenie, do oszacowania
wartości nieruchomości przyjęto dane o powierzchni wynikające z własnych
pomiarów.

Informuję, że pomimo wielokrotnych próśb podczas rozmów telefonicznych z

właścicielem Panem Tomaszewskim Janem, który wielokrotnie zobowiązywał sie
dostarczyć dokumentację projektowo-budowlaną, nie zrobił tego w okresie od 5 do
25 maja 2010 roku.

Biegły był dwukrotnie na nieruchomości (ze swoimi asystentami) celem

przeprowadzenia oględzin. Podczas pierwszych oględzin właściciel nie był obecny, o
czym poinformował biegłego telefonicznie, jeden dzień przed oględzinami wyzna-
czonymi za pomocą listu poleconego za potwierdzeniem odbioru oraz w formie
pisemnej, w czasie, gdy biegły dojeżdżał do przedmiotowej nieruchomości.

W czasie drugich oględzin właściciel nie był do nich przygotowany, jednakże

zobowiązał się dostarczyć biegłemu lub poinformować go o uzyskaniu kopii
dokumentacji projektowo-budowlanej celem odebrania jej przez biegłego, w
okresie nie dłuższym niż do dnia 10 maja 2010 roku. Zobowiązanie to, pomimo
wielokrotnych monitów telefonicznych (możliwość sprawdzenia bilingów) nigdy nie
zostało wypełnione, a właściciel –jak twierdził- nawet nie uzyskał dostępu do tejże
dokumentacji –jak twierdził.

UWAGA 2

Ze względu na przyjętą metodologię wyceny, w przypadku, gdyby właściciel
wykazał różnicę w powierzchni użytkowej domu (bez piwnic) wówczas korekta
wartości polegałaby na przemożeniu udokumentowanej powierzchni domu przez
oszacowaną wartość rynkowa 1 m

2

tej powierzchni, w zaokrągleniu do pełnych

setek złotych.

Opis budynków

Przedmiotowe działki gruntu o łącznej powierzchni 1600 m

2

zabudowane są budynkiem

mieszkalnym, wolnostojącym, piętrowym, całkowicie podpiwniczonym.

Budynek wybudowano w

latach 90-tych. W Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego brak dokumentacji projektowo-
budowlanej w tym pozwolenia na budowę przedmiotowego budynku. Ponadto właściciel
podczas wizji lokalnej dnia 05.05.2010 roku oświadczył, iż budynek jest de facto w trakcie
realizacji i nie posiada pozwolenia na użytkowanie, co potwierdzono w Referacie Finansowym

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

10

Urzędu Gminy Dłutów. W związku z tym Gmina nie wymierza podatku od nieruchomości.
Ponadto właściciel nie wyraził zgody na wykonanie zdjęć wewnątrz budynku.

Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej, murowanej. Ściany zewnętrzne

murowany z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie wapiennej. Fundamenty betonowe.
Stropodach drewniany, konstrukcja dachu drewniana. Dach kryty blacho dachówką. Schody
zewnętrzne - betonowe. Budynek nieotynkowany, stolarka okienna PCV, rolety zewnętrzne
antywłamaniowe. Rynny i rury spustowe plastikowe. Stolarka drzwiowa typowa. Wrota
garażowe stalowe dwuskrzydłowe, rozwierane.

Standard wykończenia budynku przeciętny. W hallu boazeria. Na podłogach w hallu,

kuchni oraz w łazienkach terakota, w pokojach oraz jadalni parkiet. W piwnicy terakota.

Budynek o powierzchni użytkowej 221,5 m

2

(parter oraz piętro plus garaż). Na

parterze znajduje się przedsionek, hall, salon, pokój, kuchnia, jadalnia oraz łazienka. Na piętrze
– trzy pokoje plus pokój zorganizowany na poddaszu nad garażem, hall oraz łazienka.

