Trzy lata temu Lidia Z. postanowiła
sprzedać dom w Konstantynowie i kupić parterowe mieszkanie w Łodzi.
Poszła do biura nieruchomości i podpisała umowę pośrednictwa. Na
koniec wizyty agentka zażądała 100 zł zaliczki.
Agencja
się jednak nie odzywała, więc klientka o sprawie po prostu
zapomniała.
Bomba wybuchła kilka tygodni temu.
Pani
Lidia odebrała telefon od pośrednika i usłyszała: masz dług 100
zł, który codziennie rośnie o 100 proc. Musisz nam zapłacić 86
tys. karnych odsetek.
Pani Lidia przez moment myślała,
że ktoś jej robi dowcip. Niestety, po stronie agencji stał sąd w
Pabianicach, który uznał, że musi pokryć odsetki, bo... nie
zapłaciła zaliczki (owych 100 zł) przy podpisywaniu
umowy.
Sędzia, wydając wyrok, oparła się na kopii
umowy. W miejscu wykropkowanym na karne odsetki ktoś wpisał
długopisem: "sto procent". To wystarczyło.
Jak
nie wpaść w podobną pułapkę?
Przede wszystkim musisz
wybrać odpowiedniego pośrednika i podpisać dobrą
umowę.
Wybierasz pośrednika
O dobrego
fachowca wcale nie jest łatwo. Najlepiej, gdyby agent był z
polecenia. Zapytaj przyjaciół i znajomych z pracy, czy nie
korzystali ostatnio z takich usług. Ich rekomendacja może być dla
ciebie bezcenną wskazówką.
Jeśli nie masz takiego
kontaktu, musisz poszukać sam. Przed zatrudnieniem pośrednika zadaj
mu kilka pytań.
1. Przede wszystkim dowiedz się, czy ma
licencję. Licencja jest tym dla pośrednika, czym prawo jazdy dla
kierowcy. Musi ją mieć każdy pośrednik. Jest gwarancją, że
posiada odpowiednie wykształcenie i praktykę, żeby wykonywać
zawód.
Poproś o jej numer (powinien być też w umowie).
Możesz również wpisać nazwisko agenta na stronie internetowej
www.pfrn.pl. Jest tam wyszukiwarka wszystkich licencjonowanych
pośredników.
PAMIĘTAJ! Nie słuchaj zapewnień, że co
prawda agent nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje, jest
"licencjonowane". Licencję zawodową może mieć tylko
agent, nie agencja. Pośrednicy mogą, co prawda, wysługiwać się
pomocnikami, ale biorą za nich pełną odpowiedzialność.
2.
Sprawdź, czy agent ma aktualne ubezpieczenie. Każdy pośrednik musi
być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli popełni
jakiś błąd (np. nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości),
będzie miał, z czego wypłacić ci odszkodowanie.
W
umowie to powinno wyglądać tak: "Pośrednik oświadcza, że
jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które
mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa,
a także oświadcza, że ponosi odpowiedzialność zawodową
określoną w obowiązującym ustawodawstwie za czynności objęte
niniejszą umową, wykonywane przez inne osoby, działające pod jej
nadzorem, i że ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej obejmuje
również wspomniane wyżej działania tych innych osób".
3. Dowiedz się, czy pośrednik
należy do stowarzyszenia zawodowego pośredników, np. do
Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie
Nieruchomościami.
Stowarzyszenia gwarantują, że ich
członkowie będą przestrzegać wysokiego standardu usług. Poza tym
mają komisje etyki, gdzie można się poskarżyć na nieuczciwego
agenta.
Zapytaj, czy korzysta z
systemu MLS (www.mls.org.pl). Jest to internetowy system wymiany
ofert między pośrednikami. Pośrednik wrzuca tam twoją ofertę
(np. że chcesz sprzedać mieszkanie), a inni agenci szukają dla
ciebie kontrahenta. W ramach MLS w Warszawie działa 185
biur.
