RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Kategorie ekonomiczne nieruchomości
Cechy charakterystyczne i funkcje rynku.
Nieruchomość jako przedmiot obrotu w wymiarze ekonomicznym.
Uwarunkowania ekonomiczne obrotu nieruchomościami.
Otoczenie nieruchomości
Jednym z najciekawszych i najbardziej rozwijających się segmentów polskiej gospodarki w ostatnich latach są nieruchomości. Przechodzenie od gospodarki centralnie planowanej do rynkowej na początku lat dziewięćdziesiątych umożliwiło postrzeganie nieruchomości nie – jako przyczyny kosztów i kłopotów, ale jako źródła zysku, wzrostu wartości, prestiżu itp. Nieruchomość stała się obiektem rynkowym, obiektem inwestowania, obiektem przynoszącym dochód i ze względu na swoje specyficzne cechy /trwałe związanie gruntem, lokalny charakter/ wymaga całkowicie odmiennego traktowania niż wszystkie pozostałe dobra będące w obrocie towarowym.
Na rosnące znaczenie nieruchomości wskazują również m.in.:
Udział nieruchomości w tworzeniu produktu krajowego brutto /budownictwo, czyli sektor powiększający wartość nieruchomości poprzez ich zabudowanie wytworzył w 1995 r. – 6,4% polskiego produktu krajowego brutto. W 1997 r. udział ten wzrósł do – 7 %, a w 1998 r. sięgnął do – 7,5 %. Powyższy udział nieruchomości w PKB należy powiększyć o wartości PKB wytworzone w sferze usług związanych z nieruchomościami np. o usługi dot. obrotu nieruchomościami.
Udział nakładów na realizację nieruchomości (budynków i budowli) w wydatkowanych nakładach inwestycyjnych. W 1998 r. ze 114.561 mln zł nakładów inwestycyjnych 53.357 mln zł przypada na nakłady na budynki i budowle, co stanowi 46,6 %. Są to roczne wydatki na tworzenie nowych nieruchomości (naniesień na gruntach).
Przedstawione fakty wskazują jak wielkie znaczenie mają nieruchomości w naszym życiu, zarówno indywidualnym jaki i społeczno-ekonomicznym.
1.3.1. Pojęcie rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości analizowany jest w dwóch ujęciach jako kategorii ekonomicznej i jako kategorii przestrzennej1.
W kategorii ekonomicznej rynek jest charakteryzowany jako ogół stosunków wymiennych jakie zachodzą między stronami transakcji: sprzedającym i kupującym /stroną podażową i popytową/. Obecny jest przy tym określony układ cen.
W kategorii przestrzennej rynek jest traktowany jako pewien obszar, na którym panują ujęte w ramy, zbliżone warunki obrotu towarowego.
Ostatnio pojawiło się i trzecie określenie rynku nieruchomości – rynek jako kategoria cybernetyczna. W tym ujęciu rynek rozpatrywany jest jako układ otwarty makro i mikroekonomiczny, na który oddziaływuje otoczenie
Rynek nieruchomości – to ogół warunków w jakich dokonuje się transfer praw do nieruchomości oraz zawierane są umowy określające wzajemne prawa i obowiązki związane z władaniem nieruchomościami2. Rynek ten jest rynkiem nieformalnym, gdyż nie posiada stałej siedziby i statutu jak np. giełda.
Rynek nieruchomości wyróżnia się w gospodarce również tym, że:
transakcje angażują duże kwoty pieniężne, często kredyty,
istnieje nieduża częstotliwość transakcji kupna – sprzedaży i względna stabilność podaży w krótkim okresie czasu,
występują trudności w uzyskaniu informacji o transakcjach na rynku,
wartość nieruchomości zależy od położenia, sąsiedztwa, standardu, sposobu jej użytkowania.
Rynek nieruchomości określany jest przez różne cechy, ich przejawy i skutki. Poglądowo przedstawia to poniższa tabela.
Tabela nr 1.