Zdjęcia 1-4 Przedmiotowy budynek z zewnątrz

a) Parametry ogólne:

Rok budowy:

90’

Ilość kondygnacji:

II - parter, piętro

Ilość kondygnacji podziemnych:

I - podpiwniczenie

Powierzchnia użytkowa domu:

221,50 m

2

(wraz z garażem w bryle budynku, bez

piwnic)

b) Rodzaj i przeznaczenie obiektu –

mieszkalny, jednorodzinny

Rodzaj konstrukcji i wykończenia - opis stanu istniejącego
Konstrukcja:

ściany murowane z pustaka/cegły

Pokrycie:

dach kryty blacho dachówką

Elewacja:

nieotynkowany, bez zabezpieczenia balkonów

Stolarka okienna:

PCV, biała

Stolarka drzwiowa:

typowa

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

11

Instalacje:

energii elektrycznej, wodno-kanalizacyjna,

Ogrzewanie:

ogrzewanie lokalne - olejowe

c) Stan techniczny i stopień zużycia

Stan techniczny budynku: dobry
Konstrukcja budynku w bardzo dobrym stanie. Funkcjonalność budynku – dobra.
Stopień zużycia technicznego – określono na poziomie wynikającym z czasu trwania w prze-
ciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu - na ok.10%.

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

6.1 Wybór metodologii wyceny

Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego

podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,
uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną
dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej
zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach
najmu.

Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nierucho-

mości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do
uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy
przyjęciu następujących założeń:

a)

strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w
sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy.

6.2 Sposób wyceny

Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu

wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot
wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod
względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami
Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej
wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym
jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.

Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacun-

kowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest § 136 Rozporządzenia w sprawie
czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według
przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem
stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

Przepisy ust. 1 w/w § 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych

urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości.

Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględ-

niając:

• Cel wyceny
• Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym
• Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania

nieruchomości

• Zakres wyceny
• Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu
• Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

12

• Stan prawny nieruchomości

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości

zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku
najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z §
136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności
komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.).
Analiza porównawcza

Opis cech rynkowych dla nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym wraz
z przypisanymi im wartościami

Lokalizacja

Bardzo dobra

Ciesząca się dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Szybko rotująca
(będąca krótko w ofercie), dobrze skomunikowana. Blisko dużych ośrodków
miejskich.

Dobra

Dobrze skomunikowana, postrzegana na rynku lokalnym, jako interesująca.
Szybko rotująca. Nieco oddalona od dużych ośrodków miejskich, powyżej 6 km.

Średnia

Postrzegana na rynku lokalnym, jako średnia. Wolniej rotująca. W odległości
powyżej 10 km.

Otoczenie

Bardzo dobre

Bardzo interesujące otoczenie. Wokół zabudowa jednorodna, w tym przypadku
zabudowa jednorodzinna. brak uciążliwości (np. hałasu, nieprzyjemnych
zapachów, zapylenia, etc.). Brak działek niezagospodarowanych

Dobre

Jak wyżej z tym, że mogą wystąpić drobne uciążliwości bądź występują działki
niezagospodarowane bez rozpoczętego procesu inwestycyjnego

Przeciętne

Zróżnicowane otoczenie

Powierzchnia działki
Bardzo dobra

Powierzchnia działki rzędu 1501-2100 m

2

Dobra

Powierzchnia działki rzędu 1000-1500 m

2

Średnia

Powierzchnia działki poniżej 999 m

2

powyżej 3 750 m

2

Powierzchnia użytkowa domu
Bardzo dobra

Powierzchnia użytkowa domu 150-210 m

2

Dobra

Powierzchnia użytkowa domu 110-150 m

2

Średnia

Powierzchnia użytkowa domu poniżej 109 m

2

, powyżej 210 m

2

Stan techniczny

Bardzo dobry

Dom po generalnym remoncie lub zbudowany po 2000 roku, w nowej
technologii lub dom po kapitalnym remoncie, wymienione instalacje, zadbane
bezpośrednie otoczenie, zadbane i nowoczesne ogrodzenie. Zużycie techniczne
lub funkcjonalne nie większe niż 5%

Dobry

Dom nie starszy niż 10-15 lat, zadbany, wymagający lekkiego odświeżenia lub
wykończenia. Zużycie techniczne lub funkcjonalne 6%-15%.

