Przykład wyceny wartości lokalu
mieszkalnego algorytmem opracowanym
przez Z. Adamczewskiego
Załóżmy, że rzeczoznawca otrzymał zlecenie
na wycenę lokalu mieszkalnego w
dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na 4
piętrze.
Na podstawie znanej mu analizy rynku takimi
nieruchomościami uznał, że na cenę lokali ma na
tym
rynku
wpływ
pięć
cech
rynkowych.
Jednocześnie na podstawie studialnych badań
lokalnego
rynku,
przeprowadzonych
przez
wyspecjalizowane jednostki zbierające opinie z
biur
sprzedaży
nieruchomości,
ustalił
(po
skorygowaniu do 100%
*)
) niżej podane wagi
procentowego wpływu tych cech na cenę rynkową.
*) Wyspecjalizowane jednostki badające rynek analizują
wszystkie cechy mające wpływ na wartość rynkową
nieruchomości. Z tych cech, na cenę konkretnej
nieruchomości ma na ogół wpływ mniejsza liczba cech.
Wybierając je z wykazu należy dokonać korekty ich
procentowego wpływu do sumy 100%.
Dla cechy określonej jako:
- lokalizacja: p
1
= 20%
- sąsiedztwo: p
2
= 30%
- piętro: p
3
= 20%
- formy władania: p
4
= 10%
- otoczenia i ekologia: p
5
= 20%
Jednocześnie w ramach poszczególnej cechy, ze
względu na jej zróżnicowanie wewnętrzne typu
„lepsza”, „gorsza”, wprowadził poniższe oceny
punktowe:
m
1
- lokalizacja na terenie miasta, dla której
wyróżniono trzy strefy:
a
1,1
– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,
a
1,2
– strefę dobrą z oceną 2 pkt,
a
1,3
– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.
m
2
– sąsiedztwo z dwiema strefami:
a
2,1
– dobre z oceną 2 pkt,
a
2,2
– zadawalające z oceną 1 pkt;
m
3
– piętro z oddzielna punktacją dla każdego
piętra:
a
3,1
– piętro 10 z oceną 1 pkt ;
a
3,2
– piętro 9 z ocena 2 pkt ;
a
3,3
– piętro 8 z ocena 3 pkt ;
a
3,4
– piętro 7 z ocena 4 pkt ;
a
3,5
– piętro 6 z ocena 5 pkt ;
a
3,6
– piętro 5 z ocena 6 pkt ;
a
3,7
– piętro 4 z ocena 7 pkt ;
a
3,8
– piętro 3 z ocena 8 pkt ;
a
3,9
– piętro 2 z ocena 9 pkt ;
a
3,10
– piętro 1 z ocena 10 pkt ;
m
4
– dwie formy władania:
a
4,1
– spółdzielcze -lokatorskie z oceną 1
pkt,
a
4,2
– własnościowe prawo do lokalu z
oceną 2 pkt;
m
5
– otoczenie i ekologia:
a
1,1
– strefę bardzo dobrą z oceną 3 pkt,
a
1,2
– strefę dobrą z oceną 2 pkt,
a
1,3
– strefę zadawalającą z oceną 1 pkt.
Oceny z wywiadu terenowego rzeczoznawcy
Po dokonaniu wyboru trzech nieruchomości jako
porównawczych, i uzyskaniu cen z transakcji ich
sprzedaży,
przeprowadzona
została wizja lokalna
wszystkich nieruchomości (wycenianej +
porównawczych), w wyniku której, obliczono:
- cenę 1 m2 powierzchni poszczególnych lokali
porównawczych,
- ocenę punktową w ramach danej cechy.
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:
cecha
rynkowa
nieruchomość
Oceny punktowe cech
Cena
zł/m
2
lokalizacja
sąsiedztw
o
piętro
Forma
władania
Otoczenie
i ekologia
a
1
a
2
a
3
a
4
a
5
porównawcza
1
zadawalaj
ąca
1 pkt
dobre
2 pkt
3 piętro
8 pkt
spółdzielcz
e
1 pkt
b. dobre
3 pkt
320
0
porównawcza
2
zadawalaj
ąca
1 pkt
zadawalaj
ące
1 pkt
7 piętro
4 pkt
własnościo
we
2 pkt
b. dobre
3 pkt
250
0
porównawcza
3
b. dobra
3 pkt
dobre
2 pkt
6 piętro
5 pkt
spółdzielcz
e
1 pkt
dobre
2 pkt
300
0
wyceniana
b
1
b
2
b
3
b
4
b
5
dobra
2 pkt
dobre
2 pkt
4 piętro
7 pkt
spółdzielcz
e
1 pkt
dobre
2 pkt
?
