Finansowanie nieruchomości
przez banki w Polsce
stan na czerwiec 2008 r.
Komisja Nadzoru Finansowego
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
2
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Spis treści..........................................................................................................................str.2
I. Wstęp..................................................................................................................................3
1.Sytuacja na światowych rynkach nieruchomości& & & & & & & & & & ............3
1.1. Sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości...............................................3
1.2. Sytuacja na europejskim rynku nieruchomości& & & & & & & & & & ...........6
2. Rynek nieruchomości w Polsce............................................................................11
3. Finansowanie nieruchomości w Polsce ...............................................................14
II. Finansowanie nieruchomości przez sektor bankowy......................................................18
1. Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce.........................18
2. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości  ogółem.......................20
3. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe...............24
4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe...........27
5. Finansowanie działalności deweloperskiej przez banki.......................................30
III. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne...................................................31
1. Banki hipoteczne w Polsce...................................................................................31
2. Specyfika działalności banków hipotecznych......................................................32
3. Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce.............36
4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki
hipoteczne  ogółem.................................................................................................37
5. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe -
udzielonych przez banki hipoteczne.........................................................................40
6. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
udzielonych przez banki hipoteczne.........................................................................42
7. Emisje listów zastawnych.....................................................................................44
IV. Działania analityczne podejmowane przez nadzór bankowy& & & & & & & & & .....46
1. Badania ankietowe................................................................................................46
V. Podsumowanie - szanse i zagrożenia związane z finansowaniem nieruchomości..........46
VI. Wnioski dla polityki nadzorczej.....................................................................................54
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
3
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
I. Wstęp
1. Sytuacja na światowych rynkach nieruchomości
Niskie stopy procentowe (zob. wykres 1) należały do istotnych czynników, które w
ostatnich latach wpłynęły na wzrost zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości.
Zainteresowanie to znalazło odzwierciedlenie zarówno w znacznym wzroście kwot
kredytów na nieruchomości, jak i wzroście cen nieruchomości.
Jednak w ostatnim roku sytuacja na światowych rynkach nieruchomości ulega istotnym
zmianom. Nadmierne i nieostrożne kredytowanie na największych rynkach nieruchomości
w negatywny sposób odbija się na innych obszarach gospodarki poszczególnych państw i
oddziałuje w coraz większym stopniu na gospodarkę światową.
Wykres 1
Podstawowa stopa procentowa banków centralnych w Polsce, strefie euro, USA i
Szwajcarii.
6
4
2
0
12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07
Polska EBC USA Szwajcaria
y
ródło: Raport o sytuacji banków w 2007 r., UKNF 2008 r.
1.1.Sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości
Na szczególną uwagę zasługuje rozwój sytuacji w zakresie kredytów hipotecznych w
ostatnich latach w USA. W celu ratowania gospodarki amerykańskiej przed recesją Bank
Rezerw Federalnych od 2001 r. dokonał serii obniżek stóp procentowych. Stopa funduszy
federalnych spadła do poziomu 1%. Tani kredyt spowodował ogromny przyrost
udzielanych kredytów hipotecznych, a wzmożona konkurencja na rynku przyczyniła się do
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
4
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
rozluz
nienia wymogów oceny zdolności kredytowej kredytobiorców (kredyty udzielone
kredytobiorcom o niskiej zdolności kredytowej określono jako kategorię subprime). W
czasie utrzymywania się dobrej koniunktury i stałego wzrostu cen na rynku nieruchomości,
banki udzielały coraz większej ilości coraz bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych.
Udział tego rodzaju kredytów w finansowaniu zakupu nowych domów w ostatnich latach
wynosił od 5% w 2001 r. do 20% w I kwartale 2007 r.
Refinansowanie akcji kredytowej następowało poprzez emisje papierów wartościowych
opartych na kredytach hipotecznych (mortgage backed securities). Ze względu na
atrakcyjne oprocentowanie zwłaszcza papiery wartościowe oparte na kredytach
hipotecznych z segmentu subprime cieszyły się dużą popularnością.
Od roku 2004 nastąpiła seria podwyżek stóp procentowych w USA. Miała ona
powstrzymać wzrost inflacji. Spowodowała również istotną zmianę sytuacji na rynku
kredytów hipotecznych. Wzrost stopy procentowej z 1% do 5,25% doprowadził do
masowego zaprzestania obsługi kredytów hipotecznych. W rezultacie tego obligacje
hipoteczne refinansujące kredyty hipoteczne i znajdujące się w portfelach wielu instytucji
istotnie straciły na wartości. Spowodowało to między innymi spektakularną plajtę dwóch
funduszy hedgingowych banku inwestycyjnego Bear Stearns, problemy płynnościowe
największego amerykańskiego kredytodawcy hipotecznego Countrywide Financial Corp.,
upadłość American Home Mortgage - jednego z największych w USA niezależnych
kredytodawców1, zamknięcie przez Capital One Financial swojej firmy hipotecznej
GreenPoint Mortgage, sprzedającej kredyty pośrednikom.
Problemy amerykańskiego rynku hipotecznego spowodowały również ogromne
zawirowania na światowym rynku kapitałowym. Spadki akcji instytucji finansowych, które
były zaangażowane lub nawet były podejrzewane o zaangażowanie w amerykańskie
obligacje hipoteczne, pociągały w dół główne indeksy giełdowe. Należy podkreślić, że
tylko część strat wynikała z tego, że obciążeni wyższymi kosztami kredytów klienci
banków przestali je spłacać. Dużo większe znaczenie miał spadek wartości instrumentów
finansowych zabezpieczonych płatnościami z takich kredytów i problemy z wyceną tych
instrumentów finansowych. Duże straty z tego tytułu poniosły największe banki
amerykańskie: Citigroup, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Morgan Stanley.
1
Podmiot ten udzielił w roku 2006 kredytów hipotecznych na kwotę 60 mld dolarów.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
5
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
W ostatnich miesiącach w dalszym ciągu pogarsza się sytuacja na amerykańskim rynku
nieruchomości. Ceny domów w 20 największych miastach USA odnotowały w kwietniu
br. rekordowy spadek wynoszący 15,3%2 (rok do roku). Niemal 1/3 ogólnej liczby
ryzykownych kredytów hipotecznych (tzw. subprime) udzielonych w ostatnich latach w
okresie wysokiej koniunktury na rynku mieszkaniowym USA to kredyty udzielone w
Kalifornii3. W ostatnich 10 latach Kalifornia była stanem, w którym ceny nieruchomości
znacznie rosły. W latach 1997-2006 ceny nieruchomości wzrosły trzykrotnie. Obecnie
poziom tych cen znajduje się 35% poniżej ich szczytowej wyceny z przełomu 2003-2004 r.
Liczba Amerykanów zagrożonych utratą domów na rzecz banków wzrosła w I kwartale br.
do poziomu najwyższego od niemal 30 lat. Dzieje się tak dlatego, że wielu kredytobiorców
spóz
niających się ze spłatą zadłużenia nie było w stanie sprzedać swoich nieruchomości.
Wobec wielu z nich podjęto już procedury wywłaszczeniowe. W czerwcowym raporcie
amerykańskiego Stowarzyszenia Banków Hipotecznych (MBA) stwierdzono, że łączna
liczba domów będących przedmiotem tych procedur wynosi już 2,47% ogółu
nieruchomości nabytych na kredyt. Stopa zaległości, a więc odsetek kredytów z
nieuregulowaną jedną lub kilkoma ratami, wzrosła do 6,35%. Oba te wskaz
niki są
najwyższe od 1979 r. Największy wzrost procedur wywłaszczeniowych odnotowano w
Kalifornii, Florydzie, Nevadzie i Arizonie, na które przypadło 89% wzrostu liczby
procedur wywłaszczeniowych. Ponad 1/3 rozpoczętych w I kwartale procedur
wywłaszczeniowych przypadała na Kalifornię. Udzielone tam kredyty hipoteczne o
podwyższonym ryzyku stanowią 26% ogółu.
Kolejną ofiarą kryzysu był bank inwestycyjny Bear Stearns, przejęty wiosną br. za długi
przez JP Morgan Chase a na początku lipca br. upadek ogłosił jeden z największych
banków hipotecznych USA  Indy Mac Bancorp. z siedzibą w Kalifornii. Władze nadzoru
bankowego zajęły jego aktywa z obawy, że zabraknie mu gotówki na wypłatę depozytów
w związku z masowym wycofywaniem ich przez depozytariuszy4. Bank został ponownie
otwarty, ale już jako znacjonalizowany Indy Mac Federal Bank. W kolejnych miesiącach
przesądzony został los tak potężnych instytucji finansowych jak: Merrill Lynch, Lehman
2
W Miami ceny spadły o 26,7%
3
Kalifornia wnosi 13% do ogólnego PKB USA.
4
W ciągu 11 dni z kont banku wycofano 1,3 mld USD.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
6
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Brothers, Wachovia. Z kolei m.in: Freddie Mac5 ((Federal Home Loan Mortgage
Corporation), Fannie Mae6 (Federal National Mortgage Association) i AIG przetrwały
dzięki wsparciu pieniędzy publicznych.
Ofiary trwającego już rok kryzysu finansowego pojawiają się nie tylko w świecie instytucji
finansowych. Konsekwencją kryzysu na rynku kredytów hipotecznych jest zwolnienie
rozwoju gospodarki światowej. Kryzys na rynku nieruchomości jest jednym z głównych
powodów amerykańskiego spowolnienia gospodarczego. Wiele indeksów obrazujących
nastroje amerykańskich konsumentów spadły w ostatnich miesiącach do poziomu
najniższego od wielu lat. Spadki te obrazują zarówno gorszą ocenę obecnych warunków,
jak i perspektyw na przyszłość.
Następstwem kryzysu w USA w sektorze subprime jest zaostrzenie przez banki polityki
kredytowej oraz zawirowania na rynku kapitałowym. Zaostrzenie przez kredytodawców
polityki kredytowej może przyczynić się do znacznego ograniczenia popytu między
innymi na nieruchomości i na samochody w USA, ale także i w innych częściach świata.
1.2. Sytuacja na europejskim rynku nieruchomości
Również wielu europejskich inwestorów, którzy nabyli papiery wartościowe związane z
amerykańskim rynkiem kredytów subprime, odczuło w ostatnim roku skutki kryzysu na
tamtejszym rynku. Dotyczy to między innymi IKB Deutsche Industriebank, który
zmuszony był zwrócić się o pomoc rządową. Niemiecki bank państwowy Sachsen LB
został dofinansowany po tym, jak jego celowa spółka inwestycyjna Ormond Quay nie
zdołała zabezpieczyć finansowania na rynku papierów komercyjnych. Deutsche Postbank
stracił kilkadziesiąt milionów euro. Również francuski bank BNP Paribas zamroził aktywa
należących do niego trzech funduszy, które ulokowały około 700 mln euro w
instrumentach powiązanych z ryzykownymi kredytami hipotecznymi w USA, ze względu
na problemy z ich wyceną. Największe straty z powodu kryzysu na rynku kredytów
hipotecznych w USA wśród banków europejskich poniósł szwajcarski UBS (ponad 38 mld
USD odpisów i 25,4 mld CHF straty netto w okresie trzech kwartałów do końca marca
2008 r.). Informacje te pogłębiły zawirowania zarówno na światowym rynku kapitałowym
5
Freddie Mac został założony przez Kongres USA w 1970 roku w dużej mierze po to aby wprowadzić
konkurencję na rynku wtórnym hipotek i zakończyć monopol Fannie Mae.
6
Fannie Mae została założona w 1938 roku aby zwiększać płynność rynku mieszkaniowego. W 1968 roku
Fannie Mae została przekształcona w prywatną spółkę i wprowadzona na giełdę.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
7
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
jak i na rynku międzybankowym. Podmioty uczestniczące na rynku międzybankowym
ograniczały swoje operacje w oczekiwaniu na kolejne negatywne informacje z rynku.
Pomimo nieustannego wzrostu gospodarczego wielu krajów europejskich, ostatnie
analizy cen nieruchomości wskazują, podobnie jak w USA, na znaczne zmniejszenie
dynamiki rozwoju rynku nieruchomości. Pierwsza połowa 2008 r. to okres słabnącego
wzrostu cen nieruchomości, a w niektórych krajach nawet ich spadek. Proces obniżek cen
może przyspieszyć rozprzestrzeniający się kryzys na rynku nieruchomości w krajach
europejskich. Po okresie dynamicznych wzrostów cen mieszkań np. w Irlandii, Hiszpanii,
Wielkiej Brytanii, Danii rozpoczął się okres dekoniunktury i spadku cen nieruchomości.
