Fundusze mezzanine a finansowanie projektów
deweloperskich
deweloperskich
Prezentacja oferty finansowania mezzanine funduszu Griffin Property Finance
Konferencja Studenckiego Koła Naukowego Inwestycji i Nieruchomości
 FINAN$Ź I NIERUCHOMOŚCI
18 maja 2010
Spis treści
" Prezentacja grupy Griffin i funduszu Griffin Property Finance (GPF)
" Problemy w finansowaniu inwestycji deweloperskich
" Ogólne zasady finansowania mezzanine
" Finansowanie mezzanine w warunkach spowolnienia rynkowego
" Warunki i proces udzielania finansowania przez GPF
" Analiza przykładu finansowania
2
Grupa kapitałowa Griffin
" Joint venture pomiędzy Chelsfield Partners LLP a grupą partnerów zarządzających
z Polski utworzone w 2006 r.
 Chelsfield Partners to prywatna grupa finansowa z Wielkiej Brytanii inwestująca na rynku nieruchomości
 Grupa partnerów zarządzających obejmuje wieloletnich praktyków rynku nieruchomości i private equity w
Polsce
Polsce
" Zarządzany kapitał w wysokości Ź 500 mln ulokowany w czterech funduszach
inwestujących w krajach Europy Środkowej, głównie w Polsce, Niemczech,
Ukrainie i Rosji
 Griffin Property Finance (finansowanie mezzanine)
 Griffin High Street (lokale handlowe przy głównych ulicach)
 Griffin Residential (konwersja zabytkowych kamienic na luksusowe apartamenty)
 Griffin Development (du\
e projekty deweloperskie)
3
Fundusz Griffin Property Finance (GPF)
" Pierwszy w Polsce fundusz mezzanine dedykowany rynkowi nieruchomości
działający lokalnie (lokalny zespół inwestycyjny). Zało\
ony w 2007 roku w celu
wykorzystania mo\
liwości stworzonych przez niedobór kapitału na polskim rynku
" Wysokość subskrypcji Ź 250 mln, pierwsza transza Ź 120 mln
" Wysokość subskrypcji Ź 250 mln, pierwsza transza Ź 120 mln
" Inwestorzy to jeden z największych funduszy rządowych na świecie (sovereign
wealth fund) oraz instytucje finansowe z Europy Zachodniej
" Obszar zainteresowania to kraje Europy Środkowej i Wschodniej z początkową
koncentracją na Polsce
" Potencjalni klienci funduszu to inwestorzy i deweloperzy nieruchomościowi o
średniej i du\
ej skali działalności
" GPF oferuje typowe mezzanine facilities oraz po\
yczki pomostowe na projekty z
ró\
nych segmentów rynku i na ró\
nym etapie zaawansowania (nabycie gruntu,
faza budowy, projekty generujące stabilny cash flow).
4
Griffin Advisors  doradca inwestycyjny GPF
" Firma doradcza działająca w zakresie finansowania inwestycji w sektorze
nieruchomości
" Wyłączny doradca GPF pomagający przy wyborze i realizacji inwestycji
" Helmut Fischer  lider zespołu
" Helmut Fischer  lider zespołu
 Ponad 30 lat doświadczenia w finansowaniu nieruchomości, z czego 10 lat w Polsce
 Wcześniej Dyrektor Zarządzający Obszaru Nieruchomości Komercyjnych w Banku BPH
 Tworzył od podstaw dział finansowania nieruchomości w banku HVB w Polsce
" Zespół specjalistów w finansowaniu inwestycji współpracujących od ponad pięciu
lat, z doświadczeniem w bankowości i private equity
5
Problemy z finansowaniem projektów deweloperskich
" Ograniczony kapitał własny deweloperów
 Znaczne środki własne zamro\
one w gruntach czekających na realizację
 Konieczność zaanga\
owania większych środków własnych przy spowolnionej sprzeda\
y
 Pozyskanie kapitału z giełdy obecnie trudne (wielu deweloperów rozwa\
ało tę opcję), pozyskanie
kapitału z innych z
ródeł ograniczone lub nieekonomiczne
" Ograniczenia w dostępności finansowania bankowego
 Kryteria kredytowe w krajach Europy Środkowo-Wschodniej nadal bardziej konserwatywne ni\
w krajach
Europy Zachodniej
 Opór banków (zwłaszcza szefów ds. ryzyka) przed rezygnacją z dotychczasowych konserwatywnych
procedur kredytowych wzmocniony kryzysem kredytów sub-prime
 Obecnie zauwa\
alne równie\
znaczne problemy w mocach przerobowych sektora bankowego
(reorganizacja w wiodących bankach w Polsce, zredukowane zespoły zajmujące się rynkiem
nieruchomości)
6
GPF wykreował popyt na finansowanie mezzanine w Polsce
7
Mezzanine jako rozwiązanie problemu finansowania
" Oferta finansowania mezzanine bazuje na pozytywnej ocenie potencjału rynku
nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w średnim terminie
" Skierowana jest do deweloperów i inwestorów, jako rozwiązanie problemów w
finansowaniu projektów deweloperskich, powodujących powstanie luki kapitałowej
finansowaniu projektów deweloperskich, powodujących powstanie luki kapitałowej
" Finansowanie mezzanine mo\
e być równie\
wykorzystane przez deweloperów nie
mających problemów z finansowaniem projektów - do jego optymalizacji (poprzez
zwiększenie rentowności kapitału własnego)
8
Mezzanine  wprowadzenie
" Dodatkowy składnik w strukturze finansowania umieszczony pomiędzy kapitałem
własnym a kredytem bankowym (w rankingu zabezpieczeń)
" Pozwala na dodatkowe zalewarowanie projektu nie zwiększając ryzyka
finansowego dewelopera, ze względu na powiązanie interesów
finansowego dewelopera, ze względu na powiązanie interesów
Typowa struktura finansowania Struktura finansowania z mezzanine
Brak
Kapitał własny
zabezpieczenia
5%-10%
Kapitał własny
Mezzanine
20%
Zabezpieczenie
Mezzanine
hipoteką na drugim miejscu
10%-15%
Zabezpieczenie hipoteką
Kredyt bankowy Kredyt bankowy na pierwszym miejscu
80% 80%
9
RYZYKO / KOSZT KAPITAA
U
Mezzanine  połączenie elementów kapitału i długu
" Typowa forma mezzanine to po\
yczka podporządkowana połączona z prawem
do udziału w zyskach z projektu
 Spłata po\
yczki wraz z odsetkami jednorazowo na koniec okresu kredytowania, który jest dłu\
szy ni\

okres kredytowania bankowego
 Podporządkowanie wobec kredytu bankowego w zakresie zabezpieczeń i wypłat, zarówno spłaty
 Podporządkowanie wobec kredytu bankowego w zakresie zabezpieczeń i wypłat, zarówno spłaty
po\
yczki jak i odsetek
" Zabezpieczenie stanowi wpis do hipoteki na drugim miejscu po banku plus
dodatkowa umowa z bankiem (umowa między kredytodawcami)
" Udział w zyskach realizowany poprzez umowę opcji na udziały w spółce
projektowej (wykonywaną po spłacie po\
yczki mezzanine)
" Koszt finansowania mezzanine pomiędzy kosztem kapitału i kredytu
10
Mezzanine  gdy szukamy finansowania &
Mo\
liwości pozyskania brakujących środków:
Koszt projektu
Finansowanie
1. Zwiększenie kwoty kredytu bankowego
Kapitał własny
PLN 10 mln
" Banki mają limity kredytowania określone przez ryzyko
(10%)
2. Pozyskanie wspólnika
2. Pozyskanie wspólnika
Brakuje
PLN 10 mln
(10%)
" Wspólnik za dostarczenie 50% kapitału będzie wymagał
50% udziału w spółce oraz miejsce w zarządzie
3. Mezzanine
PLN 100 mln
" Mezzanine za po\
yczkę pokrywającą 50% kapitału będzie
oczekiwał ok. 25% udziału w zyskach plus odsetki i nie
Kredyt bankowy
będzie wymagał udziału w zarządzaniu
PLN 80 mln
(80%)
11
Mezzanine  gdy optymalizujemy finansowanie &
Koszt projektu Finansowanie Koszt projektu
Finansowanie
Kapitał własny
PLN 10 mln
(20%)
Kapitał własny
PLN 20 mln
PLN 20 mln
(20%)
Mezzanine
PLN 50 mln
PLN 10 mln
Kredyt bankowy
(10%)
PLN 40 mln
