ROBERT LEWANDOWSKI
NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW
 SPIS TREÅšCI:
WYKAZ SKRÓTÓW ................................................................................................. 3
WST
P ........................................................................................................................ 4
ROZDZIAA
1 INFORMACJE OGÓLNE ................................................................. 6
1.1 STATUS CUDZOZIEMCA ......................................................................................... 6
1.2. NIERUCHOMOÅšCI ................................................................................................. 7
ROZDZIAA
2 NABYCIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW ..... 13
2.1 FORMY NABYCIA NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW .................................. 13
2.2 ZDARZENIA CYWILNOPRAWNE W OBROCIE NIERUCHOMOÅšCIAMI .......................... 14
ROZDZIAA
3 ZEZWOLENIA ................................................................................ 19
3.1 WNIOSEK ........................................................................................................... 19
3.2 ZEZWOLENIE JAKO DECYZJA ADMINISTRACYJNA. ................................................ 20
3.3 PROMESA ........................................................................................................... 22
3.4 ZEZWOLENIA W LICZBACH .................................................................................. 23
ROZDZIAA
4 CZYNNOŚCI KTÓRE NIE WYMAGAJ
ZEZWOLENIA ......... 24
4.1 CZYNNOŚCI KTÓRE NIE WYMAGAJ
ZEZWOLENIA ................................................ 24
4.2 WYA

CZENIA OGÓLNE ....................................................................................... 25
4.3 WYA

CZENIA DLA CUDZOZIEMCÓW Z EOG I KONFEDERACJI SZWAJCARSKIEJ...... 27
ROZDZIAA
5 PRZYPADKI WADLIWEGO NABYCIA NIERUCHOMOÅšCI ... 30
LITERATURA UZUPEA
NIAJ
CA........................................................................ 33
ARTYKUA
Y ............................................................................................................. 33
SPRAWOZDANIA ................................................................................................... 34
AKTY PRAWNE ...................................................................................................... 34
WYKAZ RYSUNKÓW ............................................................................................ 35
2
Wykaz skrótów
EGiB  Ewidencja gruntów i budynków
EOG  Europejski Obszar Gospodarczy
EWG  Europejska Wspólnota Gospodarcza
KC  Kodeks cywilny
KPA  Kodeks postępowania administracyjnego
KW  Księga wieczysta
KSH  Kodeks spółek handlowych
NNC  Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
UE  Unia Europejska
SN  Sąd Najwyższy
3
WST
P
Poniższa praca porusza problematykę nabywania nieruchomości w Polsce
przez cudzoziemców. Rynek nieruchomości w Polsce po 1989 roku stał się
dostępny dla cudzoziemców. Początki były trudne, lecz dopiero dostosowanie
prawa polskiego do norm Unii Europejskiej dał impuls dla inwestorów.
Po otwarciu granic możliwości rozwoju rynku nieruchomości dla cudzoziemców
z Unii Europejskiej stały się bardzo szerokie.
W pierwszym rozdziale zostały poruszone dwie fundamentalne kwestie.
PierwszÄ… z nich jest status prawny cudzoziemca. Opisany tam model
cudzoziemca pod różnymi aspektami. Rozróżnienie cudzoziemca
z Europejskiego Obszaru Gospodarczego od pozostałych cudzoziemców.
W drugiej części pierwszego rozdziału jest omówiony rynek nieruchomości.
Zostały krótko scharakteryzowane wszystkie typy nieruchomości, zaczynając od
najbardziej charakterystycznych nieruchomości gruntowych takich jak
nieruchomości budowlane, rolne czy leśne.
Rozdział drugi ma za zadanie przybliżyć formy nabycia nieruchomości.
Oprócz typowego nabycia nieruchomości poprzez umowę sprzedaży
nieruchomości opisane są inne sposoby stosowane przez osoby fizyczne, takie
jak: darowizna, dziedziczenie lub zasiedzenie nieruchomości oraz stosowana
często w ostatecznych sytuacjach egzekucja sądowa.
W rozdziale trzecim omówiona została decyzja administracyjna, jaką jest
zezwolenie na nabycie nieruchomości. Poruszona została struktura takiego
zwolnienia oraz co trzeba uczynić żeby ją zdobyć. Dodatkowo została
scharakteryzowana instytucja promesy.
W kolejnym rozdziale zostały opisane wszystkie czynności prowadzące
do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, które nie wymagają uzyskania
zezwolenia. Stosowane są wyłączenia ogólne stosowane do wszystkich
cudzoziemców oraz wyłączenia specjalne. Rozdział ten ukazuje różnice
w uprawnieniach cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz
tych spoza tego kręgu.
4
Ostatni rozdział jest poświęcony przypadkom wadliwego nabycia
nieruchomości. Ukazane są przypadki takiego wadliwego nabycia.
Praca opiera się na ustawie o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców z 1920 roku. Genezą powstania tej ustawy było zahamowanie
wyprzedawania nieruchomości należących do obywateli polskich państwom
obcym. Po odzyskaniu niepodległości przez Polskę, ceny nieruchomości
w rodzinnej walucie się niewiele zmieniły, za to stosunek naszej waluty to walut
obcych zmienił się znacznie, co spowodowało, że nieruchomości dla tych
cudzoziemców były bardzo tanie. W póz
niejszych czasach ustawa została
wielokrotnie zmieniana i obecne przepisy są bardziej liberalne niż kiedyś.
5
Rozdział 1 Informacje ogólne
1.1 Status cudzoziemca
1.1.1 Cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie majÄ…ca obywatelstwa polskiego
Według art. 1 ust. 2 ptk 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców, cudzoziemcem jest osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa
polskiego. Przytoczona definicja oparta jest na zaprzeczeniu. Brak obywatelstwa
polskiego stawia osobÄ™ fizycznÄ… jako cudzoziemca. Nie jest istotne czy jest
obywatelem państwa obcego, bezpaństwowcem czy osobą, której status jest
niejasny.
1.1.2 Cudzoziemiec jako osoba prawna majÄ…ca siedzibÄ™ za granicÄ…
Osobę prawną mającą swoją siedzibę za granicą, można określić poprzez
wykazanie miejsca gdzie znajduje siÄ™ zarzÄ…d osoby prawnej lub w centralnym
punkcie działalności. W polskim prawie określenie siedziby zawarte jest w art.
41 K.C:  Jeżeli ustawa lub oparty na niej statut nie stanowi inaczej, siedzibą
osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający. 1
1.1.3 Cudzoziemiec jako spółka nie mająca osobowości prawnej
Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:  nie posiadająca osobowości
prawnej spółka osób wymienionych w ptk 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą,
utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. 2
1.1.4 Cudzoziemiec jako kontrolowane spółki handlowe i osoby prawne
Kontrolowana spółka handlowa jest to taka spółka, w której cudzoziemcy
określeni w ptk 1, 2 i 3 ust 2 art. 1 ustawy o n.n.c. mają pozycję dominującą.
Przy określeniu pozycji dominującej trzeba odwołać się do kodeksu spółek
1
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 1964r. nr 16 poz. 93 z póz
n. zm.)
2
Ustawa z dnia 24 marca 1920r. O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920
nr 31 poz. 178 z póz
n zm.)