Lokal
a
1
a
2
a
3
a
4
a
5
C[zł/m
2
]
C
skoryg
[zł/m
2
]
v
(C – C
skoryg
)
1
1
2
8
1
3
3200
3081,2
- 118,8
2
1
1
4
2
3
2500
2367,1
+ 132,9
3
3
2
5
1
2
3000
3252,5
- 252,5
sumy
5
5
17
4
8
∑C = 8700
∑ C =
8700,8
∑ v = -
0,8
Wycenia
ny
b
i,j
2
2
7
1
2
∑ v
2
= 95532,1
C
śr
= 2900
Wagi
P [%]
20
30
20
10
20
Obliczenie jednostkowej wartości
nieruchomości
W
jedn
= k
1,j
∙b
1,j
+ k
2,j
∙b
2,j
+…k
m,j
∙b
m,j
W
jedn
= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +
+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3
k
i
=
348,
0
522,
0
102,
4
217,
5
217,
5
W
jedn. nieruch. wycenianej
= 3109,3
zł/m
2
Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości
……………………………………………….
…………………..
Nazwisko i Imię wykonawcy
data
ZADANIE INDYWIDUALNE
Sporządzić wycenę lokalu mieszkalnego w
dziesięciopiętrowym budynku spółdzielczym na n-tym
piętrze uwzględniając poniższe cechy i ich wagi
podane w nawiasie według zasady (nr zadania plus lub
minus x%):
- lokalizacja: p
1
= 20% (1+5%; 2+10%; 3+15%;
4-10%; 21 -5%)
- sąsiedztwo: p
2
= 30% (5+5%; 6+10%; 19
-5%; 20 -10%)
- piętro: p
3
= 20% (7+5%; 8-10%; 9-15%;
10+5%; 22 -5%)
- formy władania: p
4
= 10% (11+10%; 12+5%; 13-
5%; 14-10%)
- otoczenia i ekologia: p
5
= 20% (15+5%; 16-5%;
17+5%; 18-5%)
Wyniki tych działań zestawiono w poniższej tablicy:
nieruchomo
ść
lokalizacja
sąsiedztwo
piętro
forma
władania
Otoczenie
i ekologia
Cena
zł/m
2
porównawc
za 1
zadawalają
ca
1 pkt
dobre
2 pkt
3 piętro
8 pkt
spółdzielcz
e
1 pkt
b. dobre
3 pkt
2800
porównawc
za 2
zadawalają
ca
1 pkt
zadawalają
ca
1 pkt
7 piętro
4 pkt
własność
2 pkt
b. dobre
3 pkt
3200
porównawc
za 3
bardzo
dobra
3 pkt
dobre
2 pkt
6 piętro
5 pkt
spółdzielcz
e
1 pkt
dobre
2 pkt
2700
nieruchomo
ść
wyceniana
zadawalają
ca
1 pkt
dobre
2 pkt
4 piętro
7 pkt
spółdzielcz
e
1 pkt
dobre
2 pkt
?
DZIĘKUJĘ
Lokal
a
1
a
2
a
3
a
4
a
5
C[zł/m
2
]
C
skoryg
[zł/m
2
]
v
(C – C
skoryg
)
1
1
2
8
1
3
3200
3081,2
- 118,8
2
1
1
4
2
3
2500
2367,1
+ 132,9
3
3
2
5
1
2
3000
3252,5
- 252,5
sumy
5
5
17
4
8
∑C = 8700
∑ C =
8700,8
∑ v = -
0,8
Wycenia
ny
b
i,j
2
2
7
1
2
∑ v
2
= 95532,1
C
śr
= 2900
Wagi
P [%]
20
30
20
10
20
Obliczenie jednostkowej wartości
nieruchomości
W
jedn
= k
1,j
∙b
1,j
+ k
2,j
∙b
2,j
+…k
m,j
∙b
m,j
W
jedn
= 348,0 ∙ 2 + 522,0 ∙ 2 + 102,4 ∙ 7 +
+ 217,5 ∙ 1 + 217,5 ∙ 2 = 3109,3
k
i
=
348,
0
522,
0
102,
4
217,
5
217,
5
W
jedn. nieruch. wycenianej
= 3109,3
zł/m
2
Obliczenie mnożników wartości
uwzględniających wagi poszczególnych
cech nieruchomości
Ocena dokładnościowa (odchylenie
standardowe jednostkowej wartości
rynkowej m
2
) w odniesieniu do wartości
skorygowanej
skąd przedział dopuszczalnych cen
nieruchomości przyjętych do wyceny
wynosi 2529,0< C
i
<3271,0 co
można przyjąć, że zostało spełnione
Document Outline