Zamieszczam rozwiązanie zadania z grudnia 2009 roku. Dostałam 7 pkt na egzaminie,
zrobiłam poprawki poegzaminacyjne, proszę o skorygowanie błędów.
Pozdrawiam.
Rozwiązanie zadania z 17 grudnia 2009r.
Dane:
Powierzchnia działki 5400m2
Sposób użytkowania składowo-magazynowy
Części składowe nieruchomości budynek przeznaczony do rozbiórki
Koszt likwidacji budynku rozbiórka budynków o konstrukcji mieszanej 65,00zł/m3
kubatury
Wywiezienie gruzu na wysypisko 72,50 zł /m3 gruzu
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem usługowo
magazynowym przeznaczonym do rozbiórki (zgodnie z decyzją organu nadzoru
budowlanego).
Zakres wyceny w trym zadaniu obejmuje określenie:
-wartość prawa własności gruntu
- koszt rozbiórki zlokalizowanego na tym gruncie budynku usługowo magazynowego
-opłaty za wywiezienie gruntu na wysypisko
Nie przewiduje się odzysku materiałów budowlanych, gruz 15% kubatury
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania
(WRU) jako podstawy sprzedaży w trybie przetargowym.
AD1. Zgodnie z unormowaniem prawnym zawartym w artykule 152 ust 3 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika , że w przypadku gdy
istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub
dochodowego wartość rynkową można określić także w podejściu mieszanym, stosując
metodę kosztów likwidacji, oraz w nawiązaniu do paragrafu 17.4 rozp. RM z dnia 21
września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,
który mówi, że metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są
przeznaczone do rozbiórki.
Cenę wywoławczą w trybie sprzedaży przetargowej ustala się w wysokości nie niższej niż
wartość rynkowa nieruchomości.
AD2. Do wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę
kosztów likwidacji.
Wartość nieruchomości określoną metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia
gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.
Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.
Do określenia wartości rynkowej gruntu (Wg) zastosowano podejście porównawcze, metodę
porównywania parami.
Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik wyodrębnionych w
podejściu kosztowym.
Do określenia kosztów likwidacji budynku zastosowano technikę wskaz
nikową, przy użyciu
której koszty robót rozbiórkowych (Kr) określa się jako iloczyn ceny wskaz
nikowej oraz
liczby jednostek odniesienia, dla których cena została ustalona.
AD3. Wartość rynkową nieruchomości określono na podstawie formuły:
WN= WG  KL
Gdzie:
WN - wartość nieruchomości
WG - wartość nabycia gruntu (przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych
cechach)
KL - koszt likwidacji (rozbiórki) części składowych gruntu
Określenie kosztów likwidacji KL
KL = Kr + Ktransportu + Mporozbiórkowy
Wyznaczenie kubatury budynku
V kubatura budynku = 24,00 m * 12,00m * 6,00m = 1728m3
Wyznaczenie kosztów rozbiórki
Mp - objętość elementów budynku 15 % kubatury
Mp = 0,15 * 1728 = 259,2 m3
Rozbiórka budynku - wskaz
nik przyjmuję dla rozbiórki budynku o wysokości 2 do 4
kondygnacji o konstrukcji mieszanej.
259,2 m3 * 65zł/m3 = 16848zł
Koszty transportu gruzu
259,2 m3 * 72,5 zł/m3 = 18792zł
Nie przewiduje się odzysku materiałów i kosztów składowania .
Razem koszty likwidacji
KL = Kr + Ktransportu
KL =18792zł+16848zł = 35640zł
Wartość rynkową gruntu określam na podstawie transakcji nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej w podejściu porównawczym metodą porównania parami.
Odrzucam transakcje: nr2 i nr12 (inne przeznaczenie) nr3 (wodociąg na działce) nr5 nr8 nr9
(użytkowanie wieczyste) nr6 (służebność) nr13 (zwałowisko ziemi).
Do analizy przyjmuję transakcje : nr1 nr4 nr7 nr10 nr11
Koryguję ceny z tytułu upływu czasu (trend spadkowy 1% na miesiąc).
Cena zaktualizowana
Cz = Ct * (1+rt * t)
Gdzie:
Cz cena zaktualizowana na datę wyceny grudzień 2009r.
Ct cena transakcyjna do zaktualizowania
tr trend ( w zadaniu spadkowy -1%)
t liczba miesięcy między datą transakcji a datą aktualizacji.
Cz1 = 199,95 zł/m2 * (1  0,01*11) = 177,96zł/m2
Cz4 = 196,00 zł/m2 * (1 - 0,01*10) = 176,40 zł/m2
Cz7 = 203,48 zł/m2 * (1 - 0,01*8) = 187,2 zł/m2
Cz10 = 114,04 zł/m2 * (1 - 0,01*6) = 107,2 zł/m2
Cz11 = 195,00 zł/m2 *(1  0,01*4) = 187,2 zł/m2
Do porównań wybieram transakcje 11, 7 i 4
Cmin = 107,20zł/m2
Cmax = 199,95zł/m2
"C = 92,72/m2
Obliczam porawki dla C4
Poprawka na cechę  dostępność komunikacyjna :
Zakres kwotowy 92,75*0,1 = 9,28zł
Poprawka +4,64zł
Poprawka na cechę  otoczenie
Zakres kwotowy 92,75* 0,2 = 18,55
Poprawka +9,28zł
Razem poprawki dla trakcji nr 4
+4,64 + 9,28 = 13,92zł
Po skorygowaniu poprawkami Wj4= 176,40zł + 13,92 = 190,32zł/m2
Wartość jednostkowa ceny średniej
Wjcs=(190,32 +187,20 +187,20) / 3 =188,24zł/m2
Wartość gruntu 188,24* 5400m2 = 1016496zł/m2
WNR = 1016496  35640 = 980856zł
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem do rozbiórki
wynosi 980856zł.