FINANSOWANIE
NIERUCHOMOÅšCI
Dr hab. Anna SzelÄ…gowska, prof. nadzw. SGH
Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji
Kolegium Nauk o Przedsiębiorstwie
[e-mail]
Konsultacje: piÄ…tki 9.00-10.00
ul. Madalińskiego 6/8, pok. nr 116
WYKA
AD 5
RYNEK KAPITAA
OWY A RYNEK
NIERUCHOMOÅšCI
Rynek kapitałowy to miejsce transferów kapitałów średnio- i
długoterminowych  pozyskiwania i lokowania środków 
stymuluje inwestycje we wszystkich sektorach gospodarki.
Transfery kapitałów obejmują także rynek nieruchomości, w
którym podmioty zgłaszające zapotrzebowanie na środki
finansowe o znaczÄ…cej skali podejmujÄ… decyzje o ich
alokacji w wysoce kapitałochłonnych inwestycjach
prywatnych, publicznych oraz realizowanych na zasadach
partnerstwa publiczno-prywatnego.
üðWiarygodny i przejrzysty rynek kapitaÅ‚owy, z pÅ‚ynnÄ…
ofertą zbywalnych instrumentów finansowych, w tym
papierów wartościowych, umożliwia pozyskiwanie
kapitałów stanowiących alternatywę dla środków
pochodzÄ…cych z rynku kredytowego.
üðPostÄ™pujÄ…ca integracja rynku nieruchomoÅ›ci i rynku
finansowego oraz powiązanie rynku nieruchomości z
rynkiem kapitałowym umożliwia wykorzystanie obecnych
na polskim rynku kapitałowym instrumentów
finansowych rynku nieruchomości, pozwalających na
pozyskiwanie kapitału ze z
ródeł pozabankowych, które
warunkują rozwój i aktywizację rynku nieruchomości, a z
drugiej strony zwiększają wachlarz możliwości alokacji
kapitału.
GA
ÓWNE SYSTEMY FINANSOWE:
ØðModel oparty na rynku kapitaÅ‚owym, tzw. model anglosaski;
ØðModel oparty na systemie bankowym, tzw. model niemiecko-japoÅ„ski.
Model anglosaski charakteryzuje siÄ™ pozyskiwaniem przez
przedsiębiorstwa kapitałów długoterminowych poprzez emisję papierów
wartościowych z założeniem, że banki w tym systemie są
dostarczycielami kapitałów krótkoterminowych oraz pełnią funkcje
płatnicze i rozliczeniowe. W systemie tym rynek akcji oraz obligacji
korporacyjnych pełni kluczową rolę, a uwarunkowania sprzyjają
wprowadzaniu innowacyjnych instrumentów, rozszerzających wachlarz
dostępnych instrumentów inwestycyjnych.
W modelu opartym na systemie bankowym, kredyt jest głównym
z
ródłem pozyskiwania kapitałów zewnętrznych, zarówno krótko-, jak i
długoterminowych, przez podmioty gospodarcze.
Rynek kapitałowy, postrzegany jako rynek inwestycyjny, obejmuje:
ØðRynek nieruchomoÅ›ci inwestycyjnych (komercyjnych) 
długoterminowych lokat inwestycyjnych
ØðSegment rynku papierów wartoÅ›ciowych powiÄ…zanych z
nieruchomościami  finansowych instrumentów rynku
nieruchomości, w tym
ØðudziaÅ‚owych: udziaÅ‚y w funduszach nieruchomoÅ›ci (certyfikaty
inwestycyjne FIZ, jednostki uczestnictwa FIO), akcje spółek
nieruchomościowych (spółki sektora nieruchomości);
ØðdÅ‚użnych: listy zastawne emitowane przez specjalistyczne banki
hipoteczne, obligacje emitowane przez spółki sektora
nieruchomości oraz
Øðpochodnych (derywaty nieruchomoÅ›ci): swap rynku
nieruchomości, kontrakt forward na indeks rynku nieruchomości,
opcja na indeks rynku nieruchomości, stanowiące instrumenty
zarządzania ryzykiem bezpośrednich inwestycji.
üðTransfer kapitaÅ‚u rynku finansowego na rynek
nieruchomości stał się możliwy dzięki emisji
instrumentów udziałowych i dłużnych przez podmioty
i instytucje sektora nieruchomości będące ich
emitentami, w tym:
üðfundusze nieruchomoÅ›ci,
üðspółki nieruchomoÅ›ci (deweloperskie)
üðspecjalistyczne banki hipoteczne.
üðNabywcami instrumentów, a wiÄ™c dostarczycielami
kapitałów dla sektora są: fundusze inwestycyjne,
towarzystwa ubezpieczeń, fundusze emerytalne,
banki, przedsiębiorstwa oraz indywidualni
inwestorzy.
