Wiadomości
wprowadzające i prawne
aspekty gospodarki
nieruchomościami
Ryszard Cymerman
Białystok 2008
Wiadomości
wprowadzające i prawne
aspekty gospodarki
nieruchomościami
Ryszard Cymerman
Białystok 2008
GOSPODAROWANIE
NIERUCHOMOŚCIAMI
• Gospodarowanie nieruchomościami może
być traktowane jako zespół relacji i
procedur zachodzących między podmiotami
a przedmiotem gospodarowania.
• Zespół ten, tworzą trzy rodzaje
nieruchomości oraz prawa z nimi
związane. Zagadnienia związane z
gospodarką nieruchomościami realizowane
są zgodnie z ustawą o gospodarce
nieruchomościami i zbiorem przepisów
wykonawczych do tej ustawy oraz innymi
przepisami dotyczącymi nieruchomości
publicznych.
GOSPODAROWANIE
NIERUCHOMOŚCIAMI
•W gospodarce nieruchomościami
istotnym jest określenie i
zgromadzenie odpowiedniego zbioru
danych charakteryzujących obiekty
przestrzenne i rynek nieruchomości.
Dane te są jednym z podstawowych
elementów podejmowania
skutecznych decyzji w procesach
gospodarowania i zarządzania
nieruchomościami.
SYSTEM
GOSPODARKI
NIERUCHOMOŚCIA
MI
NIERUCHOMOŚĆ
PODMIOT
DANE O
LOKALIZACJI
OKREŚLONYCH
OBIEKTÓW W
PRZESTRZENI
ZALEŻNOŚCI I
RELACJE
PRAWA
OKREŚLAJĄCE
ZALEŻNOŚCI
ADMINISTRACJA
CENTRALNA
I LOKALNA
ATRYBUTY
FIZYCZNE
PROCEDURY
ROZSTRZYGNIĘCIA
PRAWNE
ROZSTRZYGNIĘCIA
SĄDOWE
DECYZJE
ADMINISTRACYJNE
DOKUMENTACJA
KATASTRALNA
ODMIENNOŚĆ
ROZWOJU
SPOŁECZNEGO I
KULTURALNEGO W
RÓŻNYCH
REGIONACH I
KRAJACH
M i e n i
e
Własność i inne prawa majątkowe
Rzeczy
ruchome
Nieru
chomości
Rzeczy
Dobra osobiste
Papiery
wartościowe
Pieniądze
Przedmioty
niematerialne
energia
Dobra
intelektualn
e
Wierzytelności
Zabezpieczenia
hipoteczne
Zabezpieczenia
notarialne
Czynsze
Prawa do korzystania
z rzeczy cudzych
użyczenie
najem
dzierżawa
Rodzaje mienia
Państwowe
Samorządowe
Prywatne
Zagraniczne
komunalne
powiatowe
wojewódzkie
Osób fizycznych
Osób prawnych
Rodzaje nieruchomości
Nieruchomość lokalowa
Nieruchomość budynkowa
mieszkalna
użytkowa
Nieruchomość rolna
Nieruchomość gruntowa
Nieruchomości
–
to części powierzchni ziemskiej
to części powierzchni ziemskiej
stanowiące
odrębny
przedmiot
stanowiące
odrębny
przedmiot
własności
(grunty),
jak
również
własności
(grunty),
jak
również
budynki trwale z gruntem związane
budynki trwale z gruntem związane
lub części takich budynków, jeżeli na
lub części takich budynków, jeżeli na
mocy
przepisów
szczególnych
mocy
przepisów
szczególnych
stanowią
odrębny
od
gruntu
stanowią
odrębny
od
gruntu
przedmiot własności
przedmiot własności
(K.C. Art. 46. § 1.) .
(K.C. Art. 46. § 1.) .
Nieruchomość gruntowa
Definicja nieruchomości gruntowej
według ustawy o gospodarce
nieruchomościami (art. 4 pkt 1).
Nieruchomość gruntowa –
to grunt wraz z
częściami składowymi,
z wyłączeniem budynków i
lokali, jeżeli stanowią
odrębny przedmiot
własności.
Części składowe
nieruchomości
gruntowej
grunt
budynki i inne urządzenia
drzewa i inne rośliny
wody stojące
złoża kopalin
Definicja nieruchomości budynkowej według
Kodeksu cywilnego (art. 235 § 1 i § 2).
Przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania
wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami,
wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i
stanowiącymi jego własność
.
Z przepisów Kc wynika, że prawem głównym (nadrzędnym) w
odniesieniu do nieruchomości budynkowej jest prawo
użytkowania wieczystego gruntu, będącego własnością
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś
prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego (z
prawem głównym) jest prawo własności budynków i innych
urządzeń przysługujące użytkownikowi wieczystemu (budynki
i urządzenia stanowiące odrębny od gruntu przedmiot
własności). Własność budynków i innych urządzeń trwa tak
długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego.
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego skutkuje utratą
prawa własności budynków. Budynki i urządzenia jako
przedmiot odrębnej własności stanowią części składowe
prawa użytkowania wieczystego.
Definicja nieruchomości budynkowej
Rodzaje nieruchomości
Prawo użytkowania
wieczystego
Budynek stanowiący
odrębną własność
+
Nieruchomość
budynkowa
Definicja nieruchomości lokalowej (art.
2 i art. 3 ust. 1 ustawy o własności
lokali).
Przez nieruchomość lokalową należy rozumieć
prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i
pomieszczeń do niego przynależnych wraz z
udziałem nieruchomości wspólnej.