6
handlowych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ptk 4 k.s.h3. za spółkę dominującą uważa się
spółkę handlową, gdy na zgromadzeniu wspólników czy innych porozumień,
jedna osoba prawna lub fizyczna posiada bezpośrednio lub pośrednio większość
głosów. Kodeks spółek handlowych nie zawiera definicji  polska spółka
handlowa , dlatego trzeba odwołać się do kolejnej ustawy:  o swobodzie
działalności gospodarczej , z której wynika, że polskim przedsiębiorcą jest
podmiot, który ma siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
1.1.5 Cudzoziemiec po 1. 05. 2004r.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w szczególnych
przypadkach wymaga ustalenia czy pochodzi on z krajów Europejskiego Obszaru
Gospodarczego. Europejski Obszar Gospodarczy jest to strefa wolnego handlu,
która zrzesza wszystkie państwa Unii Europejskiej oprócz Szwajcarii. EOG
uważany jest za jeden z etapów przejściowych przed wstąpieniem do UE.
W 2004 roku w dniu przystÄ…pienia Polski do Unii Europejskiej zaczÄ…Å‚
obowiązywać dodatkowy podział, który cudzoziemcom z EOG daje uprawnienia
do nabycia niektórych nieruchomości bez wymaganego zezwolenia, lub ze
znacznym skróceniem czasu oczekiwania.
1.2. Nieruchomości
1.2.1 Uwagi wstępne
Nieruchomościami wg art. 46 k.c. są:
1) części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności(nieruchomości gruntowe)
2) budynki trwale z gruntem związane (nieruchomości budynkowe)
3) części takich budynków (nieruchomości lokalowe)-
jeżeli na mocy przepisów szczególnych budynki i ich części stanowią odrębny od
gruntu przedmiot własności.
3
Ustawa z dnia 15 września 2000r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2000r. nr 94, poz.
1037 z póz
n. zm.)
7
Podstawową zasadą jest, że budynki oraz inne urządzenia trwale
z gruntem związane są częścią składową nieruchomości gruntowej. Nie mogą
być one odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dzieli
nieruchomości na nieruchomości rolne, leśne i inwestycyjne, dodatkowo użyto
pojęcia  drugi dom , które obowiązywało przez pierwsze 5 lat od wejścia
Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Sformułowanie te nie jest
jednoznacznie opisane w polskim systemie prawnym. Zostało one
wynegocjowane w traktacie akcesyjnym, wg którego cudzoziemiec powinien
mieć prawo do osiedlenia się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Drugi
dom w rozumieniu ustawy nie mógł być traktowany jako stałe miejsce
zamieszkania.
Nieruchomości można dzielić biorąc pod uwagę różne kryteria. Podział
nieruchomości przedstawia rys. 1
nieruchomości
gruntowe budowlane
budowlane mieszkaniowe
rolne publiczne
leśne komercyjne
rekreacyjne inne
inne
Rysunek 1. Podział nieruchomości.  Analiza
rynku nieruchomości H. Gawron Wyd.
Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu
1.2.2 Nieruchomości gruntowe
Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe.
Art. 46 k.c. określa nieruchomość gruntową jako obszarowo wydzieloną część
powierzchni ziemskiej. Podstawowe pojęcie nieruchomości gruntowej przez
8
szereg lat prowadziło do nieporozumień, dlatego konieczne jest odwoływanie się
do innych ustaw, które regulują poszczególne zagadnienia. Jednym z przykładów
takich regulacji jest ustawa z 27 kwietnia 2001 r.  Prawo ochrony środowiska4,
która definiuje powierzchnie ziemi jako  naturalne ukształtowanie terenu, glebę
oraz znajdującą się pod nią ziemię do głębokości oddziaływania człowieka .
Odrębny przedmiot własności - jest to taka cecha nieruchomości
gruntowej, która określa podmiot własności oraz fizycznie określa granice,
w jakiej grunt został wydzielony od innych gruntów. Jest to podstawą do bycia
przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Wyodrębniony grunt określa się
w księgach wieczystych.
1.2.3 Nieruchomości budowlane
Przez nieruchomości budowlane należy rozumieć wszystkie
nieruchomości budynkowe oraz nieruchomości lokalowe. Definicja
nieruchomości budowlanych powstała by zaspokoić potrzeby gospodarcze. Grunt
i budynek są ze sobą ściśle związane, tworzą łącznie jedną całość, ale w prawie
cywilnym mogą funkcjonować jako osobne przedmioty własności. Instytucja
użytkowania wieczystego wykorzystuje właśnie ten podział. Własność gruntu
pozostaje przy właścicielu, a własność wzniesionych na tym gruncie budynków
przechodzi na użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste może trwać
od 40 lat do 99 lat i może zostać przedłużone.
Nieruchomości lokalowe reguluje ustawa o własności lokali, według
ustawy samodzielny lokal mieszkalny może być podmiotem odrębnej własności.
Lokal fizycznie nie może być oddzielony od gruntu, więc jego samodzielność
została wprowadzona na potrzeby społeczno gospodarcze.
1.2.4 Nieruchomości rolne
O statusie czy nieruchomość gruntowa jest rolną decyduje to, w jaki
sposób działka ta jest lub w przyszłości będzie eksploatowana. Pojęcie gruntu
rolnego jest pojęciem czysto technicznym. Oznacza ono rodzaj powierzchni
4
Dz.U z 2006 r. nr 129, poz, 901 z póz
n. zm.
9
ziemskiej ze względu na to, jakie będzie jego przeznaczenie. Sad Najwyższy
wypowiedział się o cechach nieruchomości rolnej. Cecha ta zakłada istnienie:
 celowej i zorganizowanej aktywności ludzkiej (najczęściej właściciela)
ukierunkowanej na wytwarzanie, to znaczy na osiÄ…ganie produkowanie ·w
dziedzinie rolnictwa. 5
1.2.5 Nieruchomości leśne
Nieruchomość leśna regulowana jest przez ustawę o lasach z 1991roku,
która stanowi, że nieruchomością leśną jest grunt:  o zwartej powierzchni co
najmniej 0.10 ha, pokryty roślinnością leśną lub art. 2. ust 2  związany
z gospodarką leśna . Lasy mogą być częścią mienia publicznego i wtedy
zarządza nimi Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe.
1.2.6 Nieruchomości rekreacyjne
Na rysunku przedstawione są także nieruchomości rekreacyjne.
W praktyce nie są one uregulowane prawnie, służą bardziej do określenia typu
użytkowania takiej nieruchomości.
1.2.7 Nieruchomości mieszkaniowe, publiczne i komercyjne
Podział nieruchomości na mieszkaniowe, publiczne i komercyjne jest
stosowany najczęściej przy ruchach na rynku nieruchomości. Nieruchomości
mieszkaniowych poszukują najczęściej osoby fizyczne, zaspokojenia potrzeb
życiowych.
Nieruchomości publiczne, czyli właściwie mienie publiczne, służy do
realizacji zadań Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Takimi
nieruchomościami mogą być np. grunty leśne, które są parkiem narodowym, oraz
np. grunty pod drogi.
5
Orzeczenie SN z 2 czerwca 2000 r. , II CKN 612/99, niepubl.
10
 Nieruchomości komercyjne są przeznaczone na działalność gospodarczą.
Mają one charakter niemieszkalny. Do takich nieruchomości można zaliczyć
biurowce czy place handlowe.
1.2.8 Inne rodzaje nieruchomości
Powyższy podział nie przewidział podziału nieruchomości o kolejny
rodzaj, jakim są nieruchomości inwestycyjne. Ustawa o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców nie reguluje pojęcia nieruchomość
inwestycyjna..  Nabycie nieruchomości na cele inwestycyjne rozumieć można
[...] jako nabycie gruntu, na którym powinna być dokonana inwestycja. 6
Z drugiej strony Dyrektywa Rady nr 83/361/EWG z dnia 24 czerwca 1988 r.
w sprawie wykonania art. 67 Traktatu ustanawiajÄ…cego EWG7 uznaje te
określenie jako  inwestycje bezpośrednią kapitału , choć posługuje się pojęciem
inwestycji w nieruchomości.
