Wykład 15. Działalność zawodowa pośredników w obrocie nieruchomościami
Zakres problemów:
- Zawód pośrednika w ustawie o gospodarce nieruchomościami
- Ustawowa definicja umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
- Czynności zawodowe wykonywane przez pośredników
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w
obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,
4) innych, niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
Zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa (art. 180).
Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich
nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie
posiadających osobowości prawnej (art. 180 ust. 6).
Pośrednik może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku
nieruchomości (art. 180 ust. 1a).
Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami do 31.12.2013 r. mogła być osoba fizyczna
posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów u.g.n. (art.179 ust. 1 u.g.n.).
Obowiązki pośrednika:
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa  w
umowie pośrednik wskazuje czynności, do których podjęcia się zobowiązuje  najczęściej są to działania
wynikające z istoty pośrednictwa, tj.:
- związane z kojarzeniem stron transakcji, wyszukaniem i wskazaniem oferty dla klienta -
Zamawiającego,
- analizą rynku nieruchomości,
- prezentacją proponowanych przez pośrednika nieruchomości,
- skompletowaniem dokumentacji dotyczącej stanu prawnego nieruchomości,
- kontaktowaniem klientów z Zamawiającym,
- udzielaniem informacji dotyczących przedmiotowej nieruchomości zainteresowanym klientom,
- prezentacją oferty sprzedaży w mediach oraz na witrynach internetowych,
- przekazaniem oferty do innych biur obrotu nieruchomościami w zakresie współpracy z tymi
biurami.
Pośrednik może zobowiązać się do wykonania czynności bezpośrednio zmierzających do zawarcia
umowy sprzedaży, tj.:
- przeprowadzenia negocjacji między stronami,
- udostępnienia projektu umowy przedwstępnej sprzedaży,
- umówienia notariusza, itp.
Są to działania podejmowane na życzenie klienta.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
Ważne - pośrednik nie ponosi odpowiedzialności za treść umów zawartych przez Zamawiającego
ze wskazanym przez pośrednika kontrahentem ani za uchybienia obowiązkom z nich wynikającym.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności
pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze
szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki
zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz
wykonuje te czynności.
Obowiązki wynikające z zasad etyki zawodowej  lojalności, rzetelności zawodowej, kompetencji,
profesjonalizmu, zachowania tajemnicy zawodowej, dbałości o prestiż zawodu.
Pojęcie szczególnej staranności  nawiązuje do pojęcia należytej staranności, określonego w
kodeksie cywilnym.
Na skutek uchwalenia w dniu 13 czerwca 2013 r. ustawy o zmianie ustaw regulujących
wykonywanie niektórych zawodów (tzw. ustawa deregulacyjna) nastąpiła radykalna zmiana regulacji
prawnej dotyczącej wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zmiany w ustawie o
gospodarce nieruchomościami weszły w życie z dniem 1 stycznia 2014 r. Najważniejsze zmiany
wprowadzone deregulacją to:
- likwidacja licencji zawodowych i jakichkolwiek wymagań kwalifikacyjnych do wykonywania zawodu
- likwidacja standardów zawodowych i odpowiedzialności zawodowej
- likwidacja obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych
- usunięcie ustawowej definicji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Zmiany wprowadzone deregulacją spotykają się z ogromną krytyką ekspertów specjalizujących się
w zagadnieniach obrotu nieruchomościami. Na skutek deregulacji powstało wiele luk prawnych w
spójnym do tej pory systemie prawa obrotu nieruchomościami. Z tych powodów konieczne jest
uchwalenie nowych przepisów, które wypełnią luki wprowadzone deregulacją.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego