Rozwój przestrzeni jako jeden z czynników sukcesu gminy

Artykuł wygłoszony na konferencji naukowej i opublikowany [w] Sukces

organizacji. Uwarunkowania wewnętrzne i zewnętrzne Nr 2, Prace i materiały

Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Gdańskiego, Gdańsk 2007, ISSN 1732-1565

Jarosław Szreder*1

Rozwój przestrzeni jako jeden z czynników sukcesu gminy

Wstęp

Przemiany ustrojowe w Polsce dokonane w ostatnich latach w sferze administracji publicznej

sprowadzały się m.in. do decentralizacji zarządzania państwem, a także sprawniejszego i przyjaznego

funkcjonowania państwa. Jako jeden z priorytetów tych zmian przyjęto scedowanie zadań, uprawnień

i odpowiedzialności na tworzące się podmioty samorządowe. Ukształtowana ostatecznie struktura samorządów terytorialnych, wraz z innymi ustawami kompetencyjnymi, jednoznacznie określiła

zadania dla poszczególnych szczebli samorządowych. W wyodrębnionej strukturze ustrojowej,

samorządy wojewódzkie odpowiedzialne są, między innymi za rozwój regionów, tworząc dla nich określone programy rozwojowe. Powiaty przede wszystkim za pomoc bezrobotnym i lokalny rynek pracy. Gminy natomiast m.in. za rozwój przestrzeni oraz infrastruktury na obszarze swojego

funkcjonowania. Samorządy gminne dzięki swoim uprawnieniom wynikającym z ustawowo

przypisanych im zadań, mają znaczący wpływ na aktywność inwestycyjną na swoim obszarze.

W niniejszym artykule przedstawiono przykład planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Na jego sukces będą się składać określone działania gminy oraz inwestorów prywatnych. O ile cele inwestorów prywatnych są jasne, to pojawia się wiele wątpliwości ze strony gminy, dotyczących zasadności, sensowności, a także opłacalności przedsięwzięcia. W zawiązku z powyższym, celem niniejszego artykułu jest zaprezentowanie możliwości oceny przedsięwzięcia z punktu widzenia

interesów gminy, potwierdzających zasadność jego realizacji. W artykule przedstawiono zatem,

oprócz charakterystyki zamierzenia inwestycyjnego, przykład analizy pomiaru sukcesu jednostki

samorządu gminnego dzięki sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego2 dla

określonego obszaru. W badaniach wykorzystano metody obserwacji uczestniczącej, analizę

dokumentacji przedsięwzięcia i aktów prawnych, a także własne doświadczenia zawodowe autora.

1. Charakterystyka zamierzenia inwestycyjnego

Istotą przedsięwzięcia jest przekształcenie strukturalne gruntów rolniczych (odłogowanych)

dotychczas nie wykorzystywanych w celach komercyjnych, a atrakcyjnych inwestycyjnie. Potencjalna

atrakcyjność (dla turystyki i mieszkalnictwa) terenu przewidzianego do przekształcenia wynika przede

wszystkim z jego położenia w bezpośrednim sąsiedztwie Morza Bałtyckiego oraz Słowińskiego Parku

Narodowego3 (widok na wydmy ruchome). Obszar terenu to 9,68 ha i stanowi on własność

prywatnych inwestorów. Teren planowanej inwestycji nie posiada mpzp, natomiast w studium

uwarunkowań i kierunków rozwoju gminy4 teren przewidziany jest pod działalność rolniczą. W

chwili obecnej jest odłogowany.

Planuje się inwestycję polegającą na przygotowaniu oferty terenowej dla inwestorów, których

celem jest budowa domów całorocznych, domów wykorzystywanych w letnim sezonie turystycznym,

rezydencji, obiektów infrastruktury turystycznej (pensjonaty). Celem inwestycji jest zatem stworzenie

możliwości wybudowania nowego osiedla mieszkalno - turystycznego. W skład inwestycji wchodzą następujące zadania:

*Doktor, Zakład Zarządzania Przedsiębiorstwem, Instytut Organizacji i Zarządzania, Wydział Zarządzania, Uniwersytet Gdański, jarekszreder@wzr.pl

2 W dalszej części artykułu dla określenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego używa się skrótu - mpzp 3 W dalszej części artykułu dla określenia Słowińskiego Parku Narodowego używa się skrótu - SPN

4 W dalszej części artykułu dla określenia studium uwarunkowań i kierunków rozwoju gminy używa się skrótu - studium 1

− zmiana studium uwarunkowań i kierunków rozwoju w zakresie obszaru inwestycji,

− przygotowanie i uchwalenie nowego mpzp dla obszaru inwestycji,

− budowa niezbędnych elementów infrastruktury technicznej w zakresie sieci: wodociągowej,

kanalizacyjnej, elektroenergetycznej oraz drogowej.