Cechy rynku nieruchomości, ich przejawy i skutki
Cechy rynku nieruchomości |
Przejawy | Skutki |
|---|---|---|
Niejednolitość - wywołana uwarstwieniem popytu, - wywołana zróżnicowanym zasięg. przestrzennym -wywołana zróżnicowanym charakterem nabywanych praw |
różnorodność rynków nieruchomości np. rynek nier. mieszkaniowych, nieruchomości komercyjnych, wyróżnienie rynku lokalnego, regionalnego, krajowego, międzynarodowego, wyróżnienie rynku lokat i rynku najmu, |
zróżnicowanie aktywności rynków, konieczność specjalizacji zawodowej pośredników, rzeczoznawców, zarządców zróżnicowanie wartości podobnych nieruchomości, ale przypisanych do innych rynków, zróżnicowanie procedur szacowania wartości prawa własności i praw o krótkim okresie trwałości /najem, dzierżawa/, |
| Niedoskonałość | - brak informacji o rynku, - brak racjonalności aktów kupna-sprzed - różnorodność dóbr, |
- trudności osiągnięcia stanu równowagi na tym rynku, niestałość, trudności na etapie wyceny, - powolna reakcja sygnałów z rynku na ceny i cen na zmianę tych sygnałów, |
| Mała elastyczność popytu i podaży | - słaba reakcja popytu i podaży na zmiany cen, - współczynniki elastyczności są mniejsze niż 1, |
- trudności osiągnięcia równowagi na tym rynku, - rynek przechodzi od nabywcy do rynku sprzedawcy, - silne wahania wartości i liczby transakcji nieruchomości, |
| Wymaga fachowej obsługi | - konieczność uzyskania licencji, | - wymóg permanentnego szkolenia i doskonalenia zawodowego |
Lokalny charakter rynku Nieruchomości |
- potencjalny nabywca musi poznać każdą nieruchomość, osobiście ocenić jej zalety i wady, | - umiejscowienie konkurencji zwłaszcza dla nieruchomości mieszkaniowych, - konkurencja jest ograniczona, - transakcje mają raczej charakter lokalny, |
| Efektywność rynku na niskim poziomie | - niewielkie zależności pomiędzy kolejnymi zmianami na rynku a wynikiem wyceny, - cena nie odzwierciedla natychmiast w pełni informacji rynkowych, |
- informacje jakimi może dysponować inwestor nie są wystarczające, aby mógł on opracować rentowne strategie handlowe na podstawie analizy szeregów czasowych cen nieruchomości, - inwestorzy uzyskują wyższe dochody tylko w przypadku podjęcia dodatkowego ryzyka, |
Źródło: Ewa Kucharska – Stasiak: Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo PWN, Warszawa 1997 tabl. 2, str.30
1.3.2. Segmentacja rynku
Rynek nieruchomości rozpatruje się głównie według trzech kryteriów: kryterium przedmiotowego, podmiotowego i przestrzennego3.
W ujęciu przedmiotowym, kwalifikującym rynek wg. rodzaju nieruchomości wyodrębnia się:
rynek nieruchomości mieszkaniowych,
rynek nieruchomości komercyjnych /biurowych, handlowych, usługowych/,
rynek nieruchomości składowych i dystrybucyjnych,
rynek nieruchomości przemysłowych,
rynek nieruchomości rolnych, leśnych,
rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia /szkoły, lecznice, parkingi, nieruchomości instytucjonalne/,
Poszczególne segmenty tego rynku różnią się głównie stopą rentowności, czyli stopą kapitalizacji prostej nieruchomości.
Podmiotowo rynek nieruchomości można dzielić na:
rynek użytkowy,
rynek inwestycyjny,
rynek czynszowy,
rynek własnościowy,
rynek nieruchomości publicznych,
rynek instytucjonalny.
Klasyfikacja przestrzenna rynku ma bardzo istotne znaczenie dla procesu kształtowania się wartości i ceny. W tym ujęciu wyróżnia się:
rynki lokalne, które są typowe dla nieruchomości mieszkaniowych,
rynki regionalne, które są typowe dla obiektów przemysłowych, biurowych, sportowych, handlowych /centra hiper- i supermarkety/,
rynki krajowe, w skali których występują centra administracyjne, duże obiekty przemysłowe, nieruchomości instytucji finansowych, obiekty kultu religijnego, obiekty zabytkowe,
rynki międzynarodowe, na których przedmiotem obrotu są obiekty sieci instytucji np. banki, hotele, centra biznesowe, sieci mediów, obiekty zabytkowe i luksusowe /pałace/,
rynki globalne, których typowym przykładem są internetowe usługi i zakupy nieograniczone lokalizacją.
Rozwój rynku nieruchomości, jego zróżnicowanie i segmentacja spowodowały potrzebę fachowej jego obsługi. Stąd powstało zapotrzebowanie na pośredników, rzeczoznawców, deweloperów, doradców inwestycyjnych i zarządców nieruchomości. Zrozumienie potrzeby fachowej obsługi nieruchomości legło u podstaw uchwalenia przez Sejm Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
1.3.3. Uczestnicy rynku nieruchomości
Na rynku nieruchomości działa dużo podmiotów gospodarczych, które zajmują się jego obsługą.
