1

Rynek Powierzchni Handlowych w Polsce

autor: Agnieszka Tarajko-Bąk, analityk w Dziale Doradztwa i Analiz Jones Lang LaSalle

Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce wynoszą obecnie ponad 10
mln mkw. i zlokalizowane są w 331 centrach handlowych, 42 parkach handlowych, 7 centrach
wyprzedażowych oraz ponad 220 wolnostojących obiektach handlowych. Najbardziej popularnym
formatem na polskim rynku nieruchomości handlowych pozostają centra handlowe oraz
handlowo-rozrywkowe, które stanowią obecnie około 74 proc. całkowitych zasobów powierzchni
handlowej w Polsce (7,5 mln mkw.). Parki handlowe zajmują łącznie około 956 tys. mkw.(9 proc.),
obiekty handlowe – 1,5 mln mkw. (15 proc.), a centra wyprzedażowe - 115 tys. mkw. (1 proc.).

Wielkość rynku nowoczesnych nieruchomości handlowych plasuje Polskę pomiędzy Rosją,
Holandią oraz Turcją. Pod względem aktywności budowlanej Polska należy do
niekwestionowanych liderów europejskich, ustępując miejsca jedynie Rosji i Turcji.

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w Polsce nieznacznie przekracza średnią dla
Europy i wynosi obecnie 197 mkw. na 1 000 osób. Ilość dostępnej powierzchni handlowej jest
wystarczająca, aby przyciągnąć nowych, międzynarodowych najemców, natomiast całkowity
poziom dojrzałości rynku w kraju jest umiarkowany i wskazuje dalszy potencjał rozwojowy.

Podaż istniejąca, planowana i nasycenie powierzchniami handlowymi w Europie

Uwaga: Uwzględniono wyłącznie projekty o powierzchni handlowej powyżej 5 000 m2;

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

W

ie

lk

a

B

ry

ta

ni

a

Fr

an

cj

a

W

ło

ch

y

N

ie

m

cy

H

is

zp

an

ia

R

os

ja

H

ol

an

di

a

P

ol

sk

a

Tu

rc

ja

S

zw

ec

ja

U

kr

ai

na

P

or

tu

ga

lia

C

ze

ch

y

Irl

an

di

a

Fi

nl

an

di

a

R

um

un

ia

W

ęg

ry

S

ło

w

ac

ja

Mln m

2

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

m

2

/ 1,000 mieszkańców

Planowane inwestycje w 2 poł. 2011 i 2012 r. (lewa strona)

Istniejące zasoby 1 poł. 2011 (lewa strona)

Poziom nasycenia (prawa strona)

Średni poziom nasy cenia

pow ierzchnią handlow ą w

Europie - 172 m

2

/ 1,000

mieszkańców

2

Źródło: Jones Lang LaSalle, I poł. 2011 r.
Rynek centrów handlowych

Rynek centrów handlowych w Polsce pozostaje w fazie intensywnego rozwoju. Od początku roku
do użytku oddano ponad 425 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, kolejne 125 tys.
mkw. trafi na rynek do końca tego roku. W latach 2012 i 2013 spodziewamy się podobnej
wielkości nowej podaży.

Po 3-proc. spadku zarejestrowanym w 2010 r., dynamika wzrostu powierzchni handlowej oddanej
do użytku w 2011 r. urosła o 2 proc. rok do roku. Podobnego poziom wzrostu spodziewamy się w
kolejnych dwóch latach.

Dynamika wzrostu poziomu powierzchni handlowej w Polsce (rok do roku)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011P

2012P

2013P

Mln m

2

Zasoby powierzchni handlowej wg stanu na koniec roku

Dynamika wzrostu powierzchni handlowej r-d-r

Źródło: Jones Lang LaSalle, 10.2011

Planowane projekty handlowe charakteryzuje przeważnie centralna lokalizacja, czyli ścisłe
centrum miasta lub jego bezpośrednie sąsiedztwo. Mowa tu zarówno o wielkopowierzchniowych
inwestycjach, takich jak City Centre oraz niedawno otwartym Millenium Hall w Rzeszowie, jak
również mniejszych galeriach handlowych, w tym m.in. Placu Unii w Warszawie, Galerii Tęcza w
Kaliszu czy Galerii Świdnickiej w Świdnicy. Obok projektów śródmiejskich na etapie planowania
pozostaje także kilka dużych inwestycji zlokalizowanych na obrzeżach granic miast, w tym
przykładowo Europa Centralna w Gliwicach.

Handlowa mapa Polski zapełnia się

W pierwszych pięciu latach rozwoju rynku nieruchomości handlowych w Polsce centra handlowe
powstawały przede wszystkim w największych aglomeracjach. Według stanu na koniec 2000 r.
około 74 proc. całkowitej powierzchni handlowej zlokalizowanej było w ośmiu głównych miastach
regionalnych. Obecnie, lokalizacje te stanowią tylko 57 proc. całkowitej nowoczesnej powierzchni
handlowej, z czego 14 proc. przypada na aglomerację warszawską.

3

Rozwój nowoczesnych powierzchni handlowych w mniejszych miastach rozpoczął się w 1998 r.,
kiedy to zarówno inwestorzy, jak i sieci handlowe zauważyli stosunkowy niedobór przestrzeni
handlowej na tych rynkach. Zainteresowanie mniejszymi miastami, w tym także ze strony
międzynarodowych sieci handlowych wciąż rośnie.

Rozmieszczenie powierzchni handlowej

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2011

2005

2000

Miasta <100.000

100 - 200 tys.

200 - 400 tys.

Głowne aglomeracje

Źródło: Jones Lang LaSalle, 10.2011

Obecnie w całym kraju w budowie znajduje się około 670 000 mkw. nowoczesnych powierzchni
handlowych, które trafią na rynek w latach 2011-2013. Nieznacznie wyższa aktywność budowlana
zauważalna jest w miastach poniżej 200 tys. mieszkańców, gdzie realizowanych jest około 60
proc. przyszłej podaży. Warto zauważyć, że 20 z 36 inwestycji handlowych (nowych projektów
oraz rozbudowywanych) realizowanych jest w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców – aż 45
proc. budowanej powierzchni handlowej znajdzie się właśnie w tych miastach.

Największą dynamiką po stronie podaży charakteryzuje się Konurbacja Katowicka. W ostatnim
czasie w samych Katowicach rozbudowano centrum handlowe Silesia City Centre, a kolejny
projekt - Galeria Katowicka jest obecnie w trakcie realizacji. Wkrótce rozpoczną się także prace
budowlane przy inwestycjach: Europa Centralna w Gliwicach oraz Supersam w Katowicach. Do
końca 2013 r. wspomniane projekty przyczynią się do zwiększenia powierzchni handlowej w
Konurbacji Katowickiej o prawie 96 tys. mkw..
Dynamiczny rozwój dotyczy także mniejszych rynków regionalnych, przy czym
niekwestionowanym liderem pozostaje Rzeszów. Niedawne otwarcie Millenium Hall,
największego centrum handlowego zrealizowanego w 2011 r., całkowicie zmieniło obraz rynku
handlowego w całym regionie. W planach pozostają kolejne dwa projekty: City Centre oraz
rozbudowa Plazy Rzeszów, które łącznie dostarczą na rynek 51,6 tys. mkw. nowoczesnych
powierzchni handlowych.
Kilka innych średniej wielkości inwestycji o powierzchni powyżej 30 tys. mkw. handlu pozostaje
obecnie w trakcie realizacji w mniejszych miastach (poniżej 150 tys. mieszkańców). Należą do
nich m.in.: Galeria Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim, Alfa Centrum w Grudziądzu, Trzy
Korony w Nowym Sączu oraz otwarta ostatnio Galeria Ostrovia w Ostrowie Wielkopolskim.

4

Niewątpliwie projekty te, będące w wielu przypadkach pierwszymi nowoczesnymi obiektami
handlowymi na lokalnych rynkach, odegrają kluczową rolę w kształtowaniu zwyczajów
zakupowych ich mieszkańców.
Nowoczesne centra handlowe wchodzą na mniejsze rynki

W ostatniej dekadzie udział centrów handlowych, w których dominującą rolę odgrywa galeria a
nie operator spożywczy wzrósł z 50 do 70 proc. Największą zmianę zaobserwowano na
mniejszych rynkach, o liczbie mieszkańców poniżej 200 tys., gdzie popularne centra
hipermarketowe jeszcze do niedawna stanowiły 80-90 proc. wszystkich centrów handlowych w
tych miastach. Obecnie stanowią one zaledwie 40 proc., a pozostała część przypada na
nowoczesne galerie handlowe. W ostatnich kilku latach takie projekty jak Alfa Centrum w
Olsztynie, Focus Mall w Zielonej Górze i Sanowa w Przemyślu wyznaczyły nowe kierunki handlu
na lokalnych rynkach.

Chociaż centra handlowe, w których główną rolę odgrywa galeria z małym operatorem
spożywczym stopniowo zajmują miejsce centrów hipermarketowych starszego typu, to nadal
hipermarkety pozostają kluczowymi najemcami spożywczymi wielu nowych projektów
handlowych. Dobrymi przykładami lokowania hipermarketów w galeriach handlowych są m.in.
Auchan w Atrium Felicity w Lublinie, Tesco w Galerii Ostrovia w Ostrowcu Wielkopolskim czy też
Tesco w Europie Centralnej w Gliwicach.

Istotnym wskaźnikiem obrazującym poziom dojrzałości poszczególnych rynków jest relacja
pomiędzy wielkością rynku (miasta/regionu), siłą nabywczą lokalnej ludności oraz poziomem
nasyceniem powierzchnią handlową (mkw. / 1 000 mieszkańców). Warszawa sama w sobie
tworzy odrębną kategorię, a jej rozmiar, w połączeniu ze stosunkowo niskim nasyceniem
powierzchnią handlową, wskazuje na znaczący potencjał rozwoju. Interesującymi miastami pod
tym względem są również mniejsze rynki, takie jak Olsztyn czy Siedlce. Największe możliwości
rozwoju dla najemców oferują aglomeracje takie jak Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Szczecin i
Kraków oraz mniejsze miasta - Płock, Zielona Góra, Zgorzelec i Lubin.

5

Wrocław

Poznań

Łódź

Trójmiasto

Kraków

Szczecin

Konurbacja Katowicka

Bydgoszcz

Białystok

Częstochowa Lublin

Radom

Toruń

Kielce

Legnica

Opole

Płock

Wałbrzych

Zielona Góra

Koszalin

Rzeszów

Bielsko-Biała

TarnówWłocławek

Gorzów Wlkp.

Olsztyn

Kalisz

Elbląg

Rybnik region

Lubin

Zamość

Słupsk

Nowy Sącz

Przemyśl

Jelenia Góra

Leszno

Piotrków

Trybunalski

Grudziądz

Gniezno

Piła

Stargard

Szczeciński

Biała Podlaska

Konin

Suwałki

Głogów

Ostrowiec Świętokrzyski

Świdnica

Bełchatów

Łomża

Tczew

Ostrów Wielkopolski

Kędzierzyn-Koźle

Zgorzelec

Siedlce

Ino

wr

oc

ław

Chełm

To

ma

sz

ów

M

az

ow

iec

ki

Stalowa Wola

Mi

ele

c

Ełk

Ostrołęka

Za

wie

rci

e

Sta

rac

ho

wic

e

0

100

200

300

400

500

600

700

800

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

Roczna siła nabywcza na mieszkańca aglomeracji (2010)

N

as

yc

eni

e

po

w

ie

rz

chn

ią

c

ent

rów

ha

nd

low

yc

h

(m

2

/ 1

0

00

m

ie

sz

ka

ńc

ów

)

Średnia siła nabywcza na mieszkańca w miastach > 50 000 - € 6 176

Średnie nasycenie w

miastach >50 000 –

419 m

2

Warszawa

€ 8 435

Source: Jones Lang LaSalle, 10.2011

- Główne miasta
- miasta 200 000 – 400 000 m.
- miasta 100 000 – 200 000 m.
- miasta 50 000 – 100 000 m.

Wrocław

Poznań

Łódź

Trójmiasto

Kraków

Szczecin

Konurbacja Katowicka

Bydgoszcz

Białystok

Częstochowa Lublin

Radom

Toruń

Kielce

Legnica

Opole

Płock

Wałbrzych

Zielona Góra

Koszalin

Rzeszów

Bielsko-Biała

TarnówWłocławek

Gorzów Wlkp.

Olsztyn

Kalisz

Elbląg

Rybnik region

Lubin

Zamość

Słupsk

Nowy Sącz

Przemyśl

Jelenia Góra

Leszno

Piotrków

Trybunalski

Grudziądz

Gniezno

Piła

Stargard

Szczeciński

Biała Podlaska

Konin

Suwałki

Głogów

Ostrowiec Świętokrzyski

Świdnica

Bełchatów

Łomża

Tczew

Ostrów Wielkopolski

Kędzierzyn-Koźle

Zgorzelec

Siedlce

Ino

wr

oc

ław

Chełm

To

ma

sz

ów

M

az

ow

iec

ki

Stalowa Wola

Mi

ele

c

Ełk

Ostrołęka

Za

wie

rci

e

Sta

rac

ho

wic

e

0

100

200

300

400

500

600

700

800

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

Roczna siła nabywcza na mieszkańca aglomeracji (2010)

N

as

yc

eni

e

po

w

ie

rz

chn

ią

c

ent

rów

ha

nd

low

yc

h

(m

2

/ 1

0

00

m

ie

sz

ka

ńc

ów

)

Średnia siła nabywcza na mieszkańca w miastach > 50 000 - € 6 176

Średnia siła nabywcza na mieszkańca w miastach > 50 000 - € 6 176

Średnie nasycenie w

miastach >50 000 –

419 m

2

Warszawa

€ 8 435

Warszawa

€ 8 435

Source: Jones Lang LaSalle, 10.2011

- Główne miasta
- miasta 200 000 – 400 000 m.
- miasta 100 000 – 200 000 m.
- miasta 50 000 – 100 000 m.

Dojrzałość rynku centrów handlowych













Źródło: Jones Lang LaSalle, GfK Polonia, 10.2011

Aby sprostać zmieniającym się oczekiwaniom klientów i z sukcesem konkurować na rynku,
deweloperzy coraz więcej uwagi przykładają dziś do odpowiedniej koncepcji i jakości projektu
handlowego. Staranniej wybierają też najemców w celu zróżnicowania swojej oferty od
konkurencji i dotarcia do docelowej grupy klientów.

