2012-12-14
ZarzÄ…dzanie
 ludz
mi, w ramach określonej organizacji,
 dysponowanie zasobami organizacji,
" ZarzÄ…dzanie  aspekty analizy:
 funkcjonalny,
ZarzÄ…dzanie
 instytucjonalny,
 instrumentalny.
nieruchomościami
" ZarzÄ…dzanie  funkcje
 Planowanie,
 Organizowanie,
wprowadzenie
 Pobudzanie,
 Kontrolowanie.
" ZarzÄ…dzanie  poziomy
 strategiczny,
 taktyczny,
 operacyjny.
Skrzynka morfologiczna procesu Nieruchomość
zarządzania przedsiębiorstwem
jako przedmiot zarzÄ…dzania
.
" Istota,
" Rodzaje,
" Funkcje,
" Forma własności
" Cel inwestowania (posiadania).
Rodzaje nieruchomości: Funkcje nieruchomości:
" mieszkalne,
" gruntowe,
" przemysłowe,
 rolne, leśne,
" handlowe, usługowe, biurowe,
 budowlane,
" rolne i grunty leśne,
" grunty budowlane,
" zabudowane,
" rekreacyjno - wypoczynkowe,
" specjalnego przeznaczenia,
 instytucjonalne np. szkoły, urzędy, szpitale,
" budynkowe (lokalowe),
 infrastrukturalne np. drogi, mosty, wodociÄ…gi,
gazociÄ…gi itp.,
1
2012-12-14
Forma własności Cel nabycia nieruchomości:
" służące zaspokojeniu potrzeb nabywcy
" Prywatne: (właściciela),
 osób fizycznych, " umożliwiające prowadzenie działalności
gospodarczej,
 osób prawnych,
" pozwalające uzyskiwać stałe dochody z
" Publiczne:
wynajmu (komercyjne, użytkowe),
 Skarbu Państwa: przedsiębiorstwa i instytucje
" rozwojowe (deweloperskie),
państwowe,
" lokacyjne,
 Samorządowe: wojewódzkie, powiatowe,
gminne,
" spekulacyjne.
Podejścia do zarządzania
Formy władania nieruchomościami:
nieruchomościami
" Własność
" Użytkowanie wieczyste " Tradycyjne,
" Użytkowanie
" MajÄ…tkowe,
" Najem
" Dzierżawa
" ZarzÄ…dzanie udogodnieniami (facility
" Użyczenie
management)
" Trwały zarząd
" Władanie bez tytułu prawnego
Tradycyjne podejście do zarządzania Majątkowe podejście do zarządzania
nieruchomością nieruchomością
" nieruchomość jest traktowana jako obiekt
" nieruchomość traktowana jest jak kapitał,
spełniający określone funkcje użytkowe,
" koncentracja na korzyściach finansowych,
" koncentracja na funkcjach użytkowych
zwrocie z inwestycji.
obiektu.
2
2012-12-14
Facility management
Gospodarowanie nieruchomościami
nie jest czynnością jednorazową, lecz procesem ciągłym, na który
składają się działania:
" koncepcja powstała w końcu lat 70, XX wieku w USA
" faktyczne
" triada FM: praca  udogodnienia  ludzie,
 zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem,
 umożliwianie spełniania przez nieruchomości funkcji użytkowych.
" koordynowanie:
" prawne.
 fizycznych właściwości miejsca pracy,
 ustalanie prawa własności i innych praw,
 potrzeb pracujÄ…cych tam ludzi,
 ochrona tych praw w wypadkach naruszeń,
 potrzeb organizacji (instytucji).
 rozporzÄ…dzanie tymi prawami.
" integracja :
" obejmujące całą paletę spraw i działań związanych z władaniem
 zasad organizacji biznesu,
nieruchomościami, w pełnym zakresie przysługuje tylko
 architektury i wiedzy inżynierskiej,
właścicielowi.
 wiedzy o zachowaniu i potrzebach ludzkich.
Zarządzanie nieruchomościami Zarząd nieruchomością
 przez zarzÄ…d rozumie siÄ™ zazwyczaj kierowanie sprawami
to realizowanie przez zarzÄ…dcÄ™
majątkowymi innej osoby w taki sposób, w jaki czyni to
postawionych przez właściciela
sam uprawniony, a więc przyjmuje się, że zarząd
obejmuje zarówno wydawanie dyspozycji faktycznych
nieruchomości celów strategicznych i
jak i zawieranie odpowiednich czynności prawnych w
taktycznych zwiÄ…zanych z
imieniu osoby zastÄ…pionej .
M. Nazar, Komentarz do Ustawy o własności lokali
nieruchomością, przy pomocy innych
Zakres uprawnień w gospodarowaniu nieruchomościami:
ludzi, zasobów materialnych oraz " pełny zarząd (czynności przekraczające zwykły zarząd ),
" zwykły zarząd,
niematerialnych.
" Administrowanie,
(Instytut Zarządzania Nieruchomościami IREM)
" czynności zachowawcze,
Grupy działań gospodarowania
Gospodarowanie nieruchomościami musi
odbywać się w warunkach wyznaczonych:
nieruchomościami
" eksploatacja i rozwój nieruchomości (zarządzanie
nieruchomościami),
" powszechnie obowiÄ…zujÄ…cymi przepisami prawa,
które w równym stopniu dotyczą wszystkich
właścicieli i użytkowników, niezależnie od tytułu
" obrót prawami do nieruchomości (pośrednictwo w
prawnego, na którym opierają oni swoje prawa
obrocie nieruchomościami),
do danej nieruchomości,
" wycena wartości nieruchomości (rzeczoznawstwo
" przepisami szczególnymi, dotyczącymi majątkowe),
poszczególnych rodzajów nieruchomości lub
typu właścicieli.
" doradztwo w gospodarowaniu nieruchomościami.
3
2012-12-14
Nieruchomość - Korzystanie z nieruchomości
"część powierzchni ziemskiej, stanowiącą " Właściciel korzysta nie tylko z powierzchni
odrębny przedmiot własności (grunty), jak swego gruntu, ale sięga w głąb tej
również budynki trwale z gruntami powierzchni oraz wykorzystuje przestrzeń
związane lub części takich budynków, rozciągającą się nad gruntem.
jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot
" Stąd też nieruchomość nie może być
własności".
traktowana jako twór dwuwymiarowy
(kc, art. 46).
Części składowe nieruchomości: Atrybuty fizyczne nieruchomości
üðnieruchomoÅ›ci:
" grunt,
 wymiary fizyczne terenu i zabudowań: powierzchnia, kubatura,
długość, wysokość, szerokość, pojemność,
" budynki i inne urzÄ…dzenia trwale z gruntem
 cechy jakościowe terenu: rodzaj gleby, rodzaj podłoża, poziom
wód gruntowych, spadek czy nachylenie terenu,
zwiÄ…zane,
nasłonecznienie,
 sposób zagospodarowania działki: nasadzenia roślinne,
" drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia
rozplanowanie komunikacyjne, uzbrojenie i dostęp do mediów,
 rodzaj i charakter zabudowy: gęstość, technologia, architektura.
lub zasiania,
üðotoczenia:
" słup powietrza na powierzchnią (prawo
 naturalne jak: zadrzewienie, architektura terenu i zabudowy,
lotnicze),
komunikacja i dostępność,
 infrastrukturalne jak: miejsca pracy, tereny sportowe i
" podziemie (prawo górnicze). rekreacyjne, obiekty oświatowe i edukacyjne, ośrodki kulturalne i
ośrodki zdrowia.
Rodzaje nieruchomości z punktu widzenia
Kryteria klasyfikacji nieruchomości:
składników:
" gruntowe,
 rolne, leśne,
" składniki,
 budowlane,
" cechy użytkowe gruntów,
" funkcja użytkowa,
" zabudowane,
" cel nabycia,
" forma własności,
" budynkowe (lokalowe),
" itp.
4
2012-12-14
Fizyczny cykl życia nieruchomości Funkcja użytkowa nieruchomości:
" mieszkalne,
.
Stan początkowy Likwidacja zabudowy " przemysłowe,
Stan docelowy
GRUNT
GRUNT
ROLNY
ZABUDOWANY " handlowe, usługowe, biurowe (komercyjne),
" rolne i grunty leśne,
Likwidacja
Proces
zabudowy
budowlany
Przekwalifikowanie
gruntu
" rekreacyjno - wypoczynkowe,
Stan przejściowy
GRUNT
" o przeznaczeniu specjalnym,
BUDOWLANY
 instytucjonalne np. szkoły, urzędy, szpitale,
 infrastrukturalne np. drogi, mosty, wodociÄ…gi,
gazociÄ…gi,
Cel nabycia nieruchomości: Forma własności
" służące zaspokojeniu potrzeb nabywcy " Prywatne:
(właściciela),
 osób fizycznych,
" umożliwiające prowadzenie działalności  osób prawnych,
gospodarczej,
" Publiczne:
" pozwalające uzyskiwać stałe dochody z  Skarbu Państwa: przedsiębiorstwa i instytucje
państwowe,
wynajmu (komercyjne, użytkowe),
 Samorządowe: wojewódzkie, powiatowe,
" rozwojowe (deweloperskie),
gminne,
" lokacyjne,
" Spółdzielni mieszkaniowych
" spekulacyjne.
y
ródła informacji o nieruchomości: Dokumentacja wewnętrzna:
 książka obiektu budowlanego,
 dokumentacja techniczna obiektu,
" dokumentacja wewnętrzna nieruchomości,
 dokumenty techniczne robót budowlanych
" dokumenty zewnętrzne nieruchomości,
wykonywanych na obiekcie w toku jego
" dane dotyczące rynku, w ramach którego
użytkowania,
funkcjonuje nieruchomość,
 instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu,
instalacji i urządzeń związanych z obiektem,
" oględziny nieruchomości,
 umowy dotyczące nieruchomości: najmu i
" wywiad środowiskowy.
dzierżawy, obsługi nieruchomości itp.
5
2012-12-14
Dokumenty zewnętrzne nieruchomości: Księga wieczysta:
" księgi wieczyste, " umożliwia stwierdzenie, kto pod względem
formalno-prawnym jest właścicielem
" ewidencja gruntów i budynków,
nieruchomości oraz w jaki sposób wszedł w jej
" plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków
posiadanie.
zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzje
o warunkach zagospodarowania i zabudowy terenu, " odnotowuje zmiany zaistniałe na skutek zdarzeń
cywilno-prawnych przenoszÄ…cych lub
" ewidencja podatkowa,
ograniczających prawa własności,
" ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
" stwierdza obciążenia przypisane do
" tabele taksacyjne i mapy taksacyjne tworzone w celu
nieruchomości,
powszechnej taksacji nieruchomości,
" inne ewidencje nieruchomości. " jest prowadzona przez sądy rejonowe.
Struktura księgi wieczystej Ewidencja gruntów i budynków
" dział pierwszy - oznaczenie nieruchomości oraz
" obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości,
wpisy praw związanych z jej własnością;
" pozwala na identyfikację położenia
" dział drugi - wpisy dotyczące własności oraz
nieruchomości,
użytkowania wieczystego;
" jest komplementarna do instytucji ksiÄ…g
" dział trzeci - wpisy dotyczące ograniczonych
wieczystych.
praw rzeczowych (z wyjÄ…tkiem hipotek),
" dział czwarty - wpisy dotyczące hipotek.