W Irlandii ceny nieruchomości spadły o 7% w 2007 r., po tym jak wzrosły o 12% rok
wcześniej7. W Hiszpanii wzrost cen uległ spowolnieniu z 9% do 3%. W Hiszpanii
największy niepokój budzą najnowsze dane dotyczące sprzedaży domów. Obniżyły się one
o 34,3% w maju tego roku w stosunku do roku ubiegłego (spadek o 10,1% miesiąc do
miesiąca). Kupowanie domów przez obcokrajowców, którzy pomagali napędzać 10 letni
boom budowlany w Hiszpanii, obniżyło się o 26% w stosunku do roku ubiegłego i o
niemal 50% w stosunku do ubiegłego kwartału. Z rosnącymi stopami procentowymi i
rozprzestrzeniającą się niepewnością zatrudnienia, to co rozpoczęło się jako tendencja
zniżkowa w budownictwie rozszerza się na inne sektory, a zaostrzone warunki kredytowe i
niepokój konsumentów hamują inwestycje i wydatki. Hiszpański rząd przeznaczył 18 mld
euro w postaci ulg podatkowych oraz dodatkowych wydatków, żeby podtrzymać wzrost
gospodarczy, zagrożony kryzysem na rynku nieruchomości i w budownictwie. Ponadto
zniesiono opłaty bankowe i notarialne za przedłużanie umów kredytowych oraz
uruchomiono 200 mln euro programu dla bezrobotnych pracowników branży budowlanej.
W ostatnich miesiącach agencja Mood`s obniżyła rating pięciu hiszpańskich banków
oszczędnościowych. Zbankrutowała firma deweloperska Martinsa Fadesa, co może
zwiększyć poziom złych kredytów w Hiszpanii o 5,2 mld euro czyli o 20%.
W Wielkiej Brytanii w kwietniu br. ceny domów zmalały o 2,5% (w ciągu roku 4,4%). W
czerwcu 2008 r. brytyjskie banki udzieliły kredytów hipotecznych na 23,6 mld funtów,
czyli o 4% mniej niż w maju i aż o 32% mniej niż w czerwcu ubiegłego roku.
Ocenia się, że w tym roku ceny nieruchomości w Danii spadną o 10%. Roskilde Bank,
124-letni kredytodawca, którego akcje są notowane na giełdzie od 1989 r., musiał w II
7
Wg RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors)
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
8
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
kwartale br. skorzystać z pomocy banku centralnego. Zagwarantował on podtrzymywanie
płynności Roskilde Bank, a Duńskie Stowarzyszenie Bankowców zgodziło się pokryć 750
mln koron (159 mln USD) poniesionych przezeń strat. Roskilde Bank chętnie angażował
się w finansowanie działalności firm budowlanych. Duński bank centralny po raz ostatni
musiał podtrzymywać płynność jednego z kredytodawców 15 lat temu.
Międzynarodowy Fundusz Walutowy wskazał, że banki centralne powinny przy ustalaniu
stóp procentowych zwracać większą uwagę na rynek mieszkaniowy. Wg MFW w Irlandii
ceny domów są o ponad 30% powyżej właściwego poziomu wynikającego z
długookresowych trendów. Niemal 30% przeszacowanie występuje w Holandii i Wielkiej
Brytanii, ponad 20% we Francji. MFW zauważył także, że ceny inwestycji
mieszkaniowych przewyższają znacznie historyczny trend w Hiszpanii, Danii, Francji,
Włoszech i Belgii.
Poziom cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro jest istotnym
wskaz
nikiem wykorzystywanym w analizach przeprowadzanych na potrzeby prowadzenia
wspólnej polityki pieniężnej. Zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych mają istotny
wpływ na aktywność gospodarczą i zmiany cen. W szczególności wpływają one na
decyzje gospodarstw domowych dotyczące zaciągania kredytów i konsumpcji. Należy
jednak zwrócić uwagę, że wskaz
niki cen nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro w
dalszym ciągu są obarczone znaczną niepewnością. Niepewność ta wynika głównie z
utrzymującego się niejednolitego charakteru wskaz
ników krajowych uwzględnianych w
szacunkach dla strefy euro. Główne wskaz
niki w niektórych krajach ciągle obejmują
jedynie ceny domów w przeciwieństwie do wskaz
ników uwzględniających zarówno domy,
jak i mieszkania. W niektórych krajach uwzględniany jest wyłącznie rynek pierwotny
nieruchomości. Natomiast w innych zarówno rynek pierwotny jak i wtórny.
W kwietniu 2008 r. roczny wzrost kredytów dla gospodarstw domowych w strefie euro
wyniósł 5,2% w porównaniu z poziomem 6,2% na koniec 2007 r.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
9
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 4
Kredyty dla gospodarstw domow ych (zmiany roczne w %)
14
12
10
8
6
4
2
0
XII.99 XII.00 XII.01 XII.02 XII.03 XII.04 XII.05 XII.06 XII.07
Kredyty ogółem
Kredy ty na nieruchomości mieszkaniowe
Kredy ty na cele konsumpcy jne
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych EBC.
Widoczne w kilku ostatnich miesiącach wyhamowanie wzrostu wpisuje się w tendencję
spadkową obserwowaną od początku 2006 r. i wynika z niesprzyjającej sytuacji na rynku
mieszkaniowym w niektórych krajach strefy euro jak też zmian cen nieruchomości
mieszkaniowych.
Niższy roczny wzrost kredytów dla gospodarstw domowych jest głównie pochodną
słabszej dynamiki kredytów na zakup nieruchomości mieszkaniowych (ze stopą 5,9% w
kwietniu 2008 r. w porównaniu z poziomem 7,1% na koniec 2007 r.). Jednocześnie roczna
stopa wzrostu w kategorii kredytów konsumpcyjnych utrzymała się w zasadzie na
niezmienionym poziomie ( w kwietniu 2008 r. wyniosła 5,2% w porównaniu z 5,3% na
koniec 2007 r.).
Wykres 5
Kredyty na cele mieszkaniow e w strefie
EURO
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2003 2004 2005 2006 2007 IV.2008
Ogółem Od 1 roku do 5 lat powy żej 5 lat
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych EBC.
mld EUR
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
10
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Dotychczasowy wzrost kredytów na cele mieszkaniowe, stymulowany głównie dużym
popytem ze strony gospodarstw domowych, był również związany z pewnym łagodzeniem
kryteriów stosowanych przez banki przy ich udzielaniu. A
agodzenie kryteriów
kredytowych oraz wysoki popyt odzwierciedlały korzystną ocenę perspektyw rynku
mieszkaniowego zarówno przez banki, jak i kredytobiorców.
W kwietniu 2008 roku w badaniach ankietowych EBC dotyczących akcji kredytowej
banków, wskazały one na zaostrzenie standardów kredytowych stosowanych w odniesieniu
do kredytów udzielanych gospodarstwom domowym zarówno na zakup nieruchomości jak
i konsumpcyjnych. Zaostrzenie to po części odbyło się poprzez zastosowanie środków
pozacenowych, takich jak obniżanie wskaz
nika LTV (relacja kwoty kredytu do wartości
zabezpieczenia) lub podwyższanie wymogów odnośnie zdolności kredytowej
kredytobiorców. Zaostrzenie było przede wszystkim spowodowane oceną banków
dotyczącą perspektyw gospodarczych i zdolności kredytowej kredytobiorców.
Ogólna dynamika kredytów w strefie euro zaciera nieco różnice między stopami ich
wzrostu w poszczególnych krajach strefy. Wynikają one z wielu czynników, w tym
zwłaszcza z różnic w sytuacji finansowej gospodarstw domowych, różnic w strukturze
rynków finansowych (szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych) oraz zakresu
oddziaływania podstawowych czynników ekonomicznych determinujących ilość kredytów
zaciąganych przez gospodarstwa domowe  np. dynamiki rynków nieruchomości i cen
nieruchomości mieszkaniowych. Istotną rolę odgrywają również takie czynniki, jak
sytuacja demograficzna, wielkość rynków nieruchomości, struktura własności
nieruchomości mieszkaniowych w poszczególnych krajach, ulgi podatkowe związane ze
spłatą odsetek od kredytów, objęcie zysków z inwestycji w nieruchomości podatkiem od
zysków kapitałowych, sekurytyzacja kredytu hipotecznego.
W ostatnich latach postępowała liberalizacja rynków finansowych i wzrost konkurencji
między pośrednikami finansowymi. Wpływ tych zmian na rynki finansowe był różny w
poszczególnych krajach i zależał od punktu wyjścia oraz tempa i zakresu dokonywanych
reform. Spowodowało to np. większą redukcję marż odsetkowych i innych kosztów
kredytowania oraz pojawienie się w niektórych krajach szerszej oferty bardziej
nowatorskich i zróżnicowanych produktów hipotecznych, co pozwoliło większej liczbie
gospodarstw domowych uzyskać finansowanie na cele mieszkaniowe.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
11
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Rynek kredytów hipotecznych w strefie euro jest również niejednorodny z punktu
widzenia refinansowania. Występuje finansowanie depozytami oraz papierami
wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką. Oprocentowanie kredytów hipotecznych waha
się w zależności od cech produktów, okresów, stosowanej stopy procentowej i preferencji
klientów (w tym różne okresy kredytowania oraz różne relacje wartości kredytu do
wartości nieruchomości, na której został zabezpieczony  LTV - jak również roli regulacji
rządowych).
EBC w swoich okresowych raportach zwraca uwagę, że skala kredytowania nieruchomości
mieszkaniowych i dynamika zmian cen na rynku nieruchomości powinny być dokładnie
monitorowane.
Sytuacja na rynku nieruchomości wpływa również na notowania akcji koncernów
budowlanych. Ostatnie lata wskazywały na ich wyraz
ny trend wzrostowy. Został on w
ostatnim roku odwrócony wskutek zawirowań na międzynarodowych rynkach
kapitałowych wywołanych kryzysem na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych.
Wykres 6
Bloomberg Europe Home Builders Index
600
500
400
300
200
100
0
20-02- 18-05- 10-08- 02-11- 27-01- 25-04- 18-07- 10-10- 03-01- 28-03- 22-06- 14-09- 07-12- 06-03- 31-05- 23-08- 15-11- 12-02- 08-05-
2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008
y
ródło: Bloomberg
2. Rynek nieruchomości w Polsce
Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie transformacji. Wiele
zachodzących na nim zjawisk nie zostało jeszcze dostatecznie rozpoznanych i
uregulowanych (np. kwestie własnościowe nieruchomości, kształtowanie się cykli rynku
nieruchomości, brak pełnych i wiarygodnych baz danych o tym rynku, długie
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
12
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
postępowanie wieczystoksięgowe). Powoduje to, że poszczególne jego segmenty
charakteryzują się ciągle podwyższonym ryzykiem. Niejednorodność tego rynku,
długookresowy charakter zachodzących na nim zjawisk i brak długookresowych
doświadczeń jego uczestników (w tym banków) powoduje, że ciągle nie jest on
dostatecznie przejrzysty, a co za tym idzie dostatecznie przewidywalny, co utrudnia
bankom bieżące monitorowanie wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację.
Od kilku lat obserwuje się w Polsce rosnący popyt na nieruchomości, a zwłaszcza na
nieruchomości mieszkaniowe. Według GUS w czerwcu 2008 r. oddano do użytku 67 684
mieszkań (28% więcej niż w czerwcu 2007 r. i o 34% więcej niż w czerwcu 2006 r.). W
porównaniu do czerwca roku 2007:
- zanotowano 11% wzrost w budownictwie indywidualnym,
- zanotowano 80% wzrost w budownictwie z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem,
- zanotowano 16% spadek w budownictwie spółdzielczym.
Wykres 7
Liczba mieszkań oddanych do użytku (w okresach półrocznych)
90000
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
VI.04 XII.04 VI.05 XII.05 VI.06 XII.06 VI.07 XII.07 VI.08
Ogółem Spółdzielcze
Indyw idualne Sprzedaż lub w ynajem
Pozostałe
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych GUS
Według GUS ogólny klimat koniunktury w budownictwie oceniany jest pozytywnie,
podobnie jak przed miesiącem, choć mniej korzystnie niż w czerwcu ubiegłego roku.
Spowodowane to jest zbliżonymi do formułowanych w zeszłym miesiącu ocenami
bieżącego portfela zamówień, przy nadal korzystnych, choć ostrożniejszych od
zgłaszanych w maju prognozach portfela zamówień, produkcji budowlano-montażowej i
sytuacji finansowej przedsiębiorstw. Oceny bieżącej produkcji i sytuacji finansowej są
w szt.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
13
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
lepsze od formułowanych w ubiegłym miesiącu. Odsetek przedsiębiorstw nie
odczuwających żadnych barier w prowadzeniu działalności budowlano-montażowej
kształtuje się na poziomie 4,1% (4,2% w maju br. i 3,9% w czerwcu 2007 r.). Największe
trudności napotykane przez przedsiębiorstwa zgłaszające bariery związane są z kosztami
zatrudnienia (59% badanych przedsiębiorstw w czerwcu i maju br. wobec 57% w czerwcu
2007 r.), niedoborem wykwalifikowanych pracowników (55% badanych przedsiębiorstw w
czerwcu i maju br. oraz w czerwcu 2007 r.), konkurencją ze strony innych firm (54% w
czerwcu i 55% w maju br. wobec 50% w czerwcu 2007 r.) oraz kosztami materiałów (39%
w czerwcu i 37% w maju br. wobec 53% w czerwcu 2007 r.). W porównaniu z czerwcem
ubiegłego roku najbardziej wzrosło znaczenie bariery związanej z konkurencją ze strony
innych firm, natomiast zmalało  barier związanych z kosztami materiałów oraz
niedoborem sprzętu, materiałów i surowców (z 19% do 6%).