W odróżnieniu od nieruchomości budynkowej prawem głównym
(nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości lokalowej jest prawo
odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego
przynależnych, zaś prawem związanym – udział właściciela lokalu
w
nieruchomości wspólnej
. Grunt jako element nieruchomości
wspólnej może być przy tym przedmiotem współwłasności, bądź też
przedmiotem współużytkowania wieczystego. Prawo własności
lokalu jako prawo główne warunkuje istnienie współwłasności w
nieruchomości wspólnej (współwłasność części wspólnych budynku i
współwłasność – współużytkowanie wieczyste – gruntu). Odwrotnie
niż w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, utrata własności
lokalu powoduje utratę prawa do części wspólnych budynku i prawa
do gruntu, zarówno jako przedmiotu współwłasności, jak też
współużytkowania wieczystego.
Definicja nieruchomości
lokalowej
Nieruchomość
lokalowa
własność samodzielnego lokalu
i pomieszczeń do niego przynależnych
mieszkalnego
użytkowego
Udział w nieruchomości wspólnej
+
Nieruchomość wspólna
Wspólne
części
budynku
Grunt
Definicja samodzielnego lokalu według
ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 2
).
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w
rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba
lub zespół izb przeznaczonych na stały
pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten
stosuje się odpowiednio również do
samodzielnych lokali wykorzystywanych
zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż
mieszkalne.
Stwierdzenie wymagań, o których mowa
wyżej stwierdza starosta w formie
zaświadczenia
.
Definicja części składowej
lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy o
własności lokali).
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego
części składowe, pomieszczenia zwane
pomieszczeniami przynależnymi, choćby
nawet do niego bezpośrednio nie przylegały
lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem,
w którym wyodrębniono dany lokal, a w
szczególności: piwnica, strych, komórka,
garaż.
Oznaczenie przedmiotu
odrębnej własności lokalu.
Pojęcie oznaczenia przedmiotu odrębnej
własności lokalu obejmuje:
• oznaczenia lokali na rzutach odpowiedniej
kondygnacji budynku, oznaczenia
położenia, rodzaju i powierzchni
użytkowej lokalu,
• określenia udziału właścicieli lokali w
nieruchomości wspólnej (w gruncie –
działce budowlanej oraz w częściach
budynku i urządzeń, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali).
Prawa rzeczowe
Własność
Użytkowanie
wieczyste
Ograniczone
prawa
rzeczowe
Posiadanie
Upoważnia do:
dysponowania
pobierania
pożytków
korzystania
zgodnego
z planem
Prawo
ustanawiane
na okres
40 – 99 lat
użytkowanie
zastaw
służebność
spółdzielcze
własnościowe prawo
do lokalu mieszkalnego
spółdzielcze prawo
do lokalu użytkowego
prawo do domu jednoro
dzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej
hipoteka
Wybrane zagadnienia
związane z prawami
do nieruchomości
Jak może wygasnąć użytkowanie
wieczyste?
• Z upływem czasu, na który zostało
ustanowione
• Poprzez rozwiązanie umowy
• Poprzez zrzeczenie się
• W trybie wywłaszczenia
• Poprzez konfuzję – nabycie własności przez
użytkownika wieczystego
Użytkowanie – prawo do używania rzeczy
i pobierania z niej pożytków
• Użytkowanie jest prawem terminowym
albo bezterminowym, co zależy m.in. od
tego na czyją rzecz
i w jakim celu zostaje ustanowione.
• Użytkowanie może być ustanowione zarówno
odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia.
• Użytkowanie może być ograniczone przez
wyłączenie oznaczonych pożytków z rzeczy.
• Ze względu na konieczność honorowania
interesu właściciela, korzystanie
z nieruchomości przez użytkownika
może podlegać różnym ograniczeniom.
Służebność – prawo korzystania w
oznaczonym zakresie z nieruchomości
obciążonej
Służebność to także prawo,
na mocy którego
właściciel nieruchomości
obciążonej zostaje ograniczony
w możności dokonywania
w stosunku do niej
określonych działań.
Przykłady: służebność przejścia i przejazdu przez
działkę sąsiada, korzystania ze studni na działce
sąsiada, zaniechania zabudowy działki sąsiedniej
Hipoteka - prawo wierzyciela
zabezpieczone na nieruchomości
• Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym,
że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości
obciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela tej
nieruchomości
• Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają
jedynie wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe
oraz osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany
traktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym
• Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości
i obowiązuje jej każdego nowego właściciela
Przykłady:
hipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa
Spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu - prawo do korzystania
zgodnie z przeznaczeniem i
rozporządzania
• Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia
zobowiązuje się oddać lokal do używania, a
członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład
budowlany oraz uiszczać opłaty określone w
ustawie i statucie spółdzielni
• Do powstania tego prawa konieczny jest przydział
lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku
wtórnym)
• Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni
• Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu
za zgodą spółdzielni
• Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne
• Dla lokali będących przedmiotem tego prawa
można prowadzić oddzielne księgi wieczyste
Najem
- prawo do używania rzeczy
stanowiącej własność innej osoby
Zgodnie z K.C. Art. 659. § 1., przez tę umowę
wynajmujący zobowiązuje się oddać
najemcy rzecz do używania przez czas
oznaczony lub nieoznaczony,
a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz
(oznaczony w pieniądzach lub w
świadczeniach innego rodzaju).