(80%)
Refinansowanie wkładu własnego
PLN 100 mln
NOWY PROJEKT
Kredyt bankowy
PLN 80 mln
(80%)
" Dodanie finansowania mezzanine, tańszego ni\
kapitał własny,
zwiększa rentowność tego kapitału
" Uwolnione środki mogą być wykorzystane do realizacji nowych
projektów
12
Finansowanie mezzanine  korzyści dla dewelopera
" Alternatywne, tańsze ni\
kapitał własny, z
ródło funduszy pozwalające zamknąć
finansowanie projektu
" Pozwala zmniejszyć zaanga\
owanie własnych środków jednocześnie
zwiększając ich rentowność
zwiększając ich rentowność
" Nie obcią\
a bud\
etu projektu w początkowej fazie realizacji
" Pozwala na dywersyfikację ryzyka dewelopera, gdy uwolnione środki własne są
zainwestowane w nowe projekty
" Utrzymanie kontroli operacyjnej nad projektem przez dewelopera
" Dodatkowe zadłu\
enie projektu nie zwiększa ryzyka finansowego bo dostawca
mezzanine jest zainteresowany wzrostem wartości swoich udziałów
" Pozyskanie partnera zainteresowanego sukcesem projektu, który w przypadku
problemów zapewni dodatkowe finansowanie
13
Finansowanie mezzanine a obecne otoczenie rynkowe
" Aktualne otoczenie rynkowe stwarzają dogodne warunki dla oferty GPF,
która jednak musi zostać dostosowana do zmieniającej się sytuacji
" Kontynuacja działalności GPF pod hasłem  wypełniania luki kapitałowej
będzie korzystała z aktualnych warunków rynkowych dzięki następującym
będzie korzystała z aktualnych warunków rynkowych dzięki następującym
czynnikom:
 Bardzo obiecujące prognozy makroekonomiczne oraz solidne fundamenty rynku nieruchomości w Polsce
 Warunki wejścia do projektu po ostatniej korekcie rynkowej są znacznie bardziej konserwatywne
 Banki znacznie obni\
yły poziom dostępnego finansowania  w rezultacie całkowity poziom długu
włącznie z po\
yczką mezzanine jest istotnie ni\
szy ni\
w pierwszych transakcjach GPF
 Aktualna postawa banków pozwala funduszowi GPF zająć pozycję pierwszego kredytodawcy (profil
ryzyka AAA generujący zwroty z kapitału powy\
ej 25% IRR)
 Doświadczony zespół specjalistów z bogatą bazą kontaktów i relacji oraz marka GPF rozpoznawalna
jako jedyny  mezzanine provider on rynku (jak dotąd)
14
Spowolnienie rynkowe zwiększa zapotrzebowanie na
finansowanie mezzanine
" Zwiększenie luki kapitałowej w wyniku ograniczonego finansowania bankowego
Aktualnie tylko kilka banków finansuje segment nieruchomości w Polsce. Banki aktywne na rynku zawsze
charakteryzowały się bardziej konserwatywną polityką kredytową. Po kryzysie banki te stały się jeszcze
bardziej konserwatywne i podwy\
szyły wymagania w zakresie wysokości udziału własnego.
W konsekwencji zapotrzebowanie na kapitał jest wy\
sze ni\
kiedy GPF zaczynał swoją działalność.
W konsekwencji zapotrzebowanie na kapitał jest wy\
sze ni\
kiedy GPF zaczynał swoją działalność.
" Bardziej konserwatywne warunki rynkowe
Otoczenie rynkowe jest obecnie znacznie bardziej konserwatywne: ni\
sze ceny akwizycji, ni\
sze koszty
wytworzenia, ni\
sze/bardziej przystępne ceny sprzeda\
y.
Parametry rynkowe w warunkach spowolnienia stwarzają potencjał do osiągnięcia w przyszłości
atrakcyjnych zwrotów z inwestycji poczynionych w obecnym okresie.
" Oczekiwany znaczny spadek stóp kapitalizacji na rynku projektów komercyjnych
W związku z zanotowanym wzrostem stóp kapitalizacji, mo\
na oczekiwać ponownego ich spadku dla
projektów ze stabilnym cash flow. Ponadto ró\
nica rzędu 200 bp w porównaniu do rynku np. niemieckiego nie
ma w naszej ocenie uzasadnienia.