Zauważalna jest aktywność zagranicznych deweloperów w Polsce. W obawie przez
ewentualnymi negatywnymi skutkami dotychczasowego gwałtownego rozwoju rynku
nieruchomości we własnych krajach szukają oni okazji w Polsce, gdzie oczekują
większych zysków niż na rodzimych rynkach. Zachęcają ich wciąż wysokie marże
przekraczające 20% i niski udział cen gruntu w budowie mieszkań, który wciąż nie
przekracza 30%8. Najbardziej aktywni są deweloperzy z Hiszpanii, Francji, Irlandii i
Izraela.
Ze względu na bardzo duży popyt, ceny nieruchomości rosły w ostatnich latach niezależnie
od ich lokalizacji, wieku i standardu. Wzrost cen nieruchomości stymulowany był głównie
budową nieruchomości o podwyższonym standardzie (rynek pierwotny). Za wzrostem ich
cen podążały, w nieco wolniejszym tempie, ceny nieruchomości starszych,
charakteryzujących się niższym standardem (rynek wtórny). Obecnie utrzymuje się
zainteresowanie nieruchomościami o wysokim standardzie w najlepszych lokalizacjach, co
wpływa na utrzymywanie się cen tych nieruchomości. W pozostałych, gorszych
lokalizacjach i niższym standardzie nieruchomości coraz bardziej widoczna jest tendencja
spadkowa cen. Sytuacja ta skutkuje stabilizacją dynamiki wzrostu średnich cen na rynku
(zob. wykres 10).
Sytuacja na polskim rynku nieruchomości wpływa na notowania firm budowlanych na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie SA. Wyraz
ny trend wzrostowy został w
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
14
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
ostatnim roku odwrócony ze względu na zawirowania na światowych rynkach
kapitałowych wynikające z kryzysu kredytów hipotecznych w USA.
Wykres 8
Wykres indeksu WIG-Budownictwo
3. Finansowanie nieruchomości w Polsce
Wyniki analiz wskazują, że według stanu na czerwiec 2008 r. roczna stopa przyrostu
należności z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w Polsce wynosiła 43% (w
strefie euro według stanu na kwiecień 2008 r. 5,9%) i kształtowała się na jednym z
wyższych poziomów wśród krajów UE.
Wykres 9
Stopy w zrostu kredytów mieszkaniow ych w Polsce i
w strefie euro
60
50
40
30
20
10
0
2003 2004 2005 2006 2007
strefa euro Polska
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków i danych EBC
Głównymi czynnikami determinującymi wzrost udzielanych kredytów na nieruchomości w
Polsce jest wciąż niezaspokojony popyt na nieruchomości mieszkaniowe i stosunkowo
8
W UE wartość gruntu stanowi średnio połowę kosztów budowy.
w %
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
15
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
niska stopa oprocentowania kredytów. Dodatkowo w ostatnich latach, wzrost
zainteresowania inwestycjami w nieruchomości stymulowany był także spekulacjami
odnośnie do poziomu cen nieruchomości po wejściu Polski do UE, zapowiedziami
podwyższenia podatku VAT na usługi i materiały budowlane oraz popytem spekulacyjnym
wynikającym ze zmian poziomu cen. W 2006 r. koniunktura na kredyty na finansowanie
nieruchomości podgrzewana była publikowanymi w mediach informacjami o planowanych
ograniczeniach w dostępności kredytów walutowych, które wprowadziła wydana przez
Komisję Nadzoru Bankowego i obowiązująca od 1 lipca 2006 r. Rekomendacja S
dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych
hipotecznie. Istotną rolę odegrały również wprowadzane i planowane zmiany w
obowiązujących przepisach prawa. Chodziło tu w szczególności o zmiany podatkowe
dotyczące nieruchomości  zastąpienie 10% podatku od wartości sprzedaży nieruchomości
19% podatkiem od zysku ze sprzedaży (od 1 stycznia 2007 r.) oraz dyskusje dotyczące
definicji  budownictwa społecznego , która pozwala na utrzymanie niższej 7% stawki
VAT na mieszkania do 150 metrów kwadratowych i domy do 300 metrów kwadratowych
(budowane przez deweloperów). Definicja ta nie obejmuje budowy  systemem
gospodarczym . Uchwalona została również ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych,
która umożliwia dokonanie wykupu mieszkań spółdzielczych przez lokatorów, po
spłaceniu nominalnej kwoty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę
nieruchomości i umorzonego przez państwo w latach 70 i 80. Spółdzielcy uzyskują w ten
sposób własnościowe prawo do lokalu. Ustawa umożliwi wykup mieszkania za kwotę
rzędu nawet kilkuset złotych za mieszkanie. Według szacunków ustawa dotyczy około 900
tys. mieszkań.
Wysoka dynamika kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w Polsce w ostatnich latach
spowodowana była również szybkim wzrostem kredytów walutowych. W ostatnim roku
dynamika wzrostu należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości
mieszkaniowych wyrażonych w walutach obcych wyniosła 41,5%, podczas gdy w
wypadku wyrażonych w złotych 44,8%. Znaczny portfel kredytów walutowych na
nieruchomości mieszkaniowe wpływa na utrzymywanie się stosunkowo wysokiego
poziomu ryzyka wynikającego z faktu, że kredyty te mają odległe terminy spłaty (nawet do
50 lat), a w zdecydowanej większości gospodarstwa domowe nie uzyskują wynagrodzenia
w walutach obcych. W konsekwencji ewentualne wystąpienie kryzysu walutowego lub
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
16
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
większa i długotrwała deprecjacja złotego w stosunku do waluty obcej może doprowadzić
do gwałtownego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych, a w rezultacie do
pogorszenia jakości portfela kredytowego banków, przy jednoczesnym bardzo
negatywnym wpływie na sytuację finansową banków. Spadek jakości kredytów
walutowych, przy spadku wartości złotego, spowoduje konieczność tworzenia relatywnie
większej kwoty odpisów, które w większym stopniu obciążą wyniki finansowe banków. W
ostatnich latach zauważalne było, że wraz ze wzrostem kwoty należności banków z tytułu
kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wzrastały ceny nieruchomości. Wynikało to
głównie z niedostatecznej wciąż podaży na rynku nieruchomości oraz procesu
dostosowywania cen nieruchomości w Polsce do poziomu cen występujących na terenie
innych państw UE. W ostatnich miesiącach zjawisko to uległo zahamowaniu, a poziom cen
stabilizuje się.
Wykres 10
Zmiany kwot należności banków z ty tułu kredy tów na
nieruchomości mieszkaniowe, cen nieruchomości mieszkaniowy ch
w największy ch ośrodkach miejskich, przeciętnego wy nagrodzenia
w gospodarce narodowej i liczby mieszkań oddany ch do użytku
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
kredyty mieszkaniowe ogółem
średnia cena 1m2 nieruchomości mieszkaniowych
przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej
liczba mieszkań oddanych do użytku
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków i analiz rynkowych
Należy podkreślić, że zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wzrasta szybciej niż przeciętne wynagrodzenie w
gospodarce narodowej (zob. wykres 10). W dłuższej perspektywie czasowej może to
indeks 06.2003 = 100
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
17
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
oznaczać zmniejszanie się liczby klientów banków posiadających poziom zdolności
kredytowej, który pozwalałby uzyskać odpowiednio wysoką kwotę kredytu na zakup
nieruchomości mieszkaniowej. Odpowiedzią banków na tę sytuację jest wydłużanie okresu
kredytowania, aby utrzymać wysokość miesięcznych rat spłaty na poziomie odpowiednim
do zdolności kredytowej kredytobiorcy.
Sytuacja ta może również powodować pokusę obniżania przez niektóre banki standardów
oceny zdolności kredytowej kredytobiorców (np. poprzez ustalanie minimalnego kosztu
utrzymania na członka gospodarstwa domowego na bardzo niskim, nierealnym poziomie),
co będzie potęgować ryzyko działalności banków.
Nieruchomości w Polsce finansowane są przez banki uniwersalne i specjalistyczne banki
hipoteczne. Jednak zasadniczą rolę w tej działalności odgrywają wciąż banki uniwersalne.
Należności brutto banków uniwersalnych z tytułu kredytów na nieruchomości stanowią
97,7% należności brutto od sektora niefinansowego z tytułu kredytów na nieruchomości
ogółem.
Wykres 11
Należności z tytułu finansow ania nieruchomości na tle
należności od instytucji niefinansow ych ogółem
600
500
400
300
38%
43%
200
33%
28%
24%
21%
100
0
2003 2004 2005 2006 2007 06.2008
Należności banków od instytucji niefinansow ych - ogółem
Należności banków z tytułu finansow ania nieruchomości
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Stosunkowo młode, specjalistyczne banki hipoteczne, odgrywają wciąż niewielką rolę w
finansowaniu nieruchomości w Polsce. Posiadają 2,26% udział w tym rynku. Jednakże
należy podkreślić, że ich potencjał rozwojowy, wynikający ze specyfiki działalności, nie
został do tej pory należycie wykorzystany. Banki uniwersalne, które są właścicielami
specjalistycznych banków hipotecznych, w sposób niedostateczny uwzględniają ich
specyfikę i możliwości w swoich strategiach finansowania nieruchomości. Obserwuje się
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
18
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
nawet przypadki konkurowania spółki matki (bank uniwersalny) ze spółką córką (bank
hipoteczny) na rynku nieruchomości.
W kolejnych latach, w przypadku banków hipotecznych, wzrost rynku kredytów
hipotecznych skutkować powinien dalszym zwiększaniem kwot emisji hipotecznych listów
zastawnych. Ich zobowiązania z tytułu emisji hipotecznych listów zastawnych wyniosły na
koniec czerwca br. 2 811 mln zł. Zainteresowanie nabywaniem listów zastawnych
wykazują różne instytucje finansowe9, jednak to głównie rosnące wciąż aktywa instytucji
wspólnego inwestowania determinują popyt na długookresowe, charakteryzujące się
wysokim bezpieczeństwem instrumenty finansowe, jakimi są listy zastawne. Według stanu
na czerwiec 2008 r. w portfelach inwestycyjnych OFE znajdowało się około 19% emisji
listów zastawnych. Natomiast nabywcą około 7% emisji był EBI. Rosnący popyt na listy
zastawne powiększać będzie również pulę środków banków hipotecznych, które będą
przeznaczone na kolejne kredyty na finansowanie nieruchomości. Istotną rolę w tym
procesie, a tym samym w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, mogą odegrać
inwestorzy zagraniczni. Zdobycie i utrzymanie ich zaufania do emitowanych w Polsce
listów zastawnych umożliwi bankom hipotecznym zdobywanie kapitału nie tylko na rynku
krajowym, lecz i poza jego granicami. Aby to zaufanie pozyskać niezbędne jest utrzymanie
szczególnych norm ostrożnościowych obowiązujących banki hipoteczne oraz
kontynuowanie podejmowanych działań10 na rzecz zwiększenia przejrzystości, a tym
samym bezpieczeństwa polskiego rynku nieruchomości.
II. Finansowanie nieruchomości przez sektor bankowy
1. Koncentracja w zakresie finansowania nieruchomości w Polsce.
Finansowanie nieruchomości w Polsce zdominowane jest przez duże banki uniwersalne.
Należności brutto trzech z nich (PKO Bank Polski SA, Bank Polska Kasa Opieki SA, Bank
Millennium SA) z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wynoszą łącznie 69
9
Np. organizatorem, agentem płatniczym, dealerem oraz depozytariuszem wszystkich emisji BRE Banku
Hipotecznego SA, jako największego emitenta listów zastawnych, jest BRE Bank SA. Listy zastawne
kwotowane są na Rynku Papierów Wartościowych CeTO.
10
Trwają prace nad rozbudową bazy danych o rynku nieruchomości AMRON, postępuje proces
komputeryzacji ksiąg wieczystych, wyjaśniane są kwestie własnościowe nieruchomości itd.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
19
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
250 mln zł, co stanowi 38% wszystkich należności z tytułu kredytów na nieruchomości w
systemie bankowym.
Największymi kredytodawcami na rynku kredytów na finansowanie nieruchomości są:
1. PKO Bank Polski SA
 należności brutto z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią
47,6% należności banku od podmiotów niefinansowych ogółem.
 bank posiada 20% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,
2. Bank Polska Kasa Opieki SA
 należności brutto z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią
27,3% należności banku od podmiotów niefinansowych ogółem.
- bank posiada 9,6% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce,
3. Bank Millennium SA
 należności brutto z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości stanowią
62,2% należności banku od podmiotów niefinansowych ogółem.