Kataster nieruchomości Plany przestrzenne
" współczesny system ewidencji gruntów i
" plany miejscowe,
budynków, zawierający uporządkowany wykaz
nieruchomości: gruntowych, budynkowych i
" studia uwarunkowań i kierunków
lokalowych,
zagospodarowania przestrzennego gmin
oraz
" zawiera zunifikowany, szeroki zakres informacji
dotyczÄ…cych prawnych, technicznych i
" decyzje o warunkach zagospodarowania i
ekonomicznych cech nieruchomości,
zabudowy terenu,
" będzie podstawą nowego systemu
opodatkowania nieruchomości  ad valorem .
6
2012-12-14
Ewidencja nieruchomości prowadzona
Inne systemy ewidencji nieruchomości
przez gminy:
" dla potrzeb wymiaru i windykacji podatków od nieruchomości.
np.
" dla polityki rolnej UE  system IACS,
" ewidencja nieruchomości zabytkowych,
" ewidencja obszarów chronionych,
" itp.
Dane o rynku, w ramach którego
Oględziny nieruchomości,
funkcjonuje nieruchomość,
Wywiad środowiskowy Formy władania nieruchomościami:
" Własność
" Użytkowanie wieczyste
" Użytkowanie
" Najem
" Dzierżawa
" Użyczenie
" Trwały zarząd
" Władanie bez tytułu prawnego
7
2012-12-14
Grupy działań gospodarowania
Obowiązki związane z władaniem nieruchomością
(narzucone przez państwo, znajdujące się w wielu ustawach)
nieruchomościami
" utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym,
" eksploatacja i rozwój nieruchomości (zarządzanie
" gromadzenie i prowadzenie dokumentacji technicznej obiektu,
nieruchomościami),
" monitorowanie stanu technicznego obiektu,
" dbanie o środowisko,
" utrzymanie porządku i czystości wewnątrz i wokół budynku,
" obrót prawami do nieruchomości (pośrednictwo w
" gromadzenie i usuwanie odpadów związanych z eksploatacją
obrocie nieruchomościami),
nieruchomości,
" oznaczenie nieruchomości,
" obowiÄ…zki meldunkowe,
" wycena wartości nieruchomości (rzeczoznawstwo
" stosowanie przepisów przeciwpożarowych,
majÄ…tkowe),
" wykonywanie (w razie potrzeby) postanowień ustawy o
zamówieniach publicznych,
" obowiÄ…zki podatkowe.
" doradztwo w gospodarowaniu nieruchomościami.
We współczesnej koncepcji
Zarządzanie nieruchomościami
zarządzania nieruchomościami
to realizowanie przez zarzÄ…dcÄ™
postawionych przez właściciela
" nieruchomość jest inwestycją stanowiącą
nieruchomości celów strategicznych i
lokatę kapitału, mającą przynosić zwrot
taktycznych zwiÄ…zanych z
nakładów w postaci stałych dochodów.
nieruchomością, przy pomocy innych
ludzi, zasobów materialnych oraz
niematerialnych.
(Instytut Zarządzania Nieruchomościami IREM)
Cele zarządzania nieruchomościami Cele zarządzania nieruchomością:
" utrzymanie nieruchomości w stanie
 zgodnie z decyzją właściciela:
niepogorszonym, zgodnie z jej
" doprowadzenie do wzrostu wartości
przeznaczeniem,
nieruchomości
" uzasadnione inwestowanie w
i/ lub
nieruchomość, prowadzące do wzrostu jej
" uzyskiwanie maksymalnego dochodu wartości,
operacyjnego,
" dostarczanie stałych dochodów,
" zwrot zainwestowanego kapitału (zbycie
nieruchomości).
8
2012-12-14
Zarządzanie nieruchomościami Zarządzanie nieruchomością
" to gospodarowanie, w warunkach " polega na podejmowaniu lub wskazywaniu
niepewności, w przeważającej części decyzji strategicznych i taktycznych
przypadków, skomplikowanymi obiektami dotyczących nieruchomości oraz
budowlano-technicznymi, pełniącymi podejmowaniu na tej podstawie działań w
różne funkcje użytkowe, ekonomiczne i sferze administracji, eksploatacji oraz
społeczne oraz mającymi zrealizować inwestycji dla osiągnięcia celu właściciela.
określone cele właściciela,
Istota zarządzania nieruchomością Istota zarządzania nieruchomością
(wg polskiego prawa) (wg polskiego prawa)
zgodnie z ustawÄ… z dnia 7 czerwca 2003 r. o zmianie
zgodnie z ustawÄ… z dnia 21 sierpnia 1997 roku o
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie
gospodarce nieruchomościami:
niektórych ustaw (art. 185 ust. 1)
"zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu
"zarządzanie nieruchomościami polega na
decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu
zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno -
podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu
finansowej nieruchomości oraz zapewnienie
wszelkich czynności zmierzających do
bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
utrzymywania nieruchomości w stanie
nieruchomości w tym bieżącego administrowania
niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
nieruchomością, jak również czynności zmierzających do
jak również do uzasadnionego inwestowania w
utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym
niÄ…".
zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego
inwestowania w tę nieruchomość"
Generalne zasady zarzÄ…dzania Podstawowe zadania
nieruchomościami: zarządzania nieruchomościami
" zapewnienie bieżącej eksploatacji, utrzymania sprawności
technicznej oraz konserwacji i remontów obiektu,
" maksymalizowanie korzyści (przychodów),
" dobór odpowiednich współpracowników i sprawne kierowanie takim
zespołem zarządzającym obiektem,
" dobór optymalnej struktury najemców, dobre relacje z najemcami,
" minimalizowanie kosztów, troska o ich utrzymanie w obiekcie,
" planowanie odpowiednich czynszów, przychodów i wydatków w
obiekcie i realizacja oraz kontrola planów finansowych,
" dbanie o wartość nieruchomości
" generowanie odpowiedniej dochodowości obiektu,
(utrzymanie lub wzrost).
" przestrzeganie przepisów prawnych regulujących użytkowanie
obiektów budowlanych, gospodarkę finansową i podatkową itp.
9
2012-12-14
Poziomy zarzÄ…dzania
ZarzÄ…dzanie strategiczne:
nieruchomością
" przygotowanie i realizacja określonej
strategii zarządzania nieruchomością,
" zarzÄ…dzanie strategiczne,
" prowadzenie skutecznej gospodarki
finansowej,
" zarzÄ…dzanie taktyczne,
" podejmowanie działań sprzyjających
wzrostowi wartości nieruchomości w
czasie,
" zarzÄ…dzanie operacyjne.
" staranna analiza lokalnego rynku
nieruchomości itd.
Strategie zarzÄ…dzania
ZarzÄ…dzanie taktyczne:
nieruchomościami
" prowadzenie ewidencji danych zwiÄ…zanych z
nieruchomością,
" strategia zorientowana na dochód i " organizowanie i nadzorowanie eksploatacji
nieruchomości,
wartość kapitałową;
" utrzymywanie kontaktów z lokatorami, zawieranie umów
" strategia zorientowana na wartość najmu,
" nadzorowanie wpłat wnoszonych przez najemców i
kapitałową i dochód;
dzierżawców,
" strategia realizacji celów użytkowych;
" kontrola realizacji budżetu i przygotowywanie raportów i
zestawień finansowych,
" strategia portfelowa.
" kierowanie personelem zatrudnionym na terenie
A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 59
nieruchomości itd.
Obszary zarzÄ…dzania
ZarzÄ…dzanie operacyjne:
nieruchomością
" wystawianie rachunków za czynsz i opłaty
eksploatacyjne oraz kontrola dokonywania tych płatności
przez najemców,
" zarzÄ…dzanie technikÄ…,
" utrzymywanie nieruchomości w odpowiednim stanie
technicznym, wymaganym przez odpowiednie przepisy
" zarzÄ…dzanie powierzchniÄ… i najmem,
prawne i instrukcje,
" zawieranie umów na dostawę mediów, wywóz
" zarzÄ…dzanie finansami.
nieczystości i odprowadzanie ścieków,
" świadczenie usług utrzymania czystości, pielęgnacja
zieleni, recepcji i ochrony,
" świadczenie usług dodatkowych ułatwiających lokatorom
funkcjonowanie w budynku (internet, telefon, poczta,
catering itp.),
10
2012-12-14
Zakres procesu zarzÄ…dzania
UWARUNKOWANIA ZARZ
DZANIA
NIERUCHOMOÅšCIAMI
nieruchomością jest uwarunkowany
Świadomość:
" istoty przedmiotu zarzÄ…dzania jakim jest " obowiÄ…zujÄ…cymi przepisami prawnymi,
nieruchomość,
" formą własności,
" jej złożoności i wielowymiarowości,
" celem inwestowania,
" uwarunkowań prawnych użytkowania,
" rodzajem nieruchomości a co za tym idzie
jest niezbędna do zrozumienia różnorodności i
jej funkcją użytkową,
specyfiki zadań stojących przed zarządzającym
nieruchomością.
Wpływ formy własności nieruchomości
Wpływ przepisów prawnych na proces
zarządzania nieruchomością w Polsce na zarządzanie nimi:
Przepisy prawne:
" prywatna
 osób fizycznych,
" ogólne, dotyczące wszystkich nieruchomości,
 osób prawnych,
" publiczna
 skarbu państwa (przedsiębiorstwa państwowe, spółki
" szczególne, dotyczące niektórych rodzajów
skarbu państwa),
nieruchomości
 instytucji i agencji państwowych: MON, MSWiA, inne
ministerstwa, ANR, AMW, itp.
 komunalna (gminna, powiatowa, wojewódzka),
" spółdzielni mieszkaniowych,
Wpływ motywów inwestowania w
Wpływ funkcji użytkowych
nieruchomości na zarządzanie nimi: nieruchomości na zarządzanie nimi:
" zaspokajanie określonych potrzeb bytowych,
" umożliwienie prowadzenia działalności
" mieszkalne,
gospodarczej,
" przemysłowe,
" działalność rozwojowa (developing),
" handlowo - usługowe, biurowe,
" uzyskiwanie okresowych dochodów,
" rekreacyjno - wypoczynkowe,
" zabezpieczenie kapitału przed inflacją,
" o przeznaczeniu specjalnym, " spekulacja,
" grunty rolne i leśne. " chęć bycia właścicielem.
11
2012-12-14
Klasyfikacja nieruchomości komercyjnych
Istota nieruchomości komercyjnej
NIERUCHOMOÅšCI
" nadająca się do prowadzenia działalności
KOMERCYJNE
gospodarczej, polegajÄ…cej na wynajmie
lub dzierżawie, celem czerpania z tego
korzyści i osiągania zysku.
biurowe usługowe handlowe mieszkaniowe
hotele, motele, obiekty
tradycyjne obiekty
zajęte przez: rekreacyjne,
handlowe, obiekty lokale mieszkalne,
kulturalno-oświatowe,
- jednego użytkownika,
wolnostojące, lokale użytkowe
- kilku użytkowników parkingi, centra
specjalistyczne centra
magazynowe itp.
