43. Proszę podać procedurę postępowania przy wycenie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej
Wartość nieruchomości otrzymuje się z przemnożenia jednorocznego dochodu (DON) z nieruchomości przez współczynnik kapitalizacji (YP) według formuły W = DON x YP gdzie:
DON - dochód operacyjny netto,
YP - współczynnik kapitalizacji (mnożnik).
Przedstawiony wyżej model jest dużym uproszczeniem sytuacji inwestycyjnej, gdyż zakłada jednoroczny dochód, podczas, gdy inwestycja jest procesem wieloletnim, ze zmieniającym się dochodem. Jeżeli spodziewamy się wzrostu (spadku) dochodu to musimy przyjąć dochód na wyższym (niższym) poziomie.
Na wysokość stopy kapitalizacji wpływa:
- ogólny poziom rentowności na rynku inwestycyjnym,
- elementy ryzyka z dana inwestycja,
- czynnik spodziewanego wzrostu wartości kapitałowej na skutek aprecjacji cenowej.
Ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości można podzielić na:
- ryzyko związane z dochodem,
- ryzyko kapitałowe,
- ryzyko związane z zarządzaniem.
Korzystając z analizy transakcji podobnych nieruchomości komercyjnych ustalamy dochód netto z nieruchomości oraz ceny transakcyjne tych nieruchomości. Iloraz ceny transakcyjnej przez dochód z nieruchomości jest współczynnikiem kapitalizacji (YP). Dochód czynszowy odnosi się tutaj do całej nieruchomości (budynek i grunt), gdyż najemca płaci nie tylko za korzystanie z powierzchni budynku, ale również za przynależną działkę.
Algorytm
+1) określamy potencjalny dochód brutto,
-2) straty z tytułu nie wynajęcia części powierzchni,
=3) efektywny dochód brutto
-4) wydatki operacyjne (koszty roczne eksploatacji i funkcjonowania nieruchomości, bez amortyzacji i podatku dochodowego)
=5) dochód operacyjny netto (NOI),
6) ustalamy współczynnik kapitalizacji (YP), na podstawie analizy cen transakcyjnych podobnych nieruchomości notowanych na rynku,
7) określamy wartość nieruchomości według wzoru:
W = DON x YP
Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania lokalnego rynku .