Spodziewany spadek stóp kapitalizacji w Polsce mo\
e być znacznie większy ni\
w innych krajach.
15
Warunki udzielania finansowania przez GPF
Po\
yczkobiorca Spółka specjalnego przeznaczenia (SPV) zało\
ona w celu realizacji projektu
Kredytodawca główny Renomowany bank komercyjny, wymagana wstępna decyzja kredytowa, z wyjątkami
Nieruchomość Wykorzystanie określone w planie zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy,
nieruchomość mieszkaniowa, biurowa, komercyjna, lub przemysłowa (bez hoteli)
Po\
yczka mezzanine Po\
yczka podporządkowana udzielana do SPV
Waluta po\
yczki EURO
Kwota po\
yczki - Maksymalnie 60% wymaganego wkładu własnego przy całkowitym zadłu\
eniu projektu
(kredyt główny plus mezzanine) nie przekraczającym 90% kosztu projektu
- Minimalna wartość po\
yczki EUR 5 mln (w portfelu), maksymalna EUR 50 mln
Cel po\
yczki Zakup nieruchomości (gruntu lub gotowego obiektu), refinansowanie zakupu,
przygotowanie projektu, budowa
Okres kredytowania Do 5 lat
Spłata po\
yczki W pełnej kwocie na koniec okresu kredytowania
Spłata odsetek Wraz ze spłatą po\
yczki na koniec okresu kredytowania, odsetki nie są kapitalizowane
16
Warunki udzielania finansowania przez GPF
Oprocentowanie Stałe oprocentowanie 12% - 15% rocznie
Prowizja przygotowawcza 1,0-1,5% maksymalnej kwoty po\
yczki mezzanine płatna przy uruchomieniu
Prowizja za gotowość 0,5% rocznie od niewykorzystanej kwoty kredytu
Opłata za wcześniejszą Spłata po\
yczki w pierwszym roku powoduje jednorazową opłatę w wysokości równej
Opłata za wcześniejszą Spłata po\
yczki w pierwszym roku powoduje jednorazową opłatę w wysokości równej
spłatę rocznym odsetkom
Opcja zakupu udziałów Prawo do zakupu 20-35% udziałów w kapitale spółki projektowej przez GPF po cenie
nominalnej po spełnieniu określonych warunków, np. po spłacie po\
yczki mezzanine,
gdy wypłacana jest dywidenda, podwy\
szany kapitał, sprzedawane udziały
Opcja sprzeda\
y Prawo GPF do sprzeda\
y posiadanych udziałów SPV jej udziałowcom (lub umorzenia
udziałów przez SPV) po rynkowej cenie w ciągu maksymalnie 2 lat od daty zakupu
Zabezpieczenie po\
yczki Hipoteka drugiego stopnia na nieruchomości w wysokości podwójnej kwoty po\
yczki,
zastaw rejestrowy drugiego stopnia na udziałach SPV, inne
Zabezpieczenie opcji Zastaw rejestrowy trzeciego stopnia na udziałach SPV będących przedmiotem umowy
zakupu udziałów opcji
Zabezpieczenie opcji Hipoteka trzeciego stopnia na nieruchomości w wysokości oczekiwanego udziału w
sprzeda\
y udziałów zyskach z projektu
17
Warunki udzielania finansowania przez GPF
Warunki umowne Wskaz
nik LTV mniejszy ni\
90%, minimalne ceny sprzeda\
y, wypłaty do udziałowców
tylko po całkowitej spłacie zadłu\
enia (bank plus mezzanine), zakaz ustanawiania innych
zabezpieczeń, inne
Warunki podpisania Satysfakcjonujący wynik due diligence SPV, satysfakcjonująca wycena nieruchomości,
umowy po\
yczki potwierdzone doświadczenie dewelopera, inne
Warunki wypłaty Wa\
na decyzja WZ, podpisana dokumentacja po\
yczki mezzanine, podpisana
po\
yczki dokumentacja kredytu głównego, potwierdzenie wniesienia wkładu własnego, inne
Dokumentacja Umowa po\
yczki mezzanine, umowa opcji zakupu i opcji sprzeda\
y udziałów, umowa