2. Źródła finansowania przedsięwzięcia

Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym koszty

sporządzenia studium oraz jego zmiany, a także koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy5. Dla wielu gmin, w tym przede wszystkim wiejskich, koszty sporządzenia tych

dokumentów stanowią duże obciążenie finansowe i często z tego właśnie powodu wiele przedsięwzięć

inwestycyjnych na ich terenach nie jest realizowanych. Zarządzający gminami nie dostrzegają, lub nie

chcą dostrzegać potencjalnych korzyści ekonomicznych i społecznych płynących z uchwalenia

nowych mpzp, zasłaniając się właśnie kosztem ich przygotowania. Często praktykowanymi formami

rozwiązania problemu finansowania mpzp są:

− darowizny inwestorów na ściśle określony cel w gminie; inwestor prywatny (czytaj: właściciel gruntu nie może finansować mpzp sporządzanego dla siebie),

− częściowe finansowanie sporządzenia mpzp przez inwestora.

Innym nowatorskim rozwiązaniem tego problemu jest wykorzystanie przepisów ustawy o

partnerstwie publiczno – prywatnym6. W tym przypadku gmina po przeprowadzeniu analiz

wynikających z ustawy zleca partnerowi prywatnemu opracowanie mpzp. Partner prywatny z kolei w

kooperacji z wykonawcami przygotowuje mpzp.

W planowanym przedsięwzięciu przyjęto formułę częściowego finansowania określonych prac

przez inwestorów prywatnych. Inwestorzy na własny koszt dla realizacji innych opracowań zlecili sporządzenie:

− aktualizacji mapy zasadniczej dla przedmiotowego obszaru, która w zupełności zaspokajać będzie

wymagania w zakresie podkładu mapowego dla sporządzenia projektu miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego,

− badań geotechnicznych gruntu, które wyczerpywać będą również potrzeby zespołu projektantów

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie informacji o właściwościach

gruntu w przedmiotowym obszarze7.

Opracowania powyższe istotnie wpływają na koszty sporządzenia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego. Przygotowanie niniejszych opracowań jest zazwyczaj znacznym

obciążeniem budżetu gminy. W tym przypadku gmina uniknie konieczności poniesienia kosztów

związanych z realizacją tych opracowań.

Tablica 1. Podmioty finansujące przedsięwzięcie

L.p.

Rodzaj zadania

Podmiot finansujący

Przygotowanie wszystkich niezbędnych

dokumentów i opracowań dla zmiany studium oraz

Inwestorzy

mpzp

Zlecenie, przeprowadzenie procedury i uchwalenie

Gmina

zmiany studium w zakresie obszaru inwestycji

Zlecenie, przeprowadzenie procedury i uchwalenie

Gmina

mpzp dla obszaru inwestycji

Z uwagi na fakt, iż obszar po uchwaleniu

Budowa infrastruktury technicznej w zakresie sieci:

miejscowego planu zagospodarowania

wodociągowej, kanalizacyjnej oraz

przestrzennego w całości stanowić będzie

elektroenergetycznej

teren prywatny koszty budowy

5 Art. 13 pkt. 1 oraz art. 21 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 10 maja 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

6 Ustawa z 28 lipca 2005 roku o partnerstwie publiczno – prywatnym (Dz.U. z 2005 r., Nr 169, poz. 1420) 7 Zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 2

infrastruktury będą leżeć po stronie

inwestorów.