INSTRUMENTY UDZIAA
OWE
RYNKU NIERUCHOMOÅšCI
INSTRUMENTY SA
UÅ»
CE DO
INWESTOWANIA W NIERUCHOMOÅšCI:
" Instrumenty udziałowe (akcje, udziały w
funduszach)
" Instrumenty dłużne (MBS, udziały w
funduszach instrumentów dłużnych, listy
zastawne)
" Instrumenty pochodne (CDS  credit default
swap, CLN  credit linked note, produkty
strukturyzowane)
Przyczyny rozwoju
" Boom na rynku nieruchomości
" Chęć dywersyfikacji portfela
" Mniejszy kapitał
" Chęć zarabiania na spadkach i na wzrostach
" Problemy z pozyskaniem kapitału przez banki na potrzeby akcji
kredytowej
Øð Instrumenty finansowe rynku nieruchomoÅ›ci
charakteryzują się jedną z dwóch cech:
" Ich wartość zależy od wartości nieruchomości,
" Ich funkcjonowanie jest istotne dla rozwoju rynku
nieruchomości.
Øð Dodatkowo możliwa jest inwestycja w spółki gieÅ‚dowe
sektora nieruchomości emitujące akcje i obligacje.
Øð NieruchomoÅ›ci należą do aktywów o ograniczonej pÅ‚ynnoÅ›ci, co
dotyczy w szczególności nieruchomości o znacznej wartości
jednostkowej. Niska płynność nieruchomości powodowana
długim okresem ekspozycji, wysokimi kosztami transakcji,
koniecznością obsługi i trudnością w dostępie do informacji
powoduje, że możliwe jest zawarcie transakcji przez jedną ze stron
na niekorzystnych warunkach.
Å›ð UdziaÅ‚y w funduszach inwestycyjnych, których
podstawowymi inwestycjami sÄ… inwestycje w
nieruchomości
żð Zazwyczaj sÄ… to zamkniÄ™te fundusze inwestycyjne, których portfel zawiera
prawie wyłącznie nieruchomości. Fundusz taki emituje certyfikaty
inwestycyjne. Wartość certyfikatów występujących na rynku zależy od
wartości nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycyjnego
funduszu.
Å›ð Akcje spółek, których zdecydowana wiÄ™kszość aktywów
to nieruchomości
żð Inwestor jest udziaÅ‚owcem (akcjonariuszem) spółki, której aktywa
stanowią w większości nieruchomości. Wartość udziałów (akcji) jest ściśle
powiązana z wartością samej spółki, a co za tym idzie z wartością jej
aktywów, na które składają się przede wszystkim jej nieruchomości.
Instrumenty udziałowe polskiego rynku nieruchomości to
przede wszystkim:
o certyfikaty inwestycyjne i jednostki uczestnictwa w funduszach
inwestycyjnych nieruchomości
o akcje spółek notowanych na GPW, wchodzących w skład indeksu
sektorowego WIG-deweloperzy.
Instrumenty udziałowe z jednej strony stanowią alternatywę dla
tradycyjnych inwestycji nieruchomościowych, pozwalających na
lokowanie kapitału na rynku nieruchomości inwestorom o
mniejszych możliwościach finansowych, z drugiej umożliwiają
pozyskiwanie kapitałów inwestorom instytucjonalnym oraz spółkom
deweloperskim, co przyczynia siÄ™ do aktywizacji rynku
nieruchomości.
Do grupy funduszy nieruchomości należą te podmioty,
których celem inwestycyjnym jest uzyskiwanie dochodów z
tytułu wynajmu nieruchomości lub wzrost wartości aktywów w
wyniku wzrostu wartości nieruchomości posiadanych
bezpośrednio przez fundusz lub za pośrednictwem spółek
celowych.
Fundusz nieruchomości to rodzaj instytucji wspólnego
inwestowania funkcjonujący na rynku nieruchomości
stanowiących przedmiot zainteresowania ze strony zarówno
podmiotów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.
W obecnym stanie prawnym fundusze inwestycyjne mogą być
tworzone jako:
Øðfundusze inwestycyjne otwarte (FIO),
Øð specjalistyczne fundusze inwestycyjne otwarte (SFIO)
Øðfundusze inwestycyjne zamkniÄ™te (FIZ).
Fundusze otwarte i specjalistyczne fundusze inwestycyjne
otwarte, mając najwęższe spektrum możliwych lokat, mogą tylko
pośrednio inwestować w nieruchomości poprzez nabywanie
papierów wartościowych podmiotów związanych z rynkiem
nieruchomości, m.in. spółek budowlanych lub deweloperskich.
Bezpośrednio w nieruchomości środki lokować mogą wyłącznie
fundusze inwestycyjne zamknięte, dla których dopuszczalna i
często praktykowana jest również forma inwestycji pośrednich,
np. poprzez listy zastawne oraz papiery wartościowe emitowane
przez podmioty działające w sektorze nieruchomości.
" FIZ może inwestować we własność, współwłasność i
użytkowanie wieczyste nieruchomości. Minimalna liczba
4, gdyż nie wolno zainwestować w jedną nieruchomość
więcej niż 25% środków.
