KAZUSY Z PRAWA RZECZOWEGO
do samodzielnego rozwiązania przez studentów *
1) Szymon od pewnego czasu nosił się z zamiarem kupna działki budowlanej. Na razie nie miał jednak wy-
starczającej ilości pieniędzy. Jesienią 2006 r. będąc na górskiej wycieczce w Beskidzie Wyspowym zauważył
atrakcyjnie położoną nieruchomość, która jak się okazało, była do sprzedania. Po skontaktowaniu się z jej
właścicielem, tj. Sylwestrem, obaj panowie doszli do porozumienia co do szczegółów transakcji. W dniu 10
paz
dziernika 2006 r. zawarli na piśmie umowę przedwstępną, w której zobowiązali się do zawarcia w ciągu
dwóch miesięcy umowy sprzedaży gruntu. Po otrzymaniu kredytu w banku, Szymon zawarł z Sylwestrem
w dniu 25 listopada 2006 r. umowę sprzedaży gruntu (został sporządzony akt notarialny) za cenę 100 tysię-
cy złotych. Cena została zapłacona, a grunt wydany nabywcy. Szymon został ujawniony w księdze wieczy-
stej jako właściciel nieruchomości. W marcu 2007 r. Szymon podarował nabyty grunt bratu Kazimierzowi.
Miesiąc póz
niej ten ostatni brutalnie pobił darczyńcę. W takim stanie rzeczy Szymon przesłał bratu po kil-
ku dniach oświadczenie, w którym odwołał dokonaną na jego rzecz darowiznę. Szymon powołując się na
przysługujące mu jego zdaniem prawo własności, żąda od Kazimierza wydania gruntu. Z takim samym żą-
daniem wystąpił do Kazimierza, Sylwester, powołując się na to, że w dniu 10 paz
dziernika 2006 r. był całko -
wicie ubezwłasnowolniony. Przyznał on jednak, że na początku listopada 2006 r. doszło do prawomocnego
uchylenia orzeczonego wobec niego ubezwłasnowolnienia.
Oceń zasadność żądań Sylwestra oraz Szymona.
Wskazówki dotyczące rozwiązania:
" analiza przesłanek roszczenia windykacyjnego (art. 222 ż 1 k.c.);
" kwestia ważności umowy przedwstępnej (art. 14 ż 1 k.c.);
" zagadnienie kauzalności materialnej w odniesieniu do umowy przedwstępnej (art. 156 k.c.);
" dopuszczalność odwołania umowy darowizny (art. 898 ż 1 k.c.);
" forma oświadczenia o odwołaniu darowizny nieruchomości (art. 900 k.c.);
" skutki odwołania darowizny nieruchomości (art. 898 ż 2 k.c.).
2) Dojazd z gruntu Dariusza do drogi publicznej był utrudniony. W związku z tym w lipcu 1972 r. zapytał
się on właściciela sąsiedniej posesji, Krzysztofa, czy w ramach sąsiedzkiej uprzejmości, ten ostatni nie udo-
stępniłby mu skraja swojej działki celem wykonywania przejazdu samochodem  na skróty . Krzysztof wy-
raził ustnie taką zgodę. Dariusz od razu zaczął korzystać z gruntu Krzysztofa we wskazany powyżej spo-
sób. Po dwóch latach wytworzyły się widoczne z daleka koleiny. W kwietniu 1975 r. Krzysztof w celu
utwardzenia powstałej drogi wysypał żwir. Po upływie kilku kolejnych miesięcy doszło do kłótni między
sąsiadami, podczas której Krzysztof w paz
dzierniku 1975 r. cofnął wcześniejszą zgodę na korzystanie z jego
gruntu. Mimo tego Dariusz nadal przejeżdżał przez działkę sąsiada. Krzysztof zamierzał pójść z tą sprawą
do sądu, ale żona przekonała go, że nie warto tracić zdrowia na zatargi z Dariuszem, tym bardziej że fakt
wykonywania przez tego ostatniego przejazdów nie przeszkadzał małżonkom. W maju 1976 r. Krzysztof
także zaczął przejeżdżać drogą, z której do tej pory korzystał wyłącznie Dariusz i w tym samym miesiącu
wykonał kładkę, która znacznie ułatwiała poruszanie się samochodami. W lipcu 1979 r., podczas powodzi
wspomniana kładka uległa zniszczeniu. Dariusz wykonał jednak po kilku dniach nową kładkę na miejscu
poprzedniej. W ostatnich latach swojego życia Dariusz ciężko chorował, przebywając w sumie przez kilka
miesięcy w szpitalu. Dariusz zmarł 1 maja 2009 r. Jedyny spadkobierca ustawowy Dariusza, jego syn Mate-
usz, w paz
dzierniku 2009 r. chciał, tak jak poprzednio jego ojciec przejechać samochodem przez grunt
Krzysztofa. Okazało się do jednak niemożliwe, ponieważ ten ostatni miesiąc wcześniej ogrodził swój grunt.