Źródło: dokumentacja inwestorów

Inwestorzy zobowiązali się również do sfinansowania kosztów wybudowania infrastruktury

technicznej w ww. zakresach, również poza obszarem inwestycji. Zatem gmina nie będzie ponosiła kosztów związanych z doprowadzeniem sieci wodociągu gminnego do granic terenu inwestycji,

ponieważ czynność tę sfinansuje inwestor8. Z uwagi na fakt, iż miejscowość, w której planuje się realizację przedsięwzięcia nie posiada systemu kanalizacji sanitarnej, na obszarze inwestycji planuje się wybudowanie indywidualnego systemu zbiorczego kanalizacji (do czasu wybudowania gminnej

infrastruktury). Zatem nie wystąpi konieczność doprowadzenia systemu kanalizacji z obszaru

przedsięwzięcia do systemu gminnego. Koszty doprowadzenia oraz rozprowadzenia sieci

elektroenergetycznej poniesie również inwestor wspólnie z gestorem sieci elektroenergetycznej.

Gmina poniesie więc jedynie koszty związane ze zleceniem, przeprowadzeniem procedury oraz

uchwaleniem zmiany studium oraz zmiany mpzp.

3. Koszty gminy związane z realizacją przedsięwzięcia

Szacunkowe koszty, jakie poniesie gmina, związane z realizacją planowanej inwestycji

przedstawiono w poniższej tabeli.

Tablica 2. Szacunkowe koszty gminy

L.p.

Rodzaj kosztów

Szacunkowa kwota netto

Sporządzenie zmiany studium oraz sporządzenie mpzp dla

20 000 zł

obszaru planowanej inwestycji

Koszty

administracyjne

związane

prowadzeniem

2 000 zł

procedury uchwalenia studium i mpzp

Konieczne

wykupy

nieruchomości

lub

ich

części

Brak – nie przewiduje się

przeznaczone pod cele publiczne - tereny zieleni

urządzonej.

Konieczne

wykupy

nieruchomości

lub

ich

części

Brak – drogi stanowić będą

przeznaczone pod cele publiczne – drogi gminne

wewnętrzne układy

komunikacyjne

Inwestycje w zakresie doprowadzenia sieci wodnej do

Brak – doprowadzenie na koszt

terenu inwestycji

inwestora

Inwestycje w zakresie sieci kanalizacyjnej

Brak, gdyż planuje się

zorganizowanie systemu w oparciu

o lokalną oczyszczalnię lub zespół

oczyszczalni ekologicznych dla

całego terenu inwestycji

Inwestycje w zakresie doprowadzenia drogi do terenu

Nie ma takiej konieczności, gdyż

inwestycji

teren jest skomunikowany

Inwestycje

zakresie

modernizacji

urządzeń

Na koszt inwestora lub właściwej

melioracyjnych oraz zabezpieczeń przeciwpowodziowych

terenowo instytucji ZMIUW

Źródło: dokumentacja inwestorów

Całkowity koszt realizacji inwestycji przez gminę wyniesie łącznie – 22.000 zł (netto).

8 Zabezpieczeniem dla gminy może być w tym przypadku przyjęcie uchwały w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z budowy infrastruktury – w tym wypadku wodociągu. Zgodnie z przepisami art. 143 – 147 ustawy z dnia 28 listopada 2003 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku, Nr 141, poz.

1492 z późn. zm.)

4. Dochody gminy obecne oraz po realizacji przedsięwzięcia

4.1 Obecne wpływy z podatków od nieruchomości

W chwili obecnej gmina czerpie korzyści z analizowanego terenu wyłącznie w postaci podatku

rolnego. Stawka podatku za rok 2006 za hektar przeliczeniowy kształtowała się na poziomie 69,7 zł.

Przewidziany pod inwestycję teren obejmuje łącznie 9,6882 ha, z czego tylko 2,9851 ha

przeliczeniowych oraz 1,9374 ha stanowiących podstawę podatku9. Większość nieruchomości

stanowią bowiem grunty o klasach V i słabszych. Łączny roczny wymiar podatku rolnego z

analizowanego terenu wynosi więc:

1,9374 ha x 69,7 zł = 135 zł

Należy stwierdzić, iż skala korzyści ekonomicznych, jakie uzyskuje gmina pozostawiając analizowaną

nieruchomość w obecnym stanie - tj. jako rolniczą, jest niewielka. W przedziale 10 letnim, zakładając

wysokość podatku na obecnym poziomie, korzyści ekonomiczne gminy wyniosą 1.350 zł.