- bank posiada 8,3% udziału w rynku finansowania nieruchomości w Polsce
Na podkreślenie zasługuje fakt, że są to banki wielooddziałowe, obejmujące działalnością
obszar całego kraju. Zdecydowaną większość należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości tych banków stanowią należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe.
Znaczące zaangażowanie w finansowanie nieruchomości widoczne jest również w innych
bankach uniwersalnych:
- BRE Bank SA  6,8% udział w rynku. Kredyty na nieruchomości stanowią 42,4%
należności od podmiotów niefinansowych,
- Kredyt Bank SA  5,3% udział w rynku. Kredyty na nieruchomości stanowią 54%
należności od podmiotów niefinansowych,
- GE Money Bank SA  4,5% udział w rynku. Kredyty na nieruchomości stanowią
48,2% należności od podmiotów niefinansowych,
Udział trzech funkcjonujących w Polsce specjalistycznych banków hipotecznych w
finansowaniu nieruchomości przez system bankowy jest wciąż niewielki i wynosi 2,26%.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
20
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 12
Udział banków hipotecznych w finansow aniu nieruchomości
w Polsce
200 000
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
banki hipoteczne banki uniw ersalne
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
2. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości  ogółem
Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem wynosi 182
891 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 42,1%11. Należności z tego tytułu stanowią 37,7%
należności brutto od sektora niefinansowego ogółem.
Należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości w 50,1% wyrażone są w
walutach obcych (rok wcześniej udział ten wynosił 51,3%). Dla porównania udział
należności walutowych w należnościach od sektora niefinansowego ogółem wynosi 26%
(rok wcześniej również 26%). Utrzymująca się popularność tych kredytów wynika przede
wszystkim z ich niższego oprocentowania w stosunku do kredytów wyrażonych w złotych.
W ostatnim roku dynamika wzrostu należności banków z tytułu kredytów na finansowanie
nieruchomości wyrażonych w walutach obcych wyniosła 38,0%12 (w należnościach od
podmiotów niefinansowych ogółem 30,4%).
11
Roczny przyrost należności brutto od sektora niefinansowego ogółem wyniósł 30,2%.
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
21
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 13
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości
200 000 5,0
180 000 4,5
160 000 4,0
140 000 3,5
120 000 3,0
100 000 2,5
80 000 2,0
60 000 1,5
40 000 1,0
20 000 0,5
0 0,0
Kredyty ogółem w tym kredyty w zł
w tym kredyty walutowe EUR
USD CHF
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są zarówno na nieruchomości
mieszkaniowe jak i niemieszkaniowe (komercyjne). Większość (84,4%) należności z
tytułu finansowania nieruchomości stanowią należności z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe (rok wcześniej udział ten wynosił 83,9%).
Wykres 14
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości
200 000
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Kredy ty na nieruchomości mieszkaniowe
Kredy ty na nieruchomości niemieszkaniowe
Kredy ty na nieruchomości ogółem
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
12
Dynamika wzrostu należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości wyrażonych w
złotych wyniosła 45,6%.
mln z
ł
kurs EUR, USD
mln z
ł
5
03
04
05
06
08
.03
.
.
.04
.
.0
.06
.
.07
.07
.
06
12
06
12
06
12
06
12
06
12
06
1.
30.
31.
30.
31.
30.
3
30.
31.
30.
31.
30.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
22
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości charakteryzują się dobrą jakością.
Udział należności zagrożonych wynosi 2,0%13 (rok wcześniej udział ten był większy i
wynosił 2,9%). Zasadniczo należności wyrażone w walutach obcych charakteryzują się
lepszą jakością niż wyrażone w złotych. Udział należności zagrożonych w należnościach
brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych w złotych wynosi 3,0%. Natomiast
udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
wyrażonych w walutach obcych jest niższy i wynosi 1,0%.
Wykres 15
Należności zagrożone z tytułu kredytów na nieruchomości
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
poniżej standardu w ątpliw e stracone
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Udział należności zagrożonych jest stosunkowo niski ze względu na fakt, że portfel
kredytów na nieruchomości jest stosunkowo  młody . Większość kredytów tj. ok. 77%
została udzielona w ciągu ostatnich trzech lat. Pogorszenie się jakości portfela kredytów na
nieruchomości może ujawnić się w czasie spowolnienia gospodarczego lub w wyniku
ewentualnych spadków cen nieruchomości.
13
Udział należności zagrożonych w należnościach od sektora niefinansowego ogółem wynosi 4,8%.
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
23
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 16
Struktura kredytów sektora niefinansow ego na finansow anie
nieruchomości w g lat zaangażow ania
100000
80000
60000
40000
20000
0
do 1 od 1 do od 3 do od 5 do od 10 do pow . 20
roku 3 lat 5 lat 10 lat 20 lat lat
złotow e walutowe ogółem
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Podstawowym zabezpieczeniem długookresowych kredytów na nieruchomości jest
zabezpieczenie hipoteczne. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości w
60,0% (tj. 109 658 mln zł) zabezpieczone są hipoteką (rok wcześniej udział ten wynosił
62,1%). Ten stosunkowo niski udział wynika głównie z długiego postępowania
wieczystoksięgowego i stosowania przez banki również innych zabezpieczeń niż hipoteka.
Spadek udziału zabezpieczenia hipotecznego należności z tytułu kredytów na
nieruchomości, ze względów ostrożnościowych, należy oceniać negatywnie. Ze względu
na długookresowy charakter kredytów na nieruchomości zabezpieczenie hipoteczne winno
być preferowane przez banki. Okres zapadalności znacznej części (tj. ok. 58%) kredytów
na nieruchomości wynosi powyżej 10 lat. Niektóre z banków posiadają w swojej ofercie
nawet kredyty 50 letnie.
Wykres 17
Struktura kredy tów sektora nief inansowego na f inansowanie
nieruchomości wg terminów zapadalności
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
do 1 pow 1 pow 3 pow 6 pow 1 pow 3 pow 5 pow 10 pow 20
mieś do 3 do 6 mieś roku do 5 do 10 do 20 lat
mieś mieś do 1 do 3 lat lat lat
roku lat
złotowe walutowe ogółem
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
mln z
ł
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
24
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Kredyty na nieruchomości udzielane są różnym kategoriom kredytobiorców14. Głównymi
kategoriami kredytobiorców tych kredytów, podobnie jak w latach ubiegłych, są osoby
prywatne15 (75,7% tj. 138 510 mln zł) i przedsiębiorstwa16 (20,9% tj. 38 215 mln zł).
Jakość kredytów udzielanych osobom prywatnym jest zdecydowanie lepsza niż jakość
kredytów dla przedsiębiorstw. Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosi
odpowiednio 1,1% i 5,4%.
Wykres 18
Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z
tytułu kredytów na nieruchomości
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
osoby pry watne przedsiębiorstwa
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
3. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
Większość należności brutto banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości
stanowią należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe. Należności
z tego tytułu stanowią 84,4% należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
ogółem udzielonych przez sektor bankowy (rok wcześniej 83,9%). Kwota należności
14
Dla potrzeb sprawozdawczości przekazywanej do NBP (formularze U0101 i U0102) wśród jednostek
sektora niefinansowego rozróżnia się następujące kategorie kredytobiorców: osoby prywatne, przedsiębiorcy
indywidualni, rolnicy indywidualni, przedsiębiorstwa, instytucje niekomercyjne działające na rzecz
gospodarstw domowych.
15
Zgodnie z instrukcją uzupełniającą do pakietu FINREP: Osoby prywatne  osoby fizyczne, z wyjątkiem
osób prowadzących działalność gospodarczą i/lub rolniczą. Do kategorii tej zalicza się także: pracownicze
kasy zapomogowo-pożyczkowe prowadzone przez zakład pracy, szkolne kasy oszczędnościowe, rady
rodziców działające w szkołach, przedszkolach i innych placówkach.
16
Zgodnie z instrukcją uzupełniającą do pakietu FINREP : Przedsiębiorstwa  wszystkie jednostki, których
główną działalnością jest produkcja, obrót dobrami lub świadczenie usług niefinansowych. Do grupy tej
zalicza się również osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą na własny rachunek, o ile liczba
pracujących w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynosiła na koniec ostatniego zakończonego
roku obrotowego więcej niż 9 osób.
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
25
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wynosi 154 415 mln zł.
W ciągu roku zaobserwowano wysoki przyrost tych należności, który wyniósł 43,0%.
Udział kredytów mieszkaniowych w kredytach dla gospodarstw domowych wynosi 47,2%.
Wykres 19
Należności banków z ty tułu kredy tów na nieruchomości mieszkaniowe
180 000 5,0
4,5
160 000
4,0
140 000
3,5
120 000
3,0
100 000
2,5
80 000
2,0
60 000
1,5
40 000
1,0
20 000
0,5
0 0,0
Kredyty ogółem w ty m kredy ty w zł
w ty m kredy ty walutowe EUR
USD CHF
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 52,4% wyrażone
są w walutach obcych (głównie CHF i EUR). Rok wcześniej udział ten wynosił 53,0%. Na
uwagę zasługuje wciąż wysoka dynamika należności brutto z tytułu kredytów walutowych
na nieruchomości mieszkaniowe, która w okresie czerwiec 2007 r. - czerwiec 2008 r.
wyniosła 41,5%17. Przyrost ten widoczny był zwłaszcza w II kwartale 2006 r., kiedy
wynosił 18% (w poprzednich kwartałach odpowiednio:12,6%, 13%, 11%). Wynikał on z
faktu, że w tym okresie koniunktura na kredyty na finansowanie nieruchomości
podgrzewana była publikowanymi w mediach informacjami o planowanych
ograniczeniach w dostępności kredytów walutowych, które wprowadziła wydana przez
Komisję Nadzoru Bankowego i obowiązująca od 1 lipca 2006 r. Rekomendacja S
dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych
hipotecznie. Wielu kredytobiorców przyspieszyło swoje decyzje kredytowe w celu
uzyskania kredytu walutowego na obowiązujących wówczas, bardziej liberalnych
zasadach. Dynamika należności brutto z tytułu kredytów walutowych na nieruchomości
mieszkaniowe w I i II kwartale b.r. wyniosła odpowiednio: 14,7% i 7,6% i była
stymulowana poziomem dysparytetu stóp % CHF i PLN.
17
Dynamika należności złotówkowych wyniosła 44,8%.
mln z
ł
kurs EUR, USD, CHF
31.12.03
31.03.04
30.06.04
30.09.04
31.12.04
31.03.05
30.06.05
30.09.05
31.12.05
31.03.06
30.06.06
30.09.06
31.12.06
31.03.07
30.06.07
30.09.07
31.12.07
31.03.08
30.06.08
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
26
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 20
Udział kredytów mieszkaniowych w kredytach
dla gospodarstw domowych
350
300
250
200
47%
150
46%
42%
100
37%
32%
30%
50
0
2003 2004 2005 2006 2007 VI.2008
Kredyty dla gospodarstw domow ych Kredyty mieszkaniow e
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe charakteryzują się
dobrą jakością. Udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wynosi 1,7%. Zasadniczo należności wyrażone w walutach
obcych charakteryzują się lepszą jakością niż wyrażone w złotych. Udział należności
zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
wyrażonych w złotych wynosi 2,9%. Natomiast udział należności zagrożonych w
należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wyrażonych w
walutach obcych jest niższy i wynosi 0,6%.
Wykres 21
Należności zagrożone banków z tytułu kredytów
mieszkaniow ych
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
poniżej standardu w ątpliw e stracone
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
mln. z
ł
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
27
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Większość kredytów na nieruchomości mieszkaniowe zabezpieczonych jest hipoteką.
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 60,4% (tj. 93 207
mln zł) zabezpieczone są hipoteką (rok wcześniej udział ten wynosił 63,5%). Spadek
udziału zabezpieczenia hipotecznego należności z tytułu kredytów na nieruchomości
mieszkaniowe, ze względów ostrożnościowych, należy oceniać negatywnie.
Podobnie jak w latach ubiegłych, głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe są osoby prywatne (89,3% tj. 137 864 mln zł) i
przedsiębiorstwa (9,9% tj. 15 236 mln zł). Jakość kredytów udzielanych osobom
prywatnym jest zdecydowanie lepsza niż jakość kredytów dla przedsiębiorstw. Udział
należności zagrożonych w tych grupach wynosi odpowiednio 1,1% i 7,3%.
Wykres 22
Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z
tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniow e
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
osoby pryw atne przedsiębiorstw a
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
4.Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe.
Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe18
wyniosła 28 477 mln zł (rok wcześniej 20 745 mln zł). Roczny przyrost wyniósł 37,2%.