Oczekiwania inwestora lokujÄ…cego Podstawowe zadania zarzÄ…dzania
kapitał w nieruchomościach nieruchomością komercyjną
" nieruchomość będzie spełniać określone funkcje
" planowanie wynajmu przestrzeni (powierzchni)
użytkowe, umożliwiające najem,
w budynku,
" nieruchomość będzie generować regularne
" badanie trendów rynkowych i oczekiwań
dochody,
potencjalnych najemców,
" określenie strategii najmu,
" wartość ulokowanego kapitału będzie się, z
" marketing wynajmowanych powierzchni i dobór
upływem czasu, realnie powiększać,
odpowiednich najemców,
" ulokowany kapitał posłuży do zabezpieczenia
" zarządzanie operacyjne nieruchomością,
dodatkowych środków finansowych (kredyt
" doradzanie właścicielowi, w jaki sposób
bankowy) celem dalszego zainwestowania.
maksymalizować wartość nieruchomości.
Zasady zarzÄ…dzania
Rodzaj nieruchomości wpływa na zakres i
organizacjÄ™ procesu zarzÄ…dzania
nieruchomością komercyjną:
nieruchomością, bo:
" zapewnienie pełnego wynajęcia powierzchni,
" zapewnienie optymalnej, z punktu widzenia
rodzaju nieruchomości, struktury najemców,
" determinuje cele zarzÄ…dzania,
" kształtowanie korzystnych dla wynajmującego i
najemcy stosunków najmu,
" określa obszary działań priorytetowych,
" spełnianie oczekiwań najemców i dbanie o ich
" wymaga od zarządzającego różnorodnej
zadowolenie,
" zapewnienie funkcjonalności obiektu,
wiedzy prawnej, technicznej,
odpowiedniego standardu i wyposażenia,
ekonomicznej.
" dążenie do wzrostu atrakcyjności rynkowej
obiektu, " określa kryteria oceny zarządzającego,
12
2012-12-14
Miejsce zarzÄ…dzania w procesie
Eksploatacja nieruchomości może być
prowadzona dobrze lub z
le.
eksploatacji nieruchomości
Dobrze, gdy:
" podejmowane działania eksploatacyjne są racjonalne i uczciwie
skalkulowane,
OCHRONA ÅšRODOWISKA
" ryzyko i koszty eksploatacji sÄ… niskie,
odpady
" marnotrawstwo i patologie eksploatacyjne sÄ… zminimalizowane,
" opinie lokatorów są zgodne w pozytywnej ocenie utrzymania stanu
UŻYTKOWANIE NIERUCHOMOŚĆ UTRZYMYWANIE nieruchomości i przyjaznej obsługi administracyjnej lokatorów.
y
le, gdy:
" stan estetyczny i techniczny nieruchomości ulega widocznemu
straty ZASILANIE dostawy
pogarszaniu,
" podejmowane działania są niewystarczające lub spóz
nione,
" niedogodności związane z licznymi awariami nękają lokatorów,
Z A R Z 
D Z A N I E " negatywna opinia lokatorów o sposobie eksploatacji nieruchomości i
wysokości czynszów jest powszechna.
zewnętrzne uwarunkowania i ograniczenia
eksploatacji nieruchomości
OBSZARY W ZARZ
DZANIU
ZarzÄ…dzanie technikÄ…
NIERUCHOMOÅšCIAMI
" zapewnienie pełnej sprawności
funkcjonalnej obiektu i wszystkich
" zarzÄ…dzanie technikÄ…,
urządzeń (utrzymanie techniczne),
" zarzÄ…dzanie powierzchniÄ…,
" zarządzanie służbami technicznymi;
" zarzÄ…dzanie finansami.
W utrzymaniu nieruchomości najistotniejsze
Utrzymanie techniczne
znaczenie ma :
" proces ukierunkowany na zapewnienie " opieka nad stanem technicznym budynku i
udogodnień technicznych dla infrastruktury wewnętrznej,
użytkowników obiektu,
" zapewnienie sprawnego funkcjonowania
urządzeń i instalacji,
" poprawa niezawodności urządzeń " bezpieczeństwo ludzi, mienia i
technicznych, środowiska.
13
2012-12-14
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane,
Dz. U 1996 nr 89, poz. 414 Dz. U 1996 nr 89, poz. 414
Rozdział 6. Utrzymanie obiektów budowlanych
Art. 62.
Rozdział 6. Utrzymanie obiektów budowlanych
Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela.
lub zarzÄ…dcÄ™:
Art. 61. 1) okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegajÄ…cej na sprawdzeniu stanu
technicznej sprawności:
 elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest
niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego  instalacji urządzeń służących ochranie środowiska,
 instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i
przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz wentylacyjnych),
utrzymywać go w należytym stanie technicznym i
2) okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegajÄ…cej na sprawdzeniu stanu
sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego, estetyki
estetycznym.
obiektu oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji
elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu,
zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz
uziemień instalacji i aparatów.
Formy utrzymania stanu
Utrzymanie techniczne obiektu dotyczy:
technicznego nieruchomości
" ogólnej techniki budowlanej,
" technik: gazowych, wodnych, kanalizacyjnych, cieplnych,
wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, " utrzymanie estetyczne,
" technik transmisji sieciowych i kablowych,
" utrzymanie prewencyjne,
" technik sanitarnych, medycznych i laboratoryjnych,
" utrzymanie naprawcze,
" zabezpieczeń antywłamaniowych, przeciwpożarowych
przed piorunami itp.,
" utrzymanie odłożone.
" systemów komunikacji i technik informatycznych,
" instalacji kuchennych i usług gastronomicznych,
" gospodarki magazynowej.
Typowe procedury utrzymania Zapobieganie wystÄ…pieniu
stanu technicznego nieruchomości: wad, usterek i awarii
Wymaga opracowania na użytek zarządzającego
nieruchomości systemu kontroli wewnętrznej,
obejmujÄ…cego:
" zapobieganie wystÄ…pieniu usterek i awarii,
" stała obsługa techniczna,
" bazÄ™ normatywnÄ… kontroli oraz
" remonty i naprawy,
" system identyfikacji stanu (i zmian tego stanu) obiektu:
" wprowadzanie nowych technik.
 inspekcje,
 ekspertyzy techniczne,
 sprawdziany funkcjonalności.
14
2012-12-14
Karta wad i usterek budynku
Identyfikacja stanu obiektu:
(obiektu)
Zapisy wszystkich informacji o pojawiajÄ…cych siÄ™
y
ródła informacji:
wadach, awariach i usterkach obiektu z:
" sygnały i informacje od użytkowników,
" inspekcji i przeglądów zarządzających nieruchomością
" sygnały i informacje z otoczenia (kontrahentów,
" inspekcji dokonywanych przez nadzór publiczny
sąsiadów, służb publicznych itp.),
(budowlany, przeciwpożarowy itd.),
" własnych służb technicznych i administracyjnych,
" informacje i raporty służb technicznych i
" użytkowników (na podstawie zawartego w umowie
porzÄ…dkowych,
najmu lub regulaminie domowego obowiązku zgłoszeń),
" raporty z okresowych przeglądów i inspekcji, " dozoru i ochrony mienia,
" osób lub firm świadczących usługi komunalne,
" informacja z inspekcji dokonywanych przez
remontowo-budowlane itp.,
zarzÄ…dcÄ™.
" sÄ…siedztwa.
Karta usterek i wad budynku
Stała obsługa techniczna
(obiektu)
Stała, rutynowa opieka nad obiektem:
" konserwacja budynku i urządzeń oraz
Nr ewidencyjny budynku: Właściciel:
utrzymywanie ich w gotowości użytkowej,
Rodzaj usterki, wady Przewidywane naprawy, Koszty
wymiana, modernizacja napraw
1 2 3
" utrzymanie porządku, czystości i estetyki
nieruchomości.
Konserwacja Remonty i naprawy
" całokształt działań zmierzających do " wykonywanie w istniejącym obiekcie
utrzymania sprawności technicznej
robót budowlano  montażowych,
(funkcjonalnej) obiektu i poszczególnych
polegajÄ…cych na odtworzeniu stanu
urządzeń,
pierwotnego, nie stanowiÄ…cych
bieżącej konserwacji:
" zakres prac konserwacyjnych wynika
 remonty planowe i interwencyjne,
bezpośrednio z przeprowadzanych
 remonty bieżące i główne.
przeglądów i kontroli stanu technicznego.
15
2012-12-14
Remonty i naprawy planowe Remonty i naprawy interwencyjne
" remonty zapobiegawcze majÄ…, jak wspomniano,
charakter wyprzedzajÄ…cy (prewencyjny); " losowo ujawniajÄ…ce siÄ™ awarie wymagajÄ…
szybkiej reakcji,
" remonty bieżące obejmują usuwanie wad i usterek nie
" służby administracyjne i techniczne muszą
wymagających wyłączenia obiektu i/lub zainstalowanych
urządzeń z użytkowania;
mieć wysoką sprawność
" instrukcje postępowania w sytuacjach
" remonty kapitalne majÄ… charakter kompleksowy i sÄ…
związane z demontażem urządzeń i wymianą ich kryzysowych.
ważniejszych części składowych; wymagają czasowego
wyłączenia obiektu lub urządzenia z użytkowania.
Ulepszanie obiektu
Wprowadzanie nowych technik
(modernizacja)
zmiany dokonywane w procesie eksploatacji
obiektu (niezwiÄ…zane z inwestycjami):
" roboty budowlano  montażowe
polegajÄ…ce na:
 wprowadzeniu istotnych zmian obiektu
" uatrakcyjnienie warunków lokalowych,
(wymiana elementów konstrukcji, instalacji i
" poprawa kolorystyki elewacji i pomieszczeń,
urządzeń na nowocześniejsze),
wprowadzanie nowoczesnych materiałów
 powiększeniu obiektu (rozbudowę) lub
izolacyjnych, zmiana architektury wnętrz itp.,
przystosowanie go do pełnienia innej funkcji.
" wprowadzanie udogodnień organizacyjnych i
usprawnienie przepływu informacji.
Korzyści z prawidłowego programu
Techniczne utrzymanie obiektu wymaga:
utrzymania nieruchomości
" przechowywania dokumentacji technicznej (m.in.
projektowej i branżowej),
" może przedłużyć żywotność wielu jej
" właściwej eksploatacji obiektu,
elementów, ale nie zapobiegnie starzeniu
" przeprowadzania wszelkich działań związanych z
bieżącą konserwacją, się ich, awariom wynikłym z przyczyn
" przeprowadzania badań doraz
nych,
zewnętrznych.
" terminowego dokonywania przeglądów i kontroli stanu
" może przynieść następujące właścicielowi:
technicznego oraz przeglądów stanu sprawności
technicznej (przeglądy roczne i pięcioletnie),
 utrzymanie najemców,
" ustalenia potrzeb remontowych i kolejności ich
 redukcję kosztów operacyjnych,
zaspokajania,
" planowania napraw i środków finansowych na ich
 utrzymanie i podwyższenie wartości
wykonanie oraz zapewnienia prawidłowego
nieruchomości.
wykonawstwa napraw i nadzoru nad robotami.
