WYBRANE DZIAŁY
WYCENY
NIERUCHOMOŚCI
Dr inż. Tomasz Budzyński
WYBRANE DZIAŁY
WYCENY
NIERUCHOMOŚCI
Dr inż. Tomasz Budzyński
Podstawy prawne wyceny
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010r.
Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) zwane uogn
Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.
Nr 207, poz. 2109, z 2005 r. Nr 196, poz.
1628, z 2011 r. Nr 165, poz. 986) zwane rwn
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców
Majątkowych tzw. Powszechne Krajowe
Zasady Wyceny
Podstawowe pojęcia
Określanie wartości nieruchomości –
należy przez to rozumieć określanie
wartości nieruchomości jako przedmiotu
prawa własności i innych praw do
nieruchomości (art. 4 pkt. 6a uogn)
Wycena nieruchomości – należy przez
to rozumieć postępowanie, w wyniku
którego dokonuje się określenia wartości
nieruchomości (art. 4 pkt. 6 uogn)
Podstawowe pojęcia
Szacowanie nieruchomości - należy
przez to rozumieć czynności związane z
określaniem wartości nieruchomości (art.
4 pkt. 8 uogn)
Rodzaje wartości
nieruchomości
Zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (uogn)
1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje
się:
1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
4) (uchylony);
5) określenia innych rodzajów wartości
przewidzianych w odrębnych przepisach.
Rodzaje wartości
nieruchomości
2. Wartość rynkową określa się dla
nieruchomości, które są lub mogą być
przedmiotem obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się
dla nieruchomości, które ze względu na
rodzaj, obecne użytkowanie lub
przeznaczenie nie są lub nie mogą być
przedmiotem obrotu rynkowego, a także
jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
Rodzaje wartości
nieruchomości
Wartość katastralną nieruchomości
ustala się dla nieruchomości, o których
mowa w przepisach o podatku
od nieruchomości. Zasady i tryb
ustalania tej wartości regulują przepisy
rozdziału 2 niniejszego działu
(Powszechna taksacja nieruchomości).
Rzeczoznawcy majątkowi
5. Określenia wartości
wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2
(wartości rynkowej i
odtworzeniowej) oraz w art. 161
(wartości nieruchomości
reprezentatywnych) dokonują
rzeczoznawcy majątkowi, o których
mowa w przepisach rozdziału 1
działu V.
Wartość rynkowa (art. 151
uogn)
1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi
najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa
do uzyskania na rynku, określona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy
przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne,
nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do
wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Wartość odtworzeniowa i
katastralna
2. Wartość odtworzeniowa
nieruchomości jest równa kosztom jej
odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości
stanowi wartość ustaloną w procesie
powszechnej taksacji nieruchomości.
Sposoby określania wartości
1. Sposoby określania wartości
nieruchomości, stanowiące podejścia do
ich wyceny, są uzależnione od przyjętych
rodzajów czynników wpływających na
wartość nieruchomości. (art. 152 uogn)
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się
przy zastosowaniu podejść:
porównawczego, dochodowego lub
kosztowego, albo mieszanego,
zawierającego elementy podejść
poprzednich.
Podejścia a wartość
Przy zastosowaniu podejścia
porównawczego lub dochodowego określa
się wartość rynkową nieruchomości.
Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają
na zastosowanie podejścia porównawczego lub
dochodowego, wartość rynkową
nieruchomości określa się w podejściu
mieszanym.
Przy zastosowaniu podejścia kosztowego
określa się wartość odtworzeniową
nieruchomości.
Kwota wartości
nieruchomości
Kwotę wartości nieruchomości wyraża
się w pełnych złotych.
Kwotę wartości nieruchomości można
wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy
złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku
wyceny (§ 56 ust. 2 rwn)
Kwota wartości
nieruchomości
W przypadku konieczności poniesienia
nakładów na przywrócenie nieruchomości
do stanu umożliwiającego korzystanie
zgodne z jej przeznaczeniem,
przekraczających wartość, jaką
nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady
nie były konieczne, wartość tej
nieruchomości może być wyrażona
liczba ujemną. Wyrażenie wartości
nieruchomości liczbą ujemną wymaga
uzasadnienia w operacie szacunkowym.
Wartość rynkowa (art. 151
uogn)
1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi
najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy
przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne,
nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do
wyeksponowania nieruchomości na rynku i
do wynegocjowania warunków umowy.
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie najbardziej prawdopodobna jej cena
oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w
miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie
biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w
dniu, na który wartość rynkowa została
określona.
Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz
biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz
najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie
rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący.
Kwota ta nie dotyczy ceny, która została
podwyższona lub obniżona ze względu na
szczególne warunki lub okoliczności, takie jak na
przykład sprzedaż z bonifikatą
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie możliwa do uzyskania na
rynku oznacza, iż wartość
nieruchomości jest wielkością
szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle
określoną lub faktycznie zapłaconą ceną.
Jest to hipotetyczna cena, za którą w
dniu wyceny można zawrzeć transakcję
odpowiadającą wszystkim wymogom
definicji wartości rynkowej.