18
Zgodnie z instrukcją wypełniania formularzy sprawozdawczych dla NBP:
Kredyty na nieruchomości pozostałe (niemieszkaniowe) - kredyty na nabycie, budowę, przebudowę, rozbudowę lub
nadbudowę budynku, budowli, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub nabycie spółdzielczego prawa do lokalu
użytkowego o przeznaczeniu gospodarczym (w szczególności: przemysłowym, produkcyjnym, handlowym, usługowym,
składowym, biurowym, produkcyjnym i usługowym w rolnictwie i leśnictwie), publicznym (w szczególności: na cele
transportu, łączności, energetyki, ochrony zdrowia, opieki społecznej, oświaty, nauki, kultury i kultu religijnego,
administracji publicznej, ochrony środowiska, obronności i bezpieczeństwa państwa, zaopatrzenia w wodę) bądz

mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
28
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Należności brutto z tego tytułu stanowią 15,6% należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości ogółem udzielonych przez sektor bankowy (rok wcześniej 16,1%). Niższy
udział należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
wynika z mniejszej dynamiki ich przyrostu (37,2%) niż należności brutto z tytułu
kredytów na nieruchomości mieszkaniowe (43,0%).
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 37,1%
wyrażone są w walutach obcych (rok wcześniej 42,1%).
Wykres 23
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe
30 000 5,0
4,5
25 000
4,0
3,5
20 000
3,0
2,5
15 000
2,0
10 000
1,5
1,0
5 000
0,5
0 0,0
Kredyty ogółem w ty m kredy ty w zł
w ty m kredy ty walutowe EUR
USD CHF
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe wynosi 3,9% (rok wcześniej 6,7%). W odróżnieniu od należności z
tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe, należności z tytułu kredytów na
nieruchomości niemieszkaniowe wyrażone w walutach obcych charakteryzują się gorszą
jakością niż wyrażone w złotych. Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z
tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe wyrażonych w złotych wynosi 3,7%.
Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na
użytkowym (np. garaże) oraz na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku lub
budowli o przeznaczeniu gospodarczym, publicznym lub użytkowym.
mln z
ł
kurs EUR, USD, CHF
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
29
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
nieruchomości niemieszkaniowe wyrażonych w walutach obcych jest wyższy i wynosi
4,2%.
Wykres 24
Należności zagrożone banków z tytułu kredytów na
nieruchomości niemieszkaniow e
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
poniżej standardu w ątpliw e stracone
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 57,8% (tj. 16
451 mln zł) zabezpieczone są hipoteką (rok wcześniej udział ten wynosił 54,5%). Wzrost
udziału zabezpieczenia hipotecznego należności z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe, ze względów ostrożnościowych, należy oceniać pozytywnie, zwłaszcza
że nieruchomości niemieszkaniowe charakteryzują się większym ryzykiem niż
mieszkaniowe (ich wartość narażona jest na większe amplitudy wahań, ściślej związane z
fazami cyklu koniunkturalnego w gospodarce). Głównymi kategoriami kredytobiorców
kredytów przeznaczonych na nieruchomości niemieszkaniowe, podobnie jak w latach
ubiegłych, są przedsiębiorstwa (80,7% tj. 22 979 mln zł) i przedsiębiorcy indywidualni19
(9,5% tj. 2 700 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosi
odpowiednio 4,2% i 3,7%.
19
Zgodnie z instrukcją uzupełniającą do pakietu FINREP: Przedsiębiorcy indywidualni  osoby fizyczne
prowadzące działalność gospodarczą na własny rachunek, którym bank sprawozdający świadczy usługi
mln z
ł
04
05
05
06
07
08
.03
.
.04
.
.
.
.06
.
.07
.
6
6
12
0
12
0
12
06
12
06
12
06
1.
31.
30.
31.
30.
3
30.
31.
30.
31.
30.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
30
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 25
Należności banków od głów nych kategorii kredytobiorców z
tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniow e
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
przedsiębiorstw a przedsiębiorcy indyw id
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
5. Finansowanie działalności deweloperskiej przez banki
Według GUS w roku 2007 oddano do użytku 133 826 mieszkań tj. o 16% więcej niż w
roku 2006 i niemal 24% więcej niż w roku 2004. Należy jednak zauważyć, że zwiększona
podaż nieruchomości pojawia się na rynku z pewnym opóz
nieniem spowodowanym
między innymi cyklem budowlanym, w okresie, gdy wysoki poziom rynkowych cen
nieruchomości zaczął wpływać już na ograniczanie popytu. Skutkuje to pojawianiem się
pewnych problemów ze zbyciem nowo wybudowanych mieszkań i konieczność obniżania
Wykres 26
Udział należności zagrożonych w należnościach banków z
tytułu kredytów dla dew eloperów
12
10
8
6
4
2
0
IX.06 XII.06 III.07 VI.07 IX.07 XII.07 III.08 VI.08
Należności zagrożone
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
związane z ich działalnością, a liczba pracujących w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
wynosiła na koniec ostatniego zakończonego roku obrotowego do 9 osób włącznie (...).
mln z
ł
w %
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
31
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
ich cen przez deweloperów. Wskazane problemy deweloperów zaczynają przekładać się na
problemy ze spłatą zaciągniętych przez nich kredytów bankowych. Według stanu na
czerwiec 2008 r. kredyty zagrożone w kredytach dla deweloperów stanowiły 8,8% (według
stanu na czerwiec 2007 r. poziom ten wynosił 1,1%). Należy jednak podkreślić, że według
sprawozdawczości przekazywanej przez banki do NBP należności banków z tytułu
kredytów dla deweloperów według stanu na czerwiec 2008 r. stanowią tylko 2,3%
należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości ogółem (4 210 mln
zł). Jednakże działalność deweloperską prowadzą również podmioty o innym,
podstawowym profilu działalności. Z tego względu informacje przekazywane przez banki
na temat działalności deweloperów nie są w pełni wiarygodne.
Wykres 27
Kredyty udzielane przez banki dew eloperom
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
IX.06 XII.06 III.07 VI.07 IX.07 XII.07 III.08 VI.08
mln zł
Kredyty ogółem Kredyty w zł Kredyty w alutow e
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
III. Finansowanie nieruchomości przez banki hipoteczne
1. Banki hipoteczne w Polsce.
Obecnie w Polsce istnieją trzy specjalistyczne banki hipoteczne, utworzone na podstawie
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych:
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
32
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
" BRE Bank Hipoteczny SA20 z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na
utworzenie banku w dniu 12.03.1999 r. (uchwała nr 15/KNB/99). Z dniem wydania
decyzji przez Przewodniczącego KNB (01.12.1999 r.) rozpoczął działalność
operacyjną (decyzja nr 942/99). Właścicielem Banku jest BRE Holding Sp. z o.o.
Zgodnie z przyjętą strategią BRE Bank Hipoteczny SA prowadzi działalność w
zakresie finansowania nieruchomości niemieszkaniowych. Nieruchomości
mieszkaniowe w ramach grupy finansowane są przez BRE Bank SA.
" Pekao Bank Hipoteczny SA21 z siedzibą w Warszawie powstał w dniu 01.12.1999 r. z
przekształcenia HYPO BANK POLSKA SA w HypoVereinsbank Bank Hipoteczny
SA (uchwała nr 244/KNB/99). W tym samym dniu rozpoczął działalność operacyjną.
Akcjonariuszem banku jest Bank Polska Kasa Opieki SA. Zgodnie z przyjętą strategią
Pekao Bank Hipoteczny SA prowadzi działalność głównie w zakresie finansowania
nieruchomości niemieszkaniowych.
" ING Bank Hipoteczny SA22 z siedzibą w Warszawie otrzymał zezwolenie na
utworzenie banku 08.11.2000 r. (uchwała nr 79/KNB/2001). Zezwolenie na
rozpoczęcie działalności uzyskał 21.09.2001 r. (decyzja nr 172/2001). Jedynym
akcjonariuszem banku jest ING Bank Śląski SA z siedzibą w Katowicach. Zgodnie z
przyjętą strategią ING Bank Hipoteczny SA prowadzi działalność głównie w zakresie
finansowania nieruchomości niemieszkaniowych.
2. Specyfika działalności banków hipotecznych
Szczególne zasady funkcjonowania banków hipotecznych w Polsce określa ustawa z dnia
29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Jest to ustawa będąca lex
specjalis w stosunku do ustawy Prawo bankowe.
Podstawowym czynnikiem, od którego uzależnione jest powodzenie działalności
specjalistycznych banków hipotecznych, jest utrzymywanie ciągłego zaufania do jakości
emitowanych przez nie listów zastawnych jako bezpiecznych długoterminowych lokat.
Utrata tego zaufania pozbawiłaby specjalistyczne banki hipoteczne podstawowego z
ródła
refinansowania, a tym samym uniemożliwiłaby ich działalność.
20
Poprzednia nazwa banku - Rheinhyp-BRE Bank Hipoteczny SA
21
Poprzednia nazwa banku  BPH Bank Hipoteczny SA
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
33
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych zawiera pewnego rodzaju  łańcuch
zabezpieczeń przed ogólnym ryzykiem bankowym. Jego głównym zadaniem jest
ograniczenia możliwości podważenia długookresowej wiarygodności i bezpieczeństwa
emitowanych listów zastawnych. Pierwszym, najważniejszym ogniwem  łańcucha
zabezpieczeń jest zasada specjalizacji banku hipotecznego, a więc ustawowe
ograniczenie zakresu działalności bankowej do czynności o niskim stopniu ryzyka. Zasada
ta ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa banków hipotecznych, a zarazem dla
emitowanych przez nie listów zastawnych. Wiele z czynności bankowych, które mogą być
wykonywane przez banki uniwersalne, ze względu na związane z nimi ryzyko nie zostało
dopuszczonych do wykonywania przez banki hipoteczne. Emitentom listów zastawnych
nie wolno przeprowadzać operacji bankowych, które związane są z większym ryzykiem
straty, mimo że często mogą przynosić odpowiednio większy dochód. Jest to swoista cena
płacona za przywilej emitowania szczególnego rodzaju papieru wartościowego, jakim jest
list zastawny. Ograniczenie działalności dotyczy nie tylko rodzajów operacji lecz także
polega na odpowiednim określeniu jakościowych i ilościowych wymogów wobec nich.
Zgodnie z zapisami ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych czynności banku
hipotecznego zostały podzielone na dwie zasadnicze kategorie: czynności podstawowe i
czynności dodatkowe.
Czynności podstawowe:
- udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką i emitowaniu na ich podstawie
hipotecznych listów zastawnych oraz
- udzielanie kredytów podmiotom o wysokiej zdolności kredytowej (np. Skarb
Państwa, Narodowy Bank Polski, jednostki samorządu terytorialnego) albo
poręczonych lub gwarantowanych przez te podmioty i emitowaniu na ich
podstawie publicznych listów zastawnych.
Czynności dodatkowe to m.in.:
- emitowanie obligacji,
- zaciąganie kredytów i pożyczek,
- nabywanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna
zapewnia ograniczenie odpowiedzialności banku hipotecznego do wysokości
22
Poprzednia nazwa banku - Śląski Bank Hipoteczny SA
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
34
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
zainwestowanych środków, jeżeli służy to wykonywaniu czynności banku
hipotecznego.
Należy podkreślić, że działalność kredytowa banku hipotecznego, jako jego działalność
podstawowa, oparta została wyłącznie na zabezpieczeniach, które powszechnie uznawane
są za najlepsze (hipoteka oraz gwarancje lub poręczenia podmiotów o największej
zdolności kredytowej). Zgodnie z zapisami ustawy, tylko takie wierzytelności banku
hipotecznego, po wpisaniu ich do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, stają się
składnikami specjalnej masy zabezpieczenia stanowiącej podstawę emisji listów
zastawnych. Tak istotne zawężenie liczby dopuszczalnych czynności do czynności o
stosunkowo niskim stopniu ryzyka jest jedną z podstawowych zasad, na których opiera się
działalność specjalistycznego banku hipotecznego.
Na pozostałe ogniwa  łańcucha zabezpieczeń składają się m.in. następujące elementy:
- wierzytelności banku hipotecznego, które mają być wpisane do rejestru zabezpieczenia
hipotecznych listów zastawnych, muszą być zabezpieczone hipoteką wpisaną w księdze
wieczystej na pierwszym miejscu co oznacza, że inni wierzyciele hipoteczni nie mogą
wyprzedzić banku hipotecznego w ewentualnym postępowaniu egzekucyjnym z
zabezpieczenia.
- ze względów ostrożnościowych ustalone zostały relacje kwoty wierzytelności do wartości
zabezpieczenia,
- wartość zabezpieczenia na nieruchomości (bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości)
musi być określona w szczególnie ostrożny sposób,
- zgodnie z zapisami ustawy, w razie ogłoszenia upadłości banku hipotecznego
wierzytelności wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych tworzą odrębną
masę, która służy wyłącznie zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych.
Kwoty uzyskane w wyniku wyegzekwowania wierzytelności wpisanych do rejestru
zabezpieczenia listów zastawnych mogą być wykorzystywane wyłącznie na zaspokojenie
roszczeń wynikających z listów zastawnych. Dopiero po zaspokojeniu roszczeń wierzycieli
z listów zastawnych ewentualną nadwyżkę środków z odrębnej masy zabezpieczenia
zalicza się do ogólnej masy upadłościowej banku.