Dzierżawa – prawo do używania
i pobierania pożytków z rzeczy
stanowiącej własność innej osoby
Zgodnie z K.C. Art. 693. § 1., przez tę
umowę wydzierżawiający zobowiązuje się
oddać dzierżawcy rzecz do używania i
pobierania pożytków przez czas oznaczony
lub nieoznaczony,
a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz ten może być zastrzeżony
w pieniądzach, innych świadczeniach,
bądź w ułamkowej części pożytków.
Uwarunkowania
prawne
gospodarki
nieruchomościa
mi
§
Ustawa z 21.08.1997 r.
o gospodarce
nieruchomościami.
T.j. DU z 2004 r Nr 261
poz. 2603
USTAWA z dnia 24 sierpnia 2007 r.
o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie
niektórych innych ustaw Dz U 173 poz
1218
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie
określenia rodzajów nieruchomości
uznawanych za niezbędne na cele
obronności i bezpieczeństwa państwa
(Dz. U. Nr 207, poz. 2107)
1. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie
przepisów wykonawczych dotyczących
uwłaszczenia osób prawnych
nieruchomościami będącymi
dotychczas w ich zarządzie lub
użytkowaniu. Dz.U. Nr 23 poz. 120
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia 14 września 2004 r. w sprawie
sposobu i trybu przeprowadzania
przetargów oraz rokowań na zbycie
nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz.
2108)
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia z dnia 21 września 2004 r. w
sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego
Dz.U.207 poz.2109
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27
września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego Dz.U.196 poz.1628
5. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21
września 2004 r. w sprawie obowiązkowego
ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej
rzeczoznawcy majątkowego (Dz. U. Nr 207, poz.
2112
6.Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia
2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania
podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz.
2663)
Komunikat Ministra Budownictwa z 20 czerwca
2007 r. w sprawie ustalenia minimalnych wymogów
programowych dla studiów podyplomowych w
zakresie szacowania …pośrednictwa ….
zarządzania nieruchomościami ( Dz.Urz. MB nr3
poz.15)
9.
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA
INFRASTRUKTURY z dnia 15 lutego 2008 r. w
sprawie nadawania uprawnień i licencji
zawodowych w dziedzinie gospodarowania
nieruchomościami
Dz. U nr 31 poz.189
13. Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji
prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia
nieruchomości poza obecnymi granicami
Rzeczypospolitej Polskiej Dz.U. Nr 169 poz.1418
Inne ważniejsze przepisy
prawa
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks
cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks
postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz.
296, z późn.zm.)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks
postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U.
2000 nr 98 poz. 1071.)
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
(
Tekst jednolity:
Dz. U. z 2007 Nr 231, poz. 1700
Ustawa z dnia 6 maja 1981 r. o pracowniczych ogrodach
działkowych (tekst jedn.: Dz.U. z 1996 r. Nr 85, poz. 390, z
późn. zm.)
Obszary rolne
USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego
(Dz. U. Nr 64, poz. 592)
Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu
społecznym rolników (t.j.: Dz.U. z 1998 r. Nr 7, poz.
25 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku
rolnym (t.j.: Dz.U. z 1993 r. Nr 94, poz. 431, z późn.
zm.)
Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r o rodzinnych ogrodach
działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419.)
Inne ważniejsze przepisy prawa
Prawo
użytkowania
wieczystego
Ustawa z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
(Dz.U. Nr 175, poz. 1459)
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo
spółdzielcze (t.j.: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz.
1848
Ustawa z 15 grudnia 2000 r o spółdzielniach
mieszkaniowych (T.j. Dz.U.z 2003r Nr 119 poz.
1116)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (Tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 z późn. zm.)
Lokale
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa
z
dnia
22
czerwca
1995
r.
o
zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej
Polskiej
(Tekst jednolity Dz.U. z 2002 r Nr 42
poz.368).)
Ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu
niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa
oraz o Agencji Mienia Wojskowego (T.j. Dz.U.z
2004 r Nr 163, poz. 1711)
Mienie wojskowe
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80,
poz. 717)
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo
budowlane (Tekst jednolity Dz.U. z 2003 r Nr
207, poz. 2016)
Planowanie przestrzenne
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach
publicznych (t.j.: Dz.U. z 2004 r. Nr 204, poz.2086
Ustawa z dnia 27 października 1994 r. o
autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu
Drogowym (Tekst jednolity Dz.U. Dz 2004 r Nr 256,
poz. 2571)
Drogi
Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych
zasadach przygotowania inwestycji w
zakresie dróg krajowych (Dz. U. nr 80, poz.
721)
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i
kartograficzne (tekst jednolity Dz.U.z 2000 r. Nr
100,poz.1086 z późn. zm.)
Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i
Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. o ewidencji
gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38 poz.454)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (Tekst jednolity Dz.U. Dz 2001 r Nr 124,
poz. 1361)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17
września 2001 r w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbioru dokumentów (Dz.U. Nr 102
poz1122)
Źródła informacji
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców (t.j.:
Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758)
Cudzoziemcy
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j.:
Dz.U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435.)
Lasy
USTAWA z dnia 30 października 2002 r.o podatku
leśnym. (Dz. U. Nr 200, poz. 1682)
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony
środowiska (Dz.U. Nr 62 poz.627)
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów
rolnych i leśnych (T.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 121 poz.
1266)
Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz.U.
Nr 115, poz. 1229)
Ochrona środowiska
USTAWA z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie
przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880)
Inne ważniejsze przepisy prawa
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo
bankowe (Tekst jednolity: Dz.U.z 2002 r Nr
72, poz. 665).
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach
zastawnych i bankach hipotecznych (T.j.