Mateusz powołując się na przysługujące mu prawo do korzystania z gruntu Krzysztofa zażądał od niego
wyburzenia fragmentu ogrodzenia.
Oceń zasadność żądania Mateusza M.
Wskazówki dotyczące rozwiązania:
" zagadnienie stosowania art. 222 ż 2 k.c. w zw. z art. 251 k.c.;
1
" kwestia nabycia służebności gruntowej w drodze zasiedzenia (art. 292 k.c.), w tym zagadnienia po-
siadania służebności (art. 352 k.c.) oraz innych form władania rzeczą (władztwo prekaryjne), kwe-
stia korzystania z trwałego i widocznego urządzenia;
" domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 k.c.);
" zagadnienie doliczania czasu posiadania spadkodawcy (art. 176 ż 2 k.c.); kwestia dziedziczności po-
siadania.
3) Rodzeństwo Adam, Michał oraz Ewa są współwłaścicielami gruntu, na którym znajduje się budynek
mieszkalny. Udziały współwłaścicieli są równe. W lecie 2011 r. podczas silnej wichury wiatr zerwał część
poszycia dachu. Następnego dnia po tym zdarzeniu Michał, bez konsultacji z pozostałymi współwłaścicie-
lami zawarł z Tomaszem umowę naprawy dachu. Wynikało z niej, że Tomasz miał dostarczyć wszystkie
niezbędne materiały. Koszt tych materiałów wraz z robo-cizną został określony w umowie na kwotę 50 000
złotych. Tomasz wykonał w ciągu następnego tygodnia naprawę dachu w sposób określony w umowie za-
wartej z Michałem. Ten ostatni odmówił jednak zapłaty, twierdząc, że nie dysponuje taką kwotą. W takim
stanie rzeczy Tomasz żąda zapłaty od pozostałych współwłaścicieli. Ci z kolei twierdzą, że umowa zawarta
przez Michała jest nieważna, ponieważ nie została zawarta przez wszystkich współwłaścicieli budynku.
Kilka tygodni póz
niej do Adama oraz Ewy zwróciła się Kinga, która była posiadaczem samoistnym sąsied-
niej nieruchomości, z prośbą o ustanowienie służebności przejazdu na jej rzecz, ponieważ jej nieruchomość
utraciła dostęp do drogi publicznej (zapewniający dostęp do drogi most wskutek powodzi został całkowicie
zniszczony a jego odbudowa przekracza możliwości fnansowe Kingi). Adam i Ewa zgodzili się ustanowić
potrzebną służebność. Gdy Kinga zaczęła przejeżdżać swoim samochodem przez nieruchomość rodzeń-
stwa, Michał zażądał zaprzestania przez nią naruszenia własności. Kinga powołała się wtedy na wyrażoną
zgodę przez Adama i Ewę.