Generalny podział uczestników przebiega pomiędzy inwestorami związanymi z rynkiem inwestycyjnym a użytkownikami nieruchomości. Grupa inwestorów jest różnorodna.
Wśród nich wyróżniamy: inwestorów indywidualnych /posiadany kapitał lokują w nieruchomościach, rzadziej w nieruchomości komercyjne/ i inwestorów instytucjonalnych /profesjonalnie zajmują się lokowaniem środków finansowych w nieruchomościach/. Wszyscy inwestorzy ponoszą ryzyko związane ze zmianami rynkowymi wartości nieruchomości.
Drugą ważną grupę podmiotów rynkowych stanowią developerzy. Oni kierują procesem pierwotnego lub wtórnego zagospodarowania nieruchomości i mobilizują, koordynują zasoby po to, by gospodarować terenem nie dla siebie lecz dla konkretnego inwestora. W swych działaniach korzystają z pomocy wielu specjalistów.
Bardzo dużą grupę uczestników rynku stanowią sprzedający i kupujący. Pierwsi upłynniają, a drudzy lokują kapitał.. decyzje przez nich podejmowane dot. aktualnego stanu rynku, wobec czego ponoszą mniejsze ryzyko niż developerzy.
Na zbliżonych zasadach działają wynajmujący i najemcy. Różnica dotyczy tego, że pierwsi udostępniają kapitał ulokowany w nieruchomości, a drudzy korzystają z nieruchomości nie wiążąc swojego kapitału.
Kolejnymi istotnymi podmiotami są kredytodawcy i kredytobiorcy. Kredytodawcy udostępniają kapitał za opłatą właścicielowi nieruchomości pod tzw. zabezpieczenie hipoteczne. Kredytobiorcy korzystają ze środków finansowych na budowę lub kupno nieruchomości
Powyżej scharakteryzowane grupy uczestników rynku nieruchomości należą do tzw. podmiotów – decydentów, czyli tych którzy podejmują decyzje na rynku obarczone mniejszym lub większym ryzykiem.
Decydenci w podejmowaniu decyzji wspierani są przez różnych specjalistów działających też na rynku.
Takimi specjalistami są rzeczoznawcy majątkowi i doradcy inwestycyjni, którzy zajmują się zbieraniem, analizą informacji zebranych z rynku, wyceną nieruchomości, udzielaniem rad przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych czy remontowych.
Obok nich rolę doradców wypełniają pośrednicy obrotu nieruchomościami. Mają oni za zadanie profesjonalnie obsłużyć decyzje kapitałowe, dostarczyć decydentom wiedzę o rynku nieruchomości, skojarzyć kontrahentów i pomóc w załatwieniu formalności związanych z transakcją.
Ważnymi specjalistami na rynku nieruchomości są zarządcy4. Aktywnie zarządzają czyimś kapitałem, który został ulokowany przez właściciela w nieruchomości. To zadanie jest bardzo trudne i odpowiedzialne, ponieważ:
muszą dążyć do maksymalizacji wartości majątku i dochodów,
muszą dokonywać wyboru pomiędzy krótkoterminową korzyścią, a długoterminową wartością,
muszą godzić interesy właściciela i użytkownika.
Dla całej obsługi prawnej rynku nieruchomościami potrzebni są prawnicy i notariusze. Oni przygotowują umowy do wszystkich czynności prawnych, dbają o dobre sformułowanie warunków.
Żadna transakcja przeniesienia praw własności nieruchomości nie może odbyć się bez stosownego zapisu przez notariusza. Akt darowizny, umowę kupna – sprzedaży, umowę darowizny sporzdazają w postaci aktu notarialnego. Sprawdzają również zgodność aktu z przepisami obowiązującego prawa..
Oprócz w/w specjalistów działają jeszcze inni, którzy uczestniczą w mniejszym lub większym charakterze jako doradcy, konsultanci, osoby nadzorujące, kontrolujące pewien zakresów czynności prawno-, ekonomiczno-, technicznych dotyczących obsługi rynku nieruchomości. Takimi specjalistami są np. inspektorzy nadzoru, projektanci, architekci, planiści, agenci ubezpieczeniowi, doradcy finansowi, menedżerowie itp.