Podpisujesz umowę
- Agencje
biorą pieniądze za nic - narzekają internauci. - Większość z
nich uważa, że jak znajdzie mieszkanie, to już ich obowiązki się
kończą. A gdzie pomoc prawna w załatwieniu transakcji? Albo
doradztwo, jak zapłacić jak najmniejsze podatki, gdy np. sprzedaje
się mieszkanie i kupuje nowe? Biura nieruchomości powinny
zapewniać całą obsługę, tak żeby klient do nich tylko
przychodził i podpisywał papiery!
Pośrednicy na takie
narzekania reagują, standardowo odpowiadając: robimy to, co jest
zapisane w umowie.
Co więc warto do niej wpisać?
1.
Musisz sprecyzować, czego oczekujesz od pośrednika. Czyli czy ma
ci pomóc sprzedać lokal, kupić, a może wynająć. Może to
wyglądać np. tak: "Przedmiotem umowy jest dokonywanie
czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i przygotowań
niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia własności
nieruchomości".
PAMIĘTAJ! Umowa pośrednictwa jest
umową tzw. starannego działania, a nie "rezultatu".
Pośrednik zobowiązuje się więc np. nie do znalezienia, ale do
poszukiwania mieszkania dla ciebie. Nie każde "działanie"
agenta musi się skończyć podpisaniem umowy, ale pośrednik będzie
winien, jeśli działań w ogóle nie podejmie.
2.
Zdecyduj, czy chcesz podpisać tzw. umowę otwartą, czy na
wyłączność.
Czym się one różnią?
UMOWA
OTWARTA. To najpopularniejszy rodzaj. Zawierasz ją z wieloma
agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia
mieszkania). Można ją wypowiedzieć z jedno-, dwumiesięcznym
wyprzedzeniem.
Jak to wygląda w praktyce? Chęć kupna,
sprzedaży, wynajęcia mieszkania zgłaszasz np. do pięciu biur
pośrednictwa. W każdym zostawiasz kontakt do siebie.
Zalety.
•
Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwilę) pracuje dla
ciebie wielu pośredników.
• Niskie
wynagrodzenie. Przy umowie otwartej płaci się prowizję w
wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (przy sprzedaży
i kupnie) bądź jednego czynszu (przy wynajmie).
UWAGA!
Zmorą tego typu umów jest wykradanie ofert. Jeden pośrednik
dzwoni do drugiego, podając się za klienta. Prosi o informacje na
temat kilku przykładowych lokali, np. kawalerki do 40 metrów
(ulica, rodzaj bloku, rozmieszczenie względem stron świata).
Następnie szuka mieszkania... i proponuje właścicielowi swoje
usługi za znacznie niższą prowizję. Zdaniem pośredników takie
praktyki psują rynek.
Wady.
• Żaden
pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w poszukiwania
odpowiedniego lokalu, bo wie, że to samo robi jego czterech kolegów
po fachu. A komu chce się pracować, jeśli na koniec miesiąca ma
np. 20 proc. pewności, że dostanie wypłatę - pytają agenci?
•
Pośrednik pracujący na umowę otwartą będzie reprezentował obie
strony transakcji. Trudno sobie wyobrazić, by dobrze pracował
zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Jego praca ograniczy się
wyłącznie do skojarzenia kontrahentów.
• Prowizję płacą obie
strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Czym
wyższa więc będzie kwota transakcji, tym więcej kasy dostanie dla
siebie pośrednik. To jest korzystne dla sprzedającego
(wynajmującego) nieruchomość, ale już nie dla kupującego
(najemcy).
UMOWA NA WYŁĄCZNOŚĆ. Klauzula wyłączności
oznacza, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi
ona tak: "Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie
trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej
przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności -
innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pod rygorem
obowiązku zapłaty na rzecz pośrednika kary umownej [zwykle w
wysokości jednej prowizji - przyp. red.]".
Umowę na wyłączność zawiera się
na określony czas:
• sześć miesięcy -
mieszkania do 60 m kw.;
• od sześciu miesięcy do
roku - mieszkania powyżej 60 m kw.;
• rok i
dłużej - domy.