Ograniczenie dopuszczalnych czynności dla banków hipotecznych miało również za
zadanie ograniczenie kosztów związanych z działalnością bankową. Niższe koszty
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
35
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
działalności powodują, że banki specjalistyczne mogą funkcjonować przy niższej marży
niż banki uniwersalne.
Ze względu na znaczną koncentrację ryzyka (ryzyko sektorowe) banki hipoteczne
obowiązują szczególne normy ostrożnościowe, zawarte w ustawie o listach zastawnych i
bankach hipotecznych. Przestrzeganie tych norm, zgodnie z obowiązującymi przepisami,
podlega szczególnemu nadzorowi (art.1 ustawy o listach zastawnych i bankach
hipotecznych), który wzmacniany jest dodatkowo przez powiernika powoływanego przy
każdym banku hipotecznym.
Wszystkie wskazane elementy determinują bezpieczeństwo funkcjonowania banku
hipotecznego, a w szczególności emitowanych przez niego listów zastawnych.
Wprowadzając wyłączność emisji listów zastawnych jedynie dla specjalistycznych banków
hipotecznych, dano nabywcom tych papierów wartościowych pewność, że ich
długookresowo wysoka jakość i standard bezpieczeństwa nie mogą być podważane przez
wiele operacji bankowych o wyższym stopniu ryzyka, które powszechnie wykonywane są
przez banki uniwersalne.
Na podkreślenie zasługuje również, że utrzymanie zaufania do wysokiego standardu23
bezpieczeństwa emitowanych w Polsce listów zastawnych umożliwiać będzie bankom
hipotecznym pozyskiwanie kapitału nie tylko na rynku krajowym, lecz także poza
granicami.
Od początku działalność banków hipotecznych napotyka na różnego rodzaju bariery:
- Podstawową barierą utrudniającą dynamiczny rozwój działalności banków
hipotecznych w Polsce jest długotrwałe postępowanie wieczystoksięgowe i
nieuregulowane kwestie własnościowe wielu nieruchomości. W sądach rejonowych
większych miast postępowanie o wpis hipoteki do księgi wieczystej trwa średnio
ponad miesiąc. Do czasu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki do księgi
wieczystej, kredyt udzielony przez bank hipoteczny nie może stanowić podstawy
emisji hipotecznych listów zastawnych i musi być zrefinansowany z innych z
ródeł,
które zostały ustawowo ograniczone. Do polepszenia sytuacji w tym zakresie z
pewnością przyczyni się postępująca komputeryzacja ksiąg wieczystych.
23
Listy zastawne głównego emitenta listów zastawnych w Polsce (BRE Bank Hipoteczny SA) posiadają
aktualnie ocenę agencji ratingowej Moody s (A2 dla hipotecznych listów zastawnych i Aa3 dla publicznych
listów zastawnych). Rząd polski ma ocenę A2.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
36
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
- Do istotnych barier rozwoju banków hipotecznych należy również obserwowany
brak współpracy, a nawet konkurowanie z  bankami matkami w zakresie
kredytowania nieruchomości. Kwestie te są przedmiotem analiz nadzoru
bankowego i dyskusji z zarządami banków. Nadzór bankowy podkreśla w
szczególności konieczność wypracowywania spójnej strategii udzielania kredytów
na nieruchomości przez całą grupę bankową a nie odrębnie przez poszczególnych
jej członków.
- Rosnąca konkurencja ze strony banków uniwersalnych, które posiadają
rozbudowaną sieć oddziałów i nie są związane szczególnymi normami
ostrożnościowymi (ze względu na możliwość większej dywersyfikacji ryzyka niż
specjalistyczne banki hipoteczne).
3. Udział banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości
Rola banków hipotecznych w finansowaniu nieruchomości w Polsce jest dotychczas
niewielka. Udział kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne
stanowił 2,26% kredytów na nieruchomości udzielonych przez sektor bankowy ogółem
(zob. wykres 13).
Ciągle istotnym czynnikiem wpływającym na niski udział specjalistycznych banków
hipotecznych w kredytowaniu nieruchomości jest m.in. wciąż stosunkowo wczesna faza
ich działalności (pierwsze banki zaczęły funkcjonować w grudniu 1999 r. a ostatni został
uruchomiony we wrześniu 2003 r.), brak należytej współpracy ze  spółkami matkami
oraz bariery natury prawnej (np. wciąż długotrwałe postępowanie wieczystoksięgowe,
nieuregulowane kwestie własnościowe nieruchomości w Polsce, brak planów
zagospodarowania przestrzennego) na jakie napotykają bądz
napotykały w praktyce
swojego funkcjonowania. Wprawdzie czynniki te wpływają także na działalność banków
uniwersalnych, ale w sposób szczególny oddziałują na specjalistyczne banki hipoteczne,
które koncentrują się na finansowaniu nieruchomości.
Banki hipoteczne działające w Polsce koncentrują się na kredytowaniu przedsiębiorstw i
finansowaniu nieruchomości niemieszkaniowych (komercyjnych). Udział należności
brutto banków hipotecznych z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
37
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
(komercyjne) w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe ogółem jest stosunkowo wysoki, jak na wielkość banków hipotecznych, i
wynosi 12,8%.
4. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych
przez banki hipoteczne  ogółem24
Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości
ogółem wyniosła 4 143 mln zł (rok wcześniej 3 382 mln zł). Roczny wzrost wyniósł
22,5%. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki
hipoteczne w 40,9% wyrażone są w walutach obcych (rok wcześniej 52,7%).
Wykres 28
Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na
nieruchomości
4 500 5,0
4,5
4 000
4,0
3 500
3,5
3 000
3,0
2 500
2,5
2 000
2,0
1 500
1,5
1 000
1,0
500
0,5
0 0,0
Kredyty ogółem w ty m kredy ty w zł
w ty m kredy ty walutowe EUR
USD CHF
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Większość (88,4%) należności brutto banków hipotecznych z tytułu kredytów na
nieruchomości stanowią należności z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
(komercyjne). Jest to odmienna sytuacja niż w bankach uniwersalnych, które koncentrują
swą działalność na finansowaniu nieruchomości mieszkaniowych.
24
Dane przedstawione dla banków hipotecznych podlegać będą korekcie ze względu na istotną zmianę
prezentacji danych sprawozdawczych dokonaną przez jeden z banków w miesiącu wrześniu.
mln z
ł
kurs EUR, USD, CHF
6
7
03
03
04
04
05
05
0
06
0
07
08
.
6.
06.
12.
06.
12.
06.
12.
0
12.
06
12.
06.
.
0.
30.
31.
30
31.
30.
31.
30.
31.
3
31.
30.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
38
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 29
Należności banków hipotecznych z tytułu finansow ania
nieruchomości
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Kredyty na nieruchomości mieszkaniow e
Kredyty na nieruchomości komercyjne
Kredyty ogółem
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
udzielonych przez banki hipoteczne wynosi 1,3%25. Udział należności zagrożonych w
należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości wyrażonych w złotych wynosi
1,7%. Natomiast udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów
na nieruchomości wyrażonych w walutach obcych jest niższy i wynosi 0,7%.
Wykres 30
Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu
kredytów na nieruchomości
160
140
120
100
80
60
40
20
0
poniżej standardu w ątpliw e stracone
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
25
Dla porównania udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych
przez system bankowy wyniósł 2,0%.
mln z
ł
mln z
ł
30.06.03
30.09.03
31.12.03
31.03.04
30.06.04
30.09.04
31.12.04
31.03.05
30.06.05
30.09.05
31.12.05
31.03.06
30.06.06
30.09.06
31.12.06
31.03.07
30.06.07
30.09.07
31.12.07
31.03.08
30.06.08
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
39
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Udział kredytów zagrożonych jest stosunkowo niski ze względu na fakt, że portfel
kredytów na nieruchomości banków hipotecznych jest relatywnie  młody . Większość
tego portfela (71,4%) powstała w ciągu ostatnich trzech lat.
Wykres 31
Struktura kredytów sektora niefinansow ego na finansow anie
nieruchomości w g lat zaangażow ania - banki hipoteczne
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
do 1 od 1 do 3 od 3 do 5 od 5 do od 10 do pow . 20
roku lat lat 10 lat 20 lat lat
złotow e walutowe ogółem
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne
w 86,6% (tj. 3 587 mln zł) zabezpieczone są hipoteką. Ze względu na długookresowy
charakter kredytów na nieruchomości, zabezpieczenie hipoteczne jest ustawowo
preferowane przez banki hipoteczne.
Kredyty udzielane przez banki hipoteczne mają charakter długookresowy. Okres
zapadalności większości (30,2%) kredytów udzielonych przez banki hipoteczne na
nieruchomości wynosi 10-20 lat.
Wykres 32
Struktura kredytów sektora niefinansow ego na
finansow anie nieruchomości w g terminów zapadalności-
banki hipoteczne
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
do 1 mieś pow 1 do pow 3 do pow 6 pow 1 pow 3 do pow 5 do pow 10 pow 20
3 mieś 6 mieś mieś do 1 roku do 3 5 lat 10 lat do 20 lat lat
roku lat
złotow e walutowe ogółem
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
mln z
ł
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
40
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości udzielonych przez
banki hipoteczne są przedsiębiorstwa (85,4% tj. 3 537 mln zł) i osoby prywatne (11,8% tj.
488 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosi odpowiednio 0,9% i
4,2%.
Wykres 33
Należności banków hipotecznych od głów nych kategorii
kredytobiorców z tytułu kredytów na nieruchomości
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
przedsiębiorstw a osoby pryw atne
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
5. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
mieszkaniowe  udzielonych przez banki hipoteczne
Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości
mieszkaniowe wynosi 481 mln zł. Roczny spadek wyniósł 7,1%. Należności z tego tytułu
stanowią 11,6% kredytów brutto na nieruchomości udzielonych przez banki hipoteczne.
Spadek ten spowodowany jest głównie zmianami w strategiach banków hipotecznych,
które skoncentrowały swą działalność na udzielaniu kredytów niemieszkaniowych
(komercyjnych).
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 57,0% wyrażone
były w walutach obcych (rok wcześniej 64,6%).
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
41
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 34
Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe
900 5,0
4,5
800
4,0
700
3,5
600
3,0
500
2,5
400
2,0
300
1,5
200
1,0
100
0,5
0 0,0
Kredyty ogółem w tym kredyty w zł
w ty m kredy ty walutowe EUR
USD CHF
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Udział należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
mieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne wynosi 4,1%. Kredyty udzielone w
walutach obcych charakteryzują się lepszą jakością niż udzielone w złotych. Udział
należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
mieszkaniowe wyrażonych w złotych wynosi 6,8%. Natomiast udział należności
zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
wyrażonych w walutach obcych jest niższy i wynosi 2,1%.
Wykres 35
Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu
kredytów na nieruchomości mieszkaniow e
35
30
25
20
15
10
5
0
poniżej standardu w ątpliw e stracone
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
mln z
ł
kurs EUR, USD, CHF
mln z
ł
4
6
7
8
03
03
0
04
05
05
0
06
0
07
0
.
.
6.
2.
6.
2.
2.
06.
12.
0
1
0
1
06.
1
06.
12
06
.
.
0.
0.
30.
31.
3
31.
30.
31.
30
31.
30.
31
3
04
04
06
07
.03
.03
.
.
.05
.05
.06
.
.
.07
.08
06
12
06
06
12
06
12
12
06
12
06
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
42
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe udzielone przez
banki hipoteczne w 89,8% zabezpieczone są hipoteką.
Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości mieszkaniowe
udzielonych przez banki hipoteczne są osoby prywatne (96,2% tj. 463 mln zł) i
przedsiębiorstwa (3,5% tj. 17 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych grupach
wynosi odpowiednio 4,3% i 0%.
Wykres 36
Należności banków hipotecznych od głów nych kategorii
kredytobiorców z tytułu kredytów mieszkaniow ych
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
osoby pryw atne przedsiębiorstw a
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
6. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne
Kwota należności banków hipotecznych z tytułu kredytów brutto na nieruchomości
niemieszkaniowe wynosi 3 662 mln zł. Roczny wzrost wynosi 27,8%. Należności banków
hipotecznych z tego tytułu stanowią 88,4% kredytów brutto na nieruchomości ogółem
udzielonych przez banki hipoteczne.
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 38,7%
wyrażone są w walutach obcych.
mln z
ł
03
04
05
06
07
08
.
.03
.
.04
.
.05
.06
.
.07
.
.
06
12
06
12
06
12
06
12
06
12
06
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
43
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 37
Należności banków hipotecznych z tytułu kredytów na
nieruchomości niemieszkaniowe
4 000 5,0
4,5
3 500
4,0
3 000
3,5
2 500
3,0
2 000 2,5
2,0
1 500
1,5
1 000
1,0
500
0,5
0 0,0
Kredyty ogółem w ty m kredy ty w zł
w ty m kredy ty walutowe EUR
USD CHF
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe udzielonych przez banki hipoteczne jest niski i stanowi 0,9%. Kredyty
wyrażone w złotówkach są gorszej jakości niż wyrażone w walutach obcych. Udział
należności zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe wyrażonych w złotych wynosi 1,2%. Natomiast udział należności
zagrożonych w należnościach brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
wyrażonych w walutach obcych jest niższy i wynosi 0,5%.