Oceń zasadność żądań Tomasza oraz Michała.
Wskazówki dotyczące rozwiązania:
" zagadnienie skutków stosowania art. 199  201 k.c. do czynności prawnych o charak-terze zobo-
wiązującym dokonanych przez niektórych współwłaścicieli;
" roszczenie negatoryjne (art. 222 ż 2 k.c.) i możliwość jego dochodzenia przez współwłaściciela
" ustanowienie służebności przejazdu (art. 245 k.c.) na rzecz posiadacza nieruchomości;
4) Bożena kupiła w maju 2005 r. siedmioarową działkę budowlaną od Szymona. W lipcu tego samego roku
kupiła od Józefa sąsiednią posesję o powierzchni 10 arów. Obie umowy zostały zawarte w formie aktu no-
tarialnego. W okresie od marca 2006 r. do sierpnia 2007 r. Bożena wzniosła na nabytych gruntach okazały
budynek mieszkalny o znacznej wartości. W lutym 2009 r. zostało wydane prawomocne orzeczenie sądu
stwierdzające nieważność umowy zawartej przez Józefa. Okazało się, że w momencie sprzedaży gruntu Bo-
żenie, znajdował się pod wpływem środków farmakologicznych, których zażywanie prowadziło do tego, że
nie zdawał sobie sprawy z konsekwencji związanych z zawarciem wspomnianej umowy. Bożena twierdzi,
że dowiedziała się o tym dopiero w listopadzie 2007 r., gdy Józef wytoczył powództwo o ustalenie nieważ-
ności zawartej z nią umowy. W połowie 2009 r. Józef doszedł do wniosku, że budynek wzniesiony przez
Bożenę S. został częściowo posadowiony również na jego posesji. Po przeprowadzeniu dokładnych pomia-
rów okazało się, że około dziesięć procent tego budynku znajduje się na gruncie Józefa. W zaistniałej sytu-
acji Józef wysłał Bożenie pismo, w którym wyraził kategoryczny sprzeciw wobec naruszenia przysługują-
cego mu prawa własności gruntu. Kilka tygodni póz
niej, nie doczekawszy się żadnej reakcji ze strony Bo-
żeny, wysłał do niej kolejne pismo, informując ją tym razem, że zamierza wystąpić przeciwko niej do sądu
z żądaniem wyburzenia fragmentu budynku znajdującego się na jego posesji. Jednocześnie Józef twierdzi,
że Bożena powinna mu zapłacić 20 tysięcy złotych tytułem bezumownego korzystania z jego gruntu za
okres od maja 2005 r. oraz kwotę 15 tysięcy złotych, z tytułu zmniejszonej wartości nieruchomości spowo-
dowanej wycięciem podczas budowy domu drzew owocowych rosnących na jego nieruchomości. Bożena
uznaje wszystkie żądania Józefa za niezasadne. Ponadto twierdzi, że w zaistniałej sytuacji przysługuje jej
wobec Józefa roszczenie o prze-niesienie własności części gruntu, na którym jest posadowiony fragment
wzniesionego przez nią budynku.
Oceń zasadność żądań Józefa oraz Bożeny.
2
Wskazówki dotyczące rozwiązania kazusu:
" zagadnienie powstania roszczenia negatoryjnego (art. 151 k.c. oraz art. 222 ż 2 k.c.);
" kwestia powstania i zakresu tzw. roszczeń uzupełniających (art. 224 k.c. oraz 225 k.c.);
" zagadnienie skutków wzniesienia budynku na cudzym gruncie (art. 231 ż 1 k.c.).
