Prawo pierwokupu a prawo pierwszeństwa

PRAWO PIERWOKUPU
1. Rodzaje prawa pierwokupu:
1) umowne - uregulowane w art. 596 - 602 k.c.
2) ustawowe - regulacja szczególna w stosunku do kodeksu cywilnego.
Definicja:
Zastrzeżenie dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek

gdyby druga strona chciała sprzedać tę rzecz osobie trzeciej.

2. Zasady wykonania
Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko

pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić

uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.

Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli

zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga
zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu
powinno być złożone w tej samej formie.

Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do

innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży,
chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

W wyniku złożenia oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu dochodzi do

automatycznego zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy sprzedającym a osobą,
która złożyła to oświadczenia. Nie jest w tym celu konieczne zawarcie nowej
umowy, gdyż w miejsce pierwotnego kupującego w dotychczas zawartej
umowie wstępuje korzystający z pierwokupu.

3. Ważność umowy sprzedaży zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu:
a)

pierwokup ustawowy na rzecz gminy - sprzedaż dokonana bezwarunkowa
jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.)

b)

pierwokup umowny - sprzedaż jest zawsze ważna, ale jeśli jest bezwarunkowa albo

zobowiązany nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości

nieprawdziwe istotne postanowienia umowy sprzedaży to ponosi odpowiedzialność za

wynikła stąd szkodę.

Pierwokup jest DZIEDZICZNY, ale NIEZBYWALNY.
4. Pierwokup ustawowy
Przysługuje:
1)

współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym w razie

sprzedaży przez jednego z nich udziału we współwłasności lub części tego udziału (art.

166 k.c);

2)

dzierżawcy nieruchomości rolnej w razie sprzedaży wydzierżawionej nieruchomości,

jeśli dzierżawa była zawarta na okres co najmniej 10 lat;

3)

gminie w sytuacjach określonych w art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami

(dalej ugn), tj w przypadku sprzedaży:

a)

niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu

Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

b)

prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,

niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

c)

nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na

obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo

nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji

celu publicznego;

d)

nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego

takiej nieruchomości;

PRAWO PIERWSZEŃSTWA
1. Pojęcie
Brak jasnej definicji ustawowej.
Doktryna przyjmuje, że nie jest to uprawnienie, lecz wynikający z istoty pierwszeństwa
zakaz zadysponowania rzeczą w sposób naruszający prawo pierwszeństwa.
Pierwszeństwo to możliwość nabycia w ściśle określonych w ustawie przypadkach
prawa do nieruchomości publicznej, które zamierza zbyć podmiot publiczny.
2. Podstawowe przykłady prawa pierwszeństwa:
Przysługuje w sytuacji określonej w:

1)

art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

2)

art. 29 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - w razie
zgłoszenia kilku równorzędnych ofert pierwszeństwo nabycia ma osoba
podlegająca przepisom o ubezpieczeniu społecznym rolników lub pracownik i
spółka pracowników zlikwidowanego PGR-u.

3)

art. 37 ust. 2 pkt 6 ugn właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo
bezprzetargowego nabycia części nieruchomości niezbędnych do poprawienia
warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej.

3. Zasady wykonania
Wykonuje się poprzez oświadczenie złożone przez uprawnionego o zamiarze

skorzystania z prawa pierwszeństwa tj. nabycia nieruchomości za cenę określoną
przez podmiot publiczny według zasad określonych w ugn.

Samo złożenie oświadczenia nie powoduje zawarcia umowy, gdyż do tej pory żadna
umowa nie została jeszcze zawarta.
Po złożeniu w/w oświadczenia dochodzi do zawarcia umowy między zbywającym
prawo do nieruchomości podmiotem publicznym a korzystającym z prawa
pierwszeństwa.
4. Skutki naruszenia prawa pierwszeństwa (art.. 36 ugn)
BRAK NIEWAŻNOŚCI DOKONANEJ SPRZEDAŻY
Odpowiedzialność na zasadach ogólnych - szkoda zawiniona z art. 417 k.c.
5. Prawo pierwszeństwa z art.. 34 ugn
Uprawniony to osoba:

1)

której przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej

ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem
terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia
wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
2)

która jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym

prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego
spadkobiercą, jeżeli złożyła wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w
wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1 ugn; termin złożenia wniosku nie może być
krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
3)

jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został zawarty na czas nieoznaczony.

Powstanie uprawnienia - zbywanie nieruchomości osobom fizycznym lub prawnym
(art.. 34 ust. 1 ugn)