Jak zarobić na 

podwarszawskich gruntach?

Maciej Kossowski, Prezes Zarządu Wealth 

Solutions S.A.

Strategia inwestowania w 
ziemię

Diagnoza: strategia „kupię, potrzymam i sprzedam” – 
nie da wysokich zysków. 

Recepta: strategia „od hektara do metra”.

Diagnoza: ziemia w odległości do 20 km od 
aglomeracji – stabilizacja cen, mało realne dalsze 
wzrosty (np. Konstancin, Łomianki, Zalesie, Józefów)

Recepta: Zakupy w odległości 20-50 km od granic 
miasta, w okolicach centrów lokalnych (np. Żyrardów, 
Nowy Dwór Mazowiecki, Góra Kalwaria) i/lub w 
okolicach planowanych dróg szybkiego ruchu.

Gdzie warto kupować 
ziemię

Rynek niehomogeniczny, 
czyli jak kupić tanio

  Większa działka to niższa cena/m.kw. (percepcja 

kupujących „ile maksymalnie mogę wydać?”; brak 
wiedzy sprzedających, presja szybkiej sprzedaży)

  Klasyfikacja działki – wiele działek które mają 

walory budowlane ma wciąż status ziemi rolnej 
lub są objęte jedynie studium - w efekcie niższa 
cena

  Niewielkie nakłady poniesione np. na 

przygotowanie drogi, osuszanie, karczowanie 
mogą znacznie podnieść wartość działki 

 Obecna sytuacja gospodarcza – dobry moment na 

zakupy

Sposoby inwestowania w 
ziemię

Indywidualne zakupy

Zalety: brak dodatkowych kosztów zarządzania, 

dopasowanie strategii i horyzontu inwestycji do 
swoich potrzeb

Wady: ryzyko błędnych zakupów (np. ziemia rolna 

bez perspektyw zmiany przeznaczenia), problem 
z dywersyfikacją portfela (konieczne bardzo 
wysokie aktywa), konieczność osobistego 
zaangażowania w zarządzanie ziemią  

Sposoby inwestowania w 
ziemię

Fundusz zamknięty

Zalety: ściśle regulowana forma prawna (ustawa o 

FI, nadzór KNF), możliwość notowania certyfikatów 
na GPW (rynek wtórny), zarządzanie przez 
specjalistów, dywersyfikacja portfela, 19% 
podatku

Wady: ryzyko rozminięcia się składu portfela z 

oczekiwaniami inwestorów (przykład), niezbędne 
wysokie aktywa by pokryć stałe koszty, dodatkowe 
koszty dla inwestorów (zarządzanie, success fee)  

 

Różne oblicza 
„nieruchomości” 

Przykład:

Sprawozdanie finansowe (I półrocze 2010) jednego 
z funduszy zamkniętych reklamowanych jako 
sposób na inwestycję w ziemię:

Koszty działania funduszu: 10,96% aktywów (w tym 
usługi poligraficzne /?/ 5,8%)

Aktywa

Udział w 
portfelu

Akcje (głównie s-ki 
deweloperskie)

24,30%

Papiery dłużne

23,77%

Depozyty 

24,17%

Sposoby inwestowania w 
ziemię

Spółki celowe (Sp. z o.o., SA, SKA, SK)

Zalety: prosta i bezpieczna od strony prawnej 

konstrukcja (inwestor = akcjonariusz / udziałowiec 
= współwłaściciel), zarządzanie przez specjalistów, 
niskie stałe koszty działania (sens przy niewielkich 
aktywach, możliwość dywersyfikacji portfela

Wady: ograniczony rynek wtórny (możliwy przy SA, 

SKA np. NewConnect), podwójne opodatkowanie 
(dywidenda i PIT, nie dotyczy spółek 
komandytowych), konieczność odprowadzenia 
składek zdrowotnych w przypadku osób fizycznych 
(dotyczy SK), dodatkowe koszty (vide: FIZ)

Przykładowa konstrukcja 
produktu w formie spółki 
komandytowej 

Ile można na tym zarobić? 
Przykładowe transakcje

Osowiec (gm. Żabia wola, 4 km od Grodziska) – pow. 2,3 ha, cena 
zakupu 970 tys. zł (42,2 zł/m.kw.).
Działka w studium przeznaczona pod bud. jednorodzinne. Za ok. 1-1,5 
roku zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. 
Wówczas podział działki na mniejsze (ok. 1500 metrów). Ceny 
transakcyjne działek budowlanych w okolicy: 100-170 zł / m.kw. 
(137-303 %)

Kotorydz (gm. Tarczyn, 5 km od Tarczyna) – 1,9 ha, cena zakupu 610 
tys. zł (32,1 zł/m.kw).
Nieruchomość w obecnym Planie przeznaczona jest pod zabudowę 
mieszkaniową z normatywem działek 800 m² lub 1500 m². Trwa 
podział działki. oraz uzyskiwanie pozwolenia na zjazdy na powstające 
działki z asfaltowej drogi powiatowej biegnącej wzdłuż nieruchomości. 
Pozwoli nam to na zminimalizowanie powierzchni działki niezbędnej 
do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. Ceny okolicznych działek 
budowlanych 50-120 zł / m.kw. (56 – 274 %)
 

Dziękuję za uwagę