Dojazd, dostępność mediów

Bardzo dobry

Dojazd do nieruchomości drogą asfaltową. Dostęp do podstawowych mediów –
energia, woda, kanalizacja.

dobry

Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną. Brak kanalizacji.

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Kompleksowy, kwartalny monitoring inwestycji mieszkaniowych w Polsce pozwala

wnioskować, że po załamaniu sprzedaży w IV kwartale 2008 roku, trwającym także w
pierwszych miesiącach bieżącego roku, połowa roku 2009 przyniosła pierwsze sygnały
stabilizacji. Obserwujemy nawet pewną poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w głównych
miastach Polski, czyli w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście oraz Wrocławiu.
Obserwowana poprawa sytuacji jest wynikiem kilku czynników. Po pierwsze głębokiego spadku
liczby rozpoczynanych inwestycji, redukcji cen a także stopniowego powrotu na rynek nabyw-

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

13

ców, przy ustabilizowaniu się warunków kredytowania hipotecznego. Także relatywnie spokojny
przebieg spowolnienia gospodarczego w kraju przyczynia się do bardziej optymistycznego
klimatu na rynku mieszkaniowym, niż trzy kwartały wcześniej.

Rynek domów w Łodzi jest skupiony przede wszystkim po zachodniej stronie miasta,

głównie na terenie dzielnicy Widzew. Większa część obszaru tej dzielnicy jest kompletnie
niezabudowana, co daje bardzo duże możliwości dla deweloperów. Trzy na siedem inwestycji w
tej dzielnicy (wszystkich jest zaledwie 10 w całej Łodzi) to osiedla, które będą skupiały średnio
po 60 domków o różnego rodzaju zabudowie. Największym z tych osiedli jest „Zielone Wzgórze”
realizowane przez firmę Top Mart. Kompleks składa sie z domów jednorodzinnych w postaci
budynków w zabudowie szeregowej, bliźniaczej i wolnostojącej. Wszystkich domów będzie
łącznie 81, a ich ceny znajdują sie w przedziale 580-865 tys. zł (z działką). Według Działu
Badan i Analiz firmy Emmerson szacunkowa średnia powierzchni użytkowej domów w Łodzi
znajduje sie w przedziale 155,7-170 m2, a średnia powierzchnia działki domu wolnostojącego
równa sie 9 arów. III i IV kwartał 2008 roku nie przyniósł znaczących zmian w tendencjach
obserwowanych już od kilku miesięcy na rynku mieszkaniowym. Rozluźniona atmosfera
miesięcy wakacyjnych, a także wczesny początek jesieni zdecydowanie nie sprzyjały decyzjom o
zakupie mieszkania bądź domu, co w większości miast wywołało dalsze obniżki cen. Ceny
domów w Polsce są bardzo zróżnicowane. Tendencją, która zdaje się jednak dominować w
2009roku na rynku cen nieruchomości, jest tendencja spadkowa. W stosunku do listopada
2008 r. w poszczególnych grupach cenowych w kwietniu 2009 r. odnotowano znacznie więcej
obniżek niż wzrostów cen. Zatem również w tym segmencie, choć na mniejszą skalę, zapanował
zastój – gotowe domy czekają na klientów i skończyły się czasy kupowania domów istniejących
wyłącznie na deskach kreślarskich.

Warto pamiętać, że na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum,

obrzeża, dzielnica), wiek nieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany po 1990
r.), stan techniczny budynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym), wielkość
przydomowej działki.