A. Muczyński, Zarządzanie stanem technicznym nieruchomości  wybrane zagadnienia,  Wycena 2005 nr 4 (71)
16
2012-12-14
Szczegółowe obowiązki najemcy
" Szczegółowe obowiązki stron w zakresie
utrzymania stanu technicznego obiektu
" wykonywanie drobnych napraw podłóg,
podczas wynajmowania budynków i
drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg
lokali powinny być sprecyzowane w
oraz wewnętrznej strony drzwi
umowie najmu.
wejściowych, jak również drobnych
napraw instalacji i urządzeń technicznych,
zapewniających korzystanie ze światła,
ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu
wody.
(u.w.l.)
Wynajmujący (zarządca) jest zobowiązany Do obowiązków wynajmującego należy :
" utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości
" wydać rzecz najemcy w stanie przydatnym
pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do
do umówionego użytku.
wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
" dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i
" powinien tę rzecz utrzymywać w takim
urządzeń;
stanie przez cały czas trwania najmu,
" dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany
instalacji i elementów wyposażenia technicznego:
 napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej,
gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia),
wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania
wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej,
 wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz
podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
U.w.l.
Modele organizacyjne utrzymania
ZarzÄ…dzanie powierzchniÄ…
jest podporzÄ…dkowane zapewnieniu:
nieruchomości
" przez personel zatrudniony na " warunków dla efektywnego wykorzystania
nieruchomości, powierzchni nieruchomości,
" udogodnień architektoniczno -
przestrzennych i funkcjonalności rozkładu
" przez pracowników firmy zarządzającej,
powierzchni,
" odpowiedniego zakresu i jakości
" przez zewnętrznych kontrahentów
świadczeń związanych z powierzchnią.
(outsourcing).
17
2012-12-14
Najważniejsze rodzaje działań
ZarzÄ…dzanie powierzchniÄ…
w zarzÄ…dzanie powierzchniÄ…:
" utrzymanie powierzchni nieruchomości,
" zarzÄ…dzanie powierzchniÄ… (sensu stricte),
" zapewnienie dostarczania podstawowych
" zapewnianie usług podstawowych,
usług,
" zarzÄ…dzanie najmem.
" marketing (promocja) nieruchomości,
" zarzÄ…dzanie najmem,
" dbanie o jakość pracy personelu
obsługującego nieruchomość;
Klasyfikacja powierzchni
ZarzÄ…dzanie powierzchniÄ…
(sensu stricte)
nieruchomości
l. Inwentaryzacja powierzchni i ocena jej stanu:
 powierzchni: całkowitej i użytkowej,
 powierzchni: prywatnej i wspólnej (współczynnik korytarzowy),
Powierzchnia nieruchomości
2. Konserwacja powierzchni:
 utrzymanie posadzek, tynków, powierzchni dachowych, dróg wewnętrznych itp.
 prace upiększające (malowanie powierzchni ścian, stolarki budowlanej, inne
drobne naprawy). Powierzchnia techniczna
Powierzchnia najmu (windy, klatki schodowe, szyby powietrzne,
 utrzymanie i pielęgnacja terenów zielonych,
rury tip.)
3. Organizacja powierzchni w ramach istniejÄ…cych
ograniczeń konstrukcyjnych:
 podział wewnętrzny według przeznaczenia użytkowego i oczekiwań najemców,
Powierzchnia Powierzchnia
 wykonywanie prac z zakresu architektury i aranżacji wnętrz. podstawowa pomocnicza
4. Kontrola powierzchni:
 inspekcja stanu powierzchni,
 analiza wykorzystania powierzchni, PP1 PP2 PP3
 projektowanie zmian wykorzystania powierzchni (modernizacji, przebudowy,
rozbudowy).
powierzchnie prywatne
Klasyfikacja powierzchni
Świadczenie usług podstawowych
obejmuje:
nieruchomości
LOKAL A LOKAL D
" ochronę obiektu, działalność recepcji,
(170 m2) (90 m2)
" utrzymanie porządku i czystości,
WINDA
" zlecenia świadczenia usług podstawowych
(12 m2)
(dostarczanie wody, energii elektrycznej, gazu,
SCHODY
LOKAL B
(10 m2)
(120 m2)
wywóz nieczystości płynnych i stałych) i nadzór
OCHRONA
HOL nad ich realizacjÄ…,
(12 m2)
(100 m2)
" obsługę centrali telefonicznej, sieci
WC M
SKI
(20 m2)
internetowych (intra- i extranet),
LOKAL C
" zawieranie umów dotyczących ubezpieczeń
(150 m2) KUCHNIA
JADALNIA
majÄ…tkowych.
WC DAMSKI (42 m2)
(22 m2)
18
2012-12-14
PRZEDMIOT NEGOCJACJI W ZARZ
DZANIU
Świadczenie usług dodatkowych:
ÅšWIADCZENIEM USA
UG
ZAKRES NEGOCJACJI
Opłata za
FIRMA
Warun Odpowie
przed
Terminy
Sposób Dodatko Roz
DOSTAR Przed miot Sposób ki Dzialno
wykona i we Kary wiÄ…-
Rodzaj miot świadcze wydania rękojmi, Czas ść z tyt.
CZAJACA
nia sposoby zastrzeże umow zanie
umowy świadcze nia rzeczy, gwaran umowy niewy- umo
" udostępnianie sal konferencyjnych,
USA
UGI świadcze nia ne
płatno
nia i jej
towaru cji konania
nia umowne wy
ści
waloryza
jakości umowy
cja
" sprzÄ…tanie wynajmowanych lokali,
PEC - - - - - + + + + + - +
TP - + - - - + + + + + - +
" dostarczanie posiłków (catering),
PWiK - + - - - + + + + + - +
Catering + + + + + + + + + + + +
" usługi transportowe lub kurierskie.
SprzÄ…tanie + + + + + + + + + + + +
Konserwa
+ + - + + + + + + + +
cja +
Remonty + + + + + + + + + + + +
Ochrona
osób i + + + + + + + + + + +
mienia +
Kurierska + + + + + + + + + + - +
Zadania zarządzania najmem Marketing nieruchomości
" działania w zakresie marketingu (promocji)
nieruchomości,
" wszyscy obecni najemcy byli kiedyÅ›
" planowanie struktury najmu, zorientowane na
przyciągani do nieruchomości, poprzez
uzyskanie harmonijnego i stabilnego układu
najemców,
działania marketingowe, jako potencjalni
" szacowanie kosztów eksploatacji nieruchomości,
najemcy.
" osiąganie regularnych i pełnych wpływów
czynszowych,
" negocjowanie i zawieranie umów najmu,
" nadzór na wykonaniem umów najmu.
Kategorie działań w zakresie Proces marketingowy
marketingu nieruchomości: nieruchomości:
" definiowanie rynku docelowego -
segmentu rynku,
" kampanie reklamowe,
" opracowanie strategii marketingowej,
" akcje promocyjne,
" opracowanie budżetu marketingowego,
" działalność w zakresie sprzedaży.
" wprowadzenie planu w życie,
" dokonywanie regularnych ocen wyników
planu.
19
2012-12-14
Determinanty strategii Miary efektywności strategii
marketingowej nieruchomości: marketingowej nieruchomości:
" liczba potencjalnych najemców
" rodzaj nieruchomości,
odwiedzających nieruchomość,
" popyt i podaż,
" koszt ich pozyskania,
" dostępność środków finansowych.
" liczba podpisanych umów najmu,
" okres pustostanów w nieruchomości.
Selekcja najemców,
Kryteria doboru najemców:
(kwalifikowanie najemców),
" konfiguracje dostępnej powierzchni,
" oczekiwania co do przyszłej ekspansji najemcy,
" rodzaj prowadzonej przez najemcę działalności,
" zapewnia właściwy dobór najemców do
" bieżąca kondycja finansowa najemcy,
" długookresowa rentowność prowadzonej działalności, powierzchni w nieruchomości oraz
" analiza potrzeb najemcy w zakresie usług specjalnych:
strategii jej użytkowania,
 większy zakres ochrony obiektu,
 ponadprzeciętne potrzeby w zakresie dostarczanej energii,
 specjalne wymagania co do systemu klimatyzacji i wentylacji,
" ograniczenie ryzyka zwiÄ…zanego z
 inne godziny urzędowania w budynku aniżeli ustalone
regulaminem obiektu
wypełnianiem przez najemców
 inne usługi różniące się od standardowo dostarczanych przez
nieruchomość.
postanowień umowy najmu.
Przedmiot negocjacji
Negocjacje z potencjalnymi najemcami
szczegółowych warunków najmu:
" proces, na mocy którego przyszły najemca i
wynajmujący (właściciel lub zarządca) dyskutują
" cel najmu i warunki użytkowania,
o swoich wymaganiach i preferencjach oraz
" wysokość czynszu, zasady płatności i waloryzacji
uzgadniają warunki, które mogą być obustronnie
czynszu,
akceptowalne.
" tryb wypowiedzenia umowy najmu,
" udział najemcy w kosztach utrzymania i inwestycjach,
" negocjacje zwykle koncentrujÄ… siÄ™ na:
" zakres świadczeń dodatkowych za strony
ulepszeniach i przeróbkach (zwykle długo
wynajmujÄ…cego,
negocjowane), wzrostach czynszów
" zasady korzystania ze wspólnych przestrzeni,
(indeksacjach), formach płatności opłat
eksploatacyjnych i opcjach dla najemców
" dostępu do ogólnych systemów informacji.
20
2012-12-14
Realizacja umowy najmu
Zachęty wobec potencjalnych najemców:
" nadzorowanie realizacji postanowień
umowy najmu,
" upusty czynszów,
" kształtowanie relacji z najemcami.
" czasowe zwolnienia z czynszów,
" opcje:
 powiększenia,
 odnowienia,
 odwołania,
 prawa pierwszej umowy.
Korzyści dobrych relacji Strategie kształtowania relacji z
zarzÄ…dzajÄ…cego z najemcami: najemcami:
" strategia spojrzenia na nieruchomość z
" odnowienie najmu eliminuje straty z powodu
perspektywy najemcy,
pustostanów - przestojów w najmie powierzchni
spowodowanych wyprowadzaniem i wprowadzaniem siÄ™
" strategia powitania nowych najemców,
najemców,
" koszt ulepszeń powierzchni przedłużonego najmu jest " strategia regularnych wizyt u najemców,
zazwyczaj relatywnie mniejszy aniżeli koszt
" strategia budowania zadowolenia i
przygotowania powierzchni dla nowego najemcy,
" obecny najemca jest dobrze znany zarzÄ…dcy w zakresie satysfakcji najemcy,
historii płatności czynszów, wzajemnych relacji z
" strategia proaktywnych relacji z
pozostałymi najemcami, stosunku do nieruchomości, zaś
ocena nowego wymaga dodatkowego czasu i pieniędzy.
najemcami.
Relacje zarzÄ…dzajÄ…cego z najemcami
Każda zarządzana nieruchomość
winna być traktowana jako:
" Sposób, w jaki najemca był traktowany
przez wszystkie fazy cyklu najmu ma
istotny wpływ na jego decyzję o
przedłużeniu umowy najmu.