1.3.4. Kształtowanie się podaży i popytu na rynku
Wzajemne powiązania pomiędzy popytem a podażą są naczelną cechą rynku nieruchomości. Kształtowanie się tych relacji wyznacza cenę poszczególnych wiązek praw do nieruchomości.
Na relację popytu do podaży wpływają: dobrowolność zawieranych transakcji, ekwiwalentność rynku, sytuacja ekonomiczna, społeczna regionu, kraju, charakter rynku, cechy nieruchomości, interwencjonizm publiczny, wysoka kapitałochłonność i inne. Szczególną rolę w określeniu wielkości popytu odgrywa sytuacja ekonomiczna danego obszaru. Niski poziom ekonomiczny regionu, brak potencjału rozwojowego spowoduje mały popyt na przestrzeń mieszkalną, przemysłową czy komercyjną. Prężnie rozwijające się obszary doprowadzą do wzrostu zapotrzebowania na nieruchomości nie tylko mieszkaniowe /o wysokich parametrach/, ale i przemysłowe, usługowe, biurowe czy też instytucjonalne.
Popyt5 można zdefiniować jako wielkość zapotrzebowania na określone dobro, usługę przy danych cenach.
O popycie decydują ceny. Jeśli ceny rosną, popyt spada i odwrotnie ceny spadają – to popyt roście. Zatem między popytem a cenami zachodzi odwrotnie proporcjonalna reakcja. W mniejszym stopniu na popyt oprócz cen działają inne czynniki np. konieczność zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych, preferencje konsumentów i inwestorów, moda, snobizm, prognozy ekonomiczne i polityczne, spekulacja. Poddając szczegółowej analizie rynek nieruchomości można jednoznacznie stwierdzić, iż jest on popytowo związany z rynkiem kapitałowym.
Podaż6 można określić jako ilość dóbr i usług postawionych do dyspozycji w danym czasie, przy danych cenach i na danym rynku. I tu też podobnie jak przy popycie decydują ceny. Jeżeli ceny rosną, to w krótszym lub dłuższym okresie czasu rośnie także podaż. I odwrotnie – ceny spadają, spada podaż.
Wysokość kosztów poniesionych przy wytworzeniu danego dobra wpływa hamująco bądź rosnąco na podaż. Technologia procesów produkcji, a w przypadku nieruchomości /technologie budowy/ oddziaływuje na wysokość podaży.
Badanie popytu winno być skierowane na analizę przede wszystkim socjologiczną i demograficzną ludności /preferencje, przyzwyczajenia, potrzeby, struktura zawodowa, wiekowa, struktura dot. wykształcenia/. Otrzyma się wówczas odpowiedź na jakich obszarach występuje zapotrzebowanie na powierzchnię i na jakiej kategorii powierzchnię np. czy wystarczający jest popyt na obiekty medyczne, szkoły, przedszkola itp. Czy jest zapotrzebowanie na domy i segmenty, czy też na mieszkania w zabudowie wielokondygnacyjnej. Badanie popytu musi również uwzględniać dostęp i koszt kredytów dla nabywców nieruchomości, liczbę oferowanych form kredytu, czy okres ich spłaty.
Badanie podaży winno obejmować istniejące już zasoby przestrzenne, sposób, intensywność ich wykorzystania, ocenę funkcjonalności jak również możliwe do uzyskania przyszłe zasoby powierzchni mieszkaniowej, komercyjnej czy socjalnej. Poddaje się wówczas analizie podaż gruntów budowlanych, inwestycyjnych, rekreacyjnych, ich uzbrojenie, koszt siły roboczej, materiałów oraz dostępność i koszty kredytu budowlanego.
Warunki popytu i podaży występujące na wolnym rynku tworzą tzw. siły rynkowe. Siły rynkowe są zmienne, ponieważ relacje popytowo – podażowe zmieniają się.
Prowadzi to do istnienia cykli koniunkturalnych na rynku nieruchomości. Okresowe zmiany koniunktury należą do charakterystycznych przejawów gospodarki rynkowej. Wskaźnikiem oceny aktualnej koniunktury jest np. liczba nowo wybudowanych i nie sprzedanych nieruchomości, liczba pustostanów, stawki czynszów dzierżawnych, najmu, nie spłacone kredyty, dla których ustanowiona jest hipoteka na nieruchomości, czy też proporcje między kosztem budowy a wartością rynkową nieruchomości.
Cykl koniunkturalny7 – to periodycznie powtarzający się okres przyśpieszenia lub zwolnienia aktywności gospodarczej.