1.3 Rynek nieruchomości
Zalążki rynku nieruchomości występowały już w starożytności. Człowiek,
od kiedy zarabiał pieniądze chciał zaspakajać potrzeby życiowe.
Za nieruchomości płacono nie tylko pieniędzmi, ale także innymi rzeczami
materialnymi. Rynek nieruchomości w Polsce przed rozbiorami nie był zbytnio
regulowany. Zmieniło się to po odzyskaniu niepodległości. Brak stabilności
gospodarczej i pogłębiające się kryzysy gospodarcze oraz nabywanie przez
cudzoziemców polskiej ziemi za symboliczne ceny spowodowało przymus
uchwalenia ustawy, która by powstrzymała wyprzedaż polskiej ziemi.
Uchwalenie ustawy w dniu 24 marca 1920 roku spowodowało ograniczenie tego
procederu. Założeniem tej ustawy było wymaganie od cudzoziemca uzyskania
zezwolenia władzy politycznej na nabycie nieruchomości.  Motywy owych
wniosków wydają się mieć czysto praktyczny charakter i wypływać z realnej,
6
J.J. Skoczylas, Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców, wydawnictwo
LexisNexis, Warszawa 2005, s44.
7
Dz. Urz. WE L 178, 8.07.1988, s. 5
11
palącej konieczności ograniczenia wykupu przez cudzoziemców kilkokrotnie
tańszych niż za granicą nieruchomości .8 Sprzedaż nieruchomości została
ograniczona, właściwie aż do 1989 roku. Wraz ze zmianą systemu politycznego
w Polsce nastąpiły zmiany w postrzeganiu Polski. Polska jest spostrzegana jako
kraj, gdzie można zainwestować pieniądze. Przepisy zaczęły stawać się bardziej
liberalne. Polska gospodarka ciÄ…gle siÄ™ rozwija, co stanowi szanse rozwoju
i dobrych inwestycji nie tylko na terenach specjalnych stref ekonomicznych. Co
prawda widoczny jest spadek wydawanych zezwoleń na nabycie nieruchomości,
ale to jest skutkiem wejścia Polski do Unii Europejskiej i wprowadzaniu
dodatkowych uregulowań. Dodatkową przyczyną tego spadku jest kryzys
gospodarczy z 2007 roku, który odczuł cały świat. Został on spowodowany
niekontrolowanym handlem nieruchomości w Stanach Zjednoczonych
i upadkiem związanych z tym banków. Polska wychodzi obecnie z tego kryzysu,
więc przyszłość rynku nieruchomości powinna być wzrostowa.
8
J. Kawecka-Pysz, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, wydawnictwo Zakamycze,
Kraków 2004, s21
12
Rozdział 2 Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców
2.1 Formy nabycia nieruchomości przez cudzoziemców
2.1.1 Istota nabycia nieruchomości
Sposoby nabycia nieruchomości mieszczą się w kodeksie cywilnym.
Ustawodawca stosuje dość szerokie sformułowanie:  na podstawie każdego
zdarzenia prawnego . Poprzez zdarzenie prawne trzeba rozumieć  każde
zdarzenie, które samo lub w połączeniu z innymi zdarzeniami prawnymi, stanami
psychicznymi albo stanami prawnymi wywołuje skutki prawne. 9 Polskie
ustawodawstwo przewiduje bardzo wiele zdarzeń prawnych, które mogłyby
wywołać skutek, którym w tym przypadku jest nabycie nieruchomości przez
cudzoziemca. Ustawodawca takim sformułowaniem próbuje się zabezpieczyć
przez obchodzeniu przepisów tej ustawy, nie jest to fortunne, ponieważ daje to
możliwość interpretacji na różny sposób. Warto nadmienić, że czynem, który
mieści się w znaczeniu słów  zdarzenie prawne jest chociażby czyn bezprawny.
2.1.2 Potrzeby życiowe
Kolejnym uregulowaniem, jakie wymusił traktat akcesyjny jest przepis,
który znajduje się w art. 1a, ust. 5. ustawy o n.n.c Mówi on, że:  Powierzchnia
nieruchomości nabywanej przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb
życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku określonym w ust 2.
ptk 5, powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi
z charakteru działalności gospodarczej. Sugerowane w ustawie  potrzeby
życiowe budzą pewne wątpliwości, dlatego znaczenie tych słów najlepiej
interpretować jako potrzeby mieszkaniowe.
9
Por. S. Grzybowski, w: System prawa cywilnego. Część ogólna, t. I, Ossolineum 1985, s. 192
13
2.2 Zdarzenia cywilnoprawne w obrocie nieruchomościami
2.2.1 Umowa sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości jest najczęściej spotykaną formą
nabycia nieruchomości. Kodeks cywilny definiuje sprzedaż w art. 535 który
brzmi:  Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na
kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz
odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Jest to zatem klasyczna umowa
dwustronna, gdzie obie strony zobowiązane są do pewnych działań. Nabycie
nieruchomości ze względu na swoją wagę, jest jednak specjalną formą umowy,
która potrzebuje dodatkowego uregulowania poprzez akt notarialny.
W przypadku braku poświadczenia umowy przez taki akt umowa jest
bezwzględnie nieważna. Przeniesienie własności nieruchomości nie może być
wykonane pod warunkiem ani z ograniczeniem terminu. W umowie sprzedaży
nieruchomości konieczne jest określenie przedmiotu transakcji (poparte przez
dane z KW lub w przypadku jej braku poprzez dane z EGiB), stron postępowania
oraz ceny. Umowa sprzedaży nieruchomości może być poprzedzona umową
przedwstępną.
Umowa przedwstępna jest umową, która zobowiązuje strony do zawarcia
umowy przyrzeczonej. Określa ona zobowiązania jakie strony muszą spełnić
przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nakazuje
zdobycie zezwolenia uprawniającego cudzoziemca do nabycia nieruchomości na
terenie Rzeczypospolitej. Zezwolenie jest ważna przez 2 lata od wydania
zezwolenia, dlatego dla cudzoziemców ten termin wraz z terminem zawartym
w umowie przedwstępnej musi być spójny.
2.2.2 Umowa zamiany nieruchomości
Umowa zamiany działa na zasadzie wymiany rzeczy. Każda ze stron
zobowiązuje się przenieść własność rzeczy dla drugiej strony w zamian za to
druga strona przenosi własności rzeczy na rzecz pierwszej strony. Możliwa jest
dopłata pieniędzy którejś ze stron.
14
 Cudzoziemiec próbujący zamienić swoją nieruchomość na drugą, napotka
na swojej drodze pewne problemy. Nie jest jasno określone czy przy wymianie
nieruchomości wymagane jest zezwolenie od ministra właściwego do spraw
wewnętrznych. Przyjęte normy wymagają zezwolenia tylko wtedy, gdy
cudzoziemiec wymienia swoją nieruchomość na obszarowo większą niż
dotychczasowa.10 W środowisku istnieje też odmienny pogląd na ten temat,
sugeruje on zdobycie zezwolenia na nabycie nieruchomości przed zamianą
nieruchomości pod rygorem nieważności. Przy obecnym stanie prawnym
bezpieczniej jest zdobyć zezwolenie na nabycie nieruchomości w drodze
zamiany, niż próba forsowania zamiany bez uzyskania zezwolenia.
2.2.3 Umowa darowizny
KolejnÄ… umowÄ… dwustronnÄ… jest umowa darowizny. Kodeks cywilny
w art. 888 paragrafie 1 stwierdza że:  przez umowę darowizny darczyńca
zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem
swego majątku. W przypadku nieruchomości przedmiotem darowizny może być
własność a także inne prawa do nieruchomości. Według unormowania
kodeksowego  stronami umowy darowizny mogły być zarówno osoby fizyczne,
jak i osoby prawne .11 Oświadczenie woli przy nabyciu nieruchomości przez
cudzoziemca w drodze darowizny wymaga formy aktu notarialnego
poświadczonego przez dwie strony.