Duże domy o powierzchni powyżej 200 metrów kwadratowych od IV kwartału 2008 nie

potaniały jedynie w Katowicach i Lublinie, gdzie pozostają na poziomie porównywalnym z
zeszłym rokiem. W pozostałych miastach dom można kupić taniej, najmniejsze obniżki dotyczą
Warszawy, gdzie ceny spadły o 2,5%, Szczecina 3,2% i Krakowa 3,4%. We Wrocławiu i
Poznaniu ceny są niższe o ponad 7%, a w Łodzi aż o 12%. Przyczyny obniżek są analogiczne
jak w przypadku całego rynku nieruchomości. Dodatkowo domy jednorodzinne o powierzchni
powyżej 200 metrów to jeden z najdroższych segmentów rynku mieszkaniowego, na którym
popyt z natury rzeczy jest niewielki. W rezultacie w chwili obecnej nierzadko oferty sprzedaży
domów pozostają aktualne przez wiele miesięcy, a aby doprowadzić do sfinalizowania transakcji
niezbędny jest upust w stosunku do ceny ofertowej rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Natomiast domy mniejsze do 200 m

2

, także we wszystkich miastach poza Lublinem i

Katowicami, zakończyły rok 2009 zauważalnym spadkiem średnich cen jednakże zdecydowanie
mniejszym niż domy o powierzchniach powyżej 200 mkw. Obniżki rozpoczęły się od I kwartału
2009, więc kilka miesięcy później niż w przypadku mieszkań. Procentowa skala obniżek cen
domów w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Białymstoku, która miała miejsce w ciągu 2009
roku, jest jednak porównywalna ze wskaźnikami spadku cen mieszkań na rynku wtórnym i
oscyluje wokół 7%. Oznacza to bezwzględne obniżki cen rzędu 70 tys. w Warszawie, 65 tys. we
Wrocławiu, 45 tys. w Krakowie i 40 tys. w Białymstoku. Nieco mniej straciły na wartości domy w
Łodzi (-1,8%) i Poznaniu (-1,5%), w Lublinie średnia cena nie zmieniła się, a wyjątkiem od
reguły są Katowice, gdzie cena jest wyższa o niemal 10% niż przed rokiem.

Jak wynika z raportu "Polski Rynek Mieszkaniowy - Popyt i preferencje nabywców w

2009 roku", jeśli chodzi o zakup lub budowę domów, jesteśmy wyjątkowo konsekwentni -
podobnie jak ubiegłych latach, w tym roku największą popularnością będą cieszyć się domy o
powierzchni do 150 m kw., zlokalizowane na działkach o powierzchni powyżej 1000 m kw.
Naszym największym marzeniem wciąż pozostaje dom wolnostojący - wśród osób, które w
najbliższych 12 miesiącach zakupią lub rozpoczną budowę własnego domu, aż 77 proc. wybrało

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

14

dom wolnostojący. "Bliźniaki" dostały zaledwie 3 proc. wskazań, a segmenty - 4 proc. Mimo
niedawnych zawirowań na rynkach finansowych i pojawienia się ograniczeń w udzielaniu
kredytów hipotecznych, deklarowany popyt na nieruchomości mieszkaniowe zmalał tylko
nieznacznie. W 2009 r. operacje na rynku mieszkaniowym (kupno lub budowa domu, zakup
mieszkania, działki, apartamentu wakacyjnego) planowało prawie 7 proc. mieszkańców
największych miast. Rok temu taki zamiar deklarowało tylko o jeden procent więcej.

W

przeciwieństwie do poprzednich lat, samodzielnie wybudować dom metodą gospodarczą planuje
tylko 6 proc. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że zagospodarowano już większość niedrogich i
dobrze zlokalizowanych działek budowlanych, a ceny pozostałych osiągnęły taki poziom, że po
ich zakupie budowę domu trzeba odłożyć na przyszłość z powodów finansowych.