Dz.U. z 2003r. Nr 99, poz. 919)
Kredyty
Inne ważniejsze przepisy prawa -
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
spadków i darowizn (t.j.: Dz.U. z 2004 r nr 142
poz.1514)
Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i
opłatach lokalnych (Tekst jednolity Dz.U. Dz 2002r
Nr 9, poz.84)
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od
czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86 poz. 959)
Podatki
Rodzaje wartości
WARTOŚĆ jako wynik
wyceny
RODZAJE WARTOŚCI
NIERUCHOMOŚCI
RYNKOW
A
ODTWORZENI
OWA
KATASTRAL
NA
BANKOWO -
HIPOTECZN
A
Określana dla
nieruchomości,
które są lub
mogą być
przedmiotem
obrotu na rynku
nieruchomości
Określana dla nieruchomości,
które ze względu na obecne
użytkowanie lub przeznaczenie
nie są lub nie mogą być
przedmiotem obrotu rynkowego,
a także jeżeli wymagają tego
przepisy szczególne.
Określana dla
nieruchomości,
o których
mowa w
przepisach o
podatku od
nieruchomości
Określana dla
nieruchomości, które
stanowią podstawę
zabezpieczenia
hipotecznego
Wartość rynkowa
Standard
KSWP 1
WARTOŚĆ RYNKOWA I
WARTOŚĆ
ODTWORZENIOWA
dostosowania do definicji obowiązującej w
Międzynarodowych Standardach Wyceny.
•strony umowy są od siebie
niezależne,
jest definiowana następująco:
Wartość rynkowa
„Wartość rynkowa nieruchomości to
najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku w dniu
wyceny, przy przyjęciu następujących
założeń:
•nie działają w sytuacji przymusowej
•mają stanowczy zamiar zawarcia
umowy,
•upłynął czas niezbędny do
wyeksponowania nieruchomości na
rynku i do wynegocjowania
warunków umowy
strony umowy są od siebie
niezależne
–
to strony, których nie łączy konkretny
lub szczególny stosunek mogący
sprawić, iż poziom ceny nie będzie
typowy dla rynku. Zakłada się, że
transakcję zawierają niezwiązane ze
sobą strony, działające niezależnie od
siebie.
nie działają w sytuacji
przymusowej
-
każda ze stron ma
motywację do zawarcia transakcji i nie
jest do niej zmuszona przez szczególne
okoliczności. Zawarcie transakcji bez
przymusu wymaga także przyjęcia
założenia, że zarówno kupujący jak i
sprzedający nieruchomość działają z
rozeznaniem i że postępują rozważnie.
kupujący
ma zawarcia umowy – to osoba, która chce
i która nie jest zmuszona do kupna.
Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest
nazbyt zdeterminowany by dokonać zakupu po
jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w
realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny
wyższej od aktualnej ceny na rynku.
sprzedający
ma stanowczy zamiar zawarcia
umowy - to osoba, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani
zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie
ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym
rynku. Sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia
umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na
warunkach rynkowych, za najlepszą cenę możliwą do
uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena.
Istniejące po stronie konkretnego właściciela będącego
zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ
sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy
oznacza typowego właściciela.
stanowczy zamiar
upłynął czas
niezbędny do
wyeksponowania
nieruchomości na
rynku
–
sformułowanie to oznacza, że
składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w
najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o
możliwości zbycia go po najlepszej cenie, którą
można uzyskać na warunkach zawartych w
definicji wartości rynkowej.
Czas eksponowania może się zmieniać w
zależności od warunków rynkowych, lecz musi
być wystarczający do tego, by stosowna
informacja dotarła do odpowiedniej liczby
potencjalnych nabywców. Zakłada się, że
eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się
przed datą, na którą określono wartość.
Przyjąć należy, że strony są
wystarczająco poinformowane o
charakterze i cechach przedmiotu
transakcji
,
jego aktualnym i
potencjalnym wykorzystaniu oraz o
stanie rynku w dniu wyceny.
Ponadto zakłada się, że każda strona
wykorzystuje te informacje działając we własnym
interesie oraz że w sposób
rozważny
dąży
do uzyskania najlepszej dla siebie ceny.
Rozwagę ocenia się uwzględniając
stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc
pod uwagę informacji uzyskanych
później.
oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę,
którą można uzyskać w transakcji rynkowej
w dniu, na który wartość została określona.
Jest to najlepsza cena, jaką może uzyskać
sprzedawca oraz najbardziej korzystna
cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi
się zapłacić kupujący.
Określenie najbardziej
prawdopodobna jej cena
Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub
obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie
jak np. sprzedaż z bonifikatą.
Określenie możliwa
do uzyskania na
rynku
oznacza, iż wartość
nieruchomości jest wielkością
szacowaną, a nie kwotą z góry
ściśle określoną lub faktycznie
zapłaconą ceną.
Jest to hipotetyczna cena, za
którą w dniu wyceny można
zawrzeć transakcję odpowiadającą
wszystkim wymogom definicji
wartości rynkowej.
Określenie w dniu
wyceny
stawia wymóg, aby
wartość rynkowa była właściwa w
danym momencie, na który została
określona. Może to być data
opracowania operatu szacunkowego
lub wcześniejsza.
Wartość podana w operacie
szacunkowym odzwierciedla stan
rynku oraz uwarunkowania istniejące
w dniu wyceny, a nie w dniu
wcześniejszym lub późniejszym.
Wartość rynkową
nieruchomości określa się bez
uwzględniania kosztów transakcji
kupna – sprzedaży oraz
związanych z tą transakcją
podatków i opłat.
Informacja odpowiadająca
powyższemu ustaleniu powinna
być zamieszczona w operacie
szacunkowym.