2.2.4 Umowa znosząca współwłasność nieruchomości
W przypadku gdy znoszona będzie współwłasność nieruchomości, w
której cudzoziemiec ma udziały również występują kwestie sporne. Istnieje
pogląd, że tak jak w przypadku zamiany nieruchomości tak również w znoszeniu
współwłasności wymaga się zezwolenia tylko wtedy, gdy cudzoziemiec
10
Por. S. Rudnicki: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, w: Prawo obrotu
nieruchomościami, Warszawa 1996, s 426
11
S. Rudnicki: Prawo obrotu nieruchomościami, wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2001
s.576
15
zyskiwałby coś na tym.12 Problem z interpretacją prawa powinien jednak
skłaniać cudzoziemca do nabycia nieruchomości po zdobyciu zezwolenia.
2.2.5 Konstytutywne orzeczenia sÄ…dowe
Cudzoziemiec może nabyć nieruchomość przez orzeczenie znoszące
współwłasność. Tak jak w przypadku umowy znoszącej współwłasność tak
i przy orzeczeniu sądowym, cudzoziemiec powinien mieć zezwolenie na nabycie
nieruchomości, gdy nabywa część nieruchomości o wyższej wartości niż jego
udziały. W przeciwnym wypadku sąd wstrzyma się z wydaniem orzeczenia
dopóki dokument nie zostanie przedstawiony.
Należy także wspomnieć o jeszcze jednym sposobie nabycia
nieruchomości. Sąd może orzec oświadczenie woli za jedną ze stron. Takie
orzeczenie sądowe nie przenosi od razu nieruchomości. Powód po rozprawie
sądowej musi złożyć oświadczenie przed notariuszem, jeśli tylko dostanie
zezwolenie.
2.2.6 Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie nie jest zbytnio popularnym
sposobem nabycia nieruchomości przez cudzoziemców. Warunki zasiedzenia
rzeczy reguluje kodeks cywilny w art. 172-176. Podstawową cechą, która jest
badana by uznać zasiedzenie za właściwe jest władanie nieruchomością jak
właściciel, oraz udowodnienie że dotychczasowy właściciel nie interesuje się
rzeczą w żaden sposób. Osoba ubiegająca się o stwierdzenie zasiedzenia
nieruchomości powinna władać nią przez co najmniej 20lat przy założeniu dobrej
wiary. Dobra wiara jest trudna do udowodnienia, dlatego najczęściej stosowana
jest instytucja złej wiary, gdzie trzeba udowodnić posiadanie nieruchomości
przez 30lat. Kolejną przesłanką, którą trzeba spełnić jest posiadanie samoistne
12
Por. S. Cichosz: Zniesienie współwłasności, dział spadku i ustanowienie odrębnej własności
lokali, gdy współwłaścicielem nieruchomości jest cudzoziemiec lub cudzoziemiec dewizowy,
Pal. 1960 nr 2 s. 47-50
16
rzeczy. Na ten temat wypowiada siÄ™ kodeks cywilny w art. 339:  Domniemywa
się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Zasiedzenie nieruchomości przez cudzoziemca jest bardzo rzadkim
zjawiskiem. Cudzoziemiec powołując się na art. 8 ustawy o obywatelstwie
polskim13 po 5 latach zamieszkiwania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
może starać się o polskie obywatelstwo. Do cudzoziemca należy decyzja
o zmianie obywatelstwa, jeżeli jednak zdecyduje się nabyć nieruchomość przez
zasiedzenie bez zdobycia obywatelstwa polskiego, musi się stosować do ustawy
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W takim przypadku
wymagane jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Charakter
takiego zezwolenia jest kwestią sporną, gdyż rodzą się wątpliwości.
Zezwolenie jako przesłanka do stwierdzenia nabycia nieruchomości czy
może przesłanka samego nabycia nieruchomości ? Najbardziej słuszne wyjście
z tej sytuacji jest postępowanie w którym cudzoziemiec nabywa nieruchomość w
drodze zasiedzenia po upływie terminu, lecz tylko wtedy gdy uzyska zezwolenie
na nabycie nieruchomości.14
Kolejną przesłanką trudną do udowodnienia będzie udowodnienie chęci
cudzoziemca bycia właścicielem nieruchomości, gdyż można przyjąć że gdyby
osoba fizyczna była zainteresowana zasiedzeniem nieruchomości powinna starać
się o to w najłatwiejszy sposób czyli w zdobycie obywatelstwa polskiego.
2.2.7 Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia
Dziedziczenie jest specjalną formą nabycia nieruchomości. Prawo
spadkowe jest działem prawa cywilnego. Podstawową funkcją prawa cywilnego
jest:  ochrona praw przysługujących osobie fizycznej do jej mienia, przede
wszystkim poprzez zagwarantowanie możliwości swobodnego dysponowania
majątkiem za życia oraz przekazywania majątku innym osobom na wypadek
swojej śmierci .15 Trzeba rozgraniczyć czy dziedziczenie jest w drodze
13
Ustawa z dnia 15 lutego 1962 r. O obywatelstwie polskim (Dz. U. z 2000 r. Nr 28 poz. 353 z
póz
n. zm.)
14
Por J.J. Skoczylas, Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców,
wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2005, s44.
15
T. A. Filipiak, Zarys prawa cywinego, wydawnictwo Verba, Lublin 2008 s. 406
17
ustawowej czy testamentowej. Ustawodawca w art. 8. ustawy o n.n.c przyjął że
 Nie wymaga zezwolenia[...] nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli
w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy
nieruchomości, a zbywca jest jej właścicielem lub wieczystym użytkiem co
najmniej 5 lat
Wniosek z tej ustawy jest taki że cudzoziemiec może nabyć każdą nieruchomość
w Polsce bez wymaganej zgody organów administracji publicznej jeśli tylko jest
on spadkobiercÄ… z mocy ustawy.
W przypadku dziedziczenia testamentowego sytuacja cudzoziemca siÄ™
zmienia, bez zgody wydanej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych,
nie nabędzie nieruchomości, nawet jeśli postanowienia testamentu wskazują
cudzoziemca. W takim przypadku dziedziczenie testamentowe musi zostać
zmienione na rzecz dziedziczenia ustawowego. Cudzoziemiec ma prawo złożyć
wniosek w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku.
2.2.8 Egzekucja sÄ…dowa.
Egzekucja sądowa z nieruchomości jest to niezwykle dotkliwy środek
egzekucyjny. Jest to środek o charakterze wyjątkowym, stosuje się ją tylko
w ograniczonych przypadkach, gdy zostaną spełnione pewne przesłanki.
Pierwszą przesłanka jest niemożność wyegzekwowania należności pieniężnych
z innych rzeczy ruchomych. Drugą przesłanką jest przeprowadzenie egzekucji
w celu pobrania należności pieniężnych wynikających z decyzji ostatecznej.
Egzekucja sądowa z nieruchomości składa się z dwóch etapów. Przejęcia tej
nieruchomości i sprzedaży.  Przedmiotem egzekucji z nieruchomości może być
nie tylko własność nieruchomości, ale również użytkowanie wieczyste. 16
W drodze egzekucji sÄ…dowej swoich praw dochodzÄ… banki. Ustawodawca
wychodzi bankom naprzeciw. Bank w którym udziały mają obcokrajowcy jest
wyłączony z konieczności uzyskania zezwolenia.