między kredytodawcami, dokumenty zabezpieczeń, inne
Koszty Koszty przygotowania wyceny i obsługi prawnej na zlecenie GPF (due diligence,
przygotowanie dokumentacji, opinia prawna) pokrywa po\
yczkobiorca
18
Proces udzielania finansowania
Wstępna analiza
projektu,
przygotowanie oferty
Potwierdzenie
Negocjowanie warunków,
finansowania
przygotowanie dokumentacji
wewnętrznej
Uzyskanie zgody
Komitetu
Inwestycyjnego GPF
Zaanga\
owanie zewnętrznych doradców,
przygotowanie raportu due diligence i
dokumentacji prawnej
Uzgodnienie dokumentacji
prawnej
Podpisanie dokumentacji,
wypełnienie warunków zawieszających
Uruchomienie
finansowania
Tydzień 1 Tydzień 2 Tydzień 3 Tydzień 4 Tydzień 5 Tydzień 6 Tydzień 7 Tydzień 8
19
Analiza przykładu finansowania
" Porównanie wyników finansowych bez i z finansowaniem mezzanine dla
przykładowego projektu mieszkaniowego (25.000m2 PU w Warszawie)
 Zakup nieruchomości sfinansowany kapitałem własnym
 Finansowanie budowy kredytem bankowym w 80%
koszt budowy cena sprzeda\
y
RACHUNEK WYNIKÓW PLN /m2 %
powierz. m2 PLN PLN
PUM 22 000 3 500 9 400
Przychody 250 300 000 10 012 100,0%
PUU 3 000 3 500 11 000
Koszty 178 614 500 7 145 71,4%
Razem 25 000
koszty gruntu 38 250 000 1 530 15,3%
miejsca park. 51 000 30 000
koszty budowy 110 617 500 4 425 44,2%
koszty pośrednie 29 747 000 1 190 11,9%
EBIT 71 685 500 2 867 28,6%
koszty finansowe 3 069 500 123 1,2%
EBT 68 616 000 2 745 27,4%
podatek 13 037 040 521 5,2%
Zysk netto 55 578 960 2 223 22,2%
20
Analiza przykładu finansowania
Wariant bez Wariant z
PLN mezzanine mezzanine
Wymagany udział własny 66 000 000 66 000 000
udział własny Developera 66 000 000 100% 30 000 000 45%
po\
yczka mezzanine 0 0% 36 000 000 55%
oprocentowanie mezzanine - 12,0%
oczekiwany udział w zyskach - 15,0%
Rentowność projektu
Rentowność projektu
unleveraged IRR 30,3% 31,1%
NPV @ 15% 20 274 750 21 441 946
EBIT/koszty 40,1% 40,1%
zysk netto/koszty 31,1% 26,9%
net cash flow 55 578 960 57 688 860
Rentowność equity
levaraged IRR 30,2% 31,5%
levaraged cash multiplier 1,84 1,87
Rentowność Developera
IRR 30,2% 34,0%
cash multipplier 1,84 2,21
net cash flow 55 578 960 100,0% 36 401 031 63,1%
Rentowność kapitału mezzaninie
IRR - 27,7%
cash multipplier - 1,59
net cash flow 0,0% 21 287 829 36,9%
21
Wnioski
" Wykorzystując po\
yczkę mezzanine deweloper zmniejsza udział własny z
PLN 66m do PLN 30m jednocześnie zwiększając rentowność zainwestowanego
kapitału z 30% na 34%
 Inwestując tylko 45% wymaganego kapitału otrzymuje 63% nadwy\
ki finansowej projektu
" Je\
eli zachowane PLN 36m zainwestuje w projekt o podobnej rentowności
(mno\
nik gotówki 1,84 bez mezzanine) to całkowity zysk na zainwestowanym
kapitale PLN 66m wzrośnie z PLN 36,4m do PLN 66,6m.
" Jeśli deweloper dysponuje niezbędną kwotą kapitału własnego  z wykorzystaniem
finansowania mezzanine mo\
e podwy\
szyć jego rentowność, jednocześnie
dywersyfikując ryzyko.
" Jeśli deweloper nie dysponuje niezbędnym kapitałem własnym nie będzie w stanie
uruchomić projektu bez pozyskania partnera finansowego
22
DZI
KUJ
ZA UWAG

DZI
KUJ
ZA UWAG

Griffin Advisors Sp. z o.o.
Pl. Piłsudskiego 1
00-078 Warszawa
Tel. [phone]
Fax [phone]
[e-mail]
www.griffinadvisors.pl