PKO BP ma szansę zmienić rynek hipoteczny

Skutki dla banku, o ile fuzja się powiedzie, będą spore. Aktywa Banku PKO wzrosną po niej do ponad 230 mld zł, dając mu 18 proc. udziału w rynku. Bank zamierza w 2016 roku, czyli w trzecim po fuzji, osiągnąć 10 proc. wzrostu zysku na akcję i 13 proc. zwrotu z inwestycji w Nordeę, przy koszcie pozyskania kapitału przez PKO około 9 proc. Prognozuje, że zysk netto z nabytych aktywów wyniesie wtedy blisko 270 mln zł, a efekt synergii da prawie 180 mln zł.

– To odpowiedź na spowolnienie i realizacja strategii wzrostu, którego możliwości w okresie spowolnienia i niskich stóp procentowych są ograniczone. Zdecydowanie uważamy, że polski rynek będzie się koncentrował – powiedział na konferencji prasowej Paweł Borys, dyrektor pionu strategii w PKO.

Fuzja spowoduje, że PKO wzmocni się w segmencie korporacyjnym, przejmując portfel kredytów szwedzkiej Nordei o wartości 3,6 mld zł, i liczy na wzmocnienie się w segmencie klientów zamożnych dzięki przejmowanej sieci oddziałów w dużych miastach oraz szansie na budowę relacji z klientami mającymi w Nordei kredyty hipoteczne. Przejmie też realizowane z sukcesami przez Nordeę pośrednictwo w emisjach obligacji komunalnych i korporacyjnych i ma szansę zacząć odgrywać znaczącą rolę w sektorze ubezpieczeń, dzięki kupowanemu towarzystwu ubezpieczeniowemu. PKO wejdzie na pole, na którym spore sukcesy odniósł już Citi Handlowy, a do walki szykuje się także BZ WBK. Słowem, konkurencja zapowiada się ciekawie.

Dla PKO BP największym ryzykiem związanym z fuzją jest przejęcie portfela walutowych kredytów hipotecznych Nordei. Sam PKO na koniec zeszłego roku udzielił 72,3 mld zł kredytów mieszkaniowych przy całkowitej wartości należności brutto 150,7 mld zł. Ale należności walutowe w portfelu całej grupy (licząc spółki zależne, Kredobank i leasing), stanowiły 21,4 proc. Na koniec roku było (po przeliczeniu) 8,3 mld zł należności w euro, a we frankach – 24,6 mld zł. Nordea miała największe w relacji do skali w polskim sektorze ekspozycje na kredyty walutowe. Na koniec I kwartału 2013 r. było 17,5 mld zł należności w walutach po przeliczeniu na złote, w tym we frankach 13,08 mld zł, a w euro – 4,25 mld zł. Jej kredyty walutowe stanowiły 64,9 proc. wszystkich należności od klientów.

Pomimo dobrej jakości portfela kredytów walutowych udzielonych przez Nordeę, PKO zawarł siedmioletnią umowę z jej matką o gwarancję portfela hipotecznego na 15,2 mld zł, przy czym spłaty linii rozpoczną się po upływie 3 lat. Prowizja ma wynieść 63 punkty bazowe ponad stawkę referencyjną, a więc może być nieco niższa niż w przypadku gwarancji udzielonej Nordei.

Przypomnijmy, że szwedzka Nordea pod koniec zeszłego roku objęła gwarancjami kredyty hipoteczne polskiej spółki o wartości 1,6 mld franków, czyli około 5,3 mld zł. Polska Nordea poniosła z tytułu tej gwarancji koszty prowizji w wysokości 26,9 mln zł w I kwartale tego roku. Przy porównywalnej prowizji gwarancja mogłaby kosztować PKO nawet 300 mln zł w skali roku. Jednak szwedzka Nordea zobowiązała się także dzielić koszty ryzyka portfela kredytów hipotecznych, gdy przekroczą one 40 punktów bazowych w ciągu 4 lat od fuzji.

Trudna rola narodowego czempiona

„Transakcja jest spójna z koncepcją resortu skarbu, który wspiera budowę narodowych czempionów. Jestem przekonany, że w nieodległej przyszłości firmy te staną się liczącymi graczami na środkowoeuropejskim rynku” – skomentował przejęcie przez PKO Nordei na Facebooku minister skarbu Włodzimierz Karpiński.