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie określona z uwzględnieniem
cen transakcyjnych oznacza, że
wartość rynkowa może być określona
poprzez analizę cen rynkowych
dotyczących sprzedaży podobnych
nieruchomości, rynkowych dochodów i
stóp zwrotu z podobnych nieruchomości
oraz rynkowych kosztów.
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie strony umowy były od siebie
niezależne – czyli strony, które zawarły
transakcje dotyczące nieruchomości
przyjmowanych do wyceny jak i strony, które
będą zawierały transakcję dotyczącą szacowanej
nieruchomości nie łączy konkretny lub
szczególny stosunek, mogący sprawić, iż poziom
ceny nie był i nie będzie typowy dla rynku.
Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane
ze sobą strony, działające niezależnie od siebie.
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie nie działały w sytuacji
przymusowej – oznacza, że zarówno
każda ze stron zawartych transakcji
miała, jak i każda ze stron, która będzie
zawierać transakcję ma motywację do jej
zawarcia oraz, odpowiednio, nie była i
nie jest do niej zmuszona przez
szczególne okoliczności.
Interpretacja wartości
rynkowej
Zawarcie transakcji bez przymusu
wymaga także przyjęcia założenia, że
zarówno kupujący, jak i sprzedający
nieruchomość działają z rozeznaniem i
postępują rozważnie. Przyjmuje się, że są
oni wystarczająco poinformowani o
charakterze i cechach przedmiotu
transakcji, jego aktualnym i
potencjalnym wykorzystaniu oraz o
stanie rynku w dniu wyceny.
Interpretacja wartości
rynkowej
Ponadto zakłada się, że każda strona
wykorzystuje te informacje, działając we
własnym interesie oraz w sposób
rozważny dąży do uzyskania najlepszej
dla siebie ceny.
Rozwagę ocenia się, uwzględniając stan
rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod
uwagę informacji uzyskanych później.
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie miały stanowczy zamiar zawarcia
umowy – oznacza zarówno osobę, która chciała
dokonać zakupu nieruchomości i nie była
zmuszona do jej kupna, jak i osobę, która chce
dokonać zakupu i nie jest do tego zmuszona.
Określenie to odnosi się do kupującego, który
nie jest nazbyt zdeterminowany, by dokonać
zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca,
który kupuje w realiach aktualnego rynku i który
nie zapłaci ceny wyższej od aktualnej ceny na
rynku.
Interpretacja wartości
rynkowej
Rzeczoznawca majątkowy nie może
przyjmować nierealnych założeń
dotyczących warunków panujących na
rynku ani też zakładać, że wartość
rynkowa jest większa aniżeli cena, którą,
rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać
na rynku.
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie miały stanowczy zamiar zawarcia
umowy oznacza także osobę, która nie jest
ani nazbyt gorliwa, ani zmuszona do
sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie
ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na
aktualnym rynku.
Sprzedający mający stanowczy zamiar
zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać
nieruchomość na warunkach rynkowych, za
najlepszą cenę, możliwą do uzyskania na
wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena.
Interpretacja wartości
rynkowej
Pojęcie upłynął czas niezbędny do
wyeksponowania nieruchomości na
rynku – oznacza, że nieruchomość jest
zaprezentowana na rynku w najbardziej
odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o
możliwości zbycia jej po najlepszej cenie,
którą, rozsądnie rzecz biorąc, można
uzyskać na warunkach zawartych w
definicji wartości rynkowej.
Interpretacja wartości
rynkowej
Czas eksponowania może się zmieniać
w zależności od warunków rynkowych,
lecz musi być wystarczający do tego, by
stosowna informacja dotarła do
odpowiedniej liczby potencjalnych
nabywców.
Zakłada się, że eksponowanie
nieruchomości na rynku odbywa się przed
datą, na którą określono wartość
rynkową.
Wartość rynkowa – KSWP 1
Zgodnie z KSWP Nr 1 wartość rynkowa jest
definiowana, jako szacunkowa kwota, jaką w
dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość,
zakładając, że
strony mają stanowczy zamiar zawarcia
umowy,
są od siebie niezależne,
działają z rozeznaniem i postępują rozważnie,
nie znajdują się w sytuacji przymusowej,
oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania
nieruchomości na rynku.
Ustalenie sposobu
użytkowania
W celu określenia wartości rynkowej
rzeczoznawca majątkowy powinien
ustalić sposób najkorzystniejszego
użytkowania nieruchomości.
Użytkowanie to może stanowić
kontynuację aktualnego sposobu
użytkowania lub może polegać na innym
sposobie jej użytkowania.
Wybór sposobu
użytkowania
Wyboru sposobu użytkowania
nieruchomości dokonuje rzeczoznawca
majątkowy, uwzględniając przepisy
prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie
nieruchomości oraz stan rynku.
Przyjęty do wyceny sposób użytkowania
musi być uzasadniony w operacie
szacunkowym w taki sposób, aby
umożliwiał właściwą interpretację
otrzymanego wyniku.