Pierwszy kwartał pokazuje pewne ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Jednak jedna jaskółki wiosny nie czyni. To popularne porzekadło jak ulał pasuje do całego
rynku nieruchomości po pierwszym kwartale 2010. Niemrawo odmarzający rynek popularnych
mieszkań jest naprawdę za małym prognostykiem by obwieścić koniec kryzysu na rynku
nieruchomości. Ciągła niepewność panuje w zasadach ogólnobankowej polityki kredytowej, a
szykowane ad hoc krajowe programy, mające stymulować popyt, są tak naprawdę sztucznymi
czynnikami. Dopóki krajowa gospodarka nie poczuje się pewnie i spokojnie, a wraz z nią my i
nasz rynek pracy, banki nie będą pożyczać nam pieniędzy na mieszkania, a co za tym idzie,
deweloperom na inwestycje.

MAPA 2: Mapa z zaznaczeniem orientacyjnego położenia przedmiotu wyceny

Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do domów jednorodzinnych

zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na w lokalizacjach
porównywalnych, które w największym stopniu spełniają kryteria porównywalności:

Tabela 1:

Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych na terenie powiatu pabianickiego

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

15

Data

transakcji

Miasto/G

mina

Obręb

Ulica

Pow

użyt.

Cena 1

m

2

pu

Pow

działki/ek

Cena skor.

1 m

2

2008-08-29 Pabianice

6 Janowice

Brak Nazwy

145,20 2 427,69

2359

2 320,87

2009-08-18 Pabianice

Szynkielew

Brak Nazwy

118,00 2 372,88

1073

2 372,88

2008-07-18 Dobroń

Orpelów

Orpelów

148,00 2 618,24

967

2 482,09

2009-02-13 Ksawerów

10

Zacisze

207,00 2 560,39

1000

2 539,91

2008-12-02 Ksawerów

Ksawerów

Łódzka

110,00 2 727,27

2080

2 694,54

2008-06-18 Dobroń

Chechło Il

Chechło Il

101,35 3 157,38

1600

2 967,94

2008-08-08 Dobroń

Chechło Il

Kosobudzka

170,00 3 529,41

5083

3 374,12

2008-10-17 Pabianice

Pawlikowice Brak Nazwy

128,00 3 515,63

1000

3 417,19

C

min

- C

max

–

Ze względu na duży rozrzut cen transakcyjnych z dalszych porównań odrzucono

transakcje z najwyższymi i najniższymi cenami transakcyjnymi, dzięki czemu znacznie zmniejszy
się ∆C, różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną. W konsekwencji wynik szacowania
przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie bardziej prawdopodobny. Do dalszej analizy
wybrano powyższe transakcje poza transakcją nr 1 i 8 gdyż ich ceny 1m

2

powierzchni domu

odbiegają od pozostałych.

Opis transakcji wziętych do porównań:

1.

Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 4 – Działka gruntu o powierzchni 1000 m

2

zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym o powierzchni użytkowej 207,00
m

2

. Dom mieszkalny murowany, piętrowy, całkowicie podpiwniczony z garażem w bryle

budynku. Nieruchomość usytuowana przy ulicy Zacisze w Ksawerowie, jest to droga
gruntowa. Stan techniczny budynku dobry. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie
zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych, drobnych punktów usługowych oraz
terenów zielonych. Bardzo dobry dostęp zarówno do Pabianic jak i Łodzi. Dobry dostęp
do komunikacji miejskiej.

2.

Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 6 – Działka gruntu o powierzchni 1600 m2

zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojący o powierzchni 101,35 m

2

. Dom

mieszkalny o konstrukcji murowanej. Stan techniczny budynku bardzo dobry.
Nieruchomość położona we wsi Chechło II, dojazd drogą asfaltową. W najbliższym
otoczeniu znajdują się inne domy jednorodzinne. Dobry dostęp do komunikacji
podmiejskiej.

3.

Transakcja oznaczona w tabeli nr 1 jako nr 7 – Działka gruntu o powierzchni 5083 m2

zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni 170 m

2

z garażem.

Nieruchomość

położona przy ulicy Kosobudzkiej we wsi Chechło II, jest to droga gruntowa. W
najbliższym otoczeniu znajdują się inne domy jednorodzinne oraz tereny zielone. Dobry
dostęp do komunikacji podmiejskiej.