"  strategiczna jednostka biznesu ,
" a co najmniej jako  centrum zysku
21
2012-12-14
Funkcje zarzÄ…dzania finansami Zadania zarzÄ…dzania finansami
nieruchomości:
nieruchomości
" ustalanie wysokości stawek czynszów,
" planowanie finansowe;
" ustalanie opłat eksploatacyjnych,
" opracowywanie budżetu nieruchomości,
" prowadzenie bieżącej gospodarki
finansowej, " ewidencjonowanie przychodów i kosztów,
" prowadzenie gospodarki finansowej,
" kontrola przychodów i kosztów,
" analiza i ocena efektywności
" ustalanie wyniku finansowego,
zarządzania nieruchomością
Analiza ekonomiczna
nieruchomości (ex ante)
PLANOWANIE FINANSOWE:
" jakie wpływy finansowe (czynszowe i pozaczynszowe)
może generować nieruchomość,
" jakie wydatki sÄ… konieczne, w zwiÄ…zku z eksploatacjÄ…
nieruchomości,
" ustalenie wpływów (przychodów)
" czy wpływy z nieruchomości pozwalają pokryć wydatki,
związane z jej utrzymaniem (dodatni dochód
" szacowanie wydatków (kosztów),
operacyjny)?
" wyznaczenie przewidywanego dochodu
" czy nieruchomość generuje dochody umożliwiające
obsługę zadłużenia związanego z inwestowaniem w nią
operacyjnego.
(dochód operacyjny Å‚ð obsÅ‚uga dÅ‚ugu)?
" czy otrzymane strumienie gotówki dają właścicielowi
odpowiedniÄ… stopÄ™ zwrotu z inwestycji?
OPA
ATY OD NIERUCHOMOÅšCI
Podstawy planowania finansowego
J. Cymerman, R. Cymerman, L. Kotlewski, Identyfikacja i podziały opłat od nieruchomości,  Wycena 2003, rn 1 (66)
" obowiÄ…zujÄ…ce umowy najmu,
opłaty za udostępnienie
przez właściciela prawa do
" zasady waloryzacji stawek czynszu, korzystania z nieruchomości
" analiza rynku, pozwalająca określić możliwe
do uzyskania stawki czynszu,
opłaty ponoszone przy
" informacje o kosztach poszczególnych usług w
opłaty związane z Opłaty od dokonywaniu czynności
posiadaniem nieruchomości cywilno-prawnych
najbliższym roku (np. wywóz śmieci), nieruchomości
dotyczących nieruchomości
" możliwości generowania przychodów
pozaczynszowych,
" analiza przychodów i kosztów z trzech opłaty z tytułu
przeprowadzenie działań
minionych lat. powodujących rozwój
nieruchomości
22
2012-12-14
Opłaty od nieruchomości
Szacowanie wpływów operacyjnych
GRUPY OPA
AT
" analiza zasad udostępniania powierzchni
Opłaty za udostępnienie Opłaty z tytułu
Opłaty związane z
przez właściciela prawa do Opłaty od czynności przeprowadzenia działań
posiadaniem w nieruchomości,
korzystania z cywilnoprawnych powodujących rozwój
nieruchomości
nieruchomości nieruchomości
opłaty za prawo
podatek od nieruchomości taksa notarialna opłata planistyczna
użytkowania
opłata adiacencka z tytułu " czynsz najmu,
podatek rolny czynsz a tytułu najmu opłata sądowa
podziału nieruchomości
opłata adiacencka z tytułu
podatek od czynności
podatek leśny czynsz z tytułu dzierżawy scalenia i podziału
cywilnoprawnych
nieruchomości
opłata adiacencka z tytułu " inne opłaty, jakie powinni wnosić najemcy i
wybudowania urządzeń
podatek od spadków i
raty leasingowe infrastruktury technicznej z
darowizn użytkownicy,
udziałem środków
publicznych
(za media i inne usługi oferowane w nieruchomości).
opłaty za wyłączenia
opłaty za trwały zarząd podatek dochodowy gruntów rolnych (leśnych) z
produkcji rolnej (leśnej)
Czynsz jest podstawowym składnikiem W zależności od sposobu kalkulacji
przychodów z nieruchomości
wyróżnia się czynsz:
" czynsz brutto:
" jest świadczeniem pieniężnym uiszczanym
 prosty,
przez najemcÄ™ wynajmujÄ…cemu w zamian
 indeksowany,
za oddanie nieruchomości do
" czynsz netto:
użytkowania.
 czynsz netto z pojedynczym potrÄ…ceniem,
" czynsz winien pokrywać koszty
 czynsz netto z podwójnym potrąceniem,
eksploatacji i technicznego utrzymania
 czynsz netto z potrójnym potrąceniem,
nieruchomości.
" czynsz w formie prowizji.
W praktyce zarzÄ…dzania
Czynsz minimalny winien
nieruchomościami komercyjnymi
zapewnić:
wyróżnia się:
" pokrycie wszystkich kosztów operacyjnych
nieruchomości,
" czynsz minimalny,
" obsługę ewentualnego długu (kredytu),
" czynsz rynkowy,
" oczekiwany zwrot kapitału własnego.
" czynsz efektywny.
23
2012-12-14
Czynsz minimalny
Przychody pozaczynszowe:
zasada ustalania
" opłaty za umieszczenie tablic
Cmin = (K o + D + Z) / P n
reklamowych, anten, przekaz
ników,
" opłaty za korzystanie z parkingu,
gdzie:
" opłaty za usługi świadczone przez
" K o - roczne koszty operacyjne,
właściciela:
" D - roczna obsługa zadłużenia,
 wynajem sal konferencyjnych,
" Z - oczekiwany przez właściciela roczny
 usługi gastronomiczne (catering),
zwrot z kapitału własnego,
 udostępnianie dostępu do sieci,
" P n - całkowita powierzchnia najmu.
 usługi komputerowe.
KOSZTY ZARZ
DZANIA
Plan wpływów z nieruchomości
NIERUCHOMOÅšCI

Miesiąc Potencjalne wpływy w układzie rodzajowym
Razem
P 1 P 2 P 3 .. .. .. .. P n
1
" Koszty operacyjne,
2
" Koszty (wydatki) kapitałowe
&
&
12
Rok
Stawki opodatkowania nieruchomości
Specyfikacja kosztów operacyjnych:
Lata
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
w zł. za 1 mkw powierzchni
MP 68, poz.
956
" koszty stałe:
Budynki (zł/m2)
 podatek od nieruchomości,
mieszkalne 0,46 0,49 0,51 0,54 0,56
pod działalność gospodarczą 15,86 16,83 17,31 17,98 18,43
 ubezpieczenie nieruchomości,
pod działalność gospodarczą (obr. mat. siew) 8,06
 inne podatki i opłaty lokalne.
pod działalność gospodarczą (świad. zdrow.) 3,46
pozostałe (np. garaże) 5,29 5,62 5,78
" koszty zmienne:
Grunty
 koszty mediów (dostawa energii cieplnej i elektrycznej, gazu,
przeznaczone pod działalność gospodarczą 0,56 0,60 0,62 0,66 0,68
ciepłej i zimnej wody, wywóz nieczystości stałych i płynnych).
użytki rolne nie wchodzące w skład gosp. rol. 0,05 0,06
 wydatki na naprawy i remonty bieżące, konserwacje;
inne działki (np. pod bud. mieszkalnymi) 0,08 0,09 0,30
grunty pod jez. natural. i sztuczn. 3,38/ha 3,52 3,61
 Koszty innych usług;
 koszty administracyjne i wynagrodzenia;
Budowle (wartość) 2,00
 wynagrodzenie zarządcy, (średnio 5 - 8% przychodów brutto).
1 ha przelicz.
- 2,5 kwintala
Grunty należące do gospod. rolnych żyta
Podatek leśny 0,22 m3
1 ha p.
0,2 m3 27.74
24
2012-12-14
Specyfikacja kosztów kapitałowych:
Plan wydatków
Miesiąc Wydatki w układzie rodzajowym
" wydatki na inwestycje:
Razem
W 1 W 2 W 3 .. .. .. .. W n
 remonty kapitalne;
1
 modernizacje;
 przebudowy; 2
 rozbudowy,
&
&
" spłata zadłużenia.
12
Rok
Specyfikacja kosztów rodzajowych
Zwracać uwagę na
Grupa kosztów Rodzaj kosztu
MateriaÅ‚y i energia üðzużycie materiałów,
üðzużycie energii elektrycznej,
üðzużycie energii cieplnej,
üðzużycie wody,
" harmonizację wpływów i wydatków
üðzużycie gazu,
UsÅ‚ugi zewnÄ™trzne üðusÅ‚ugi transportowe,
üðusÅ‚ugi remontowe,
üðusÅ‚ugi kominiarskie,
üðwywóz nieczystoÅ›ci staÅ‚ych,
üðodprowadzenie Å›cieków,
üðinne usÅ‚ugi obce,
Podatki i opÅ‚aty üðpodatek od nieruchomoÅ›ci,
üðopÅ‚aty z tytuÅ‚u wieczystego użytkowania,
üðpodatek o towarów i usÅ‚ug,
üðpozostaÅ‚e podatki i opÅ‚aty,
Wynagrodzenia üðpÅ‚ace,
üðpremie i nagrody,
üðwartość Å›wiadczeÅ„ w naturze,
Åšwiadczenia na rzecz pracowników üðskÅ‚adki na ubezpieczenia spoÅ‚eczne,
üðskÅ‚adki na fundusz pracy,
üðodpisy na ZFÅšS,
üðÅ›wiadczenia BHP,
üðÅ›wiadczenie rzeczowe,
üðpozostaÅ‚e koszty,
Koszty reklamy i reprezentacji üðkoszty reklam w prasie, radio, TV,
üðkoszty mailingu,
üðpozostaÅ‚e koszty reklamy i reprezentacji,
PozostaÅ‚e koszty üðkoszty podróży sÅ‚użbowych,
üðkoszty ubezpieczeÅ„ majÄ…tkowych,
üðpozostaÅ‚e koszty
Specyfikacja rodzajowa kosztów Ustalenie planowanego dochodu
zarządzania nieruchomością operacyjnego
" oszacowanie wpływów operacyjnych,
Grupa kosztów Rodzaj kosztu Grupa kosztów Rodzaj kosztu
üðzużycie materiałów, üðpÅ‚ace,
" ustalenie kosztów operacyjnych,
Materiały i energia Wynagrodzenia
üðzużycie energii elektrycznej, üðpremie i nagrody,
üðzużycie energii cieplnej, üðwartość Å›wiadczeÅ„ w naturze,
üðzużycie wody,
" pozwoli zaplanować dochód operacyjny,
üðzużycie gazu,
üðusÅ‚ugi transportowe, üðskÅ‚adki na ubezpieczenia spoÅ‚eczne, przewidywany do uzyskania z danej
Usługi zewnętrzne Świadczenia na
üðusÅ‚ugi remontowe, üðskÅ‚adki na fundusz pracy,
üðusÅ‚ugi kominiarskie, rzecz pracowników üðodpisy na ZFÅšS,
üðwywóz nieczystoÅ›ci staÅ‚ych, üðÅ›wiadczenia BHP, nieruchomoÅ›ci.