WK
5) W 1979 r. Janusz nabył nieruchomość składającą się z działki nr 43 od oszusta, który posługiwał się fał-
szywymi dokumentami wystawionymi na nazwisko osoby wpisanej jako właściciel w zbiorze dokumentów
prowadzonym dla działki nr 43. W 1992 r. Janusz, przy okazji ustanawiania służebności przejazdu na rzecz
każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiedniej oznaczonej jako działka nr 24, założył księgę wieczy-
stą dla działki nr 43 i został do niej wpisany jako właściciel. W 2003 r. sprzedał nieruchomość na współwła-
sność Adamowi i Józefowi. Temu ostatniemu, przed nabyciem nieruchomości, opowiedział historię nabycia
nieruchomości, przyznając, że podejrzewał, iż zbywca był oszustem, bo był zbyt młody, aby móc być jej
właścicielem (wyglądał na 25 lat, zaś właściciel musiał mieć ponad 40 lat, co wynikało z danych fgurują-
cych na dokumentach znajdujących się zbiorze dokumentów). Adam i Józef znieśli współwłasność poprzez
podział działki nr 43 w ten sposób, że Adam stał się właścicielem działki nr 43/1 (przez tę działkę przebiega-
ła służebność przejazdu na rzecz właścicieli nieruchomości sąsiedniej), a Józef - działki 43/2. Ponieważ hi-
storia o oszuście stała się głośna w okolicy, gmina, zainteresowana nabyciem obydwu działek powstałych z
podziału działki nr 43, ostatecznie zrezygnowała z nabycia działki od Józefa, obawiając się o jego tytuł
prawny do nieruchomości. Tym samym gmina kupiła w 2010 r. tylko działkę nr 43/1 od wpisanego do księ-
gi wieczystej Adama i została wpisana jako właściciel do księgi wieczystej. Następnie na nieruchomości tej
ustanowiła użytkowanie wieczyste na rzecz Krystiana.
A) Kto jest aktualnie właścicielem działek nr 43/1 i 43/2?
B) Czy użytkowanie wieczyste istnieje?
C) Czy doszło do skutecznego ustanowienia służebności i co stało się ze służebnością po podziale nierucho-
mości?
Wskazówki dotyczące rozwiązania:
" Stosowanie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w razie nabycia nieruchomo-
ści od osoby podającej się za właściciela nieruchomości  zob. orzeczenie SN z 09.10.19599 r., III CR
399/59, OSN 1960, nr 3, poz. 87;
" Terminy nabycia własności nieruchomości, gdy posiadacz objął nieruchomość w posiadanie przed
01.10.19990 r.  art. 9 ustawy z 28 lipca 1990 r. (Dz. U. nr 55, poz. 321); przed wejściem w życie tej
ustawy terminy wynosiły 10 (przy dobrej wierze) i 20 lat (przy złej wierze);
" Problem stosowania przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w sytuacji, gdy jest
dwóch kupujących nabywających nieruchomość na współwłasność, z których jeden nie był w do-
brej wierze;
" Skutek nabycia prawa od osoby ujawnionej jako właściciel w zbiorze dokumentów, która nie jest
właścicielem  art. 123 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
" Podział nieruchomości obciążonej służebnością  art. 290 ż 2 k.c.
6) W dniu 04.01.20098 r. burmistrz miasta R. zawarł (w formie aktu notarialnego) z Janem umowę ustano-
wienia użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W tym samym
dniu, u tego samego notariusza Jan zawarł z Markiem umowę sprzedaży odrębnej własności lokalu położo-
nego w budynku znajdującym się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W akcie notarialnym nie
została określona wielkość udzia-łów w nieruchomości wspólnej, chociaż została podana powierzchnia
użytkowa lokalu naby-wanego przez Marka i całkowita powierzchnia wszystkich lokali znajdujących się w
budynku. Sąd wieczystoksięgowy, do którego trafły obydwie umowy, odmówił dokonania wpisu użytko-
wania wieczystego i odrębnej własności lokalu na rzecz Marka podnosząc, że:
A. Burmistrz miasta R. powinien był zawrzeć z Janem dwie umowy: ustanowienia użytkowania wieczyste-
go i sprzedaży budynku znajdującego się na tym gruncie;
B. Umowa między Janem i Markiem jest nieważna z 4 powodów:
a) Jan nie jest właścicielem budynku;
3
b) niedopuszczalne jest zawarcie umowy sprzedaży lokalu, który nie jest wyodrębniony;
c) wyodrębnienia lokalu można dokonać dopiero po dokonaniu wpisu użytkowania wieczystego i własno-
ści budynku do księgi wieczystej;
d) brak określenia udziałów w nieruchomości wspólnej skutkuje nieważnością umowy.