4.2 Wpływy z podatków od nieruchomości (gruntowe) po realizacji inwestycji

Poniżej dokonano analizy potencjalnych korzyści ekonomicznych dla gminy, przyjmując

następujące założenia do mpzp, dla obszaru inwestycji:

− powierzchnia przewidziana pod drogi

- 20%

− powierzchnia pod zabudowę pensjonatową

- 30%

− powierzchnia pod zabudowę mieszkaniową rezydencyjną - 40%

− powierzchnia pod zabudowę zwartą szeregową

- 10%

Razem

- 100%

Bilans powierzchni będzie zatem przedstawiał się następująco.

Tablica 3. Szacunkowy bilans powierzchni dla planowanej inwestycji

L.p.

Rodzaj przeznaczenia powierzchni

w % powierzchni

w m2

Powierzchnia ogółem, z tego:

100%

96 882 m2

Powierzchnia pod zabudowę mieszkaniową

1.1.

40%

38 753 m2

rezydencyjną

1.2

Powierzchnia pod zabudowę pensjonatową

30%

29 064 m2

1.3

Powierzchnia pod zabudowę zwartą szeregową

10%

9 688 m2

1.4

Powierzchnia przewidziana pod drogi

20%

19 376 m2

Źródło: dokumentacja inwestorów

Dodatkowe założenia do analizy:

− powierzchnia działek pod rezydencje – 3 000 m2, co daje łącznie 13 działek; na każdej z działek

pod rezydencje powstanie dom (rezydencja) o średniej powierzchni użytkowej 250 m2,

− powierzchnia działek pod zabudowę pensjonatową – 4 000 m2, co daje łącznie 7 działek; na każdej działce pensjonatowej powstanie obiekt pensjonatowy o powierzchni użytkowej 600 m2,

− powierzchnia działki pod zwartą zabudowę szeregową – 9 688 m2; łącznie jedna działka na której

planuje się wybudowanie domów szeregowych – aprtamentowców 1 kondygnacyjnych; łączna

powierzchnia użytkowa apartamentów wyniesie 4 000 m2.

W związku z przyjętymi założeniami dokonano następujących wyliczeń.

9 Dokumentacja podatkowa gminy

Tablica 4. Korzyści ekonomiczne gminy z tytułu podatków od nieruchomości

L.p.

Rodzaj podatku

Obliczenia

Roczne wpływy

Od gruntu przeznaczonego pod

budownictwo mieszkaniowe

38 753 m2 x 0,10 zł/m210

3 875 zł

(rezydencyjce)

Od gruntu przeznaczonego pod

9 688 m2 x 0,10 zł/m2

969 zł

budownictwo mieszkaniowe (szeregowe)

Od gruntu przeznaczonego pod działalność

29 064 m2 x 0,41 zł/m211

11 916 zł

gospodarczą (pensjonaty)

Od powierzchni użytkowej budynków

13 rezydencji x 250m2 x 0,46

1 495 zł

mieszkalnych (rezydencje)

zł/m212

Od powierzchni użytkowej budynków

4000 m2 x 0,46 zł/m2

1 840 zł

mieszkalnych (szeregowe)

Od powierzchni użytkowej budynków

7 pensjonatów x 600 m2 x 11

przeznaczonych pod działalność

46 200 zł

zł/m213

gospodarczą (pensjonaty)

Razem

66 295 zł

Źródło: dokumentacja inwestorów oraz gminy

Z wyliczeń wynika, iż gmina po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

zgodnie z przyjętymi założeniami, będzie uzyskiwać przychody z samych przekształconych gruntów

na poziomie 16 760 zł na rok, natomiast po realizacji (przewidzianej w założeniach) zabudowy obiektów kubaturowych 66 295 zł na rok. Można zatem stwierdzić, iż skala samych korzyści ekonomicznych dla gminy z tytułu podatków od nieruchomości jest już dość znaczna. Do pełnego zobrazowania rachunku korzyści dodać należy, iż realizacja inwestycji pociągnie za sobą dodatkowe

korzyści ekonomiczne i społeczne, które przedstawiono w kolejnych podpunktach. Z analiz wynika,

że w przedziale 10 letnim korzyści gminy z tytułu samych podatków od nieruchomości wyniosą 662

950,00 zł.

