http://e-prawnik.pl
Umowa najmu i dzierżawy
Czynsz najmu mieszkania
Data: 16-09-2008 r.
Od czego zależy czynsz najmu?
Stawki czynszu lokalu mieszkalnego są różnicowane - w zależności od podmiotu wynajmującego - i
przedstawiają się następująco:
Czynsz w przypadku lokali własnościowych
W przypadku lokali własnościowych, wysokość opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych
od właściciela, ustala sam właściciel lokalu.
Czynsz w przypadku lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy
W przypadku lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu
terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych, właściciel
ustala stawki czynszu za 1 mÛ powierzchni użytkowej lokalu, z uwzglÄ™dnieniem czynników
podwyższających lub obniżających jego wartość użytkową , w szczególności:
położenia budynku, np. centrum, peryferie, zabudowa,
położenia lokalu w budynku, np. stopnia nasłonecznienia, kondygnacji, wyposażenia budynku i lokalu w
urzÄ…dzenia konieczne i instalacje i ich stan,
ogólnego stanu technicznego budynku.
Jeżeli właścicielem lokalu jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu ustala zarząd tej
jednostki:
w przypadku gminy - w oparciu o uchwałę biorącą pod uwagę wieloletni program gospodarowania
mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady polityki czynszowej,
w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - w oparciu o uchwałę odpowiednio rady
powiatu lub sejmików wojewódzkich.
Czynsz w przypadku lokali socjalnych
W przypadku lokali socjalnych, stawka czynszu nie może przekroczyć połowy stawki najniższego
czynszu obowiÄ…zujÄ…cego w gminnym zasobie mieszkaniowym
(art. 23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu
cywilnego).
Czynsz w przypadku osób, które wcześniej zajmowały lokal bez tytułu prawnego
W przypadku nawiązania stosunku najmu lokalu z osobą, która do dnia wejścia w życie ustawy o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego,przez okres nie
krótszy niż 10 lat zajmowała lokal bez tytułu prawnego czynsz najmu takich lokali jest naliczony w
,
wysokości 3% wartości odtworzeniowej.
Jak może dojść do zmiany wysokości czynszu?
Niezależnie od sposobu ustalenia czynszu, istnieją jednolite zasady dotyczące możliwości jego
podwyższenia. Zgodnie z art. 685ą Kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz ,
wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóz
niej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca
kalendarzowego. Jednak pierwszeństwo mają tu przepisy szczególne z ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, wedle których właściciel może podwyższyć
czynsz (albo inne opłaty za używanie lokalu), wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóz
niej na
koniec miesiÄ…ca kalendarzowego z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia
wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego wynosi 3 miesiące , chyba że strony
w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust. 1 i 2 ustawy).
Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od
właściciela) nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy . Termin ten biegnie od dnia, w którym
podwyżka zaczęła obowiązywać. W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela, jest on
obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z podaniem przyczyny ich
podwyższenia (art. 9 ustawy).
Opłaty niezależne od właściciela mogą być zaś podwyższone w różnych terminach, uzależnionych od wzrostu
cen za usługi lub dostawy. W razie wzrostu cen, wynajmujący ma obowiązek przedstawić najemcy lokalu na
piśmie zestawienie wraz z przyczyną podwyższenia.
Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku
przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (wartość
odtworzeniowa dotyczy kosztu budowy mieszkania, stanowi iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i
wskaz
nika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mÛ powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego; przez
wskaz
nik przeliczeniowy należy rozumieć przeciÄ™tny koszt budowy 1 mÛ powierzchni użytkowej budynków
mieszkalnych na podstawie danych urzędu statystycznego) może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, do
których zgodnie z ustawą należą sytuacje:
gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie
zapewniającym zwrot kapitału i zysk (art. 8a ust. 4a ustawy),
gdy właściciel podwyższa czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości nie przekraczającej w
danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaz
nika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych
ogółem w poprzednim roku kalendarzowym
(średnioroczny wskaz
nik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest
ogłaszany w formie komunikatu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym
Rzeczpospolitej Polskiej ?Monitor Polski" - art. 8a ust. 4e ustawy).
W razie zalegania z zapłatą czynszu przez najemcę za co najmniej 2 pełne okresy płatności,
wynajmujący ma prawo skierować sprawę do sądu, występując ze stosownym powództwem.
Jakie uprawnienia przysługują lokatorowi w związku z podwyżką czynszu?
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu lokator może:
odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki - ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego
lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia (3 miesiące, chyba że strony przewidziały w umowie
inny termin),
zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna,
lecz w innej wysokości.
W razie odmowy przyjęcia podwyżki, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie
lokalu do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.
W razie wystąpienia do sądu, lokator ma obowiązek uiszczania czynszu/opłat za używanie lokalu w
dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie.
Jednakże w razie uznania przez sąd zasadności podwyżki/opłat za używanie lokalu, obowiązkiem lokatora
jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem/opłatami za
używania lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
Gdy zaś lokator nie skorzysta z przysługujących mu uprawnień w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia,
jest obowiązany uiszczać czynsz/opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.
Wypowiedzenie czynszu/opłat za używanie lokalu oraz uprawnienia lokatora z tym związane, nie mają
zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 43, ze zmianami);
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie
kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zmianami)
http://e-prawnik.pl