" FIZ emituje certyfikaty inwestycyjne publiczne albo
niepubliczne, które są niepodzielne i mogą być papierami
wartościowymi imiennymi lub na okaziciela. Certyfikaty
publiczne mogą być wyłącznie na okaziciela.
" Organem kontrolnym FIZ jest Rada Inwestorów,
której członkiem może być wyłącznie uczestnik FIZ po
zablokowaniu swoich certyfikatów stanowiących ponad
5% ogólnej liczby certyfikatów.
Fundusze nieruchomości najczęściej
zakładają długookresowy horyzont
inwestycji wynoszący około 8-10 lat, co
podyktowane jest długością cyklu
koniunkturalnego na rynku nieruchomości.
Inwestorzy rozważający inwestowanie w
fundusze nieruchomości powinni zawsze
traktować ten instrument jako przedmiot
długofalowego oszczędzania.
W przypadku funduszy nieruchomości początkowe
wyniki nie są zbyt dobre, co wiąże się z faktem, iż
proces inwestycyjny znajduje się we wstępnej fazie
realizacji, a aktywa lokowane sÄ… tymczasowo w papiery
dłużne.
Najbardziej wiarygodna i kompleksowa analiza
opłacalności inwestycji w polskie fundusze
nieruchomości jest możliwa dopiero po zakończeniu ich
działalności.
Ze względu na okres trwania funduszy nie jest zasadne
porównywanie bieżących wyników z wynikami innych
instrumentów rynku kapitałowego.
Taka analiza byłaby niereprezentatywna.
Do nowych, nietypowych produktów inwestycyjnych
utworzonych w formie funduszu zamkniętego zaliczyć
należy także dwa podmioty zarządzane przez Saturn
TFI wraz z DM W Investments.
Pierwszy z nich to fundusz inwestujÄ…cy niemal
wyłącznie w ziemię rolną dążący do czerpania korzyści
z uzyskiwanych dopłat obszarowych i wzrostu cen
ziemi rolnej w Polsce.
Natomiast drugi to fundusz lokujÄ…cy aktywa
równocześnie w nieruchomości, działalność private
equity i inwestycje o charakterze alternatywnym (rynek
NewConnect, fundusze hedgingowe i instrumenty
pochodne, w szczególności typu CFD).
Inwestowanie w Europie i USA
Podstawa prawna w Europie:
dyrektywa Rady nr 85/611/EWG dotyczÄ…ca
przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania (UCITS), która
wyróżnia dwa rodzaje funduszy: otwarte i zamknięte.
W USA popularną formą inwestowania w nieruchomości
sÄ… REIT - Real Estate Investment Trusts.
REIT to korporacyjna forma inwestowania w
nieruchomości, która umożliwia redukcję lub eliminację
podatków korporacyjnych. REITS z USA nie płacą
podatku dochodowego jeśli dystrybuują 90% zysków
podlegających opodatkowaniu do swoich udziałowców.
Trzy podstawowe wskaz
niki opisujące działalność REIT
to:
" NAV (net asset value)  wartość środków (aktywów)
netto,
" CAD (cash available for distribution)  gotówka
możliwa do dystrybucji oraz
" AFFO (adjusted funds from operation)  środki
funduszu po potrąceniu wydatków.
Europejskie odpowiedniki REITs istniejÄ… w
Niemczech, Wlk. Brytanii, Francji i Belgii.
Europejskie fundusze inwestujÄ…ce w
nieruchomości istnieją w Europie już od wielu
lat. W swoim działaniu posługują się tzw.
kodeksem dobrych praktyk, zbiorem regulacji
przyjętych samodzielnie do przestrzegania,
zapewniajÄ…c kluczowe dla inwestora
bezpieczeństwo powierzonych środków.
Warto przeczytać
" http://www.ibisworld.com/industry/default.aspx?indid=1344
" http://www.reit.com/investing/investing-tools/nareit-statistical-publications/reitwatch
" http://www.reit.com/nareit/policy-issues/cross-border-issues/cross-border-issues-
archive/reits-europe
" http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Global_perspectives_2013_REIT_report/$FILE
/Global-perspectives-2013-REIT-report.pdf
" http://www.anythingresearch.com/industry/REIT-Real-Estate-Investment-Trusts.htm
" http://www.nasdaq.com/article/reit-industry-review-stock-picks-feb-2014-industry-
outlook-cm329901
" http://www.cpexecutive.com/newsletters/capitalmarkets-newsletter/reitscolumn/reit-
industry-outlook/1004090875.html
" http://www.pie-mag.com/expertview/7/european-reits-still-attractive-tax-efficient-
property-investment/
" http://www.cmslegal.com/Hubbard.FileSystem/files/Publication/bf4c2378-2174-465d-
b67b-1bb0894e06e4/Presentation/PublicationAttachment/8eb361c4-d141-4640-9972-
1beb8990c4f5/CMS1306-REITs-LoRes-0221-yp.pdf
" http://www.kpmg.com/PL/en/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Documents
/Taxation_of_Real_Estate_Investment_Trusts.pdf
PODSUMOWANIE