Oceń zasadność odmowy wpisu w księdze wieczystej.
Wskazówki dotyczące rozwiązania:
" ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości (art. 31 ustawy o go-
spodarce nieruchomościami)
" wpis w księdze wieczystej nabywcy użytkowania wieczystego (art. 27 ustawy o gospodarce nieru-
chomościami)
" zbycie prawa użytkowania wieczystego przed wpisem w księdze wieczystej - zob. post. SN z
05.07.20091 r., II CKN 1220/00, OSP 2002, nr 9, poz. 123
" treść umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu (art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali) 
zob. wyrok SN z 03.09.20099 r., I CSK 6/09, OSN ZD 2010, A, poz. 23
BS
7) Wanda prowadząca antykwariat z dziełami sztuki namówiła Olgę do sprzedaży obrazu. Twierdziła, że
jest to bardzo zręczna kopia obrazu Wojciecha Kossaka i że teraz jest coraz większy popyt na tego typu
dzieła. Była jednak pewna, że jest to oryginał. Olga sprzedała obraz Wandzie za 8 000 zł. Tydzień póz
niej
Wanda sprzedała ten sam obraz Pawłowi za 32 000 zł zapewniając go, że jest to oryginał. Paweł uważa, że
zrobił świetny interes, ponieważ dzieła Kossaka osiągają coraz wyższe ceny. Okazało się, że przekonanie
Pawła o autentyczności obrazu jest trafne. Kiedy Olga pół roku póz
niej dowiedziała się o dalszych losach
obrazu, wysłała do Wandy list, w którym oświadczyła, że  wycofuje się z umowy i żąda pomocy w odzy-
skaniu obrazu za zwrotem ceny sprzedaży . Olga wysłała także pismo do Pawła, w którym informowała go
o powstałej sytuacji i zażądała zwrotu obrazu. Paweł odmówił, podnosząc, że nie miał pojęcia o umowie
między Wandą a Olgą i nie ma sobie w związku z tym nic do zarzucenia.
Kto jest właścicielem obrazu?
Wskazówki dotyczące rozwiązania
" błąd niedotyczący treści czynności prawnej (wykluczone powołanie się na art. 84 k.c.)
" podstęp Wandy (art. 86 k.c.)
" wsteczny skutek uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli (art. 88 k.c.)
" Paweł zawarł umowę sprzedaży z osobą nieuprawnioną do rozporządzania obrazem
" Wanda uzyskała posiadanie obrazu podstępnie - kwestia stosowania art. 169 ż 2 k.c.
8) Franciszek był kolekcjonerem zabytkowych samochodów. Kupował zniszczone egzemplarze za niewiel-
ką cenę i następnie żmudną pracą doprowadzał je do stanu dawnej świetności. Jeden ze składników kolek-
cji szczególnie upodobał sobie jego wnuk, Tadeusz. Po śmierci Franciszka odnaleziono testament własno-
ręczny (napisany w całości pismem ręcznym, podpisany nazwiskiem i imieniem oraz opatrzony datą), w
którym Franciszek ustanowił zapis tego samochodu na rzecz Tadeusza pod warunkiem, że uzyska on pra-
wo jazdy. Do całego spadku powołał zaś swojego syna, a ojca Tadeusza, Stanisława. Kiedy tylko Tadeusz
zapisał się na kurs prawa jazdy, Stanisław zawarł z nim umowę przenoszącą własność samochodu w wyko-
naniu zapisu. Pół roku póz
niej Tadeusz za trzecim razem zdał egzamin. Poprosił swojego kolegę mechani-
ka, aby ten sprawdził działanie układu kierowniczego. Kolega zgodził się to zrobić po znajomości, licząc, że
będzie mógł od czasu do czasu przejechać się wspaniałym samochodem Tadeusza. Niestety, po dostarcze-
niu przez Tadeusza samochodu do warsztatu, kolega zaczął go unikać. Po kilku miesiącach Tadeusz wystą-
pił do sądu z powództwem o wydanie pojazdu.
