Slajd 1

PODEJŚCIE DOCHODOWE



Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości

przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość

uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.



Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości

nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić

dochód pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub

możliwa do określenia.



Przy podejściu dochodowym konieczna jest znajomość dochodu

uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych

dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z

nieruchomości podobnych.



Dochody czynszowe uzyskiwane są z najmu, dzierżawy i innych praw

do nieruchomości.



Dochody pozaczynszowe obejmują m.in. wpływy uzyskiwane z

udostępniania nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii

komórkowych, bankomaty, parkingi, itp.



Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości uzyskiwane w

okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku.

METODY I TECHNIKI PODEJŚCIA DOCHODOWEGO

W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Metoda

inwestycyjna

Podejście

dochodowe

Metoda

zysków

technika
kapitalizacji
prostej

technika
dyskontowani
a strumieni
dochodów

METODA INWESTYCYJNA (1)

 Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości

nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z
czynszów najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz
wpływy pozaczynszowe.

 Wysokość dochodu ustala się na podstawie analizy kształtowania się

stawek rynkowych czynszów i wpływów pozaczynszowych.

 Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się

metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe,
lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp.

 Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części

składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle.

METODA INWESTYCYJNA (2)

 W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy

dochodów:

a) potencjalny dochód brutto (PDB) - wyznaczany przy założeniu, że

potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że
nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności
czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów
uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej
nieruchomości;

b) efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany jako różnica pomiędzy

potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach,
uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenionej nieruchomości, np.
zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami
czynszowymi;

c) dochód operacyjny neto (DON) – obliczany jako różnica pomiędzy

efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi
związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i
poziom wynikają z warunków rynkowych.

METODA INWESTYCYJNA (3)

gdzie:

– wskaźnik strat z tytułu pustostanów

– wskaźnik strat z tytułu zwolnień z płatności czynszu i zaległości

czynszowych

)

(

)

(

PDB

EDB

DON















METODA INWESTYCYJNA (4)

 Wydatki operacyjne (WO) obejmują: koszty podatku od

nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu,
koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty
zarządzania, koszty ubezpieczenia, koszty ochrony oraz inne koszty
ponoszone okresowo, a ponadto średni nakład na powtarzające się
regularnie wymiany elementów stałego wyposażenia z
częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione
wymogami rynkowymi.

 Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie

zalicza się:

a) odpisów amortyzacyjnych,
b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek,
c) nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan

techniczny i standard użytkowy, z wyjątkiem nakładów na wymianę
elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz
na kilka lat,

d) podatku dochodowego.

 Dochody generowane przez nieruchomość są wyrażane w ujęciu

realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do
różnicowania ich przyszłych poziomów.

 Poziom pustostanów (W

) oraz strat spowodowanych zaległościami

czynszowymi (W

) ustala się na podstawie informacji z rynku.

METODA ZYSKÓW (1)

 Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości

przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości
nie można ustalić w sposób podany przy metodzie inwestycyjnej.

 Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków

są: hotele, motele, restauracje, stacje benzynowe, targowiska,
obiekty sportowo-rekreacyjne, sala widowiskowe, kina).

 Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z

działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez
użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

METODA ZYSKÓW (2)

 Przez dochody z nieruchomości stanowiące odpowiednik wpływów

czynszowych rozumieć należy część dochodów z działalności
gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez typowego,
przeciętnie efektywnie działającego użytkownika.

 Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane

rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości.

 Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu

użytkownika z działalności operacyjnej, pomniejszonego o koszty
operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne.

 Etapy metody:
1) wyznaczenie wpływów użytkownika (WU) z działalności prowadzonej

na nieruchomości,

2) obliczenie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów

użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU),

3) obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z

różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych
(WO),

4) Obliczenie udziału dochodu operacyjnego netto właściciela

nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU)
– wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych
rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.

METODA ZYSKÓW (3)

gdzie:

– udział dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości w

dochodzie

operacyjnym netto użytkownika (%)

KOU

DBU

DONU

DON













METODA ZYSKÓW (4)

 Do kosztów operacyjnych użytkownika (KOU) zalicza się wszelkie

wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące
uzyskanie spodziewanych wpływów, w tym:

a) koszty zakupu towarów, materiałów i usług,
b) koszty płac personelu z narzutami,
c) koszty związane z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia,
d) koszty reklamy itp.

 Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się:
a) amortyzacji,
b) spłaty kredytów i pożyczek oraz kosztów finansowych (odsetki),
c) płaconego przez użytkownika podatku dochodowego.

 Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnieniu wydatków

operacyjnych, na zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej.

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (1)

 Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości

określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego
możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika
kapitalizacji lub jako iloraz stałego strumienia dochodu rocznego i
stopy kapitalizacji.