Uwaga
•fizycznie możliwe,
•odpowiednio uzasadnione,
•prawnie dopuszczalne,
•ekonomicznie opłacalne
•zapewniające najwyższą
wartość wycenianej
nieruchomości.
Sposób optymalnego
użytkowania
oznacza najbardziej prawdopodobne
wykorzystanie nieruchomości, które
jest:
Pojęcie użytkowanie
fizycznie możliwe
oznacza,
że cechy techniczno-użytkowe
nieruchomości pozwalają na osiągnięcie
optymalnego sposobu użytkowania.
Ograniczenia fizyczne wynikające w
szczególności z takich czynników jak:
kształt, powierzchnia, ukształtowanie
terenu, dostępność mediów, nośność
gruntów, stan techniczny i funkcjonalny
zabudowy, mogą powodować, iż
wyceniana nieruchomość może być
nieprzydatna dla rozważanego dla niej
użytkowania.
Sposób optymalnego
użytkowania
Pojęcie prawnie
dopuszczalne oznacza,
że
rozważany sposób użytkowania jest zgodny z
prawem. Prawa ustanowione na nieruchomości,
a także ograniczenia wynikające z przepisów
dotyczących w szczególności: planowania i
zagospodarowania przestrzennego, ochrony
środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków,
ochrony gruntów rolnych i leśnych, prawa
budowlanego, mogą wykluczać niektóre sposoby
użytkowania nieruchomości.
Sposób użytkowania, który nie jest
możliwy fizycznie lub nie jest
dopuszczalny prawnie nie może być
rozważany jako sposób optymalnego
użytkowania.
Sposób optymalnego
użytkowania
Pojęcie opłacalności
ekonomicznej oznacza
w szczególności,
że nieruchomość dla przyjętego do wyceny sposobu
użytkowania może przynosić dochód równy lub wyższy od
sumy potrzebnej do pokrycia wydatków operacyjnych i
zwrotu zaangażowanego kapitału.
Sposób optymalnego
użytkowania
Sposób optymalnego
użytkowania
nieruchomości inny niż
aktualny w dniu wyceny może być przyjęty
do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na
rynku popyt na nabycie nieruchomości dla
tego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę
należy wziąć także konkurencję ze strony
innych nieruchomości tak samo lub
podobnie użytkowanych.
Wartość rynkowa może być
określona przy zastosowaniu
podejścia porównawczego,
podejścia dochodowego i
podejścia mieszanego z
wykorzystaniem danych
rynkowych odpowiednich do
zastosowanej metody wyceny, w
szczególności dotyczących cen,
dochodów, stóp zwrotu i kosztów.
Wartość odtworzeniowa
nieruchomości jest
równa
kosztom nabycia gruntu
i
kosztom wytworzenia jego
części składowych
, z
uwzględnieniem
stopnia zużycia
przy założeniu
, że koszty te
zostały poniesione w dniu wyceny.
Wartość odtworzeniowa
Wo=
Kzgr
+Koczs=Wrg+
(Ko-SzKo)
Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniowa może być
określana w odniesieniu do
nieruchomości zabudowanej oraz
nieruchomości posiadającej inne
odtwarzalne części składowe, może także
dotyczyć określania wartości odrębnych
odtwarzalnych części składowych gruntu.
Przy jej określaniu oddzielnie określa się
koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt
wytworzenia jego części składowych.
Przez koszt nabycia gruntu
rozumieć należy jego wartość
rynkową.
Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki
istniejących części składowych gruntu przy zastosowaniu
takiej samej technologii i materiałów, rozwiązań
przestrzennych, jakości wykonawstwa jak w przypadku
wycenianego obiektu.
Wartość odtworzeniowa
Określanie kosztów wytworzenia części
składowych gruntu może być oparte na
szacowaniu
kosztów odtworzenia
lub kosztów zastąpienia.
Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych
gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach
użytkowych, jakie stanowią części składowe wycenianej
nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie
stosowanych technologii i materiałów.
W procedurze określania wartości odtworzeniowej do
kosztów zalicza się również koszty przygotowania
dokumentacji projektowej i nadzoru oraz inne uzasadnione
koszty.
Zużycie nieruchomości wynika w
szczególności z pogorszenia się jej cech
fizycznych, funkcjonalnych oraz wpływu
innych czynników zewnętrznych
powodujących jej przestarzałość oraz
zmniejszenie użyteczności. Odnosi się to
najczęściej do części składowych gruntu.
Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniową
nieruchomości określa się bez
uwzględniania dodatkowych kosztów
transakcji kupna/sprzedaży oraz
związanych z tą transakcją podatków i
opłat. Informacja odpowiadająca
powyższemu ustaleniu powinna być
zamieszczona w operacie
szacunkowym.
Wartość katastralną nieruchomości ustala
się na podstawie oszacowania
nieruchomości reprezentatywnych dla
poszczególnych rodzajów nieruchomości
na obszarze danej gminy.
Wartość bankowo – hipoteczna -wg.
ustawy o listach zastawnych i bankach
hipotecznych jest wartością
zorientowaną na długi okres, trwale
posiadaną przez obiekt stanowiący
przedmiot obciążenia kredytem w
momencie wyceny.
Funkcje wyceny nieruchomości
Informacyjna – uczestnik
rynku poszukuje
informacji o wartości dla
oceny aktualnego stanu
rynku
Decyzyjna – wartość
stanowi podstawę
podjęcia decyzji, często
urzędowych czy
inwestycyjnych
Negocjacyjna – wyznaczona
wartość stanowi podstawę
podjęcia negocjacji w toku
transakcji rynkowej
Doradcza – wartość stanowi
podstawę do ustalenia zasad
poprawnego gospodarowania
nieruchomością, dla wyznaczenia
dalszego kierunku rozwoju
Pośrednia – wyliczona
aktualna wartość ma zostać
zastąpiona inną wartością
( zazwyczaj wyższą)
w wyniku procesu
rozwojowego.
Jak?
Po co?
Co?
Kto?
Skąd
dane?
Za ile?
Główne pytania przy szacowaniu
Zestawienie przedmiotów
wyceny
Przedmiot wyceny
Prawa rzeczowe do
nieruchomości
wł
as
no
ść
użytk
owan
ie
wiecz
yste
niektóre ograniczone prawa
rzeczowe
służebność
użytkowanie
spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu mieszkalnego
spółdzielcze prawo do lokalu
użytkowego
spółdzielcze prawo do domu
jednorodzinnego
Zestawienie przedmiotów
wyceny
Przedmiot wyceny
Szkody
Nakłady
•straty
dotyczy
przypadku gdy
użytkownik
zależny ponosi
nakłady na
nieruchomość
•utracone korzyści
CELE
SZACOWANIA
Cele szacowania
Wycena
powszechna dla
celów
podatkowych i
opłat na poziomie
krajowym i
lokalnym
podatek od wartości
nieruchomości
opłata od wzrostu wartości
(rozwoju) nieruchomość
Transfer
nieruchomości
kupno, sprzedaż, dzierżawa
lub doprowadzenie do innej
formy użytkowania
zależnego
Obliczanie odszkodowań
Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub
udzielanie kredytów
Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych
decyzji dotyczących nieruchomości
Procedury określania
wartości
•Podejści
a
•Metody
•Techniki
Jak? - Procedury określania wartości
Porównawcze
Dochodowe
Kosztowe
Mieszane
Podejście
Metoda
Technika
Porównywania parami
Analizy statystycznej
rynku
Korygowania ceny
średniej
Inwestycyjna
Zysku
•Kapitalizacji prostej
•Dyskontowania strumieni
dochodów
Kosztów
odtworzenia
Kosztów
zastąpienia
Kosztów likwidacji
•Szczegółowa
•Elementów
scalonych
•Wskaźnikowa
Szczegółowa
Wskaźnikowa
Pozostałościowa
Wskaźników
szacunkowych gruntu
Podejście porównawcze konieczna jest
znajomość:
• cen transakcyjnych nieruchomości podobnych
• cech tych nieruchomości wpływających na
poziom ich cen.
Metody
porównywania parami
korygowania ceny średniej
analizy statystycznej rynku
§4
Przy
metodzie
porównywania
parami
porównuje
się
nieruchomość
będącą
przedmiotem wyceny, której cechy
są
znane,
kolejno
z
nieruchomościami
podobnymi,
które były przedmiotem obrotu
rynkowego i dla których znane są
ceny
transakcyjne,
warunki
zawarcia transakcji oraz cechy
tych nieruchomości.
§4
Przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się z rynku właściwego
ze
względu
na
położenie
wycenianej
nieruchomości
co
najmniej
kilkanaście
nieruchomości
podobnych,
które
były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla
których znane są ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości.
Wartość
nieruchomości
będącej przedmiotem wyceny określa się w
drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi,
uwzględniającymi różnicę w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.
§4
Przy
metodzie
analizy
statystycznej rynku przyjmuje się
zbiór
cen
transakcyjnych
właściwych do określenia wartości
nieruchomości
reprezentatywnych,
o
których
mowa w art. 161 ust. 2 ustawy.
Wartość nieruchomości określa się
przy użyciu metod stosowanych
do analiz statystycznych.
§4
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży
w drodze przetargu mogą być
źródłem informacji o cenach
transakcyjnych, jeżeli nie
odbiegają o więcej niż 20% od
średnich cen uzyskiwanych na
rynku za nieruchomości podobne.
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie
mogą być informacje o transakcjach, w których
wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji
powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco
odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na
rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze
przetargu, z zastrzeżeniem ust. 2.
§5
3. Za szczególne warunki
transakcji uważa się w
szczególności sprzedaż dokonaną
w postępowaniu egzekucyjnym,
sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z
odroczonym terminem zapłaty lub
sprzedaż z odroczonym terminem
wydania nieruchomości nabywcy.
§5
Przy stosowaniu podejścia
dochodowego konieczna jest
znajomość dochodu
uzyskiwanego lub możliwego
do uzyskania z czynszów i z
innych dochodów z
nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny oraz z
nieruchomości podobnych.
§ 6.
Podejście dochodowe –metody:
inwestycyjna
zysków
§ 7.
§ 7.
2. Metodę inwestycyjną stosuje
się przy określaniu wartości
nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód z
czynszów najmu lub dzierżawy,
którego wysokość można ustalić
na podstawie analizy
kształtowania się stawek
rynkowych tych czynszów.
3. Metodę zysków stosuje się przy
określaniu wartości nieruchomości
przynoszących lub mogących
przynosić dochód, którego wysokości
nie można ustalić w sposób, o którym
mowa w ust. 2.
Dochód ten odpowiada udziałowi
właściciela nieruchomości w
dochodach osiąganych z działalności
prowadzonej na nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny i na
nieruchomościach podobnych.
§ 7.
Podejście
dochodowe
–
techniki:
kapitalizacji prostej
dyskontowania strumieni dochodów
§ 8.
Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej
wartość nieruchomości określa się jako
iloczyn stałego strumienia dochodu
rocznego możliwego do uzyskania z
wycenianej nieruchomości i współczynnika
kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego
dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.
Wk – współczynnik
kapitalizacji
W = D ×
Wk
PODEJŚCIE DOCHODOWE
technika kapitalizacji prostej
gdzie:
W – oznacza wartość nieruchomości,
D – oznacza dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych
dochodów o jednakowym poziomie),
§ 9. 2. Współczynnik kapitalizacji
odzwierciedla okres, w którym powinien
nastąpić zwrot środków, poniesionych na
nabycie nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej, z dochodów
możliwych do uzyskania z tych
nieruchomości podobnych.
3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i
stopę kapitalizacji ustala się na podstawie
badania rynku nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej jako wzajemną
relację między cenami transakcyjnymi
uzyskanymi za nieruchomości podobne a
dochodami możliwymi do uzyskania z tych
nieruchomości.
)
1
(
)
1
(
)
1
(
)
1
(
1
*
1
*
......
1
*
1
*
2
2
1
r
RV
r
C
r
C
r
C
V
n
n
Fn
F
F
DCF
gdzie: CF – oznacza strumień pieniężny dochodu na
koniec kolejnego roku, 1,2, ... n – kolejne lata
prognozy,
V
DCF
– oznacza wartość nieruchomości, RV – oznacza
wartość rezydualną (końcową) nieruchomości po
upływie okresu prognozy, r – stopa dyskontowa.
PODEJŚCIE DOCHODOWE
technika dyskontowania strumieni
dochodów
Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość
nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni
zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości
wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy,
powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.
Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie
ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania
strumieni dochodów.
§ 10. 2. Liczba lat okresu prognozy jest
zależna od przewidywanego okresu, w
którym dochody z wycenianej
nieruchomości będą ulegały zmianie.
3. Dyskontowania dokonuje się na
dzień określenia wartości
nieruchomości przy użyciu stopy
dyskontowej.
Stopa dyskontowa powinna
uwzględniać stopę zwrotu wymaganą
przez nabywców nieruchomości
podobnych do nieruchomości
wycenianej, przy uwzględnieniu
stopnia ryzyka inwestowania w
wycenianą nieruchomość.
§ 11. Przy obliczaniu
dochodów, nie
uwzględnia się
amortyzacji, kredytu i
jego kosztów, podatku
dochodowego oraz
innych opłat i
podatków związanych
ze sprzedażą
nieruchomości.
§ 12. W przypadku braku
danych z rynku nieruchomości
stopę dyskontową określa się
na podstawie rentowności
bezpiecznych,
długoterminowych lokat na
rynku kapitałowym, z
uwzględnieniem stopnia
ryzyka przy inwestowaniu w
nieruchomości podobne do
nieruchomości wycenianej.
§ 13. W przypadku braku danych z
rynku nieruchomości stopę
kapitalizacji określa się na
podstawie stopy dyskontowej z
uwzględnieniem przewidywanych
zmian w poziomie dochodów z
nieruchomości podobnych.
§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę
dyskontową określa się z
zachowaniem zasady
współmierności do sposobu
obliczania strumieni dochodów z
nieruchomości.
PODEJŚCIE KOSZTOWE
Podejście kosztowe polega na określaniu
wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada kosztom jej
odtworzenia, pomniejszonym o wartość
zużycia nieruchomości.
Metoda
kosztów
odtworze
nia
Metoda
kosztów
zastąpie
nia
PODEJŚCIE KOSZTOWE
Metoda kosztów odtworzenia
Przy metodzie kosztów odtworzenia
określa się, ile wyniosłyby koszty
odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej
technologii i materiałów, których
użyto do wzniesienia lub powstania
tych części składowych.
PODEJŚCIE KOSZTOWE
Metoda kosztów zastąpienia
Przy metodzie kosztów zastąpienia
określa się, ile wyniosłyby koszty
zastąpienia części składowych gruntu
obiektami budowlanymi o takiej samej
funkcji, jaką spełniają obiekty, których
wartość określa się, lecz wykonanymi
przy użyciu aktualnie stosowanych
technologii i
PODEJŚCIE KOSZTOWE -
techniki
Przy użyciu technik, o których mowa wyżej,
uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.
techniki elementów scalonych
techniki wskaźnikowej
technika szczegółowa
PODEJŚCIE KOSZTOWE -
techniki
W
KD
– koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty
odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót
budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.
W
C
I
W
KD
ji
n
i
i
B
1
*
*
1
Ii – ilość niezbędnych robót
Cji – ceny jednostkowe poszczególnych robót określone
w oparciu o normatywy
PODEJŚCIE KOSZTOWE -
techniki
Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty
odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości scalonych elementów robót
budowlanych oraz cen scalonych elementów tych
robót.
W
CS
IS
W
KD
ji
n
i
i
B
1
*
*
1
IS
i
– rodzaje i ilość scalonych elementów
CS
ji
– ceny scalonych elementów
W
KD
– koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.
PODEJŚCIE KOSZTOWE -
techniki
Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez
przemnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek
odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę
wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty,
których wartość określa się, są porównywalne z obiektami,
dla których znane są ceny wskaźnikowe.
W
C
Q
W
KD
jQ
B
1
*
*
Q – ilość jednostek odniesienia
C
jQ
– cena wskaźnikowa
W
KD
– koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.
Podejście mieszane –metody:
pozostałościowa
wskaźników szacunkowych gruntów.
§ 15.
kosztów likwidacji
PODEJŚCIE mieszane
Metoda kosztów likwidacji
Przy metodzie kosztów likwidacji
określa się koszty likwidacji
części składowych gruntu.