Z drugiej strony, wielu z aktywnych na rynku deweloperów poszukuje możliwości rozwijania
konceptów, które są mniej kosztowne, takie jak małe centra handlowo-usługowe lub parki
handlowe. Wydaje się to korzystnym rozwiązaniem zarówno z perspektywy inwestorów, jak i
najemców. W przypadku tych pierwszych, decydujące znaczenie mają niższe koszty
deweloperskie (mniejsze i prostsze projekty, tańsze materiały) oraz elastyczność pod względem
lokalizacji (mogą być wybudowane w pobliżu istniejącego centrum handlowego w celu
poszerzenia jego oferty handlowej, bądź jako wolno stojące projekty, gdzie stają się głównym
celem zakupowym). W drugim przypadku, korzyści wiążą się z niższymi kosztami operacyjnymi w
porównaniu do centrum handlowego oraz mniejszymi nakładami inwestycyjnymi (niższe
standardy wykończenia obiektu), bezpłatny marketing (widoczne logo nad sklepem). Swoistym
ograniczeniem rozwoju rynku parków handlowych w Polsce pozostaje niedostatek odpowiednich
najemców oraz wciąż mała popularność wśród klientów, którzy preferują zakupy w zadaszonych
centrach handlowych.

Jednocześnie coraz silniej rozwija się w Polsce rynek obiektów handlowych zlokalizowanych w
pobliżu osiedli mieszkaniowych. Wiąże się on z rozwojem sektora mieszkaniowego i luką
handlową na nowo powstałych osiedlach usytuowanych na obrzeżach miast. Przykładami tego
typu centrów osiedlowych są Centrum Skorosze i Galeria Rembielińska w Warszawie.

Nadchodzą nowe marki

6

Polska jest atrakcyjnym rynkiem dla wielu międzynarodowych sieci handlowych. Ze względu na
dużą dostępność powierzchni handlowych i dobrej jakości galerie, główne miasta regionalne są
pierwszym przystankiem na drodze ekspansji większości wchodzących na nasz rynek najemców.
Spośród marek, które rozpoczęły działalność w 2011 r. dominują te, związane z modą oraz
obuwiem. Branża dziecięca również cieszy się sporym zainteresowaniem, która wzbogaciła się o
trzy nowe marki. Amerykańska sieć z zabawkami Toys ‘’R’’ Us uruchomi wkrótce swój pierwszy
sklep w Polsce. Silny popyt ze strony najemców oraz niski wskaźnik pustostanów w kluczowych
projektach handlowych w pełni uzasadniają pojawianie się nowych centrów handlowych oraz
rozbudowy już istniejących obiektów.

Nowe, wybrane marki na polskim rynku nieruchomości handlowych

Otwarte w

2011

Planowane w 2011/2012

Moda

Veroni

LC Waikiki

Dorothy Perkins

Bottega Veneta

Lindex

TM Lewin

Desigual

F&F

Extreme Intimo

American Eagle

Camicissima

Gucci

Answear.com

Yves Saint Laurent

Rena Lange

Elie Tahari

Change

GAP

Obuwie

MBT

Foot Locker

Harper’s Shoes

Tiggers

Centro

Artykuły

dziecięce

QQ Duck

Toys ‘R’ Us

Groovy Kids

Primigi

Biżuteria

Giorgio Martello

Milano

Artykuły

domowe

Tescona

Jula

Źródło: Jones Lang LaSalle, 10.2011

Stawki czynszowe

Stawki czynszowe za najlepsze lokale handlowe, czyli tzw. „prime rents” stanowią jeden z
najbardziej kluczowych wskaźników rynkowych. Najlepsze lokale handlowe to takie, których
powierzchnia handlowa wynosi około 100 mkw. z branży moda i dodatki i zlokalizowane są w
wiodących centrach handlowych. Najwyższy poziom stawek czynszowych za powierzchnie typu
„prime” odnotowuje się w Warszawie, oscylują one w granicach 70 – 90 €/mkw./miesiąc. W
pozostałych głównych aglomeracjach wynajem tego typu lokali waha się pomiędzy 40 a 55
€/mkw./miesiąc.

7

W miastach od 100 do 300 tys. mieszkańców stawki czynszowe kształtują się na poziomie
pomiędzy 28 a 40 €/mkw./miesiąc, w nieco mniejszych - od 50 do 100 tys. mieszkańców – średni
czynsz wynosi od 23 do 31 €/mkw./miesiąc.

Należy mieć na uwadze fakt, że powyższe stawki czynszowe są osiągalne w centrach nowo
oddanych do użytku, bądź przyszłych, obecnie wynajmowanych w miastach gdzie parametry
rynkowe sprzyjają inwestycjom handlowym.

Najwyższe stawki czynszowe typu „prime rent” w centrach handlowych (€ / mkw.

/ miesiąc)

Źródło: Jones Lang LaSalle, 10.2011

Główne projekty oddane do użytku lub planowane na lata 2011 - 2013

Miasto

Nazwa Projektu

Powierzchnia (m

2

)

Główne aglomeracje

Kraków

Serenada

43,000

Kraków

Auchan Bronowice

60,000

Poznań

Poznań Główny City

Center

60,000

Silesia (Katowice)

Silesia City Centre

rozud. o 19,000

Silesia (Gliwice)

Europa Centralna

CH

2

27,000+ PH 40,000

Silesia (Katowice)

Galeria Katowicka

50,000

Silesia (Katowice)

Supersam

19,000

Szczecin

Galeria Kaskada

42,000

Szczecin

Ferio Pogodno

31,500

Szczecin

Aleja Słońca

38,000

Tri-City (Gdańsk) Morski Park Handlowy

29,500

Tri-City (Gdynia)

Wzgórze

rozbud. o 45,500

Warsaw

Promenada

rozbud. o 20,000

Warsaw

Wola Park

rozbud. o 20,000

Warsaw

Plac Unii

16,500

Wasal (Łomianki)

Auchan

44,000

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Warszawa

Miasta >300 tys.

100 - 300 tys.

50 - 100 tys.

8

Wrocław

Sky Tower

28,300

Miasta 200,000 - 400,000 mieszkańców

Kielce

Galeria Echo

rozbud. o 40,000

Kielce

Korona

34,100

Lublin

Felicity

73,000

Radom

Galeria Słoneczna

42,000

Toruń

Plaza Toruń

43,000

Miasta 100,000 - 200,000 mieszkańców

Elbląg

Ogrody

rozbud. o 20,000

Elbląg

Siódemka

CH

2

40,000 + PH 25,000

Gorzów

Wielkopolski

Nova Park

32,400

Kalisz

Galeria Tęcza

18,000

Kalisz

Amber

33,500

Opole

Turawa

CH

2

19,000 + PH 18,600

Rzeszów

Millenium Hall

52,000

Rzeszów

City Center

47,100

Miasta poniżej 100,000 mieszkańców

Bełchatów

Galeria Bawełnianka

23,000

Bełchatów

CH Echo

rozbud. o 21,000

Chełm

Galeria Chełmska

30,500

Ciechanów

Arabella

15,500

Grudziądz

Alfa Centrum

32,600

Inowrocław

Galeria Solna

30,000

Jelenia Góra

CH Echo

rozbud. o 19,000

Kędzierzyn Koźle

Odrzańskie Ogrody

21,000

Krosno

Miejsce Piastowe

18,000 (+ Obi)

Leszno

Galeria Leszno

24,500 (+ Praktiker)

Leszno

Goplana

28,000

Łomża

Narew

46,000

Łomża

Veneda

16,200

Nowy Sącz

Tesco Gołąbkowice

17,900

Nowy Sącz

Trzy Korony

32,000

Ostrów

Wielkopolski

Galeria Ostrovia

36,000

Siedlce

Galeria S

27,000

Słupsk

Galeria Pod

Wiatrakami

18,000

Słupsk

Jantar

Faza I – 8,000, Faza II –

16,000

Słupsk

Arena

20,000

Świdnica

Galera Świdnicka

15,500

Zamość

Galeria Twierdza

24,000

2

CH – Centrum handlowe, PH – Park handlowy; w zestawieniu znajdują się obiekty których

powierzchnia handlowa przekracza 15,000 m

2

Źródło: Jones Lang LaSalle, 10.2011