4.3 Pozostałe potencjalne wpływy podatkowe

Kolejną grupę potencjalnych korzyści ekonomicznych gminy , będą jej przyszłe przychody z

tytułu partycypacji w następujących podatkach:

− podatek dochodowy od osób fizycznych uiszczany od osób, które zameldują się na terenie gminy

(36,22% - wpływów w roku 2007),

− podatek dochodowy od osób prawnych mających siedzibę na terenie gminy (6,71% wpływów – w

roku 2007)14,

− podatki od czynności cywilno – prawnych,

− podatki od spadków i darowizn,

− podatki od środków transportu,

− pozostałe opłaty lokalne15.

Wielkość przychodów z wyżej wymienionych podatków wydaje się być trudna do oszacowania, gdyż

jest w dużym stopniu uzależniona od dalszego rozwoju obszaru (tj. wielkości inwestycji

mieszkaniowych oraz rozwoju działalności gospodarczej - przede wszystkim w sferze turystyki).

Niemniej jednak, w całościowej, długoterminowej analizie opłacalności inwestycji należy powyższe czynniki również uwzględnić. Gmina przystępując do realizacji inwestycji poprzez przygotowanie 10 0,10 zł/m2 – stawka podatku od nieruchomości gruntowego pod mieszkaniówkę w gminie w roku 2007

11 0,41 zł/m2 - stawka podatku od nieruchomości gruntowego pod działalność gospodarczą w gminie w roku 2007

12 0,46 zł/m2 – stawka podatku od nieruchomości, od powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w gminie w roku 2007

13 11 zł/m2 - stawka podatku od nieruchomości, od powierzchni użytkowej budynków pod działalność gospodarczą w gminie Smołdzino w roku 2007

14 Uiszczane na podstawie ustawy z dnia 13 listopada 2003 roku o dochodach jednostek samorządu terytorialnego (Dz. U. z 2003 roku, Nr 203, poz. 1966 z późn. zm.)

15 Uiszczane na podstawie ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 1991 roku, Nr 9, poz. 31 z późn. zm.)

nowego mpzp osiąga wymierne, bezpośrednie i pośrednie korzyści ekonomiczne związane z powiększeniem swojej bazy podatkowej.

4.4 Pozostałe korzyści gminy z wynikające z realizacji zamierzenia inwestycyjnego

Niezależnie od efektów ekonomicznych uzyskiwanych przez gminę, w związku z realizacją

inwestycji, może pojawić się również szereg innych korzyści, w tym również społeczne16. Do najważniejszych z nich zaliczyć należy:

1. Powstanie, na terenie gminy, dogodnych warunków do pozyskania nowych inwestorów

zewnętrznych, zainteresowanych możliwością zamieszkania na atrakcyjnym terenie, czasowego

zamieszkania lub realizacją inwestycji związanych z obsługą ruchu turystycznego.

2. Wykorzystanie naturalnie istniejących warunków dla rozwoju potencjału turystycznego gminy

(atrakcyjne położenie).

3. Wykorzystanie przez gminę szansy jaką daje możliwość finansowania budowy infrastruktury

technicznej przez inwestorów (wyposażenie w infrastrukturę stanowi obecnie jeden z

najważniejszych czynników wpływających na decyzje inwestycyjne przyszłych inwestorów).

4. Stworzenie nowych miejsc pracy dzięki realizowanym na terenie przedsięwzięcia nowym

inwestycjom. Nowe miejsca pracy powstaną w budownictwie, a także związane będą z

zapewnieniem obsługi ruchu turystycznego. Nastąpi więc, pożądany obecnie proces

restrukturyzacji wsi, mający na celu podejmowanie dodatkowej - oprócz działalności rolniczej, aktywności gospodarczej.

5. Korzyści skali inwestycji, wynikające ze skoncentrowania na stosunkowo małym obszarze dużej

ilości sieci infrastruktury technicznej, obsługującej znaczną liczbę ludności17.

6. Korzyści związane z tworzeniem pozytywnego wizerunku gminy jako przyjaznego inwestorom miejsca do inwestowania (mieszkania, wypoczynku i prowadzenia działalności gospodarczej).