16
W. Chróścielewski, J. P. Tarno, Postępowanie administracyjne i postępowanie przed sądami
administracyjnymi, wydawnictwo LexisNexis, Warszwa 2009, s 335
18
Rozdział 3 Zezwolenia
3.1 Wniosek
Cudzoziemiec który chce nabyć nieruchomość, musi złożyć wniosek do
Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji do działu koncesji
i zezwoleń. Zgodnie z art. 6. ust 1 ptk 3 ustawy o opłacie skarbowej,
wnioskodawca ma  obowiązek zapłaty skarbowej[...] od wydania zezwolenia
(pozwolenia, koncesji)  z chwilą złożenia wniosku o wydanie
zezwolenia(pozwolenia, koncesji). 17 W tym momencie opłata ta wynosi 1570zł.
Nie ma gotowego wniosku na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca,
lecz ustawa o n.n.c reguluje co musi siÄ™ znalez
ć w takim wniosku:
1) oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
2) oznaczenie nabywanej nieruchomości;
3) oznaczenie zbywcy;
4) określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
5) informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Do wniosku cudzoziemiec musi złożyć dodatkowe dokumenty, które
poświadczą
o więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską. Ustawa ta jednak nie definiuje
polskiej narodowości ani pochodzenia. W polskim ustawodawstwie definicja ta
znajduje siÄ™ w ustawie z dnia 9 listopada 2000 r. o repatriacji18 .Akt ten stawia
wymóg polskiej narodowości przodków i kultywowanie polskiej mowy
i zwyczajów. O więzi cudzoziemca z Polską świadczyć może także posiadanie
zezwolenia na zamieszkanie na czas określony lub na osiedlenie się, wydanego
na podstawie art. 53a. ust 2 ustawy o cudzoziemcach.19 . Zgodnie z brzmieniem
art. 1a. ust 2 ptk 2. zawarty związek małżeński z osobą będącą obywatelem
Rzeczpospolitej Polskiej, jest dowodem powiÄ…zania z Rzeczpospolita PolskÄ….
W odniesieniu do art. 1a. ust. 2 ptk 4 i 5, okolicznościami łączącymi
cudzoziemca z RP są, członkostwo w zarządzie przedsiębiorstwa wymienionego
17
Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. O płacie skarbowej (Dz. U. z 2006r nr 225 z póz
n. zm.)
18
Ustawa z dnia 9 listopada 2000 r. O repatriacji (Dz. U. nr 106 poz. 1118 z póz
n. zm.)
19
Ustawa z dnia 13 czerwca 2003 r. O cudzoziemcach (Dz. U. z 2006 r. nr 234, poz. 1694, z
póz
n. zm.)
19
w art. 1 ust 2 ptk 4. lub samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej lub
rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. Przesłanki określone w ust 1.
ptk 1. ustawy on n.n.c odwołują się do generalnych klauzul, które brzmią:
 nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia
obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie
sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa .
Określenia te mają ocenny charakter, który jest trudny do głębszego
sprecyzowania.
3.2 Zezwolenie jako decyzja administracyjna.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane
przez ministra właściwego od spraw wewnętrznych w drodze decyzji
administracyjnej. Ten akt administracyjny jest postrzegany jako  jednostronna
czynność administracyjnego w imieniu państwa podmiotu, podjęta na podstawie
przepisów prawnych powszechnie obowiązujących, skierowana do
skonkretyzowanego adresata. 20 Podobny poglÄ…d reprezentowany jest
w orzecznictwie NSA, który mówi że:  decyzja administracyjną jest każdy
wydany na podstawie powszechnie obowiązującego przepisu prawa, władczy
i jednostronny akt organu administracyjnego, rozstrzygajÄ…cy konkretnÄ… sprawÄ™
i skierowany do indywidualnie oznaczonego adresata, niezwiÄ…zanego z organem
ani z węzłem zależności organizacyjnej, ani też podległości służbowej. 21
Zezwolenie na nabycie nieruchomości jest to akt konstytutywny, ponieważ daje
on możliwość ubiegania się o nabycie nieruchomości. Samo zezwolenie nie
wywołuje żadnych skutków prawnych, gdyż  stanowi akt legitymujący
cudzoziemca do nabycia nieruchomości. 22
Gdy cudzoziemiec złoży wniosek o pozwolenie na nabycie
nieruchomości, minister właściwy od spraw wewnętrznych może sam odrzucić
wniosek, jeśli zaś ze strony administracyjnej wniosek jest prawidłowy, to
20
L. Żukowski, R. Sawuła, Postępowanie administracyjne, wydawnictwo LexisNexis,
Warszawa, 2004, s13
21
W. Chróścielewski, J. P. Tarno, ad cit, s 141
22
J.J. Skoczylas, op.cit. , s.191
20
informacje o nim przesyłane są Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku
nieruchomości rolnych do ministra właściwego do rozwoju wsi. Organy te mają
14 dni na odpowiedz
, w wyjątkowych przypadkach mogą one wystąpić
o dodatkowy czas na podjęcie decyzji, lecz nie dłuższy niż 2 miesiące.
W ostatniej zmianie ustawy o n.n.c, ustawodawca zdejmuje obowiÄ…zek
wyrażenia zgody lub sprzeciwu, z obu wymienionych ministrów. Zgodnie
z nowym brzmieniem art. 1 procedura ta wygląda w ten sposób, że minister ma
prawo zgłosić sprzeciw w terminie ustawowym, lecz gdy tego nie zrobi to
minister właściwy do spraw wewnętrznych może wydać decyzję zezwalającą na
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Dodatkowo do zezwolenia, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji
może określić specjalne warunki, które muszą zostać spełnione przed formalnym
nabyciem nieruchomości.  Najczęściej Minister Spraw Wewnętrznych
i Administracji określa warunki specjalne w sprawach dotyczących wydania
zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach
handlowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi
nieruchomości. 23 Warunki te dotyczą dodatkowych regulacji związanych
z regulacjami zawartymi w Kodeksie spółek handlowych, takich jak podjęcie
dodatkowych uchwał przez Zgromadzenie Wspólników lub Akcjonariuszy.
Minister Spraw Wewnętrznych może dodatkowo zażądać przedstawienia
dodatkowych dowodów i informacji potrzebnych do rozpatrzenia wniosku, oraz
może on zwrócić się do innych organów administracji w celu sprawdzenia tych
informacji dotyczących szeroko pojętych interesów Rzeczpospolitej Polskiej.
Organ, który wydaje odmowną decyzję, może odstąpić od uzasadnienia
faktycznego, jeżeli jest narażone bezpieczeństwo, lub porządek publiczny
państwa.
Zezwolenie jest aktem czasowym, ważnym przez 2 lata od momentu
doręczenia stronie, a nie tak jak było poprzednio stosowane, że jest ważne od
dnia wydania. Ustawodawca wyszedł naprzeciw potrzebą cudzoziemców,
23
Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2008 r. ustawy z
24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
21
ponieważ poprzednia praktyka skracała okres ważności o czas pomiędzy
wydaniem zezwolenia a dostarczeniem go stronie.
W zezwoleniu powinny być opisane osoby zbywcy i nabywcy
nieruchomości, nieruchomość, która jest przedmiotem obrotu oraz specjalne
warunki określone w art. 2 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców24.
W 2009 roku było 145 decyzji odmawiających cudzoziemcom udzielenia
zezwolenia na nabycie nieruchomości. Najczęstsze powody negatywnej decyzji
to nie wykazanie przez cudzoziemca trwałych więzi z Polską oraz brak
wystarczającego materiału dowodowego, który umożliwiłby ustalenie
okoliczności faktycznych.