üðodprowadzenie Å›cieków, üðÅ›wiadczenie rzeczowe,
üðinne usÅ‚ugi obce, üðpozostaÅ‚e koszty,
üðpodatek od nieruchomoÅ›ci, üðkoszty reklam w prasie, radio, TV,
Podatki i opłaty Koszty reklamy i
üðopÅ‚aty z tytuÅ‚u wieczystego üðkoszty mailingu,
użytkowania, reprezentacji üðpozostaÅ‚e koszty reklamy i
üðpodatek o towarów i usÅ‚ug, reprezentacji, " dla nieruchomoÅ›ci, dla których jest to
üðpozostaÅ‚e podatki i opÅ‚aty,
możliwe, należy wyznaczyć dochód
üðkoszty podróży sÅ‚użbowych,
Pozostałe koszty
üðkoszty ubezpieczeÅ„ majÄ…tkowych,
üðpozostaÅ‚e koszty
operacyjny dla ostatnich 2-3 lat.
25
2012-12-14
Cel opracowywania budżetu
Budżet nieruchomości
nieruchomości
" stanowi podstawową i kluczową część zbadanie przepływów gotówkowych w
planu zarządzania nieruchomością, analizowanym okresie, pod kątem
określenia możliwości:
" jest zestawieniem przewidywanych
dochodów i wydatków związanych z " pokrycia wydatków operacyjnych,
funkcjonowaniem nieruchomości dla
" pokrycia innych wypłat,
przyjętego okresu.
" zapłaty rat amortyzacyjnych,
" zwrotu wyłożonego kapitału.
Przy sporządzaniu budżetu Dla prowadzenia prawidłowej gospodarki
finansowej w zarządzaniu nieruchomością
należy uwzględnić:
należy opracowywać:
" całkowitą wartość rynkową powierzchni do wynajęcia,
skalkulowaną w oparciu o rynkowy poziom czynszów;
" prognozÄ™ strat spowodowanych pustostanami lub
opóz
nieniami w płatnościach czynszów;
" budżet operacyjny,
" wszelką sezonowość w najmie powierzchni, która ma
wpływ na poziom przychodów;
" budżet przepływów pieniężnych,
" prognozę przychodów z innych z
ródeł ;
" budżet remontowo  rozwojowy,
" prognozę kosztów (wydatków) operacyjnych,
remontowych i modernizacyjnych;
w układzie:
" uwarunkowania otoczenia, w którym funkcjonuje
 rocznym,
nieruchomość.
 wieloletnim (długoterminowym).
Roczny budżet operacyjny
Roczny budżet operacyjny dla
nieruchomości
nieruchomości
Lp. Wykonanie Odchylenie Odchylenie
Plan
Pozycja budżetu
w %
I. Całkowity przychód operacyjny
Przychód z czynszu najmu
Przychód z tytułu opłaty eksploatacyjnej
Rok poprzedni Rok bieżący Odchylenie Odchylenie w %
Przychód z tytułu opłaty parkingowej
Lp.
Wyszczególnienie pozycji
plan wyk. plan wyk. 5-3 6-4 5-3 6-4 Inne przychody
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 II. Straty czynszowe i pustostany
I.
Potencjalne wpływy operacyjne
III. Przychód efektywny brutto
brutto (PWOB)
IV. Koszty operacyjne
II.
Straty czynszowe i pustostany
Koszty zarzÄ…du
Energia elektryczna
Woda i odprowadzanie ścieków
III. Wywóz śmieci
Wpływy operacyjne brutto (WOB)
Ogrzewanie
I - II
Ochrona obiektu
Utrzymanie czystości
IV.
Koszty operacyjne
Konserwacja dz
wigów
Obsługa techniczna i naprawy
Opłata z tytułu użytkowania wieczystego
V.
Dochód operacyjny netto (DON)
Podatek od nieruchomości
Ubezpieczenie budynku
III  IV
Inne koszty
V. Dochód operacyjny netto (III  IV)
26
2012-12-14
Budżet remontowy wspólnoty mieszkaniowej
Lp. Pozycja 2005 2006 2007 2008
Budżet przepływów pieniężnych
w zł rocznie w zł rocznie w zł rocznie w zł rocznie
Przychody
1 Fundusz remontowy 30 000 38 000 51 000 51 000
Pozycja
1.1. Stan na poczÄ…tek okresu 48 000 48 000 48 000 48 000
1.2 Zaliczka remontowa 78 000 86 000 99 000 99 000
.
1.3 Razem (1.1 + 1.2)
Planowane przychody czynszowe
2. Kredyt bankowy
- Pustostany i straty czynszowe
3. Dotacje i subwencje
4. Odsetki od lokat terminowych
= Efektywny przychód brutto
5. Opłaty spóz
nione
6. Inne:
+ Inne dochody
7. Przychody razem (1.3+2+3+4+5+6) 78 000 86 000 99 000 99 000
= Dochód operacyjny brutto
Koszty
8. Wydatki remontowe 20 000 35 000 48 000 45 000
- Wydatki operacyjne
8.1 remont dachu 20 000 35 000 48 000 54 000
8.2 remont klatek schodowych 40 000 99 000
8.3 wymiana poziomów instalacji zimnej wody
= Dochód operacyjny netto
8.4 wymiana poziomów centralnego ogrzewania
8.5 wymiana instalacji gazowej
- Koszty obsługi długu (raty kapitałowe i odsetki)
8.6 remont elewacji
8.7 Razem
- Nakłady inwestycyjne
9. Koszty kredytu
9.1 Rata kapitałowa
9.2 Odsetki
= Przepływ gotówki (cash flow)
9.3 Razem (9.1 + 9.2)
10. Koszty razem (8.8 + 9.3) 40 000 35 000 48 000 99 000
y
ródło: na podstawie J. C. Downs Jr., Principles of Real Estate Management, 12th ed., IREM, Chicago 1980;
11. Przychody razem (z przeniesienia) 78 000 86 000 99 000 99 000
12. Fundusz remontowy na koniec okresu 38 000 51 000 51 000 0
Plan zarządzania nieruchomością a
Budżety nieruchomości stanowią
biznes plan
podstawową część
.
 planu zarządzania nieruchomością
.
Plan zarzÄ…dzania
SporzÄ…dzenie planu zarzÄ…dzania
nieruchomością nieruchomością wymaga:
" określenia celów właściciela,
" to dokument, zawierający, zgodne z " głębokiej analizy nieruchomości,
celami właściciela, działania konieczne do
" analizy otoczenia nieruchomości,
maksymalizacji potencjału nieruchomości.
" analizy rynku, na jakim nieruchomość
funkcjonuje.
27
2012-12-14
Zawartość planu zarządzania
Bieżąca gospodarka finansowa
nieruchomością:
1. Strona tytułowa;
" windykacja należności,
2. Spis treści;
" ponoszenie wydatków,
3. Podsumowanie;
4. Podstawy formalne; " ewidencjonowanie wszystkich zdarzeń,
5. Opis właściciela i jego celów;
występujących w czasie zarządzania
6. Analiza nieruchomości;
nieruchomością, określonych w pieniądzu,
7. Analiza rynku;
8. Analiza rozwiązań wariantowych;
9. Zalecany sposób postępowania;
przestrzeganie przepisów prawnych
10. Załączniki.
obowiÄ…zujÄ…cych w tym zakresie.
Formy prowadzenia Dualizm w rachunkowości
rachunkowości: zarządzania nieruchomością
" ujęcie księgowe, uwzględniające przepisy
o rachunkowości,
" brak obowiÄ…zku prowadzenia ewidencji,
 przychody, koszty uzyskania, zysk operacyjny, zysk
" uproszczona (księga przychodów i
brutto, zysk netto,
rozchodów,
" ujęcie gotówkowe
" pełna rachunkowość.
 wpływy i wydatki gotówkowe, nadwyżka finansowa
dostępna dla właściciela
rachunkowość związana z zarządzaniem
Rachunkowość
nieruchomością powinna dostarczyć
informacji o:
" bieżąca (operacyjna), systematyczne
" realizacji zadań gospodarczych wynikających z planu
rejestrowanie operacji gospodarczych w
finansowo-gospodarczego;
czasie ich występowania,
" stanie składników majątkowych, zmian w nich
zachodzÄ…cych;
" sprawozdawcza, przygotowanie, zgodnie z
" stanie zobowiązań i należności związanych z
obowiÄ…zujÄ…cymi przepisami, raportu z
zarządzaną nieruchomością;
przebiegu procesu zarzÄ…dzania, na
" wydatkach i nakładach związanych z nieruchomością i
z
ródłach ich finansowania,
zakończenie okresu obrachunkowego.
" wynikach finansowych zarządzania nieruchomością;
" stanie rozliczeń z tytułu zobowiązań publicznoprawnych.
28
2012-12-14
Roczne sprawozdanie wspólnoty mieszkaniowej: & & & ..
Podstawowe sprawozdania
Roczne sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej sporządzone na dzień: & ..
Stan na dzień
Wyszczególnienie
finansowe:
I. Przychody
31.12..rp. 31.12.rb.
1. Opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu
2. Inne przychody
3. Razem przychody (1 + 2)
" bilans,
II. Koszty zarządu nieruchomością wspólną
1. Opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej
" rachunek wyników, 2. Opłaty za antenę zbiorczą i windę
3. Ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (z wyjątkiem pokrywanych bezpośrednio przez
właścicieli poszczególnych lokali)
" rachunek przepływów pieniężnych,
4. Wynagrodzenia i narzuty na wynagrodzenia
5. Koszty remontów i bieżącej konserwacji
" informacja dodatkowa. 6. Inne koszty zarządu nieruchomością wspólną
7. Razem Koszty (poz. 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6)
III. Różnica między przychodami a kosztami
1. Zwiększająca koszty roku następnego (wielkość ujemna)
2. Zwiększająca przychody roku następnego (wielkość dodatnia)
IV. Stan rozrachunków i środków pieniężnych na koniec oraz na początek każdego roku
obrachunkowego
1. Należności (według poszczególnych dłużników)
2. Zobowiązania (według poszczególnych dłużników)
3. Stan środków pieniężnych
Zarządzanie nieruchomością polega na
Organizacja zarzÄ…dzania
" gospodarowaniu, w warunkach
nieruchomościami w Polsce
niepewności, skomplikowanymi obiektami
budowlano  technicznymi, pełniącymi
(praktyczne przypadki)
[zn-org-1]
różne funkcje użytkowe, ekonomiczne i
społeczne,
Adam Nalepka
" tak aby zrealizować określone cele
właściciela.
Zarządzanie nieruchomością Podejścia do pojęcia "zarządzanie"
koncentruje siÄ™ na:
" właściwej eksploatacji,
" funkcjonalne,
" bezpieczeństwie użytkowania,
" instytucjonalne.
" utrzymywaniu nieruchomości w
sprawności, zgodnie z jej przeznaczeniem,
" gospodarce ekonomiczno  finansowej,
" uzasadnionym inwestowaniu.