 Współczynnik kapitalizacji (Wk) odzwierciedla okres, w którym

powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie
nieruchomości podobnych do wycenianej, z dochodów możliwych do
uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

 Stopa kapitalizacji (R) odwzorowuje dochód inwestora na kapitale

zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału.

 Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji

(1/R).

 Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się

na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami
transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami
możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (2)

DON









gdzie:

–

wartość nieruchomości

DON

– stały roczny dochód operacyjny netto z nieruchomości

– współczynnik kapitalizacji (okres zwrotu kapitału)

– stopa kapitalizacji



TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (3)

 Zalecanym sposobem określenia stopy kapitalizacji jest obliczenie jej

jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na
rynku, i ceny rynkowej nieruchomości.

gdzie:

– stopa kapitalizacji

DON – stały dochód operacyjny netto
CT

– cena rynkowa nieruchomości

DON

R

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (4)

 Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w

szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością
wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp
kapitalizacji.

 Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy

kapitalizacji, są m.in.: lokalizacja, stan techniczny, standard
użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu
obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich
funkcje, ochrona konserwatorska.

 Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać

również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej
nieruchomości.

Przykład

Przedmiotem wyceny jest położona w miejscowości NN nieruchomość
gruntowa zabudowania budynkiem biurowym.
Wykorzystując podejście porównawcze, obliczono dla wycenianej
nieruchomości:

 roczny efektywny dochód brutto (EDB) w wysokości 300 zł/m

 roczny operacyjny dochód netto (DON) w wysokości 240 zł/m

Dla ustalenia stopy kapitalizacji zebrano informacje o transakcjach
sprzedaży 4 nieruchomości podobnych. Dla nieruchomości tych przy
wykorzystaniu podejścia porównawczego ustalono EDB i DON:

Transakcj

(zł/m

)

EDB

(zł/m

)

DON

(zł/m

)

2 500

250

200

2 800

260

215

3 000

290

235

2 700

270

225

Korzystając  z  zależności  (12),  dla  transakcji  A,  B,  C  i  D  obliczono  dalej
stopę  kapitalizacji  dla  EDB  i  DON  oraz  ich  średnie  wartości,  które
wykorzystane  będą  do  wyceny.  Wyniki  przeprowadzonych  obliczeń
zestawiono poniżej:

Transakcj

(zł/m

)

EDB

(zł/m

)

DON

(zł/m

)

2 500

250

0,100

200

0,080

2 800

260

0,093

215

0,076

3 000

290

0,090

235

0,078

2 700

270

0,096

225

0,083

Średnia

0,095

0,079

R
=

EDB

R
=

Ostatecznie wartość jednostkowa nieruchomości wyniesie:

 dla EDB (nieruchomość wyceniana) i R obliczonego przy

uwzględnieniu EDB z nieruchomości, które były przedmiotem obrotu:

 dla DON (nieruchomość wyceniana) i R obliczonego przy

uwzględnieniu DON z nieruchomości, które były przedmiotem obrotu:

W  wyniku  przeprowadzonych  obliczeń  otrzymano  dwie  różniące  się  od
siebie  o  około  3,5%  wartości  wycenianej  nieruchomości.  Taki  wynik
uznać  należy  za  prawidłowy,  ponieważ  identyczne  wyniki  obliczeń  dla
obu  przypadków  otrzymano  by  tylko  wtedy,  gdyby  dla  wszystkich
nieruchomości, o których mowa w tym przykładzie, stosunek

był stały. Sytuacja taka jest jednak w warunkach rynkowych
praktycznie

niemożliwa.

3157

095

300

zł

EDB



3038

079

240

zł

DON



DON

EDB

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (1)

 Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość

nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni
zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości
wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu projekcji,
powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

 Założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub

planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających
nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu
nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian na rynku i w
otoczeniu nieruchomości.

 Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość nieruchomości po

upływie ostatniego roku projekcji.

 Stopa dyskontowa (r) odwzorowuje dochód inwestora na kapitale

zaangażowanym w nieruchomość, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka
inwestowania w wycenianą nieruchomość.

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (2)

















DON



















gdzie:

–

wartość nieruchomości

DON

– strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku

1, 2, …n

– lata projekcji

– stopa dyskontowa

– współczynnik dyskonta

– wartość rezydualna

DON











1

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (3)

 Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych

stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów
(czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy.

 Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę

różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości
będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których
wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.

 Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są m.in.:

lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność
najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji
budynku, ochrona konserwatorska.

 W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową

określa się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych
inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem.

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (4)

 Przyjmując jako podstawę wyznaczania stopy dyskontowej stopy

zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka należy je zwiększyć o premię
za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i o
ewentualną premię za ryzyko inwestowania w wycenianą
nieruchomość.

gdzie:

r – stopa dyskontowa
r

– stopa zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka (bez stopy inflacji)

– premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości

– premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość

 Poziom stopy dyskontowej podobnie jak dochody określa się w ujęciu

realnym a nie nominalnym.





Document Outline