7. Postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości. Kto ma prawo do zasiedzenia nieruchomości, warunki niezbędne? Kto i w jakim trybie ma prawo stwierdzić zasiedzenie nieruchomości? Zasiedzenie gruntów publicznych.
1. Podmioty mające prawo do zasiedzenia nieruchomości:
Zgodnie z Art. 172 [Nieruchomość] Kodeksu Cywilnego:
§ 1. 83) Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. 84) Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Z powyższego artykułu wynika, że prawo zasiedzenia przysługuje tzw. posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, czyli osobie korzystającej z niej jak właściciel i zachowującej się jak właściciel. Osobą taką może być rolnik uprawiający od lat kawałek gruntu na podstawie ustnej umowy sprzedaży, zawartej z sąsiadem, opłacający też podatek rolny lub lokator mieszkania, stanowiącego odrębną własność, które przejął np. po rodzicach i chociaż nie ma sądowego potwierdzenia nabycia prawa do spadku, też może ubiegać się o jego zasiedzenie. Dobra lub zła wiara nie jest wymogiem formalnym zasiedzenia – wpływa wyłącznie na długość czasu, jaki musi upłynąć do nabycia nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Stan, w którym posiadacz wie, że nie jest właścicielem nieruchomości lub nie zdaje sobie z tego spraw z powodu nie dołożenia należytej staranności oznacza, iż taka osoba pozostaje w złej wierze. Co istotne, posiadacz, który po objęciu danej nieruchomości w posiadanie samoistne zorientował się później, że nie jest jej rzeczywistym właścicielem, to taka zmiana dobrej wiary na złą nie wydłuża okresu koniecznego do zasiedzenia nieruchomości.
Dla oceny, czy posiadacz włada nieruchomością „jak właściciel” nie jest wystarczająca tylko zewnętrzna manifestacja posiadania, ale również „wewnętrzna”
chęć władania nieruchomością w ten sposób (nastawienie psychiczne). Za zobiektywizowane dla osób trzecich przejawy woli można uznać np. :
− uiszczanie podatków związanych z posiadaniem nieruchomości lub opłat z tytułu
Użytkowania wieczystego (w zależności od prawa, którego podmiotem uważa się posiadacz);
− wskazywanie w dokumentach, oświadczeniach, czy umowach siebie jako właściciela nieruchomości;
− wytyczenie granic i ogrodzenie danej nieruchomości;
−przeprowadzanie remontów;
Dodatkowo Art. 176 [Posiadanie poprzednika] wspomina, że:
§ 1. 85)Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści, co jest znacznym ułatwieniem w przejmowaniu nieruchomości przez zasiedzenie.
Teoretycznie nie można natomiast zasiedzieć gruntu rolnego lub mieszkania komunalnego, jeśli jest ono przez daną osobę dzierżawione lub wynajmowane. Osoba taka jest wtedy posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Jednakże w prawie polskim posiadanie zależne (czyli stan wyłączający zasiedzenie) może przejść w posiadanie samoistne – decydujące będzie ustalenie zmiany nastawienia posiadacza do wykonywania odnośnie nieruchomości uprawnień „jak właściciel” i rozpoczęcie manifestowanie tej zmiany „na zewnątrz” w sposób jawny. W ten sposób np. dzierżawca zarzucając płacenie czynszu wydzierżawiającemu i postępując z nieruchomością jak właściciel może po 30 latach stać się jej właścicielem.
Ponadto zgodnie z Art. 173 [Ochrona małoletniego] Kodeksu Cywilnego:
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela.
2. Stwierdzenie o zasiedzeniu nieruchomości:
Zgodnie z Art. 609 [Wnioskodawca; ogłoszenie] Kodeksu Postępowania Cywilnego:
§ 1. Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany.
§ 2. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane.
Tryb stwierdzenia o zasiedzeniu nieruchomości:
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, składamy w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia tej nieruchomości. (sprawę najczęściej, jak wskazują liczne przykłady, ostatecznie rozstrzyga Izba Cywilna Sądu Najwyższego).
Wpis w sprawie o zasiedzenie jest stały i wynosi 2 tys. zł.