Wykres 38
Należności zagrożone banków hipotecznych z tytułu
kredytów na nieruchomości niemieszkaniow e
140
120
100
80
60
40
20
0
poniżej standardu w ątpliw e stracone
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
mln z
ł
kurs EUR, USD, CHF
mln z
ł
3
3
4
0
0
04
0
05
05
06
06
07
07
08
.
.
.
.
.
06
12
06.
12
06.
12.
06
12.
06
12.
06.
.
.
0.
1.
1.
3
3
30.
3
30.
31.
30
31.
30
31.
30.
04
04
05
06
07
08
.03
.03
.
.
.05
.
.
.
.
.06
.07
6
06
12
06
12
06
12
0
12
06
12
06
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
31.
30.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
44
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe udzielonych przez
banki hipoteczne w 86,1% (tj. 3 155 mln zł) zabezpieczone są hipoteką.
Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
udzielanych przez banki hipoteczne są przedsiębiorstwa (96,1% tj. 3 520 mln zł) i
przedsiębiorcy indywidualni (3,2% tj. 117 mln zł). Udział należności zagrożonych w tych
grupach wynosi odpowiednio 0,9% i 0,5%.
Wykres 39
Należności banków hipotecznych od głów nych kategorii
kredytobiorców z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniow e
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
przedsiębiorstw a przedsiębiorcy indyw id
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
7. Emisje listów zastawnych
Na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, tylko specjalistyczne
banki hipoteczne uprawnione są do emisji listów zastawnych. Ze względu na stosunkowo
krótki okres funkcjonowania banków hipotecznych i niewielki portfel udzielonych przez
nie kredytów hipotecznych również dokonywane na ich podstawie emisje listów
zastawnych charakteryzują się stosunkowo niewielką wartością.
mln z
ł
3
4
5
6
6
7
7
8
03
04
05
0
0
0
0
0
.
.
.
.
.
.
.0
.0
.
.
.0
12
06
12
06
12
06
.12
30.06
31.
30.
31.12
30.06
31.
30.
31.
30.06
31
30.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
45
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Wykres 40
portfel kredytow y i listy zastaw ne banków hipotecznych
6 000,0
5 000,0
4 000,0
3 000,0
2 000,0
1 000,0
0,0
portfel kredytow y brutto listy zastaw ne
y
ródło: Opracowanie na podstawie danych sprawozdawczych banków
Zobowiązania banków hipotecznych z tytułu emisji listów zastawnych wynoszą 2 811 mln
zł. Listy zastawne głównego emitenta listów zastawnych (BRE Bank Hipoteczny SA)
posiadają aktualnie ocenę agencji ratingowej Moody s (A2 dla hipotecznych listów
zastawnych26 i Aa3 dla publicznych listów zastawnych).
Nabywcami listów zastawnych są różne instytucje finansowe. Listy zastawne emitowane
przez BRE Bank Hipoteczny SA nabywane są za pośrednictwem BRE Bank SA, który
pełni funkcję organizatora, agenta płatniczego, dealera oraz depozytariusza wszystkich
emisji. Listy zastawne kwotowane są na Rynku Papierów Wartościowych CeTO. Według
stanu na czerwiec 2008 r. w portfelach inwestycyjnych OFE znajdowało się około 19%
emisji listów zastawnych. Natomiast nabywcą około 7% emisji był EBI. Listy zastawne
znajdują się również w portfelach TFI.
W porównaniu do innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie działalność
specjalistycznych banków hipotecznych została uruchomiona również w ostatnich latach,
listy zastawne w Polsce rozwijają się stosunkowo słabo.
26
Rząd polski posiada również ocenę A2 wg Moody s
mln z
ł
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
46
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
IV. Działania analityczne podejmowane przez nadzór bankowy.
1. Badania ankietowe
W ostatnich latach nadzór bankowy w ramach swoich kompetencji monitorował i
analizował sytuację finansową banków komercyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem
rosnącego zaangażowania banków w finansowanie rynku nieruchomości, w tym zwłaszcza
w walutach obcych. Niezależnie od działań analitycznych mających charakter cykliczny,
opartych na danych sprawozdawczych przekazywanych przez banki do NBP, jak analizy i
syntezy kwartalne, nadawanie ocen raz na kwartał (CAEL) i przesyłanie ich do banków
wraz z odpowiednim komentarzem, w tym dotyczącym również zagadnień związanych z
rosnącym portfelem kredytów na nieruchomości i związanym z tym ryzykiem, nadzór
bankowy podejmował inicjatywy analityczne w postaci badań ankietowych.
W ostatnim roku została skierowana do banków ankiet związana z finansowaniem
nieruchomości. Odnosiła się ona do kwestii jakości zabezpieczenia hipotecznego kredytów
udzielanych przez banki na finansowanie nieruchomości w kontekście zapisów
Rekomendacji S.
V. Podsumowanie - szanse i zagrożenia związane z
finansowaniem nieruchomości.
Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie transformacji. Wiele
zachodzących na nim zjawisk nie zostało jeszcze dostatecznie rozpoznanych i
uregulowanych np.:
" Brak jest planów zagospodarowania przestrzennego, co ogranicza podaż terenów
budowlanych.
" Obowiązują restrykcyjne przepisy o ochronie lokatorów, które hamują rozwój
rynku mieszkań na wynajem i sprzyjają funkcjonowaniu szarej strefy.
" Brak jest przepisów regulujących działalność i odpowiedzialność deweloperów, co
zwiększa ryzyko związane z nabywaniem od nich mieszkań.
" Brak jest wciąż pełnych i wiarygodnych baz danych o rozwoju rynku
nieruchomości (np. poziom cen nieruchomości i ich trendy w podziale na
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
47
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
poszczególne rodzaje nieruchomości i ich lokalizację), co utrudnia bankom bieżący
monitoring wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację.
" Obowiązują restrykcyjne przepisy o ochronie lokatorów, które wpływają na istotne
osłabienie instytucji hipoteki w Polsce. Komornik, wykonując tytuł wykonawczy
nakazujący opróżnienie lokalu, zobowiązany jest do wystąpienia do gminy o
wskazanie tymczasowego lokalu. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli sam wierzyciel
wskazał pomieszczenie tymczasowe. Istotnie ograniczone zasoby mieszkaniowe
gmin oraz długotrwałe (wieloletnie) i skomplikowane postępowania związane z
przyznawaniem lokali komunalnych są główną przeszkodą, która uniemożliwia
sprawne funkcjonowanie ww. przepisów. W związku z tym, w przypadku
zaistnienia sytuacji kryzysowej na rynku kredytów hipotecznych i konieczności
przeprowadzania postępowań egzekucyjnych z wielu nieruchomości, skuteczność
tych postępowań może być znikoma.
" Bardzo ważnym elementem działalności w zakresie kredytu hipotecznego jest
ostrożne ustalanie wartości nieruchomości przyjmowanych jako przedmiot
długoterminowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Jedynie na banki hipoteczne
nałożony jest ustawowy wymóg ustalania w każdym przypadku bankowo 
hipotecznej wartości nieruchomości. Ze względu na wciąż początkową fazę
rozwoju rynku nieruchomości w Polsce wyceny nieruchomości są w dalszym ciągu
nieprecyzyjne, co zwiększa ryzyko działalności kredytowej banków.
" Istotnym problemem w Polsce są wciąż nieuregulowane kwestie własnościowe
wielu nieruchomości (brak ksiąg wieczystych lub brak aktualnych wpisów w
księgach wieczystych dla wielu nieruchomości).
" Mimo trwającego procesu komputeryzacji ksiąg wieczystych, proces postępowania
wieczystoksięgowego jest nadal długi.
Powyższe kwestie wskazują, że finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce
napotyka wciąż na różnego rodzaju utrudnienia a poszczególne segmenty rynku
nieruchomości charakteryzują się wciąż podwyższonym ryzykiem. Niejednorodność tego
rynku, długookresowy charakter zachodzących na nim zjawisk i brak długookresowych
doświadczeń jego uczestników (w tym banków) powoduje, że ciągle nie jest on
dostatecznie przejrzysty, a co za tym idzie dostatecznie przewidywalny, co utrudnia
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
48
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
bankom między innymi bieżące monitorowanie wartości przyjmowanych zabezpieczeń i
ich aktualizację.
Od kilku lat obserwuje się w Polsce rosnący popyt na nieruchomości, a zwłaszcza
na nieruchomości mieszkaniowe. Wraz z rosnącym popytem, przy niedostatecznej podaży
nieruchomości widoczna była wysoka dynamika wzrostu cen nieruchomości niezależnie
od ich lokalizacji, wieku i standardu. Obecnie utrzymuje się zainteresowanie
nieruchomościami o wysokim standardzie w najlepszych lokalizacjach, co wpływa na
utrzymywanie się cen tych nieruchomości. W pozostałych, gorszych lokalizacjach i
niższym standardzie nieruchomości coraz bardziej zauważalna jest tendencja spadkowa
cen. Sytuacja ta skutkuje wyraz
nym wyhamowaniem dynamiki wzrostu średnich cen
nieruchomości na całym rynku.
Odpowiedzią rynku na wysoki popyt na nieruchomości był w ostatnich latach wzrost ich
podaży. Według GUS w czerwcu 2008 r. oddano do użytku 67 684 mieszkań (28% więcej
niż w czerwcu 2007 r. i o 34% więcej niż w czerwcu 2006 r.). Należy jednak zauważyć, że
zwiększona podaż nieruchomości pojawia się na rynku z pewnym opóz
nieniem
spowodowanym między innymi cyklem budowlanym, w okresie, gdy wysoki poziom
rynkowych cen nieruchomości zaczął wpływać już na ograniczanie popytu. Skutkuje to
pewnymi problemami ze zbyciem nowo wybudowanych mieszkań i konieczność obniżania
ich cen przez deweloperów. Wskazane problemy deweloperów zaczynają przekładać się na
problemy ze spłatą zaciągniętych kredytów bankowych przez niektórych z nich. Według
stanu na czerwiec 2008 r. kredyty zagrożone w kredytach dla deweloperów stanowiły 8,8%
(według stanu na czerwiec 2007 r. poziom ten wynosił 1,1%). Należy jednak podkreślić, że
według sprawozdawczości przekazywanej przez banki do NBP należności banków z tytułu
kredytów dla deweloperów według stanu na czerwiec 2008 r. stanowią tylko 2,3%
należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości ogółem (4 210 mln
zł).
Ponieważ finansowanie zakupu nieruchomości odbywa się głównie poprzez kredyt
bankowy, wraz z dużym popytem na nieruchomości w ostatnich latach rośnie poziom
należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości. Wyniki analiz wskazują, że
według stanu na czerwiec 2008 r. roczna stopa przyrostu należności z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe w Polsce utrzymywała się na wysokim poziomie i wynosiła
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
49
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
43,0%. Kształtowała się tym samym na jednym z wyższych poziomów wśród krajów UE
(w strefie euro według stanu na kwiecień 2008 r. dynamika ta wynosiła 5,9%).
Głównymi czynnikami determinującymi wzrost udzielanych kredytów na
nieruchomości w Polsce jest wciąż niezaspokojony popyt na nieruchomości mieszkaniowe,
stosunkowo niska stopa oprocentowania kredytów i wyraz
ny w ostatnich miesiącach
wzrost wynagrodzeń w gospodarce narodowej, który wpływa na poprawę zdolności
kredytowej wielu kredytobiorców. W ostatnich latach, wzrost zainteresowania
inwestycjami w nieruchomości stymulowany był dodatkowo spekulacjami odnośnie do
poziomu cen nieruchomości po wejściu Polski do UE, zapowiedziami podwyższenia
podatku VAT na usługi i materiały budowlane oraz popytem spekulacyjnym wynikającym
ze zmian poziomu cen. Istotną rolę odegrały również wprowadzane i planowane zmiany w
obowiązujących przepisach prawa. Chodziło tu w szczególności o zmiany podatkowe
dotyczące nieruchomości  zastąpienie 10% podatku od wartości sprzedaży nieruchomości
19% podatkiem od zysku ze sprzedaży (od 1 stycznia 2007 r.) oraz dyskusje dotyczące
definicji  budownictwa społecznego , która pozwala na utrzymanie niższej 7% stawki
VAT na mieszkania do 150 metrów kwadratowych i domy do 300 metrów kwadratowych
(budowane przez deweloperów). Uchwalona została również ustawa o spółdzielniach
mieszkaniowych, która umożliwia dokonanie wykupu mieszkań spółdzielczych przez
lokatorów, po spłaceniu nominalnej kwoty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na
budowę nieruchomości i umorzonego przez państwo w latach 70 i 80. Spółdzielcy
uzyskują w ten sposób własnościowe prawo do lokalu. Ustawa umożliwi wykup
mieszkania za kwotę rzędu nawet kilkuset złotych za mieszkanie. Według szacunków
ustawa dotyczy około 900 tys. mieszkań.