Cykl składa się z faz:
fazy ożywienia /rozwoju/ charakteryzująca się stopniowym, ciągłym i stosunkowo szybkim wzrostem ogólnej aktywności gospodarczej, wzrostem popytu na nieruchomości,
faza rozkwitu /bomu gospodarczego/, gdzie wskaźniki produkcji, zatrudnienia, cen osiągają najwyższe poziomy,
faza kryzysu charakteryzująca się zwolnieniem ogólnej aktywności gospodarczej, spadkiem PKB, wzrostem bezrobocia, inflacji, cen, popyt maleje, rośnie podaż, inwestycje są wstrzymywane,
faza depresji /bessa/ , gdzie przedłużający się zastój gospodarczy wywołuje spadek siły nabywczej, a tym samym spadek zainteresowania nieruchomościami.
Cyklom koniunkturalnym z różnym nasileniem podlegają wszystkie rynki, w tym i rynek nieruchomościami. Znacznym wahaniom podlega na tym rynku podejmowana działalność inwestycyjna w przedmiocie lokat kapitałowych na rynku jak i w najmie., dzierżawie. Duże rozmiary angażowanego kapitału powodują, iż amplituda wahań inwestycji na rynku nieruchomości potęguje przebieg cykli koniunkturalnych w całej gospodarce np. obecna sytuacja w Polsce i planowanie wprowadzenia od przyszłego roku podatku VAT 22% na grunty, materiały budowlane i usługi spowoduje zwolnienie aktywności inwestycyjnej.8
Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości, wywołane oddziaływaniem ogólnospołecznej koniunktury, są ponadto spotęgowane strukturalną odrębnością obiektu budowlanego. Takie cechy obiektu jak stałość w miejscu, wysoka kapitałochłonność, i długowieczność stają się dodatkowym impulsem do występowania wahań aktywności gospodarczej na tym obszarze. Wymóg posiadania wysokich kapitałów zarówno w sferze wznoszenia, nabycia jak i utrzymania, mała elastyczność nieruchomości w stosunku do zmian rynkowych powodują, że spadek inwestycji może być znaczny, a niechęć do inwestowania bardzo długotrwała. Obiekty budowlane, których realizacja zostaje podjęta w okresie depresji, wejdą do eksploatacji w fazie ekspansji, co powinno im zapewnić wysoką dochodowość.9
Postępująca globalizacja rynków nieruchomości i gospodarki powoduje coraz trudniejszą obserwację procesów rynkowych i monitorowanie pojawiających się przejawów kryzysowych. Z drugiej strony przyczynia się coraz większej koncentracji kapitałów i ich transferów międzynarodowych.
Rynek nieruchomości.
Rynki, a w tym rynek nieruchomości nie określają się same. Ażeby mogły dobrze funkcjonować wymagają:
właściwych regulacji instytucjonalnych,
profesjonalizmu uczestników,
kompetentnych doradców.
Rynki nieruchomości nie funkcjonują samodzielnie lecz są w wysokim stopniu uwarunkowane przez otoczenie społeczno-ekonomiczne.
Rynek nieruchomości pełni przede wszystkim trzy funkcje:
funkcję wymiany, która umożliwia wymianę praw majątkowych i ich ponowną dystrybucję w zależności od preferencji inwestorów i dotychczasowych użytkowników,
funkcję poprawnego wykorzystania przestrzeni co przekłada się zbiorowo na prawidłowe przeznaczenie i zagospodarowanie terenu, a indywidualnie na wykorzystanie przez właściciela swojej nieruchomości jak najbardziej korzystnie,
funkcję informacyjną, gdzie rynek poprzez cenę informuje o wartości różnych nieruchomości, co umożliwia wykreowanie wartości nieruchomości w świadomości podmiotów działających na rynku.
Opracowanie własne na podstawie materiałów ze szkoleń i kursów na rzeczoznawców majątkowych.↩
Ewa Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo PWN, Warszawa1997, str.30.↩
Opracowanie własne na podstawie materiałów ze szkoleń i kursów na rzeczoznawców majątkowych.↩
Opracowanie własne na podstawie materiałów ze szkoleń i kursów na rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.↩
W.J. Brzeski, Vademecum zarządcy nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2001.↩
Tamże↩
W.J. Brzeski, Vademecum zarządcy nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2001.↩
Administrator, Pismo dla Zarządców Domów Mieszkalnych, Warszawa , 2002↩
E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo naukowe PWN, 1997↩