Prawdopodobnie belgijski KBC, który sprzedał już w Polsce Kredyt Bank i Wartę wystawi na sprzedaż czeski CSOB. To najpoważniej rysująca się okazja inwestycyjna w sektorze finansowym w naszym regionie. CSOB to bank o aktywach 33,6 mld euro i ROE na poziomie 23,1 proc. za 2011 rok oraz ponad 18-procentowym udziale w tamtym rynku. Jednak prezes PKO odrzuca na razie ewentualność takiego zaangażowania.

– Nie przewidujemy tego w tej chwili. Nie jest to możliwe ze względu na nasze możliwości kapitałowe – powiedział Zbigniew Jagiełło na konferencji prasowej.

Państwa regionu patrzą podejrzliwie na zagraniczny kapitał, zwłaszcza wspierany przez obce rządy. Przykładów nie trzeba daleko szukać, wystarczy wymienić inwestycje PKN Orlen na Litwie, czy w Czechach właśnie. Po kryzysie spojrzenie to zabarwił odcień narodowego protekcjonizmu. Transakcja przejęcia CSOB przez polski bank z decydującym głosem Skarbu Państwa byłaby w tym kontekście trudna, jeśli w ogóle realna.

Co zmieni się w polskim sektorze

Znaczenie przejęcia Nordei przez PKO dla polskiego sektora bankowego będzie w krótkim terminie prawdopodobnie niewielkie. Wzmocni się nieco konkurencja w niektórych obszarach rynku (segment klientów zamożnych, wielkie korporacje, emisje obligacji korporacyjnych i komunalnych, być może ubezpieczenia). Wzrośnie wskaźnik koncentracji, czyli udział pięciu największych banków w aktywach sektora z obecnych 46,1 proc. w pobliże 50 proc. Nie w smak to Komisji Nadzoru Finansowego, która w komunikacie zaraz po ogłoszeniu fuzji napisała, że „obecny poziom koncentracji na rynku bankowym w Polsce jest bliski optimum”. Ale PKO zadeklarował, że ma apetyt na więcej – osiągniecie 20–25 proc. aktywów sektora bankowego w Polsce.

W średnim terminie fuzja PKO z Nordeą może mieć jednak olbrzymie znaczenie w jednym z najważniejszych segmentów polskiego rynku, który przeżywa dziś spore kłopoty, bo którego dotychczasowy model biznesowy wyraźnie się już wyczerpał.

– Na bazie aktywów hipotecznych Nordei chcemy utworzyć bank hipoteczny. Będziemy pracować intensywnie nad tym, żeby długoterminowe kredyty hipoteczne były pokryte długoteminowymi pasywami – powiedział Zbigniew Jagiełło. Szczegółów na razie nie znamy.

Model rynku kredytów hipotecznych w Polsce – pomimo tsunami kryzysu – w zasadzie się nie zmienił. Jeśli pominąć spadek wolumenów, spadek popytu na kredyt i umiarkowany wciąż spadek cen nieruchomości oraz mniejszą dostępność kredytów walutowych na skutek interwencji nadzorczej, wygląda on tak samo jak 5 czy 10 lat temu. Bo o jego istocie stanowi to, że długoterminowe kredyty mieszkaniowe finansowane są z krótkoterminowych depozytów albo z dostarczanego bankom finansowania zagranicznego. Banki – pomimo wyraźnej niechęci nadzorcy – nadal udzielają kredytów na ponad 80 proc. LTV (wysokość kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia) nadal na ponad 25 lat i choć franka szwajcarskiego już się wyraźnie wystraszyły, to wciąż można dostać kredyt w euro.

Rynek hipotek wciąż jest ryzykowny

Według raportu KNF o bankach w 2012 r. zobowiązania wymagalne powyżej jednego roku polskich banków wzrosły z 168,7 mld zł na koniec 2011 r. do 193,3 mld zł, w tym o wymagalności powyżej pięciu lat z 69,0 mld zł do 80,7 mld zł. Udział aktywów zapadalnych powyżej roku zwiększył się z 771,2 mld zł do 779,5 mld zł. Polskie banki – według tych samych danych – mają blisko 160 mld zł nadwyżki płynności bieżącej. Gdy jednak popatrzeć na dłuższe terminy, dysproporcja jest ogromna.

