39. Proszę omówić metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym.

Metoda skorygowanej ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru ca najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównania, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży.

Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.

Rynek powinien zostać określony analogicznie jak w metodzie porównywania parami: rodzaj nieruchomości, okres badania cen transakcyjnych oraz zbiór rynkowych cech nieruchomości z określeniem ich wpływu na uzyskanie ceny sprzedaży. Zakłada się, że wartość wycenianej nieruchomości znajdzie się pomiędzy cenami minimalną a maksymalną jaką uzyskano na rynku lokalnym - właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Cenę minimalną, maksymalną określamy na podstawie próbki reprezentatywnej, która jest modelem rynku.

Liczebność próbki zależy od tzw. poziomu ufności oraz zróżnicowania cen na rynku lokalnym, który określamy przez losowy dobór kilku cen transakcyjnych.

Próbka reprezentatywna - taki zbiór nieruchomości, którego struktura (wewnętrzna budowa) nie różni się istotnie od zbioru wszystkich wiarygodnych transakcji (populacji generalnej), przyjętych do analizy z rynku lokalnego.

Próbka reprezentatywna jest więc modelem (namiastką) populacji generalnej.

Cena średnia uzyskana z próbki nie powinna się istotnie różnić od ceny średniej uzyskanej ze zbioru wszystkich wiarygodnych transakcji z badanego rynku.

ALGORYTM

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych (tak jak w metodzie porównywania parami).

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i maksymalnej (Cmax).

5. Określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy (grupy nieruchomości reprezentatywnych - próbki reprezentatywnej).

6. Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:

gdzie:

- granica dolna sumy współczynników korygujących

- granica górna sumy współczynników korygujących

7. Określenie zakresu poszczególnych współczynników korygujących i ich wartości dla wycenianej nieruchomości.

8. Określenie wartości rynkowej 1m² wycenianej nieruchomości według formuły:

oraz jej wartości rynkowej:

gdzie:

- oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości

n - liczba współczynników odpowiadająca określonej liczbie cech rynkowych nieruchomości

F - ilość m² wycenianej nieruchomości.

Tabela. Obliczenie wartości współczynników korygujących

Lp.	Cechy rynkowe	Udział cechy w	Zakres współczynników korygujących		Wartość współczynnika
1	2	3	4		5
1
2
…
…
…
n
	SUMA	100

---