29
2012-12-14
Podejście funkcjonalne
Zakres zadań (funkcji) podejmowanych
Funkcje zarządzania nieruchomościami
w zarządzaniu nieruchomością jest
uwarunkowany
1. Prawne,
2. Prawno  egzekucyjne ,
" obowiÄ…zujÄ…cymi przepisami prawnymi,
3. Techniczne,
" formą własności, 4. Modernizacyjno  rozwojowe,
5. Ekonomiczno  finansowe,
" celem inwestowania,
6. Księgowo  podatkowe,
" rodzajem nieruchomości (funkcją użytkową),
7. Administracyjne,
8. Organizacyjne,
" umową o zarządzanie nieruchomością.
9. Planistyczne.
Zakres funkcji zarządzania nieruchomościami (c.d.)
Analiza funkcji zarzÄ…dzania
-ð kalkulacje stawki czynszowej, przychodów, kosztów nieruchomoÅ›ci,
5. Ekonomiczno 
-ð podejmowanie decyzji w sprawach dotyczÄ…cych eksploatacji i jej finansowania,
nieruchomościami finansowe
-ð rozliczanie inwestycji,
-ð obliczanie efektywnoÅ›ci ekonomicznej i finansowej planowanych dziaÅ‚aÅ„,
Funkcja główna Funkcje szczegółowe -ð fakturowanie.
-ð prowadzenie sprawozdawczoÅ›ci finansowej,
6. Księgowo 
-ð zawieranie i rozwiÄ…zywanie umów najmu,
1. Prawne
-ð prowadzenie ksiÄ™gowoÅ›ci w zakresie okreÅ›lonym w przepisach,
-ð zawieranie umów o zarzÄ…dzanie, podatkowe
-ð rozliczenia z urzÄ™dem skarbowym, urzÄ™dem gminy, ZUS-em,
-ð czynnoÅ›ci zmierzajÄ…ce do uregulowania stanów prawnych,
-ð rozliczanie czynszów i opÅ‚at,
-ð zawieranie umów z administratorami, konserwatorami, wykonawcami robót, -ð opracowywanie sprawozdaÅ„ okresowych dla wspólnot mieszkaniowych.
dozorcami, ochroną obiektów,
-ð sporzÄ…dzanie regulaminu porzÄ…dku domowego.
-ð przekazywanie lokali najemcom,
7. Administracyjne
-ð zawieranie umów z dostawcami mediów,
-ð windykowanie zalegÅ‚oÅ›ci czynszowych od najemców i opÅ‚at od użytkowania
2. Prawno  -ð ubezpieczenia nieruchomoÅ›ci,
nieruchomości,
egzekucyjne -ð rozliczanie kosztów eksploatacyjnych,
-ð kierowanie wniosków do sadów i prowadzenie spraw sadowych w sprawach o
-ð protokoÅ‚owanie zebraÅ„ wspólnot mieszkaniowych,
zapłatę należności,
-ð inne czynnoÅ›ci operacyjne
-ð eksmisje.
-ð przejmowanie protokolarne nieruchomoÅ›ci w zarzÄ…d,
8. Organizacyjne
-ð prowadzenie i przechowywanie dokumentacji terenowo prawnej oraz
3. Techniczne -ð nadzór nad pracownikami wykonujÄ…cymi usÅ‚ugi na rzecz nieruchomoÅ›ci,
technicznej, -ð prowadzenie korespondencji z najemcami i wÅ‚aÅ›cicielami nieruchomoÅ›ci,
-ð zwoÅ‚ywanie i prowadzenie zebraÅ„ wspólnot mieszkaniowych,
-ð nadzory techniczne,
-ð opracowywanie projektów uchwaÅ‚.
-ð zlecanie, nadzorowanie i wykonywanie przeglÄ…dów technicznych,
-ð naprawy bieżące, naprawy główne, konserwacje.
-ð opracowywanie planów gospodarczych dla wspólnot mieszkaniowych,
9. Planistyczne
-ð prowadzenie spraw technicznych w zakresie modernizacji budynków i
4. Modernizacyjno -ð opracowywanie planów zarzÄ…dzania nieruchomoÅ›ciami,
budowli, rozbudowy lub nadbudowy budynków i budowli, -ð opracowywanie planów remontów,
- rozwojowe
-ð procesy developerskie. -ð opracowywanie koncepcji i zaÅ‚ożeÅ„ inwestycyjnych,
-ð planowanie budżetów.
Podejście instytucjonalne
Podejście instytucjonalne
Systemy (formy instytucjonalne)
Podmioty zarządzające nieruchomościami
zarządzania nieruchomościami:
" Prywatni właściciele - nieruchomości na potrzeby
własne lub wynajem,
" system bezpośredni,
" Przedsiębiorstwa  właściciele, nieruchomości do
" system pośredni,
działalności gospodarczej lub na wynajem,
" Gmina i jej jednostki organizacyjne,
" system zleceniowy,
" Inne jednostki administracji publicznej,
" Spółdzielnie mieszkaniowe,
" Przedsiębiorstwa, których celem jest usługa
profesjonalnego zarządzania nieruchomościami.
30
2012-12-14
Zarządzanie nieruchomościami służącymi
Nieruchomości zarządzane najczęściej
zaspokojeniu potrzeb właściciela
w systemie bezpośrednim
" służące zaspokojeniu potrzeb właściciela,
" umożliwiające prowadzenie działalności
gospodarczej,
" przeznaczone na wynajem,
" Skarbu Państwa i jednostek samorządu
terytorialnego,
" spółdzielni mieszkaniowej (zarząd powierzony),
Zarządzanie nieruchomościami
Nieruchomości przedsiębiorstw:
przedsiębiorstwa
" celem ich jest umożliwienie prowadzenia
" przemysłowe - 60,2 %,
działalności gospodarczej, polegającej na produkcji, handlu
" biurowe  19,0 %,
bÄ…dz
usługach,
" handlowo  usługowe  10,8 % ,
" są bardzo zróżnicowane rodzajowo: (budynki
fabryczne, biurowe, do celów badawczo-doświadczalnych, obiekty
" logistyczno  magazynowe  6,0 %,
magazynowe, instalacje, drogi, parkingi itp.),
" specjalne  2,6 %,
" są zorganizowane w formie  parków
przemysłowych ,
" rekreacyjne i wypoczynkowe  1,0 %,
" są zarządzane najczęściej przez właścicieli.
" mieszkalne  0,4 %
Funkcje pełnione przez nieruchomości w
Konieczność rozróżniania:
badanych przedsiębiorstwach (Rymarzak, s. 131)
" użytkowe  63 wskazania,
" majÄ…tku produkcyjnego: budynki i budowle,
maszyny, urządzenia i narzędzia służące
" z
ródło dochodu  18,
realizacji procesów podstawowych i pomocniczo
" grunt inwestycyjny  16,
 obsługowych,
" prestiżowe  14,
" lokata kapitału  12,
" majątku nieprodukcyjnego (nieruchomości o
funkcjach socjalnych): stołówki, mieszkania
" kredytowa  10,
zakładowe, ośrodki wypoczynkowe, obiekty
" inne  3.
szkolne, sportowe itp.).
31
2012-12-14
Specyficzne zadania zarządzania System zarządzania nieruchomościami
nieruchomościami przedsiębiorstw przedsiębiorstw
" minimalizacja kosztów eksploatacji, " najczęściej stosowany jest tu system
bezpośredni (właścicielski),
(stanowią ok. 17% kosztów operacyjnych),
" zapewnie sprawności technicznej i
utrzymanie dobrego stanu technicznego,
" zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacji,
" nie obejmuje funkcji zarzÄ…dzania najmem,
Czynniki wpływające na wybór przez przedsiębiorstwa
Organizacja zarzÄ…dzania
systemu właścicielskiego
nieruchomościami przedsiębiorstwa
Wyszczególnienie Udział Wskaz
nik
wskazań(%) ważności
duży związek nieruchomości z podstawową działalnością 65,4 0,63 " rozproszenie funkcji zarządzania nieruchomościami
brak uzależnienia od zewnętrznego zarządcy 42,3 0,35 pomiędzy różne jego człony,
zagrożenie utraty poufnych informacji przedsiębiorstwa 34,6 0,29
wysokie ceny usług 26,9 0,24
" głównymi zadaniami tych członów są funkcje związane z
działalnością podstawową,
konieczność kontroli i koordynacji pracy dostawców usług 23,1 0,20
obawa przed obniżeniem jakości zarządzania 19,2 0,18
" funkcje związane z zarządzaniem nieruchomościami
obawa przed utratą doświadczenia 19,2 0,18
traktowane są jako drugorzędne (pomocnicze).
obawa przed redukcjÄ… zatrudnienia 11,5 0,10
brak możliwości zapewnienia przez zarządcę zewnętrznego 7,7 0,07
Zarządzanie nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami przedsiębiorstwa:
przeznaczonymi na wynajem
niedoskonałości
" nieruchomości komercyjne:
" trudność przygotowania i realizacji spójnej,
kompleksowej strategii zarządzania nieruchomościami,  mieszkaniowe,
 handlowe,
" niska sprawność operacyjnego zarządzania
 usługowe,
nieruchomościami,
 biurowe,
 magazynowe,
" konieczność wyboru między zadaniami podstawowymi
 przemysłowe,
(produkcyjnymi) i pomocniczymi (zarzÄ…dzanie
nieruchomościami)  rekreacyjne,
32
2012-12-14
Klasyfikacja nieruchomości komercyjnych
Istota nieruchomości komercyjnej
NIERUCHOMOÅšCI
" wykorzystywana do prowadzenia
KOMERCYJNE
działalności gospodarczej, polegającej na
wynajmie lub dzierżawie, celem czerpania
z tego korzyści i osiągania zysku.
biurowe usługowe handlowe mieszkaniowe
hotele, motele, obiekty
tradycyjne obiekty
zajęte przez: rekreacyjne, budynki mieszkalne,
handlowe, obiekty
kulturalno-oświatowe, lokale mieszkalne,
- jednego użytkownika,
wolnostojÄ…ce,
- kilku użytkowników parkingi, centra lokale użytkowe
specjalistyczne centra
magazynowe itp.
Podstawowe zadania zarządzania Zarządzanie nieruchomościami
nieruchomością komercyjną spółdzielni mieszkaniowej
" badanie trendów rynkowych i oczekiwań
potencjalnych najemców, " zróżnicowanie nieruchomości (budynki
wielomieszkaniowe, domy jednorodzinne, lokale użytkowe itp.),
" określenie strategii wynajmu,
" planowanie wynajmu przestrzeni (powierzchni)
" różny status członków (prawa lokatorskie,
w budynku,
własnościowe, własnościowe hipoteczne),
" marketing wynajmowanych powierzchni i dobór
" zarzÄ…d powierniczy,
odpowiednich najemców,
" ograniczony wpływ właścicieli (członków)
" zarządzanie operacyjne nieruchomością,
" maksymalizacja wartości nieruchomości.
na procesy zarzÄ…dzania,
Schemat organizacyjny badanej
Administracje osiedli
spółdzielni mieszkaniowej
" pełnią ważną rolę w zarządzaniu
Prezes
utrzymaniem technicznym nieruchomości
" są odpowiedzialni za bieżącą eksploatację
Z-ca Prezesa ds Gospod. Z-ca Prezesa ds
Główny Ksiegowy
Zasobami Mieszkan. Inwestycji
nieruchomości.
Dział Finansowo -
Spec. ds Dział ds
Dział Techniczny
Księgowy
Inwestycji
Obsługi Prawnej
Spec. ds Członkowskich. Dział Naliczeń i
Dział Administrac. - Spec. ds Organizac. -
i Lokalowych Windykacji
Eksploatacyjny SamorzÄ…dowych
Spec. ds
Ref. ds Dzialalności Kasa
Pracowniczych
Społecz.-Kulturalnej
Referent ds
Administracje Osiedli
BHP i P-poż.
Spec. ds Lokali Referent ds
Użytkowych Admin.-Gospodar.
33
2012-12-14
Zarządzanie nieruchomościami gmin i
Zakres zadań administracji osiedla:
innych j.s.t.
" przyjmowanie od mieszkańców zgłoszeń o
pojawiajÄ…cych siÄ™ wadach i usterkach,
" rola organów stanowiących (uchwałodawczych),
" prowadzenie kartoteki zgłoszonych problemów,
" rola organów wykonawczych,
 wójt, (burmistrz, prezydent),
" nadzór nad pracą sprzątaczek i konserwatorów,
 pracownicy urzędu gminy,
" przeprowadzanie okresowych przeglądów i
inspekcji oraz sporządzanie z nich raportów,
" utrzymywanie bezpośrednich kontaktów z
mieszkańcami.
Nieruchomości zarządzane Zarządzanie  produkcyjnymi
w systemie pośrednim nieruchomościami gminy
zarzÄ…dzanie realizowane przez gminne jednostki
" nieruchomości gmin, służące świadczeniu usług organizacyjne, działające w formie:
użyteczności publicznej ( produkcyjne ) i
 zakładów lub jednostek budżetowych,
mieszkaniowe,
 spółek gminy (spółka z o.o., spółka akcyjna),
" jednoosobowych,
" nieruchomości przedsiębiorstw i instytucji
" z udziałem gminy,
wykorzystywane w prowadzeniu swej
działalności oraz należące do nich " otrzymują nieruchomości (majątek) w trwały
nieruchomości o charakterze komercyjnym, zarząd lub aport,
" prowadzą działalność w zakresie gospodarki
komunalnej (sfera użyteczności publicznej),
 nie posiadają odpowiednich doświadczeń w
zarzÄ…dzaniu takimi obiektami ani kompetentnej kadry,
" zarzÄ…dzajÄ… mieniem na podobnych zasadach jak
 chcą koncentrować się na podstawowej działalności.
przedsiębiorstwa,
Zarządzanie nieruchomościami z
ZarzÄ…dzanie zasobem mieszkaniowym
gminy przez zakład budżetowy
komunalnego zasobu mieszkaniowego
Schemat organizacyjny typowego zakładu budżetowego
" zarzÄ…dzanie realizowane przez gminne jednostki
organizacyjne, działające w formie:
Dyrektor
 zakładów lub jednostek budżetowych,
 jednoosobowych spółek gminy (sp. z o.o.; s. a.),
Zespół Prawno -
Główny Księgowy
Organizacyjny
" przedmiotem zarządzania mogą być:
Służba Pracownicza
 nieruchomości stanowiące wyłączną własność
Służba Finansowo -
Służba techniczna
Księgowa
gminy,
Służba organizacyjna
Służba Ogólna Służba Ekonomiczna
 wspólnoty mieszkaniowe.
Służba BHP
 kontrowersje,
Administratorzy
Zespół ds Informatyki
nieruchmości
Obsługa Prawna
34
2012-12-14
Zarządzanie nieruchomością komercyjną
ZarzÄ…dzanie zasobem mieszkaniowym
przez jednoosobową spółkę gminy przez spółkę utworzoną na zasadzie spin-off
b
ZGROMADZENIE WSPÓLNIKÓW
Zgromadzenie Wspólników
RADA NADZORCZA
Rada Nadzorcza
PREZES
Zarząd Spółki
Dz.Admin.- GÅ‚. Spec. ds
Główny Księgowy Prezes Zarządu Członek Zarządu
Gospodarczy Techniczno.-Eksploatac.
Dz. Techniczno
Dz. Finansowo-
Radca prawny
-Eksploatacyjny
Księgowy
Spec. ds Obrony Referat ds Dyrektor Zarządzający 1 Kadrowa / Sekretariat 1 Główny Księgowy 1
Kasa Cywilnej Zaopatrzenia
Admin. Domów
Referat ds
Mieszkalnych. I
Gospod. Magazyn.
Dyrektor Techniczny 1 Spec. ds. ZarzÄ…dzania 1
Admin. Domów
Mieszkalnych II
Spec. ds BHP i
P-poż
Służba Techniczna 6
Umowa o zarzÄ…dzanie (administrowanie)
Zarządzanie nieruchomościami
nieruchomością
w systemie zleceniowym
" faktycznie jest stosowana od 12 lat,
" przedmiot:
 nieruchomości wspólnot mieszkaniowych (ok. 120 000),
 inne nieruchomości (ok. 12 000)
EðIstotÄ… jest to, że wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci
[S. Starkiewicz, Umowa o zarządzanie nieruchomością, OW. Branta 2004]
zleca funkcje zarzÄ…dzania
" k.c. i inne przepisy nie definiujÄ… takiej umowy,
" wzmianka:
profesjonalnemu zarządcy, działającemu
 uwl, art. 18,
jako osoba fizyczna lub prawna,
 ugn, art. 185,
" stosuje siÄ™ do niej przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.)
EðUmowa o zarzÄ…dzanie nieruchomoÅ›ciÄ….
" wymaga formy pisemnej, a niekiedy w formie
notarialnej,
SporzÄ…dzanie umowy o zarzÄ…dzanie
Umowa o zarządzanie nieruchomością
nieruchomością
to taki stosunek obligacyjny, w którym
1. poznanie nieruchomości i jej uwarunkowań:
" jedna ze stron zobowiÄ…zuje siÄ™ do:
 technicznych; stan techniczny, potrzeby remontowe, możliwości zmian,
 podejmowania decyzji i czynności mających na celu  prawnych; stosunki między właścicielami, umowy na korzystanie z
zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno  finansowej nieruchomości i jej obsługę,
nieruchomości,  finansowo  ekonomicznych; przychody, koszty, należności, uwarunkowania
podatkowe,
 zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej
eksploatacji nieruchomości,
2. identyfikacja problemów nieruchomości; technicznych,
 bieżącego administrowania, prawnych, finansowych i związanych ze sposobem zarządzania,
 uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość,
3. ustalenie celów właściciela; weryfikacja wskazanych lub
zaproponowanie innego sposobu postępowania,
" a druga strona jest zobowiązana do wypłaty
wynagrodzenia,
4. określenie praw i obowiązków stron,
" umowa odpłatna, wzajemna, konsensualna, kauzalna, o
5. ustalenie wynagrodzenia za wykonywane czynności.
ciągłym charakterze.
(K. Lewandowski)
35
2012-12-14
Struktura podmiotowa zleceniowego
Nieruchomości zarządzane
systemu zarządzania nieruchomościami
w systemie zleceniowym
" nieruchomości mieszkaniowe gmin
WA
AÅšCICIEL NIERUCHOMOÅšCI
(prywatyzacja zarzÄ…dzania),
" nieruchomości przedsiębiorstw i
Organy państwowe i FIRMA ZARZ
DZAJ
CA
Dostawcy
instytucji,
NIERUCHOMOÅšCIAMI
samorzÄ…dowe
usług
" nieruchomości komercyjne,
N A J E M C Y
Zarządzanie zasobem nieruchomości Zarządzanie komunalnym zasobem
gminy w systemie zleceniowym mieszkaniowym w systemie zleceniowym
" szczebel I:
rada miasta, prezydent, urzÄ…d miasta,
" najczęstszy przedmiot zlecania,
" przesłanki zlecania,
" szczebel II:
zarząd budynków komunalnych (jednostka lub zakład
" wybór firmy zarządzającej.
budżetowy),
" szczebel III:
firmy prywatne, świadczące profesjonalne usługi
zarzÄ…dzania,
Schemat organizacyjny Zarządu Zarządzanie nieruchomościami
Budynków Komunalnych przedsiębiorstw i instytucji w systemie
zleceniowym
Dyrektor
Z-ca Dyrektora ds.
Z-ca Dyrektora ds
Główny Księgowy Radca Prawny
Eksploatacji
Technicznych
" najczęstszy przedmiot zlecania,
Dział Kadr i
Dział Finansowo -
Dział Eksploatacji Administracji
Zespół Techniczny
Księgowy
" przesłanki zlecania,
Specjalista ds.
Informatyki
Zespół
Zespół ds. Zespół ds
Przygotowania
Umów Planowania i Analiz
Remontów
Zespół ds. Kontroli
" wybór firmy zarządzającej.
Wewnętrznej
Zespół ds
Zespół Realizacji
Obsługi Zespół ds. Zam.
Remontów
Wspólnot Publicznych
Spec. ds. BHP i
Zespół ds Dział Wynajmu P-poż.
Inwestycji Lokali Uzytkowych
Koordynator ds.
Obrony Cywilnej
36
2012-12-14
Zarządzanie nieruchomościami
Firmy zarządzające nieruchomościami
komercyjnymi w systemie zleceniowym
w systemie zleceniowym
" najczęstszy przedmiot zlecania, " Firma NCL,
" przesłanki zlecania, " Firma wg propozycji J.D. Downs a (USA)
" wybór firmy zarządzającej.
Organizacja firmy zarzÄ…dzajÄ…cej
Schemat organizacyjny firmy
nieruchomościami, zaproponowana przez
 NCL sp. z o.o.
J.C. Downs'a
PREZES
Prezes
Szef ds. ZarzÄ…dzania
Radca prawny ZarzÄ…dca Wykonawczy Szef ds. Najmu
Nieruchomosciami
Referent ds. Obsługi Departament ds.
ZarzÄ…dca
Z-ca Prezesa. ds Z-ca Prezesa ds. Klienta Czynsów i Najmu
zarządzania nieruchom. Finansowo - Księgowych
ZarzÄ…dca - Agent ds
Rezydent Wynajmu
Agent ds. Zakupów
Spec. ds Kadr Spec. ds zarządzania. Gł. Księgowy
Ref. ds. Ewid.
ZarzÄ…dca -
Zleceń Najmu
Rezydent
Spec. ds. Administr.
Spec. ds zarządzania Spec. ds Fin - Księg
- Technicznych
Kasjer
Kryteria wyboru firmy
Pomimo słabego rozwoju rynku usług
zarządzania nieruchomościami, właściciel
zarządzającej nieruchomościami
nieruchomości musi wybrać firmę, której
" jakość i staranność sporządzonej oferty,
zleci zarządzanie swoją nieruchomością.
" zakres świadczonych usług, związanych z
zarządzaniem nieruchomością,
" jakość świadczonych przez zarządcę nieruchomości
W tym celu winien wykorzystać odpowiedni
usług,
zestaw kryteriów oceny firm oferujących " cena bieżącego utrzymania nieruchomości, w tym
wynagrodzenie zarzÄ…dcy,
usługi zarządzania nieruchomościami
" pozytywne referencje od dotychczasowych klientów
zarzÄ…dcy.
37