8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
8.1 Określenie trendu czasowego

Biorąc pod uwagę powyższą analizę rynku przyjmujemy, iż od III/IV kwartału 2008 roku

według raportu Szybko.pl i Expandera a także własnych analiz w okolicach Łodzi ceny domów
jednorodzinnych zaczęły systematycznie maleć. Trend ten utrzymał się także w I kwartale 2009

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

16

roku. Spadki cen były odpowiedzią rynku nieruchomości na spowolnienie koniunktury i
zbliżającą się recesję. II i III kwartał 2009 roku to już powolne wyhamowanie tendencji
spadkowej. W I kwartale 2010 stabilizacja cen. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy
ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy
obrotu nieruchomościami zabudowanymi na rynku wtórnym.

8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej domem jednorodzin-
nym

Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m

2

powierzchni użytkowej domu wraz z garażem. Na

podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe:

Cena minimalna:

Cena maksymalna:

C

min

= 2 372,88 zł/m

2

C

max

= 3 374,12 zł/m

2

∆C = C

max

-

C

min

= 3 374,12 zł/m

2

– 2 372,88 zł/m

2

= 892,02 zł/m

2

Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy
kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.

Tabela 2. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi

Cechy

Udział

cechy w

∆C (wagi)

Poprawki

Zakres kwotowy

udziału cechy w

Delta C [zł.]

Liczba

przedziałów

poprawki

Skok

poprawki

[zł.]

Lokalizacja

40%

356,81

2

178,40

Otoczenie

30%

267,61

2

133,80

Dojazd, dostępność mediów

5%

44,60

1

44,60

Powierzchnia domu

10%

89,20

2

44,60

Stan techniczny budynku

5%

44,60

1

44,60

Powierzchnia działki

10%

89,20

2

44,60

Suma

100%

892,02

Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto
trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem
jednorodzinnym z gmin sąsiednich Dłutowa.

Tabela 3. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem.

Cechy

Wyceniana

nieruchomość

Ks. Zacisze

Chechło II

Chechło II*

Lokalizacja

średnia

bardzo dobra

dobra

dobra

Otoczenie

dobre

dobre

dobre

dobre

Dojazd, dostępność

bardzo dobra

dobra

bardzo dobry

dobra

Powierzchnia domu

średnia

bardzo dobra

średnia

bardzo dobra

Stan techniczny
budynku

dobry

dobry

bardzo dobry

bardzo dobry

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

17

Powierzchnia
działki

bardzo dobra

dobra

bardzo dobra

średnia

Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem
porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest
przedstawiona w tabeli nr 4.

Tabela 4. Określenie średniej ceny transakcyjnej 1 m

2

domu mieszkalnego z garażem.

Cechy

Wagi

Zakres

kwotowy

Skok

poprawki

Ks.

Zacisze

Chechło II

Chechło

II*

Lokalizacja

40%

356,81

178,40

-356,81

-178,40

-178,40

Otoczenie

30%

267,61

133,80

0,00

0,00

0,00

Dojazd, dostępność

5%

44,60

44,60

44,60

0,00

44,60

Powierzchnia domu

10%

89,20

44,60

-89,20

0,00

-89,20

Stan techniczny
budynku

5%

44,60

44,60

0,00

-44,60

-44,60

Powierzchnia
działki

10%

89,20

44,60

44,60

0,00

89,20

Suma

100%

892,02

-356,81

-223,01

-178,40

Cena

2 539,91

2 694,54

3 374,12

Cena z uwzględnieniem poprawek (zł/m

2

)

2 183,10

2 471,54

3 195,71

Cena średnia za 1 m

2

p.u. (zł/m

2

)

2 616,78

Powierzchnia wycenianego domu (m

2

)

221,50

Wartość wycenianego prawa własności nieruchomości
(zł)

579 617,13

Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym,
wolnostojącym o powierzchni 221,50 m

2

z garażem w bryle budynku, posadowionym na

działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 72, 78 w obrębie 4 Dłutów przy ul. Głównej 35, dla
celów postępowania egzekucyjnego obliczono według wzoru:

W

RN

= powierzchnia użytkowa domu wraz z garażem x C

ŚR

Gdzie:
C

ŚR

– średnia skorygowana wartość 1 m

2

powierzchni użytkowej domu (tabela nr 4)

W

RN

= 221,50 m

2

x 2 616,78 zł/m

2

=

579 617,13

3

zł

(słownie: pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset siedemnaście złotych i 13/100)

Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem

jednorodzinnym, wolnostojącym o powierzchni 221,50 m

2

z garażem w bryle

budynku posadowionym na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 72, 78

obrębie 4 Dłutów, przy ul. Głównej 35, dla celów postępowania egzekucyjnego,

ustalona na dzień 24 maja 2010 roku podejściem porównawczym, metodą

porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:

579 600

zł

słownie: pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset złotych

3

Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są

dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

18

9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW

1.

W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni
odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. Przy ustalaniu wartości
wycenianego prawa do przedmiotowej nieruchomości przy ulicy Głównej 35 do porównań
wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z sąsiedniej okolicy oraz lokalizacji
porównywalnych, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw.

2.

Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym,
wolnostojącym o powierzchni 221,50 m

2

z garażem w bryle budynku, posadowionym na

działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 72, 78 w obrębie 4 Dłutów przy ul. Główna
35, dla celów postępowania egzekucyjnego wynosi w zaokrągleniu do pełnych stu złotych:

579 600 zł

słownie: pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset złotych

3.

Z uwagi na brak dokumentacji projektowo-budowlanej wyceniający dysponował
ograniczonymi informacjami na temat budynku w tym informacji o powierzchni użytkowej.
W związku z powyższym dokonano opisu budynku na podstawie oględzin, natomiast
powierzchnia przyjęta do obliczeń wynika z pomiarów własnych i uwzględnia powierzchnię
parteru, piętra oraz garażu z pominięcie sutereny co jest zgodne z obowiązującymi
przepisami prawa.

4.

Należy również podkreślić fakt, iż w gminie Dłutów w badanym okresie nie zaobserwowano
transakcji obiektem porównywalnym do przedmiotowego budynku. W związku z powyższym
Biegły

rozszerzył

zakres

transakcji

nieruchomościami

zabudowanymi

domami

jednorodzinnymi na teren całego powiatu pabianickiego, w gminach sąsiednich dla Dłutowa
takich jak Dobroń. Znaczący wpływ na wartość tego typu nieruchomości co przedmiot
wyceny ma lokalizacja, głównie w kontekście odległości od większych ośrodków miejskich –
Pabianice oraz Łódź. Im bliżej miasta, tym teren bardziej atrakcyjny, a co za tym idzie
wyższa cena transakcyjna.

5.

Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku
nieruchomości mieszkaniowych (domów jednorodzinnych) i uwzględnia ceny przeciętne
podobnych nieruchomości z tej samej okolicy oraz obrębów sąsiednich z dnia dokonania
szacowania przedmiotowej nieruchomości.

6.

Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej
nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość
wymogom § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komor-
ników.

10. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA

1.

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi
Krajowymi Standardami Wyceny – opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych.

2.

Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 24 maja
2010 roku.

3.

Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać
błędy zaokrągleń.

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej – Dłutów, ul. Główna 35

KM 511/10

19

4.

Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 29 kwietnia i 05 maja 2010 r.
podczas dokonania wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny.

5.

Wartość prawa ustalona w niniejszym operacie nie zawiera podatku VAT.

6.

Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie
można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie
udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych
faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.

7.

Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w
księgach wieczystych.

8.

Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez
okres 12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o
których mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

9.

Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego.

10.

Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do
innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona.

11.

Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej
rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania
polisy PZU S.A. seria E nr 0029211.

12.

Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji
uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub
w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.

13.

Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek
nieruchomości oraz tych które nie są autorowi znane.

14.

Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron oraz sześć załączników.

Podpis wyceniającego