Podejście kosztowe

Dokonuje się określenia wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości. Przez wartość tę rozumie się kwotę równą kosztom odtworzenia lub kosztom zastąpienia części składowych nieruchomości, przy założeniu, że wartość ta jest równa kosztom pomniejszonym o stopień zużycia. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Stopień zużycia jest miarą utraty wartości budynków, obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Istotą podejścia kosztowego jest to, że nabywca nie zapłaci za nier. więcej niż wyniesie go koszt odtworzenia nier. Koszt odtworzenia nier. gruntowej interpretowany jest jako wysokość nakładów (cena), jakie należy ponieść na zakup gruntu o tej samej funkcji (sposobie użytkowania) i o cechach użytkowych jak najbardziej zbliżonych do gruntu stanowiącego przedmiot oszacowania, w tym z uwzględnieniem lokalizacji. Efektem zastosowania podejścia kosztowego jest określenie wartości odtworzeniowej. Określa się ja dla nier., które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego albo jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Koszt odtworzenia obiektu (Wb) oblicza się jako sumę kosztów robót bud. (Kb) i kosztu dokumentacji i nadzoru (Kd). Wb=Kb+Kd

Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki szczegółowej:

1. Dokonanie szczegółowej inwentaryzacji, pomiaru powierzchni i kubatury;

2. Ustalenie technologii robót budowlanych, instalacyjnych i innych;

3. Obliczenie dokonanych nakładów pracy, sprzętu i materiałów, potrzebnych do wybudowania obiektu;

4. Określenie cen jednostkowych.

Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki elementów scalonych:

1. Dokonanie szczegółowej inwentaryzacji, pomiaru powierzchni i kubatury;

2. Ustalenie technologii robót budowlanych, instalacyjnych i innych;

3. Podział budynku lub budowli w sposób umowny na elementy (fundamenty, stropy itp.);

4. Określenie cen elementów scalonych.

Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej:

1. Znalezienie obiektów budowlanych podobnych do ob. wycenianego;

2. Ustalenie jednostki odniesienia;

3. Określenie jednostkowej ceny dla ustalonej jednostki odniesienia;

4. Ustalenie ostatecznego kosztu odtworzenia wycenianego obiektu wg wzoru: Kb=Q*Cj (Q - liczba jednostek odniesienia; Cj - cena wskaźnikowa jednostki odniesienia) -> Vo=Vn*W (Vo - wartość odtworzeniowa; Vn - wartość nowego obiektu; W - zużycie).

Wartość rynkowa jako podstawa wyceny

Wartość rynkowa	Wartość odtworzeniowa
Wartość rynkową nieruchomości określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.	Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne
Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy	Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia
Ustalona wartość nier. musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży.	Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jest stosowany jako podstawa oszacowania wartości nier.: - o ile wymagają tego przepisy szczególne - dla nier. szczególnego przeznaczenia, które rzadko lub w ogóle nie są przy istniejącym użytkowaniu sprzedawane na rynku.
Ustalona WR nier. nie powinna być zwiększana o podatki i opłaty, jakie potencjalny nabywca nier. będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem.	Nabywca nie zapłaci za nier. więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nier., w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.
Oblicza się dla budynków i części składowych nieruchomości.	Wartość nier. obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nier. pomniejszony o stopień zużycia.

---