Sąd tylko potwierdzi nabycie własności, które następuje z mocy prawa po upływie wymaganego terminu zasiedzenia.
W posiedzeniu sądu uczestniczyć musi właściciel nieruchomości lub jego następca prawny. Ubiegający się o zasiedzenie musi więc wskazać sądowi takiego właściciela. Jeśli go nie zna lub nie znajdzie, wówczas sąd ogłosi publicznie o toczącym się postępowaniu.
Sąd ma obowiązek ustalić i wezwać na posiedzenie wszystkich uczestników postępowania.
Na podstawie postanowienia sądu, strona wygrywająca proces będzie mogła wpisać siebie jako właściciela w księdze wieczystej nieruchomości.
Ponadto Art. 610 [Odesłanie] Postępowania Cywilnego mówi, że:
§ 1. Poza tym do ogłoszenia i orzeczenia stosuje się odpowiednio przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku. Termin wskazany w ogłoszeniu wynosi jednak trzy miesiące.
§ 2. Jeżeli w terminie tym nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się własności nie wykaże, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione.
3. Zasiedzenie gruntów publicznych:
Zgodnie z Art. 149 [Działka zamienna] Prawa Spółdzielczego:
W wypadku gdy grunt został wniesiony przez posiadacza samoistnego, a do chwili ustania członkostwa zasiedzenie nie nastąpiło, przedmiotem dalszego zasiedzenia staje się działka zamienna.
Oznacza to, że pomimo zamiany działki przez posiadacza samoistnego na inną, jego stosunek prawny do tejże działki nie ulega zmianie. Nie zyskuje nowej działki na własność, ani nie traci lat władania „jak właściciel” poprzednią działką .
Ofiarami zasiedzenia bardzo często padają nienadzorowane nieruchomości należące do gmin. Dlatego gmina jako właściciel nieruchomości powinna systematycznie sprawdzać, w jaki sposób mieszkańcy korzystają z nieruchomości będących własnością gminy. W praktyce zdarza się bowiem, że mieszkańcy niedysponujący żadnym tytułem prawnym do nieruchomości gminnych ogradzają działki lub ich części płotem i użytkują je tak, jakby byli ich właścicielami. Działając w taki sposób przez odpowiednio długi czas mogą doprowadzić do zasiedzenia. Gmina musi mieć na uwadze, że czynności faktyczne związane z korzystaniem z działki są dostrzegalne dla innych osób i wywołują u nich przekonanie, że ten, kto się działką zajmuje, jest właścicielem. Brak zainteresowania gminy własnymi nieruchomościami, w tym brak dbałości o to, by korzystanie przez mieszkańców z nieruchomości gminnych było prawnie uregulowane, może spowodować utratę ich własności.
Należy pamiętać, że w sprawach o zasiedzenie wnioskodawca – posiadacz nieruchomości, który dąży do jej zasiedzenia, ma ułatwione zadanie. Ponieważ zgodnie z Art. 339 [Domniemanie posiadania samoistnego]Kodeksu Cywilnego Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Gmina w toku postępowania o zasiedzenie powinna obalić to domniemanie, przedstawiając dowody na to, że posiadanie wnioskodawcy w sprawie o zasiedzenie wcale nie miało charakteru posiadania samoistnego – właścicielskiego. Dodatkowo gmina może wykazywać, że posiadacz władał nieruchomością za zgodą gminy, a więc posiadanie miało charakter posiadania zależnego.
Warto też wspomnieć, że zasiedzenie drogi publicznej, czyli działki gruntu o funkcji wynikającej ze stosownej kwalifikacji, nie może nastąpić po dniu 1 stycznia 1999 r. Jest to niezależne od faktu długotrwałego, nieprzerwanego posiadania takiej nieruchomości. Zdarza się, że w skład posesji stanowiących prywatną własność wchodzi działka będąca częścią drogi publicznej, która stanowi mienie jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Jednak mimo faktycznego zajęcia części drogi pod prywatny użytek, nie stanie się ona częścią nieruchomości należącej do prywatnego właściciela, ani wskutek zasiedzenia, ani nabycia w drodze sprzedaży.