7. Pozostałe korzyści zewnętrzne związane z oddziaływaniem realizacji inwestycji na lokalny system

społeczno – gospodarczy (czyli społeczność, lokalne instytucje finansowe, lokalne

przedsiębiorstwa, itp.). W trakcie budowy infrastruktury technicznej oraz obiektów kubaturowych

mogą być angażowane miejscowe firmy jako bezpośredni podwykonawcy inwestorów, dzięki

czemu określony zasób pieniądza obrotowego będzie pozostawał na lokalnym rynku.

5. Czynniki ryzyka dla gminy

Realizacja każdego przedsięwzięcia inwestycyjnego niesie za sobą czynniki ryzyka. W

poniższej tabeli zebrano i przedstawiono te czynniki, które są istotne z punktu widzenia interesu gminy. W tabeli przedstawiono również propozycje działań mających na celu eliminację bądź

minimalizację wpływu tych czynników.

Tablica 5. Czynniki ryzyka dla gminy i sposoby ich eliminacji

L.p.

Rodzaj czynnika ryzyka

Sposób eliminacji ryzyka

Problemy z uzgodnieniem studium

Płatność ze strony gminy dla wykonawcy studium wyłącznie po

przez SPN

dokonaniu wszystkich uzgodnień zmiany studium, w tym

również przez SPN

Problemy z uzgodnieniem mpzp

Płatność ze strony gminy dla wykonawcy mpzp wyłącznie po

przez SPN

dokonaniu wszystkich uzgodnień zmiany studium, w tym

również przez SPN

Problemy z uzyskaniem uzgodnień

Płatność ze strony gminy dla wykonawcy studium i mpzp

zmiany studium i mpzp od

wyłącznie po dokonaniu wszystkich uzgodnień

pozostałych instytucji

16 por. J. Szreder, Współdziałanie sektora publicznego i prywatnego w rozwoju lokalnym, Wydawnictwo WSZ, Słupsk 2004, s. 201

17 Przeciwieństwem takiej sytuacji jest znaczne rozproszenie terytorialne ludności, co z reguły powoduje znaczny wzrost jednostkowych kosztów budowy poszczególnych rodzajów infrastruktury technicznej (np. koszty prowadzenia długich odcinków sieci wod-kan do pojedynczych odbiorców czy koszty przepompowni ścieków w systemach tłocznych) 6

Problemy z uzyskaniem od

Uzgodnienie tego faktu (dostarczenia materiałów) w umowie

inwestorów materiałów

między gminą a wykonawcą studium i planu oraz płatność ze

wyjściowych do sporządzenia

strony gminy wykonawcy studium i planu wyłącznie po

studium i planu

dokonaniu wszystkich uzgodnień

Źródło: dokumentacja inwestorów

Z analiz jednoznacznie wynika, że przy właściwym sformułowaniu warunków współpracy

pomiędzy gminą a inwestorami oraz wykonawcą zmiany studium i mpzp, gmina praktycznie nie

ponosi żadnego ryzyka realizacji inwestycji. Gmina angażując „niewielką”, w skali swojego rocznego

budżetu kwotę, osiągnie wymierne korzyści ekonomiczne i społeczne, które przedstawiono wcześniej.

Ponadto w myśl przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w nowym mpzp

ustala się stawkę tzw. „opłaty planistycznej”18. Opłatę tą ustala się w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości z tytułu uchwalenia mpzp, jednak nie więcej niż 30% tego wzrostu.

Opłatę uiszczają dotychczasowi właściciele nieruchomości w momencie sprzedaży swoich

nieruchomości. Opłata ta stanowi dochód własny gminy i w domyśle ustawodawcy jest

„rekompensatą” dla jednostki samorządu terytorialnego za przygotowanie i przeprowadzenie

procedury uchwalenia mpzp.

Większość czynników ryzyka skupi się na inwestorach, którzy zaangażują swój czas oraz

kapitał, m.in. w przygotowanie niezbędnych dokumentów dla potrzeb opracowania zmiany studium i

mpzp oraz w budowę infrastruktury technicznej (co ustawowo w przypadku sieci wod – kan oraz sieci

drogowej należy do zadań gminy).