W przypadku możliwości
odzyskania materiałów
pozostałych po rozbiórce wartość
powiększa się o wartość tych
materiałów
PODEJŚCIE MIESZANE
Metoda pozostałościowa
Przy
określaniu
wartości
rynkowej
nieruchomości
stosuje
się
metodę
pozostałościową, jeżeli nieruchomość ma
być przedmiotem robót polegających na
zabudowie,
odbudowie,
rozbudowie,
nadbudowie, przebudowie lub remoncie.
Wartość nieruchomości można określić dla
gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami
składowymi lub oddzielnie dla części
składowych gruntu. Zastosowanie metody
pozostałościowej do określenia wartości
rynkowej
wymaga
szczegółowego
uzasadnienia w operacie szacunkowym.
PODEJŚCIE MIESZANE
Metoda pozostałościowa
Wartość
określa
się
przez
obliczenie, jaką wartość będzie
miała nieruchomość po wykonaniu
określonych robót i po odjęciu od
tej wartości przeciętnych kosztów
tych robót, z uwzględnieniem
przeciętnych zysków inwestora.
Przy określaniu wartości nieruchomości
przeznaczonych w planach miejscowych na cele
rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji
rynkowych stosuje się metodę wskaźników
szacunkowych gruntów.
wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika
szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony
ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna.
Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.
Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i
przemieszczenia do miejsca odbioru transportem
mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo
nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia
nieruchomości oraz nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna
przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat, z
uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego
drewna.
PODEJŚCIE MIESZANE
Metoda wskaźników szacunkowych
gruntu
Wk
C
S
P
W
ż
SZ
i
n
i
N
*
*
1
P
i
- powierzchnia użytków rolnych
S
SZ
- stawka szacunkowa gruntu
C- cena 100 kg żyta
Wk- współczynniki korygujące
PODEJŚCIE MIESZANE
Metoda wskaźników szacunkowych
gruntu
Wskaźniki szacunkowe gruntów, w
zależności od klasy gruntu lub grupy
typu siedliskowego lasu i okręgu
podatkowego, określa załącznik do
rozporządzenia.
Klasy gruntów przyjmuje się według danych z
katastru nieruchomości, a przy określaniu typów
siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z
planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy
przyjmuje się według przepisów o podatku
rolnym.
PODEJŚCIE MIESZANE
Metoda wskaźników szacunkowych
gruntu
Stawki szacunkowe w q ziarna żyta
Grunty orne ( R )
Okręg
podatkow
y
KLASY
I
II
III
a
IIIb
IV
a
IV
b
V
VI
VIz
I
14
5
13
2
11
8
100 80
60
35
15
8
II
12
6
11
5
10
3
86
70
52
30
12
5
III
11
0
10
0
90
75
60
45
25
10
1
IV
94
85
76
64
50
38
20
6
1
Użytki zielone ( Ł i Ps)
Okręg
podatko
wy
KLASY
I
II
III
IV
V
VI
VIz
I
145
118
93
67
35
13
5
II
126
103
80
58
30
10
3
III
110
90
70
50
25
8
1
IV
94
76
60
43
20
5
1
•Dla gruntów stanowiących zadrzewienia
śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości
50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla
odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla
klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu
ornego klasy IIIb i IVb;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla
klasy VI gruntu ornego.
Stawki dla innych rodzajów gruntów
•Dla gruntów stanowiących sady
wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy
gruntu, na którym został założony sad.
•Dla gruntów rolnych zabudowanych
wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I
gruntu ornego.
Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik
szacunkowy ustala się:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej
klasy gruntu;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy
I łąk i pastwisk trwałych.
Stawki dla innych rodzajów gruntów
Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i
inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik
szacunkowy ustala się:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej
klasy gruntu;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla
klasy IV łąk i pastwisk trwałych.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.
9. występowanie infrastruktury utrudniającej
agrotechnikę;
Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych
gruntów uwzględnia się:
w odniesieniu do nieruchomości
przeznaczonych na cele rolne:
1. położenie w stosunku do głównych dróg,
2. jakość dróg dojazdowych,
3. zagrożenie erozją
5. trudność uprawy
4. kulturę rolną
6. wielkość zanieczyszczeń środowiska
8. strukturę użytków gruntowych
7. występowanie urządzeń melioracyjnych
Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy:
Okręg
podatk
owy
Wskaźniki szacunkowe w m³ drewna z 1
ha gruntów stanowiących lasy
Grupy typów siedliskowych lasów
1
2
3
4
5
I
31
26
23
14
9
II
29
24
21
13
8
III
26
22
19
12
7
IV
23
19
17
11
6
Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:
Grupę 1: lasy: świeży, wilgotny, łęgowy i górski oraz ols jesionowy i ols górski,
Grupę 2: lasy mieszane: świeży, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i ols,
Grupę 3: bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny i górski,
Grupę 4: bory: świeży, wilgotny, górski,
Grupę 5: bory: suchy i bagienny.
Przy stosowaniu metody wskaźników
szacunkowych gruntów uwzględnia się:
8. walory rekreacyjne.
Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.
w odniesieniu do nieruchomości
przeznaczonych na cele leśne:
1. stopień degradacji siedliska leśnego
2. szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan
3. masowe występowanie szkodników
4. położenie w stosunku do siedlisk i
głównych dróg
6. możliwość przemieszczenia drewna do miejsca
odbioru transportem mechanicznym
5. jakość dróg dojazdowych
7. rodzaje gruntów przyległych