Tymczasem na polskim rynku kredytów mieszkaniowych wciąż nic do powiedzenia nie mają dwa banki, które jak na ironię nazwano bankami hipotecznymi. Chodzi o BRE Bank Hipoteczny (BBH), większy, z aktywami 4,8 mld zł i mniejszy, Pekao Bank Hipoteczny. Aktywa tego drugiego wyniosły na koniec zeszłego roku zaledwie 1,8 mld zł, ale to on właśnie, jako jedyny bank „hipoteczny” w Polsce, udziela kredytów hipotecznych na mieszkanie lub dom. Na koniec zeszłego roku miał w portfelu 879,1 mln zł kredytów i pożyczek dla osób fizycznych na 321,8 mld zł wszystkich kredytów mieszkaniowych, jakich do tamtego czasu udzielono. Kropla w morzu.

Dlaczego banki „hipoteczne” stały się outsiderami rynku i to już 10 lat temu, kiedy faktycznie zaczął on rosnąć? Po pierwsze wyposażono je w bardzo niedoskonały instrument budowania pasywów, jakim były listy zastawne. Po drugie, spółki-matki banków uniwersalnych, wietrząc w polskim rynku nieruchomości doskonały interes, zbudowały im błyskawicznie pomost taniego finansowania w walutach, które stało się dostępne zaraz po naszym wejściu do Unii Europejskiej. Zauważmy, że finansowanie w walutach kredytów hipotecznych było też tanie dla konsumentów ze względu na duży dysparytet stóp procentowych. A także ze względu na umacniającego się z niewielkimi korektami od wiosny 2004 roku do lata 2008 roku złotego.

W tamtej sytuacji, właśnie w 2004 roku, BRE Bank Hipoteczny, żeby nie wchodzić w drogę swojej matce – BRE Bankowi, który ruszył z kopyta do walki o rynek kredytów mieszkaniowych – zaprzestał udzielać takich kredytów osobom fizycznym, poprzestając na finansowaniu tu i ówdzie inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Model taniego finansowania walutowego spowodował, że liczba umów kredytowych wzrosła z niespełna 300 tys. na koniec 2002 roku do niemal 1,7 mln na koniec 2012 roku (prawie 6 razy). Wartość kredytów wzrosła w tym okresie z 20 mld zł do ponad 320 mld zł (16 razy), a udział kredytów mieszkaniowych w PKB wzrósł z 2 proc. do 20 proc. (10 razy). W świetle tego emisje listów zastawnych, a więc papierów długoterminowych zabezpieczonych na hipotece jest sztuką dla sztuki, niszowym ćwiczeniem, które uprawia garstka zapaleńców. Bo listy zastawne mają w świetle doświadczeń rynkowych tę podstawową wadę, że wyemitować je można najwyżej na 60 proc. wartości bankowej nieruchomości.

W BBH na koniec 2012 roku łączna wartość wyemitowanych hipotecznych listów zastawnych wynosiła 1,8 mld zł, a publicznych listów zastawnych – 450 mln zł. Prócz tego bank emitował jeszcze obligacje o terminach zapadalności do jednego roku, a jego wszystkie zobowiązania z tytułu emisji wyniosły 2,9 mld zł, czyli około 70 proc. pasywów. Zobowiązania wobec innych banków wynosiły 1,2 mld zł, z tego 1 mld zł to depozyty o terminie do jednego roku.

Pekao Bank Hipoteczny z kolei swoje aktywa finansuje pozyskując proporcjonalnie większe niż w przypadku BBH depozyty z sektora finansowego, a nieco mniejszy udział w bilansie mają emitowane przez bank listy zastawne. 625,9 mln zł z sektora bankowego to depozyt o terminie powyżej jednego roku od UniCredit Bank Ireland. Na koniec 2012 roku zobowiązania z tytułu emisji własnych papierów długoterminowych wynosiły 894,2 mln zł.

Oba banki hipoteczne w zeszłym roku po raz pierwszy dokonały emisji listów zastawnych w euro, niewielkich, bo po 10 mln euro. I tu właśnie widać najlepiej różnicę w kosztach finansowania tej samej instytucji. Roczny koszt depozytu od spółki z grupy UniCredit wyniósł dla Pekao Banku Hipotecznego 9,8 mln zł, czyli 1,57 proc. Tymczasem oprocentowanie listów zastawnych o terminie wykupu w 2018 roku wynosiło EURIBOR plus 170 punktów bazowych, przy EURIBOR 6M około 0,43 proc. na datę emisji, a zatem było o ponad jedną trzecią droższe. Tegoroczna majowa emisja pozwoliła bankowi zmniejszyć koszt do EURIBOR 6M (0,30 proc.) plus 125 punktów bazowych. Ale było to tylko 4,5 mln euro.