W przypadku wydania negatywnej decyzji cudzoziemiec składa wniosek
o ponowne rozpatrzenie sprawy. W przypadku odrzucenia wniosku,
cudzoziemiec może złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego,
który orzeka w sprawach skarg na decyzje i postanowienia administracyjne,
mówi o tym art. 221 Kodeksu Postępowania Administracyjnego:
 Zagwarantowane każdemu w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej prawo
składania petycji, skarg i wniosków do organów państwowych 25 . Spośród 145
decyzji odmownych tylko 3 znalazły swój finał w sądzie. Wojewódzki Sąd
Administracyjny w Warszawie(jako właściwy dla tych spraw), wydał
postanowienie o odrzuceniu dwóch skarg, zaś jedną skargę na decyzje organu
zezwalającego, oddalił.
3.3 Promesa
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców daje możliwość
cudzoziemcowi uzyskania przyrzeczenia wydania zezwolenia w przyszłości,
czyli promesy. Żeby ją uzyskać trzeba złożyć dodatkowy wniosek oraz wnieść
opłatę skarbową. Promesa ta jest ważna przez rok od dnia wydania. Stosuje się ją
24
Ustawa z dnia 24 marca 1920r. O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U.
1920 nr 31 poz. 178 z póz
n zm.)
25
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (Dz.U. 2000 nr
98 poz. 1071 z póz
n zm.)
22
zazwyczaj przy osobach prawnych, które startują w przetargu, a jednym
z wyników takiego przetargu jest nabycie nieruchomości. Promesa jest
realizowana jeżeli nie uległ zmianie stan faktyczny, istotny do rozstrzygnięcia
sprawy. Jest ona decyzją administracyjną, która wyłania się w drodze
postępowania administracyjnego.
W razie odmowy udzielenia wydania promesy, cudzoziemiec może
zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, w terminie 14 dni
od wydania decyzji. Przysługują także środki odwoławcze od decyzji
administracyjnych przewidziane w k.p.a. wraz z zaskarżeniem decyzji do sądu
administracyjnego
3.4 Zezwolenia w liczbach
W ubiegłym roku Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydał
395 zezwoleń na nabycie nieruchomości, co w porównaniu z 2008 rokiem, kiedy
byÅ‚o 580 zezwoleÅ„, oznacza spadek wydanych zezwoleÅ„ prawie o 32%. ·Na tÄ…
liczbę składają się 313 zezwolenia na nabycie nieruchomości gruntowej, 62
zezwolenia nabycie lokali mieszkaniowych i użytkowych położonych w strefie
nadgranicznej oraz 20 zezwoleń na zakup akcji i udziałów. Liczba zezwoleń na
zakup udziałów 3 i akcji po spadkach, wróciła do stanu z 2006.26
26
Sprawozdania Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2006 - 2009 r.
ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
23
Rozdział 4 Czynności które nie wymagają zezwolenia
4.1 Czynności które nie wymagają zezwolenia
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców stosuje pewne
wyjątki przy nabywaniu nieruchomości. Pierwsze usprawnienia wprowadzono
w przypadku przeniesienia prawa własności nieruchomości na spadkobierców.
Kolejna większa zmiana nastąpiła 1996 roku, dotyczyła osób, które są zwiane
z Polska i łączą ich bliskie więzi oraz chcą inwestować w niewielkie
nieruchomości. Miało to odciążyć Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji
od ingerowania w sprawy dotyczących niewielkich nieruchomości na rzecz
szybszego załatwiania spraw trudnych.27
Ustawodawca w art. 7 ust. 5 stosuje pewne wyłączenia dotyczące
funduszy inwestycyjnych:  Przepisów ustawy nie stosuje się do funduszy
inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego
otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla
funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27
maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych28.Wszystkim czynnościom które nie
wymagają zezwolenia poświęcony jest również cały art. 8 ustawy o n.n.c, który
został podzielony na dwie grupy. Ustęp pierwszy tego art. 8 mówi
o przywilejach dla wszystkich osób wymienionych w art. 1 ustawy o n.n.c, zaś
ustęp drugi tworzy grupa bardziej uprzywilejowana, która składa się
z cudzoziemcy pochodzÄ…cy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub
Konfederacji Szwajcarskiej.
27
Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców, druk sejmowy Sejmu II kadencji nr 1491, s 9 uzasadnienia.
28 (Dz. U. Nr 146, poz. 1546).
24
4.2 Wyłączenia ogólne
4.2.1 Lokal mieszkalny i użytkowy o przeznaczeniu garażowym
Uzyskania zezwolenia nie wymaga nabycie lokalu mieszkalnego
w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Artykuł 2
ustawy o własności lokali, określa samodzielny lokal mieszkalny jako
wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.29 Poświadczyć
że dana nieruchomości jest samodzielnym lokalem mieszkalnym może organ
nadzoru architektoniczno-budowlanego. Automatycznie przy nabyciu
samodzielnego lokalu mieszkalnego najczęściej nabywa się udział w gruncie,
który dotyczy tego budynku. To również nie wymaga zezwolenia.
Przepis ten daje możliwość cudzoziemcom nabycie więcej niż jeden lokal
mieszkalny, może dojść do tego że cudzoziemiec wykupując wszystkie izby po
kolei stanie się faktycznym właścicielem całej nieruchomości bez obowiązku
uzyskania zezwolenia.
Ustęp ten w punkcie 1a ustawy o n.n.c określa jeszcze jedną dodatkową
czynność nie wymagającą zezwolenia. Jest nią nabycie samodzielnego lokalu
użytkowego o charakterze garażowym, jeśli do jest związane z zaspokojeniem
potrzeb mieszkaniowych. Przed dodaniem tego punktu dostęp do takich
udogodnień był ograniczony. Ustawa o własności lokali co prawda stwierdza że
do lokalu mogą przynależeć części składowe takie jak piwnica, strych czy
właśnie garaż. Kluczem w tym zdaniu jest wyraz mogą, mogą czyli nie muszą.
Ustawodawca więc wychodzi naprzeciw oczekiwaniom cudzoziemców
i dostrzega taką sytuację gdy do lokalu nie przynależy garaż. Wykorzystując
art. 8 ust. 1 ptk 1a. cudzoziemiec może nabyć lokal o przeznaczeniu garażowym
bez konieczności uzyskiwania dodatkowego zezwolenia.
29
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. O własności lokali (Dz.U. 2000 r. nr 80 poz. 903 z póz
n
zm.)
25
4.2.2 ZwiÄ…zek cudzoziemca z RzeczpospolitÄ… PolskÄ…
Ustawodawca chcąc docenić związek cudzoziemca z Rzeczpospolitą
Polską daje mu szanse na nabycie nieruchomości bez zezwolenia. Artykuł 8 ust.
1 ptk 2 ustawy o n.n.c stwierdza że gdy cudzoziemiec:  zamieszkuje
w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na
osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot
Europejskich. Kolejną przesłanką, która umożliwia nabycie nieruchomości bez
zezwolenia, jest związek małżeński z obywatelem polskim oraz zamieszkiwanie
w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej dwa lata od udzielenia mu zezwolenia
na osiedlenie się lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot
Europejskich. Nieruchomość ta musi stanowić wspólność ustawową małżonków.
Ustawowa wspólność małżonków jest postrzegana jako następstwo zawarcia
małżeństwa i powstaje wtedy tzw. współwłasność łączna czyli bez. Reguła ta
obowiązuje jeśli nie nastąpi w rozumieniu art. 51 KRO, rozdzielność
majÄ…tkowa.30
4.2.3 Nieruchomość a dziedziczenie
Od cudzoziemca nie wymaga siÄ™ uzyskania zezwolenia gdy nabywa
nieruchomość w drodze dziedziczenia ustawowego. Dodatkowym wymogiem
jest żeby zbywca nieruchomości był jej właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym przez co najmniej 5 lat. Wyznaczony 5 letni termin jest
zabezpieczeniem ustawodawcy przed zawieraniem umów pozornych.