Zakończenie

Analizy przedsięwzięcia jednoznacznie dowodzą, iż jego realizacja jest zasadna i korzystna z

punktu widzenia interesów oraz rozwoju gminy. Gmina, w przypadku powodzenia przedsięwzięcia, będzie generować nieporównywalnie większe korzyści ekonomiczne, niż w stanie obecnym. Istotne znaczenie ma również szereg potencjalnych korzyści społecznych gminy. Planowane przedsięwzięcie

będzie w znacznym stopniu finansowane przez inwestorów prywatnych, na czym gminie powinno

zależeć. To inwestorzy ponoszą dużo większe niż gmina ryzyko ewentualnego niepowodzenia

przedsięwzięcia. Obowiązujące uregulowania prawne, dotyczące opłat planistycznych oraz

adiacenckich z tytułu budowy obiektów infrastruktury technicznej, pozwalają na praktyczne

wyeliminowanie ryzyka po stronie gminy. Gmina dysponuje ponadto instrumentem całkowitego

zabezpieczenia swoich przyszłych przychodów z tytułu uchwalenia mpzp, poprzez ustalenie

„właściwego poziomu wskaźnika” opłaty planistycznej. Gmina będzie musiała zatem, z jednej strony

zrekompensować sobie wydatki związane z przygotowaniem i przeprowadzeniem procedury planu, a z

drugiej strony będzie musiała również uwzględnić stopień i zakres zaangażowania kapitałowego i merytorycznego inwestorów w procesie przygotowywania i uchwalania mpzp. Należy mieć nadzieję,

że zarządzający gminami dostrzegają istniejące możliwości rozwoju przestrzeni, co w znacznym stopniu może stać się jednym z podstawowych czynników sukcesu gmin.

Literatura i pozostałe źródła

1. Ustawy z dnia 13 listopada 2003 roku o dochodach jednostek samorządu terytorialnego (Dz. U. z

2003 roku, Nr 203, poz. 1966 z późn. zm.)

2. Ustawa z dnia 28 listopada 2003 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku, Nr 141, poz. 1492 z późn. zm.)

3. Ustawa z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 10

maja 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

4. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 1991 roku, Nr 9,

poz. 31 z późn. zm.)

5. Ustawa z 28 lipca 2005 roku o partnerstwie publiczno – prywatnym (Dz.U. z 2005 r., Nr 169, poz.

1420)

18 Art. 36, pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

6. Szreder J., Współdziałanie sektora publicznego i prywatnego w rozwoju lokalnym, Wydawnictwo WSZ, Słupsk 2004

Streszczenie

W artykule scharakteryzowano określone przedsięwzięcie inwestycyjne, realizowane przy

współdziałaniu gminy oraz inwestorów prywatnych. Celem projektu jest stworzenie warunków dla dalszych inwestycji na terenie gminy, wykorzystując jej wyjątkowe atuty, tj. położenie w

bezpośrednim sąsiedztwie Morza Bałtyckiego oraz Słowińskiego Parku Narodowego. W dalszej

części artykułu wskazano na źródła finansowania przedsięwzięcia oraz dokonano wyliczeń

potencjalnych kosztów i korzyści ekonomicznych jakie w związku z jego realizacją poniesie jednostka

samorządu terytorialnego. Kolejno zaprezentowano pozostałe korzyści społeczne płynące dla gminy z

tytułu realizacji projektu. Przeprowadzone analizy wykazały, iż realizacja przedsięwzięcia, z punktu widzenia gminy, jest uzasadniona ekonomicznie i społecznie. Inwestycje może bowiem przynieść szereg korzyści zarówno w wymiarze ekonomicznym jak i społecznym. Obowiązujące natomiast

przepisy prawa dają gminom szerokie możliwości zabezpieczenia swoich interesów, poprzez

ograniczanie ryzyka oraz zabezpieczanie przyszłych płatności na poczet kosztów związanych z

uchwaleniem nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Summary

This article presents an example of the planned investment that encompasses developing and passing a local land development plan. The aim of this article is to present a possible estimation of the investment from the point of view of the municipality that confirms the relevance of its realisation. Among other things the research made use of the analysis of the documentation of the investment and legal acts, as well as the author’s personal experience.