Listy zastawne BBH na 10 mln euro o terminie wykupu w 2017 roku oprocentowane były na 2,31 proc. Tymczasem Nordea pozyskiwała od skandynawskiej matki fundusze, które w I kwartale 2013 roku kosztowały ją 0,87 proc. w skali roku.

Koszty finansowania w złotych są odpowiednio wyższe. Oprocentowanie listów zastawnych w BBH wynosiło od 5,20 do 6,74 proc. Pekao Bank Hipoteczny wyemitował w tym roku listy o wartości 45,2 mln zł przy rentowności WIBOR 6M plus 95 punktów bazowych. Ale średnio w 2012 roku było to WIBOR 6M plus 130 pb. Przy średniej wartości WIBOR 6M w zeszłym roku 4,19 proc. oprocentowanie wyniosłoby mniej więcej 5,5 proc. Marża banku musiałaby być poniżej 2 proc., żeby kredyt w złotych oprocentowany był na 7 proc., czyli tyle, ile średnio w ubiegłym roku.

Konsekwencje zależności od matek

Strategie obu banków hipotecznych były do tej pory podobne. Spółka Pekao w latach 2012–2014 ma być specjalistą w długoterminowym finansowaniu nieruchomości komercyjnych średniej wielkości. Podobnie było dotąd z BBH. Jednak bank ten, wraz ze zmianą strategii BRE Banku, zmienił w I kwartale br. także swoją. Ma być obecnie platformą refinansującą kredyty hipoteczne, udzielane w grupie. To ważny krok, świadczący o tym, że BRE poważnie myśli o znalezieniu innych źródeł finansowania niż fundusze Commerzbanku, o czym zresztą świadczy jego własny program emisji papierów dłużnych.

Na przeszkodzie mogą tu jednak stać obniżki ratingów banków-matek. W kwietniu agencja Moody’s obcięła rating Commerzbanku do Baa1 z A3, uzasadniając to m.in. osłabioną zdolnością banku do generowania zysku, czego przykładem były wyniki za 2012 rok. Moody’s obniżyła też ratingi BRE Banku do Baa3 z Baa2, a BBH do Ba1 z Baa3. To oznacza, że BBH – mający zapewnić długoterminowe pasywa całej grupie – spadł nagle do kategorii spekulacyjnej.

Takie cięcia ratingów polskich spółek-córek wywołują oburzenie ich zarządów. Tak było w przypadku Millennium, kiedy jego właściciel, portugalski BCP, stracił rating inwestycyjny. Tak było też teraz. W końcu maja BBH zażądał wycofania przez Moody’s wszystkich ocen ratingowych przyznanych bankowi. „Decyzja o zakończeniu współpracy wynika z braku akceptacji zarządu banku dla części założeń stosowanej (…) metodologii” – napisał bank w komunikacie z 22 maja.

Spójrzmy jednak na uzasadnienie Moody’s z większym dystansem. Agencja pisze, iż ocena banku pozostawionego bez wsparcia właściciela (stand alone) jest ograniczona z powodu strukturalnej koncentracji na kredytach hipotecznych w walutach, które są finansowane przez hurtowe fundusze od spółki-matki. Grupa BRE na koniec zeszłego roku miała 27,2 mld zł kredytów hipotecznych, przy aktywach 102,2 mld zł, a z tego 87 proc. stanowiły kredyty walutowe. Moody’s pisze więc, że w przypadku zmienności na rynku walutowym w średnim terminie może to narazić bank na konieczność zwiększenia finansowania i ryzyko kredytowe. Nie mniej, nie więcej tylko słowa, jakimi sytuację banków mających portfele pełne kredytów walutowych opisuje nasza KNF.

Jeśli PKO stworzy bank hipoteczny odpowiednio duży, o odpowiedniej sile finansowej i mogący uzyskać porównywalny z nim rating (obecnie A2 od Moody’s, A minus od S&P), umiejętnie wydzieli kredyty hipoteczne pod emisje obligacji sekurytyzacyjnych, to – przy sprzyjającej, ale i koniecznej zmianie prawa – ma szansę zbudować zupełnie nową jakość i nowy model w tym segmencie rynku na skalę odpowiadającą potrzebom w Polsce. Wtedy będzie bezwzględnym liderem. A może nawet czempionem.

OF