4.2.4 Nabywanie nieruchomości przez podmioty na cele statutowe
Osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej,
majÄ…ca siedzibÄ™ na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana przez
cudzoziemców może nabyć nieruchomość na cele statutowe. Nieruchomość ta
musi być niezabudowana oraz łączna powierzchnia nieruchomości nie może
30
Ustawa z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 1964 nr 9 poz. 59
z póz
n. zm.)
26
przekraczać 0,4 ha na obszarze miast. Udogodnienie te mają ułatwić proces
inwestycyjny niedużych firm.
4.2.5 Nabycie nieruchomości przez bank
Bank zgodnie z art. 2. ustawy o prawie bankowym jest  osobÄ… prawnÄ…
utworzoną zgodnie z przepisami ustaw, działającą na podstawie zezwoleń
uprawniających do wykonywania czynności bankowych obciążających ryzykiem
środki powierzone pod jakimkolwiek tytułem zwrotnym. 31 W Rzeczypospolitej
Polskiej większość banków posiada kapitał zagraniczny, lecz ich klientami są
Polacy. Dla ich dobra ustawodawca nie wymaga zezwolenia od banków które są
wierzycielem hipotecznym i przejmują nieruchomość w wyniku postępowania
egzekucyjnego. Zajęcie nieruchomości przez bank jest ostatecznością i następuje
dopiero po prawomocnym postanowieniu sÄ…du. Podobne uprawniania
przysługują bankom które dochodzą swoich roszczeń od spółek. W takich
przypadkach również nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie akcji lub
udziałów w spółkach.
4.2.6 Strefa nadgraniczna
W przypadku nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz
gruntów rolnych o powierzchni 1 ha nie stosuje się zwolnień Strefa
nadgraniczna zgodnie z art. 12 ust 1 ustawy o ochronie granicy państwowej
obejmuje:  cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej 32.
W przypadku jeśli odległość od granicy państwa nie osiąga 15km to dodatkowo
doliczane sÄ… strefy gmin sÄ…siadujÄ…cych z gminami przygranicznymi.
4.3 Wyłączenia dla cudzoziemców z EOG i Konfederacji Szwajcarskiej
W dniu wejścia Polski do Unii Europejskiej zaczął obowiązywać Traktat
Akcesyjny. Traktat ten wymuszał na Polsce dostosowanie unormowań prawnych.
31
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. prawo bankowe (Dz.U. 1997 r. nr 140 poz. 939 z póz
n zm.)
32
Ustawa z dnia 12 paz
dziernika 1990r. O ochronie granicy państwowej (Dz.U. 2005 nr 226
poz. 1944 z póz
n zm.)
27
Zmiany te także dotyczyły nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.
Osoby fizyczne i prawne które pochodzą z Europejskiego Obszaru
Gospodarczego mają większe uprawnienia przy nabywaniu nieruchomości.
Wyłączenie wymagania zezwolenia dla cudzoziemców z EOG opisane są w art. 8
ust 2, 2a i 2b.
Główną zasadą jest że cudzoziemcy, którzy pochodzą z Europejskiego
Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej sÄ… traktowani prawie na
równi z obywatelami Polski. W większości przypadków nie potrzebują oni
zezwolenia na nabycie nieruchomości. W Traktacie Akcesyjnym zostały jednak
zawarte dwa wyjątki, które po okresie przejściowym będą zlikwidowane.
Pierwszym wyjątkiem jest nabycie nieruchomości rolnych lub leśnych.
Na takie nieruchomości wymagają uzyskania zezwolenia ministra właściwego do
spraw wewnętrznych. Obowiązek uzyskania zezwolenia obowiązuje przez okres
12 lat od dnia przystÄ…pienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.
Kolejnym wyjątkiem zapisanym w Traktacie Akcesyjnym było określenie
nabycia drugiego domu. Przepis ten jest jednak martwy, gdyż trwał on przez
pierwszych 5 lat od przystÄ…pienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii
Europejskiej, czyli upłynął okres obowiązywania tego zapisu.
Cudzoziemcy z EOG lub Konfederacji Szwajcarskiej nie muszÄ…
uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości jeżeli w województwach:
dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim,
warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, i zachodniopomorskim jeżeli przed
nabyciem nieruchomości prowadzili tam osobiście działalność rolniczą przez co
najmniej 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy. W przypadku województw:
lubelskie, łódzkie, małopolskie, mazowieckie, podkarpackie, podlaskie, śląskie
i świętokrzyskie, okres prowadzenia działalności rolniczej przez co najmniej
3 lata. Zgodnie z art. 8 ust 2.b ustawy o n.n.c obywatele państw z EOG lub
Konfederacji Szwajcarskiej:  będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą
Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami
spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do
okresów dzierżawy[...] zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez
spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki,
28
osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie
zamieszkiwali terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Ustawodawca zakłada że dzierżawa nieruchomości musi być
potwierdzona z datÄ… pewnÄ…. Kodeks cywilny datÄ™ pewnÄ… reguluje w art. 81, jako
datę urzędowo poświadczoną w przypadku gdy ustawa wymaga dla ważności
powstania określonych skutków czynności prawnej, poświadczenia tej daty.
Poświadczenie takiej daty powinno mieć charakter notarialny lub przynajmniej
poświadczyć musi inna osoba zaufania publicznego. Kolejnym stwierdzeniem
które wzbudza pewne kontrowersje jest stwierdzenie  osobistego prowadzenia
działalności rolniczej . W dzisiejszych czasach gospodarstwa rolnicze są prawie
w pełni zmechanizowane. Osobiste prowadzenie działalności rolniczej nie jest
rzeczywistym wykonywaniem czynności lecz szeroko pojętym wpływaniem na
funkcjonowanie gospodarstwa rolnego. Trzecią dość kontrowersyjną przesłanką
jest pojęcie legalnego zamieszkiwania. Polskie prawo nie wskazuje co to jest
legalne zamieszkiwanie. W ustawie o cudzoziemcach33 ustawodawca wskazuje
jedynie określa zasady udzielania zezwoleń na legalne zamieszkanie.
33
Ustawa z dnia 13 czerwca 2003 r. O cudzoziemcach (Dz.U. 2004 nr 128 poz. 1175 z póz
n
zm.)
29
Rozdział 5 Przypadki wadliwego nabycia nieruchomości
Regulacje dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców są
dość skomplikowane, co powoduje że zdarzają się czasem wadliwe nabycia
nieruchomości. Poprzez wadliwą czynność należy rozumieć rzecz dokonaną,
która jest nieprawidłowa pod względem prawnym. Czynność prawna sprzeczna
z ustawą zgodnie z art. 58 K.C  jest nieważna, chyba że właściwy przepis
przewiduje inny skutek . Dodatkowo art. 6 ust. 1 ustawy o n.n.c. mówi że:
 Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest
nieważne .
Pierwszym przykładem wadliwego nabycia nieruchomości jest brak
wymaganego prawem zezwolenia. Zgodnie z ustawÄ… o n.n.c. cudzoziemiec musi
uzyskać zezwolenie od Ministra Spraw Wewnętrznych. W tej sytuacji mamy do
czynienia z sankcją bezskuteczności zawieszonej. Z taką sankcją mamy do
czynienie gdy:  do ważności czynności prawnej przepis prawa wymaga zgody
osoby trzeciej .34 Wyjściem z tej sytuacji jest orzeczenie sądu które unieważnia
daną czynność prawną czyli w tym przypadku nabycie nieruchomości.