Zalety.
• Kontaktujesz
się tylko z jednym biurem.
• Pośrednik bardziej
się przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze,
jeśli tylko spełni swoje zadanie.
• Jeśli
pośrednik korzysta z MLS, twoja oferta dociera do wszystkich biur
używających tego systemu. Mówiąc więc po ludzku, mimo że
podpisujesz umowę tylko z jednym pośrednikiem, nieruchomości
szukają wszyscy agenci należący do MLS.
Wady.
•
Jeśli ktoś interesuje się nieruchomością, musisz o tym
poinformować swojego pośrednika. Nawet jeśli kontrahenta znalazłeś
TY. W umowie będzie to wyglądać tak: „Zamawiający zobowiązuje
się do niezwłocznego informowania Pośrednika o wszelkich faktach
świadczących o zainteresowaniu kupnem Nieruchomości ze strony
jakichkolwiek osób, a w szczególności o wszelkich ofertach i
zaproszeniach do negocjacji składanych bez udziału
Pośrednika”.
Jeśli sprzedasz nieruchomość, nie
mówiąc mu o tym, i tak płacisz prowizję.
•
Wysoka prowizja - minimum 3 proc. wartości nieruchomości (umowa
kupna-sprzedaży). Przy pośrednictwie w najmie agenci rzadko stosują
umowę na wyłączność. Na ogół wtedy, gdy najemca zainteresowany
jest konkretnym, niedużym rejonem miasta.
UWAGA! Rodzajem
umowy na wyłączność jest tzw. umowa bezpośrednia. Tutaj prowizję
płaci tylko sprzedający. Wynosi ona 6 proc. wartości
nieruchomości. Jeśli pośrednikowi pracującemu na umowie
bezpośredniej w finalizowaniu transakcji pomoże jakieś inne biuro
(znajdzie kupca), wówczas z tych 6 proc. odstępuje mu 30-40 proc.
(w zależności od wkładu drugiej strony w zakończenie
transakcji).
3. W umowie powinny być wyszczególnione
bardzo dokładnie obowiązki pośrednika. Dobry agent powinien:
•
zbadać stan prawny nieruchomości, m.in. sprawdzić, czy lokal
faktycznie należy do osoby, która go oferuje, czy nie jest
zadłużony - w spółdzielni (wspólnocie) - czy właściciel nie
zalega dostawcom mediów.
W przypadku działki budowlanej
pośrednik powinien dodatkowo dostarczyć wypis oraz wyrys geodezyjny
oraz zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego (że w
okolicy można budować, nie jest w pobliżu planowana np. autostrada
itp.);
• pośredniczyć w negocjacji ceny -
przekazywać ofertę klienta drugiej stronie;
•
doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest
za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości (identyczna
powierzchnia, położenie względem stron świata, piętro) da się
kupić o 300 zł na metrze taniej;
• podjąć tzw. działania
marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w
tym systemie MLS).
Jeśli tego wszystkiego nie
dopilnujesz, pośrednik ograniczy się jedynie do podsyłania ci
adresów!
UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno
nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już
w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy.
Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach:
•
połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej;
•
połowę przy akcie notarialnym.
RADA! Umowę podpisuj w
biurze, tak żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć.
Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy
mailem.
rama
Typowe grzechy klienta (według
pośredników)
• Zleca swoją sprawę 50 agencjom,
a potem sam nawet nie wie, z kim zawarł umowę pośrednictwa.
•
Nie informuje agenta, że sprzedał (kupił) już nieruchomość -
dlatego spora cześć ofert na rynku jest już dawno nieaktualna.
•
Zbyt długo podejmuje decyzję, twierdząc, że czeka na okazję.
Wygląda to tak: klient ogląda sześć mieszkań i po miesiącu
decyduje się na to drugie. Tymczasem lokal jest już dawno
sprzedany.
• Klient umawia się na obejrzenie
mieszkania, po czym nie przychodzi na spotkanie. Potem mówi, że to
ryzyko zawodowe pośrednika.