Czy sąd powinien uwzględnić powództwo?
Wskazówki dotyczące rozwiązania
" testament własnoręczny  w grę wchodzi tylko zapis zwykły
4
" warunek zawieszający
" w chwili wykonania zapisu trwał stan zawisłości od warunku, więc wierzytelność o przeniesienie
własności jeszcze nie powstała
" przeniesienie własności było nieważne z powodu braku kauzy (art. 156 k.c.)
" póz
niejsze ziszczenie się warunku nie sanuje tego braku
9) Anna, Piotr i Tadeusz byli w częściach równych współwłaścicielami gruntu, na którym był wzniesiony
budynek mieszkalny. Podczas miesięcznego pobytu Anny i Piotra za granicą z instalacji wodociągowej na
najwyższej kondygnacji zaczęła wyciekać woda. Tadeusz  nie mogąc skontaktować się z pozostałymi
współwłaścicielami  samodzielnie zlecił usunięcie awarii specjalistycznej frmie. Firma ta zajmowała się
również instalacjami ciepłowniczymi. Tadeusz zawarł więc z tą frmą także umowę obejmującą moderniza-
cję centralnego ogrzewania budynku. Zmodernizowana instalacja pozwala zaoszczędzić ok. 30% wydatków
na ogrzewanie. Kiedy Anna i Piotr wrócili do kraju, naprawa wodociągu oraz modernizacja ogrzewania
były już zakończone. Tadeusz odmówił jednak pełnej zapłaty za wykonanie robót, podnosząc, że część wy-
datków (dokładnie po 1/3) obciąża pozostałych współwłaścicieli. Z kolei Anna i Piotr odmówili pokrycia ja-
kiejkolwiek części wydatków, podnosząc, że wydatki te poczyniono bez ich zgody.
Czy umowy zawarte przez Tadeusza są ważne? Od kogo i na jakiej podstawie frma wykonująca usługi
może domagać się zapłaty? Czy i ewentualnie na jakiej podstawie oraz w jakim zakresie Tomasz, doko-
nawszy zapłaty za naprawę instalacji wodociągowej oraz za modernizację ogrzewania, mógłby dochodzić
od pozostałych współwłaścicieli partycypacji w wydatkach?
Wskazówki dotyczące rozwiązania
" zaciąganie zobowiązań a zarząd rzeczą wspólną (czy to w ogóle jest zarząd? jeżeli tak, to jakie są
konsekwencje naruszenia reguł zarządu?)
" naprawa sieci wodociągowej jako czynność zachowawcza
" wymiana instalacji ciepłowniczej bez zgody pozostałych współwłaścicieli była niezgodna z reguła-
mi zarządu rzeczą wspólną (bez względu na kwalifkację tej czynności z punktu widzenia zakresu
zarządu  art. 199 i 201 k.c.)
" stroną umów z wykonawcą jest wyłącznie Tadeusz
" obowiązek partycypacji w wydatkach związanych z rzeczą wspólną (art. 207 k.c.) odnosi się tylko
do wydatków poczynionych zgodnie z regułami zarządu rzeczą wspólną
*Autorzy kazusów:
nr nr 1, 2, 3 i 4 - dr Wojciech Górecki, nr 5 i nr 6 - dr Wojciech Kaliński, nr nr 7, 8 i 9 dr hab. Bartłomiej
Swaczyna
5