W ostatnich latach zauważalne było, że wraz ze wzrostem kwoty należności
banków z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wzrastały ceny nieruchomości.
Wynikało to głównie z niedostatecznej wciąż podaży na rynku nieruchomości, procesu
dostosowywania cen nieruchomości w Polsce do poziomu cen występujących na terenie
innych państw UE, wspomagania popytu szeroką ofertą kredytową oraz w pewnym stopniu
z działań o charakterze spekulacyjnym. Jednakże w ostatnich miesiącach zjawiska te
uległy zahamowaniu, a poziom cen stabilizuje się. Należy podkreślić, że zadłużenie
gospodarstw domowych z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wzrasta
szybciej niż przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej. W dłuższej perspektywie
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
50
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
czasowej, przy utrzymaniu się tej tendencji, może to oznaczać zmniejszanie się liczby
klientów banków posiadających poziom zdolności kredytowej, który pozwalałby uzyskać
odpowiednio wysoką kwotę kredytu na zakup nieruchomości mieszkaniowej. Odpowiedzią
banków na tę sytuację jest wydłużanie okresu kredytowania w celu utrzymania wysokości
miesięcznych rat spłaty na poziomie odpowiednim do zdolności kredytowej kredytobiorcy.
Sytuacja ta może również powodować pokusę obniżania przez niektóre banki standardów
oceny zdolności kredytowej kredytobiorców (np. poprzez ustalanie minimalnego kosztu
utrzymania na członka gospodarstwa domowego na bardzo niskim, nierealnym poziomie),
co będzie potęgować ryzyko działalności banków.
Nieruchomości w Polsce finansowane są głównie przez banki uniwersalne i
specjalistyczne banki hipoteczne. Jednak zasadniczą rolę w tej działalności odgrywają
wciąż banki uniwersalne. Należności brutto banków uniwersalnych z tytułu kredytów na
nieruchomości stanowią 97,7% należności brutto od sektora niefinansowego z tytułu
kredytów na nieruchomości ogółem. Finansowanie nieruchomości w Polsce zdominowane
jest przez kilka dużych banków uniwersalnych. Należności brutto trzech z nich (PKO Bank
Polski SA, Bank Polska Kasa Opieki SA, Bank Millennium SA) z tytułu kredytów na
finansowanie nieruchomości stanowią łącznie 38% wszystkich należności z tytułu
kredytów na nieruchomości w systemie bankowym. Na podkreślenie zasługuje fakt, że są
to banki wielooddziałowe, obejmujące działalnością obszar całego kraju, co ułatwia im
dotarcie z ofertą do wielu kredytobiorców. Zdecydowaną większość należności brutto z
tytułu kredytów na nieruchomości tych banków stanowią należności brutto z tytułu
kredytów na nieruchomości mieszkaniowe.
Stosunkowo młode, specjalistyczne banki hipoteczne, odgrywają wciąż niewielką
rolę w finansowaniu nieruchomości w Polsce. Posiadają 2,3% udział w tym rynku.
Jednakże należy podkreślić, że ich potencjał rozwojowy, wynikający ze specyfiki
działalności, nie został do tej pory należycie wykorzystany. Banki uniwersalne, które są
właścicielami specjalistycznych banków hipotecznych, w sposób niedostateczny
uwzględniają ich specyfikę i możliwości w swoich strategiach finansowania
nieruchomości. Obserwuje się nawet przypadki konkurowania spółki matki (bank
uniwersalny) ze spółką córką (bank hipoteczny) na rynku nieruchomości.
Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem stale
rośnie i wynosi 182 891 mln zł. Roczny przyrost wyniósł 42,1%. Należności z tego tytułu
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
51
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
stanowią 37,7% należności brutto od sektora niefinansowego ogółem. Wciąż utrzymuje się
wysoki udział kredytowania nieruchomości w walutach obcych. Należności brutto banków
z tytułu kredytów na nieruchomości w 50,1% wyrażone są w walutach obcych. Dla
porównania udział należności walutowych w należnościach od sektora niefinansowego
ogółem wynosi 26%. Utrzymująca się popularność tych kredytów wynika przede
wszystkim z ich niższego oprocentowania w stosunku do kredytów wyrażonych w złotych.
W ostatnim roku dynamika wzrostu należności banków z tytułu kredytów na finansowanie
nieruchomości wyrażonych w walutach obcych wyniosła 38,0% (w należnościach od
podmiotów niefinansowych ogółem 30,4%). Znaczny portfel kredytów walutowych na
nieruchomości mieszkaniowe wpływa na utrzymywanie się stosunkowo wysokiego
poziomu ryzyka wynikającego z faktu, że kredyty te mają odległe terminy spłaty (nawet do
50 lat), a w zdecydowanej większości gospodarstwa domowe nie uzyskują wynagrodzenia
w walutach obcych. W konsekwencji ewentualne wystąpienie kryzysu walutowego lub
większa i długotrwała deprecjacja złotego w stosunku do waluty obcej może doprowadzić
do gwałtownego wzrostu zadłużenia gospodarstw domowych, a w rezultacie do
pogorszenia jakości portfela kredytowego banków. Spadek jakości kredytów walutowych,
przy spadku wartości złotego, spowoduje konieczność tworzenia relatywnie większej
kwoty odpisów, które w większym stopniu obciążą wyniki finansowe banków.
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości charakteryzują się
dotychczas dobrą jakością. Udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu
kredytów na nieruchomości wynosi 2,0%. Udział ten jest stosunkowo niski ze względu na
fakt, że portfel kredytów na nieruchomości jest stosunkowo  młody . Większość kredytów
tj. ok. 77% została udzielona w ciągu ostatnich trzech lat. Pogorszenie się jakości portfela
kredytów na nieruchomości może ujawnić się w czasie spowolnienia gospodarczego lub w
wyniku ewentualnych dużych spadków cen nieruchomości.
Podstawowym zabezpieczeniem długookresowych kredytów na nieruchomości jest
zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości. Należności brutto z tytułu kredytów na
nieruchomości w 60,0% zabezpieczone są hipoteką. Ten stosunkowo niski udział wynika
głównie z długiego postępowania wieczystoksięgowego i stosowania przez banki również
innych zabezpieczeń niż hipoteka. Ze względu na długookresowy charakter kredytów na
nieruchomości zabezpieczenie hipoteczne winno być preferowane przez banki. Okres
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
52
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
zapadalności znacznej części (tj. ok. 58%) kredytów na nieruchomości wynosi powyżej 10
lat. Niektóre z banków posiadają w swojej ofercie kredyty 50 letnie.
Kredyty na nieruchomości udzielane są różnym kategoriom kredytobiorców.
Głównymi kategoriami kredytobiorców tych kredytów, podobnie jak w latach ubiegłych,
są osoby prywatne (75,7%) i przedsiębiorstwa (20,9%). Jakość kredytów udzielanych
osobom prywatnym jest zdecydowanie lepsza niż jakość kredytów dla przedsiębiorstw.
Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosi odpowiednio 1,1% i 5,4%.
Kredyty na finansowanie nieruchomości udzielane są zarówno na nieruchomości
mieszkaniowe jak i niemieszkaniowe (komercyjne). Większość (84,4%) należności z
tytułu finansowania nieruchomości stanowią należności z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe. Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe wynosi 154 415 mln zł. W ciągu roku zaobserwowano
wysoki przyrost tych należności, który wyniósł 43,0%.
Udział kredytów mieszkaniowych w kredytach dla gospodarstw domowych wynosi 47,2%.
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 52,4% wyrażone
są w walutach obcych (głównie CHF i EUR).
Należności banków z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe charakteryzują się
wciąż dobrą jakością. Udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów
na nieruchomości mieszkaniowe wynosi 1,7%.
Większość kredytów na nieruchomości mieszkaniowe zabezpieczonych jest hipoteką.
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w 60,4%
zabezpieczone są hipoteką.
Podobnie jak w latach ubiegłych, głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów na
nieruchomości mieszkaniowe są osoby prywatne (89,3%) i przedsiębiorstwa (9,9%).
Jakość kredytów udzielanych osobom prywatnym jest zdecydowanie lepsza niż jakość
kredytów dla przedsiębiorstw. Udział należności zagrożonych w tych grupach wynosi
odpowiednio 1,1% i 7,3%. Należy podkreślić, że w dalszym ciągu zdecydowana większość
kredytów na finansowanie nieruchomości to kredyty o zmiennym oprocentowaniu.
Zaciągane są głównie przez osoby prywatne. Wzrost stóp procentowych może za sobą
pociągnąć wzrost ryzyka kredytowego z tytułu większych obciążeń dla kredytobiorców.
Jednocześnie jednak banki udzielając kredytów o zmiennej stopie procentowej są
zabezpieczone przed ryzykiem stopy procentowej.
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
53
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
Kwota należności brutto banków z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe
(komercyjne) wyniosła 28 477 mln zł. Należności brutto z tego tytułu stanowią 15,6%
należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości ogółem udzielonych przez sektor
bankowy. Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w
37,1% wyrażone są w walutach obcych. Jest to wyraz
nie niższy udział niż w przypadku
kredytów na nieruchomości mieszkaniowe.
Udział należności zagrożonych w należnościach z tytułu kredytów na nieruchomości
niemieszkaniowe utrzymuje się na podwyższonym poziomie i wynosi 3,9%. Jest wyraz
nie
wyższy niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Należy zauważyć, że
nieruchomości niemieszkaniowe charakteryzują się większym ryzykiem niż mieszkaniowe.
Ich wartość narażona jest na większe amplitudy wahań, ściślej związane z fazami cyklu
koniunkturalnego w gospodarce.
Należności brutto z tytułu kredytów na nieruchomości niemieszkaniowe w 57,8%
zabezpieczone są hipoteką.
Głównymi kategoriami kredytobiorców kredytów przeznaczonych na nieruchomości
niemieszkaniowe, podobnie jak w latach ubiegłych, są przedsiębiorstwa (80,7%) i
przedsiębiorcy indywidualni (9,5%). Udział należności zagrożonych w tych grupach
wynosi odpowiednio 4,2% i 3,7%.
Finansowanie nieruchomości przez banki opiera się w dalszym ciągu głównie w
oparciu o zgromadzone depozyty. Na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach
hipotecznych, tylko specjalistyczne banki hipoteczne uprawnione są do emisji
szczególnych papierów wartościowych jakimi są listy zastawne. Ze względu na
stosunkowo krótki okres funkcjonowania banków hipotecznych i niewielki portfel
udzielonych przez nie kredytów hipotecznych również dokonywane na ich podstawie
emisje listów zastawnych charakteryzują się stosunkowo niewielką wartością.
Zobowiązania banków hipotecznych z tytułu emisji listów zastawnych według stanu na
czerwiec 2008 r. wynoszą 2 811 mln zł. Należy jednak zauważyć, że zasada specjalizacji
oraz szczególne normy ostrożnościowe obowiązujące banki hipoteczne powodują, że
emitowane przez nie listy zastawne osiągają wysokie oceny agencji ratingowych. Listy
zastawne głównego emitenta listów zastawnych (BRE Bank Hipoteczny SA) posiadają
aktualnie ocenę agencji ratingowej Moody s A2 dla hipotecznych listów zastawnych i Aa3
URZ
D KOMISJI NADZORU FINANSOWEGO
54
Pion Nadzoru Bankowego - Departament Analiz Sektora Bankowego
Wydział Banków Specjalistycznych
dla publicznych listów zastawnych. Dla porównania rząd polski posiada również ocenę A2
wg Moody s.
VI. Wnioski dla polityki nadzorczej.
1. Nieskuteczność Rekomendacji S w zakresie ograniczania przyrostu ryzyka z tytułu
kredytów walutowych i denominowanych. Nadzór podjął działania w celu wzmocnienia
"kotwicy" norm zawartych w Rekomendacji S poprzez wzmocnienia procesu oceny
zdolności kredytowej.
2. Nieprzestrzeganie Rekomendacji S w zakresie:
- standardów wyceny - wysoki udział wycen wewnętrznych - nadzór sprawdzi zakres
stosowania preferencyjnych wag ryzyka dla których obiektywna i profesjonalna wycena
jest jednym z warunków,
- weryfikacji wartości nieruchomości w okresach rocznych - nadzór zwróci się do banków
o wyjaśnienia i podejmie dalsze adekwatne działania,
- wysoki udział niezakończonych postępowań windykacyjnych po okresie 2-3 lat, co może
wskazywać na obniżoną skuteczność zabezpieczenia hipotecznego (i wpływ na
wyznaczanie właściwego LTV) lub słabe przygotowanie do prowadzenia takich
postępowań - nadzór zwróci się do banków o wyjaśnienia i podejmie adekwatne działania.