• Ogląda mieszkania,
mimo że nie ma pieniędzy na kupno nawet małej kawalerki.
•
Cenę swojej nieruchomości ustala na podstawie stosunku
emocjonalnego do lokalu, a następnie ma pretensje, że mieszkanie
nie schodzi. Nie schodzi, bo jest za drogie.
•
Oczekuje, że pośrednik sprzeda mieszkanie (dom) w miesiąc. To
możliwe, ale mało prawdopodobne. W Warszawie znalezienie kupca na
dom jednorodzinny trwa przynajmniej pół roku.
•
Stara się oszukać pośrednika, na przykład oglądać mieszkanie
przychodzi pan Piotr i pan Paweł.
Rzeczywistym kupcem
jest pan Paweł, ale to pan Piotr podpisuje umowę z pośrednikiem, w
której zobowiązuje się zapłacić prowizję. Po wyjściu z lokalu
pan Paweł idzie na górę i proponuje właścicielowi kupno lokalu
bez udziału pośrednika. Pan Piotr rezygnuje zaś następnego dnia z
usług agenta.
Typowe grzechy pośrednika
(według klientów na podstawie portalu Gazeta.pl)
•
Umowę zamiast w biurze chce podpisać w biegu na masce samochodu.
Klient nie ma nawet czasu się z nią zapoznać.
• Na spotkania przyjeżdża
nieprzygotowany. Nic nie wie o sprzedawanej nieruchomości.
•
Zapomina przyjść na spotkanie, nie dotrzymuje obietnic (np.
obiecuje się odezwać, przefaksować umowę, a tego nie robi).
• Ukrywa wady nieruchomości,
żeby tylko ją sprzedać.
• Jego usługa
sprowadza się tylko do pilnowania klienta, aby zapłacił
prowizję.
Gdy agent się nie sprawdza
Gdy
jesteś niezadowolony z pracy pośrednika albo, co gorsza, z powodu
jego zaniedbań poniosłeś straty, możesz żądać odszkodowania.
Swoich roszczeń będziesz musiał dochodzić na sali sądowej.
Gdy
pośrednik zachował się niezgodnie z etyką zawodową, możesz
skierować skargę do sądu koleżeńskiego przy regionalnym
stowarzyszeniu pośredników nieruchomości, do którego należy.
Gdy
pośrednik nie jest członkiem żadnej lokalnej organizacji,
pozostaje ci skarga do prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju
Miast, który przekaże ją Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Na
wniosek komisji prezes UMiRM może zawiesić albo nawet odebrać
pośrednikowi jego licencję zawodową.
Gdy trafiłeś na
osobę, która podszywa się pod pośrednika (nie ma licencji),
możesz zawiadomić policję lub Państwową Inspekcję
Handlową.
Uważaj na groźne paragrafy!
Niektórzy
agenci stosują w umowach niedozwolone klauzule (skrytykował je
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Na jakie zapisy trzeba
koniecznie uważać?
Przykład 1. "Rozwiązanie umowy
może nastąpić w uzasadnionych przypadkach za zgodą obu
stron".
To przyznanie pośrednikowi prawa do
interpretacji umowy. Co ma zrobić klient, który z ważnych powodów
musi rozwiązać umowę, ale agencja się na to nie zgadza?
Przykład
2. "Prowizja płatna jest w dniu podpisania umowy. W przypadku
uchybienia terminu zapłaty prowizji zamawiający zapłaci
pośrednikowi odsetki umowne w wysokości 2 proc. za każdy dzień
zwłoki".
Rażąco wysoka kara umowna: aż 730 proc.
rocznie! Dla porównania: odsetki ustawowe wynoszą 13 proc. w skali
roku.
Przykład 3. "Negocjacje, w tym dotyczące
ceny, powinny się odbywać w obecności prawnika. Obniżenie ceny
najmu w wyniku negocjacji poza biurem nie wpływa na wysokość
wynagrodzenia pośrednika"
To nakaz sprzeczny z dobrymi
obyczajami i naruszający interesy klientów.