Drugim przykładem nieważności nabycia nieruchomości jest wadliwość
zezwolenia. Taki przypadek występuje wtedy gdy decyzja nie spełnia wymogów
formalnych określonych w art.. 3. ustawy o .n.n.c.. Wydarzyć się może tak, że
minister właściwy do spraw wewnętrznych, nie poinformował Ministra Obrony
Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, o zamiarze nabycia
nieruchomości przez cudzoziemca, kiedy to było wymagane. Trzeba także
rozpoznać w którym momencie następuje uchylenie decyzji ministra, gdyż jeśli
to nastąpi w przeciągu ważności zezwolenie i przed datą nabycia nieruchomości
to wtedy wniosek jest ponownie rozpatrywany, lecz gdy nastÄ…pi to po nabyciu
nieruchomości to strony mogą dochodzić odszkodowania przed sądem
powszechnym.
Kolejna nieważność wynika z niedopełnienia warunków nakazanych
w zezwoleniu. Minister właściwy do spraw wewnętrznych może wydać
34
J.J. Skoczylas, op.cit. , s.191
30
zezwolenie w którym określa specjalne warunki, od których będzie zależeć
możliwość nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Dopiero po ich spełnieniu
zezwolenie może dojść do transakcji. W przypadku niespełnienia warunków,
zezwolenie jest nieważne i w takim przypadku ponownie mamy przykład
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego prawem
zezwolenia.
Problem może także się pojawić gdy zostaną wadliwie wykonane
czynności prawne(najczęściej są to: sprzedaż, zamiana, darowizna), które mają
przenieść własność nieruchomości. Czyha tu wiele problemów, związanych
chociażby z błędną forma umowy sprzedaży lub nie zachowaniem formy aktu
notarialnego, zgodnego z kodeksem cywilnym.
Warto wspomnieć o innych wadliwych przypadkach nabycia
nieruchomości. Wydarzyć się one mogą w przypadku błędnych interpretacji
prawa cywilnego, dotyczÄ…cego dziedziczenia i zasiedzenia lub znajdujÄ…cej siÄ™
w kodeksie rodzinno opiekuńczym instytucji współwłasności majątkowej.
31
Podsumowanie
Obrót nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców reguluje ustawa z 24
marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ma ona
charakter reglamentacyjny, gdyż wprowadza pewne ograniczenia, miedzy
innymi, konieczność uzyskania zezwolenia. Ustawa w swojej pierwotnej wersji
miała na celu zahamowanie wyprzedaży polskich ziem za bezcen.
Prawo polskie musiało zostać dostosowane do prawa unijnego, które
wymusza wprowadzenie podziału cudzoziemców na tych z Europejskiego
Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej oraz na cudzoziemców
z krajów trzecich. Obawy przed wykupywaniem ziemi(szczególnie rolniczych
i lasów) przez cudzoziemców wywołały konieczność wynegocjowania okresu
przejściowego. W ubiegłym roku minął pierwszy okres przejściowy, który
dotyczył nabywania tzw.  drugich domów . Wygaśnięcie tego przepisu
spowodowało zmniejszenie liczby wniosków kierowanych do Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji. Kolejny okres przejściowy kończy się w 2016
roku, który dotyczy nabywania nieruchomości rolnych i leśnych.
Zgodnie z pierwszymi słowami ustawy o n.n.c. cudzoziemiec musi uzyskać
zezwolenie od ministra właściwego do spraw ministrów, a dodatkowo jak mówi
art. 6 ustawy o n.n.c. nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy jest
nieważne. Nowelizacja z 2004 roku ułatwiła dostęp do inwestycji w polskie
nieruchomości, dla cudzoziemców.
Polski rynek nieruchomości po 2016 roku stanie się w pełni konkurencyjny dla
osób i przedsiębiorstw z Unii Europejskiej. Większa ilość prowadzonych
inwestycji powinna przyczynić się do rozwoju polskiego rynku nieruchomości co
może przynieść korzyści.
32
Literatura
1. Chróścielewski W., Tarno J.P., Postępowanie administracyjne i
postępowanie przed sądami administracyjnymi, wyd. LexisNexis,
Warszwa 2009
2. Filipiak T. A., Zarys prawa cywinego, wyd. Verba, 2008
3. Gawron H., Analiza rynku nieruchomości , wyd. Uniwersytetu
Ekonomicznego w Poznaniu, 2009
4. Grzybowski S., w: System prawa cywilnego. Część ogólna, t. I, wyd.
Ossolineum 1985
5. Kawecka-Pysz J., Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, wyd.
Zakamycze, 2004
6. Rudnicki S., Prawo obrotu nieruchomościami, wyd. C.H. Beck, 2001
7. Skoczylas J.J., Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez
cudzoziemców, wyd. LexisNexis, 2008
8. Żukowski L., Sawuła R., Postępowanie administracyjne, wyd.
LexisNexis, 2004
Literatura uzupełniająca
1. Orzeczenie SN z 2 czerwca 2000 r. , II CKN 612/99, niepubl
2. Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców, druk sejmowy Sejmu II kadencji nr
1491, s 9 uzasadnienia
Artykuły
1. S. Cichosz: Zniesienie współwłasności, dział spadku i ustanowienie
odrębnej własności lokali, gdy współwłaścicielem nieruchomości jest
cudzoziemiec lub cudzoziemiec dewizowy, Pal. 1960 nr 2
33
Sprawozdania
1. Sprawozdanie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji z
realizacji w 2006 r. ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców
2. Sprawozdanie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji z
realizacji w 2009 r. ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców
Akty prawne
1. Ustawa z dnia 24 marca 1920r. O nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178 z póz
n zm.)
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks Postępowania
Administracyjnego (Dz.U. 2000 nr 98 poz. 1071 z póz
n zm.)
3. Ustawa z dnia 15 lutego 1962 r. O obywatelstwie polskim (Dz. U. z 2000
r. Nr 28 poz. 353 z póz
n. zm.)
4. Ustawa z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U.
1964 nr 9 poz. 59 z póz
n. zm.)
5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 1964r. nr 16
poz. 93 z póz
n. zm.)
6. Dyrektywa Rady nr 83/361/EWG z dnia 24 czerwca 1988 r. w sprawie
wykonania art. 67 Traktatu ustanawiajÄ…cego EWG (Dz. Urz. WE L 178,
8.07.1988)
7. Ustawa z dnia 12 paz
dziernika 1990r. O ochronie granicy państwowej
(Dz.U. 2005 nr 226 poz. 1944 z póz
n zm.)
8. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. O własności lokali (Dz.U. 2000 r. nr 80
poz. 903 z póz
n zm.)
9. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. prawo bankowe (Dz.U. 1997 r. nr 140
poz. 939 z póz
n zm.)
10. Ustawa z dnia 15 września 2000r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z
2000r. nr 94, poz. 1037 z póz
n. zm.)
34
11. Ustawa z dnia 9 listopada 2000 r. O repatriacji (Dz. U. nr 106 poz. 1118 z
póz
n. zm.)
12. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r.  Prawo ochrony środowiska (Dz.U z
2006 r. nr 129, poz, 901 z póz
n. zm.)
13. Ustawa z dnia 13 czerwca 2003 r. O cudzoziemcach (Dz. U. z 2006 r. nr
234, poz. 1694, z póz
n. zm.)
14. Ustawa z dnia 27 maja 2004 r. O funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr
146, poz. 1546).
15. Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. O płacie skarbowej (Dz. U. z 2006r nr
225 z póz
n. zm.)
Wykaz rysunków
1. Rysunek 1. Podział nieruchomości.  Analiza rynku nieruchomości H.
Gawron Wyd. Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu
35