RYNEK NIERUCHOMOŚCI I JEGO UCZESTNICY
1. Pojęcie i cechy rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości (wg E. Kucharska-Stasiak: „Nieruchomość a rynek”)-to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki połączone z władaniem nieruchomościami (rynek nieruchomości jako kategoria
ekonomiczna).
Rynek nieruchomości jako kategoria przestrzenna jest rozumiany jako odniesienie do pewnego obszaru, na którym panują zbliżone warunki obrotu nieruchomościami.
CECHY NIERUCHOMOŚCI:
Cechy fizyczne nieruchomości:
1. stałość w miejscu;
2. trwałość, która to cecha dotyczy w szczególności gruntów, ale nie oznacza ona wcale fizycznej ich niezniszczalności, a jeżeli chodzi o budynki i budowle, to podlegają one zużyciu, i w związku z czym
wymagają nakładów na ich remonty i modernizację;
3. różnorodność;
4. niepodzielność, która to cecha ma charakter względny; chodzi tu zwłaszcza o to, że nie można na przykład oddzielić w sensie fizycznym i prawnym budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, choć oczywiście dopuszczalne są różne prawa do gruntu i budynku z nim związanego (np. grunt objęty użytkowaniem wieczystym, a także własność budynków wzniesionych na tym gruncie).
Cechy ekonomiczne nieruchomości:
1. rzadkość – liczba nieruchomości jest ograniczona, dotyczy to poszczególnych rodzajów nieruchomości;
2. lokalizacja – w sensie fizycznym (nasłonecznienie, zawilgocenie, zanieczyszczenie), w sensie ekonomicznym (dostęp do dróg, do usług, do zakładów użyteczności publicznej, do dużych centrów handlowych);
3. współzależność, przejawiająca się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian i w rezultacie wartości nieruchomości;
4. duża kapitałochłonność, polegająca nie tylko na tym, że nabycie własności nieruchomości wymaga zgromadzenia dużego kapitału, lecz także wynika ona stąd, że każda inwestycja w nieruchomość jest wysoce kapitałochłonna.
5. mała płynność
Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym ze względu na to, że zaspakaja
on bardzo różnorodne potrzeby. Jest rynkiem niedoskonałym.
Cechy instytucjonalno-prawne:
1. Rodzaje praw do nieruchomości:
Prawa bezwzględne nazywane prawami rzeczowymi
- własność,
- użytkowanie wieczyste,
- ograniczone prawa rzeczowe
Prawa względne , do których zalicza się prawa zobowiązaniowe
2. Ograniczenia praw do nieruchomości przez państwo i władze municypalne.
Podatki i opłaty :
- podatki od nieruchomości,
- opłaty za użytkowanie wieczyste i ich aktualizacja nawiązująca
do wzrostu wartości rynkowej gruntu,
- opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości gruntów ( budowa
infrastruktury, podział gruntu);
- opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości gruntu na skutek
zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej.
Wywłaszczenia:
- przejęcie własności prywatnej przeznaczonej na cele publiczne,
za słusznym odszkodowaniem.
Ograniczenia wynikające z zasad racjonalnego wykorzystania ziemi, współżycia społecznego , zasad porządku publicznego i ochrony obywateli:
- plany zagospodarowania przestrzennego,
- prawo budowlane,
- ograniczenia w sposobie użytkowania,
- przepisy związane z ochroną zdrowia i bezpieczeństwem,
- przepisy związane z ochrona gruntów rolnych i leśnych,
- ochrona środowiska,
- gospodarowanie zasobem nieruchomości państwowych i
komunalnych ( ustawa o gospodarce nieruchomościami).
Przejmowanie na skarb państwa nieruchomości nie przejętych przez spadkobierców .
3. Zawody związane z obsługą nieruchomości i ich organizacje.
Zawody : rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca; ich rola i wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości;
Rola standardów zawodowych i zasad etycznych wypracowanych przez te zawody i wprowadzanych w życie przez ich organizacje.
Cechy rynku nieruchomości:
- niejednolitość
- niedoskonałość
- trudność w uzyskaniu równowagi (wysoka kapitałochłonność, długi cykl inwestycyjny)
- lokalny charakter tego rynku
- mała elastyczność
Rynek nieruchomości spełnia bardzo istotne funkcje gospodarcze i społeczne,
wśród których wymienia się funkcje:
1) wymiany
2) informacyjną
3) korygowania wykorzystania przestrzeni
Na rozwój rynku nieruchomości mają wpływ czynniki ekonomiczno-finansowe (kreujące popyt na tym rynku), czynniki prawne i instytucjonalne.
Do czynników prawnych oddziaływujących na rynek nieruchomości zalicza się:
- przepisy prawa stwarzające swobodę obrotu nieruchomościami, bez zbędnych utrudnień i zezwoleń, bez ograniczeń podmiotowych i przedmiotowych,
- takie ukształtowanie przepisów, aby stwarzały one dostęp do informacji o nieruchomościach,
- obowiązywanie zasady swobody umów nie tylko w zakresie ich zawierania, ale także stwarzanie takich wymagań formalnych, które zapewniają udział czynnika fachowego (forma aktu notarialnego) i
odpowiednią ich rejestrację,
- zapewnienie szybkości we wprowadzaniu zmian do ewidencji gruntów lub ksiąg wieczystych,
- możliwość ubezpieczania tytułów i czynności prawnych, np. od wad prawnych transakcji,
- wprowadzenie bodźców podatkowych lub też wprowadzenie stosownej polityki czynszowej, zmierzającej do stwarzania zachęt do inwestowania w nieruchomości (ulgi podatkowe).
Czynniki ekonomiczno-finansowe: wzrost zamożności społeczeństwa; ze względu na wysoką kapitałochłonność nieruchomości, rynek nieruchomości wymaga dopływu długoterminowego kapitału inwestycyjnego, a także odpowiednio rozwiniętego systemu kredytowania nieruchomości.
Czynniki instytucjonalne: warunkiem sprawnego działania rynku nieruchomości jest stworzenie takiej infrastruktury, która zapewniałaby fachową obsługę tego rynku. Chodzi tu o wykreowanie pewnej liczby fachowców zajmujących się profesjonalnie wyceną nieruchomości, doradztwem w zakresie nieruchomości, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, zarządzaniem nieruchomościami lub dewelopingiem. Należy tu stworzyć takie instytucje obsługujące rynek nieruchomości, jak: firmy ubezpieczeniowe, banki hipoteczne, katastry gruntowe, ośrodki badawcze analizujące rynek i opracowujące oraz udostępniające dane rynkowe.
Podział rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości postrzegany jest przede wszystkim przedmiotowo. Z tego
punktu widzenia wyodrębnia się:
- rynek nieruchomości gruntowych
- rynek nieruchomości mieszkaniowych
- rynek nieruchomości komercyjnych (biurowe, handlowe, usługowe)
- rynek nieruchomości składowych i dystrybucyjnych
- rynek nieruchomości przemysłowych
- rynek nieruchomości rolnych (leśnych)
- rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia (szkoły, lecznice, sanatoria, parkingi, garaże)
Poszczególne segmenty tego rynku różnią się głównie stopą rentowności.
Rynki nieruchomości postrzega się przestrzennie i w tym ujęciu wyróżnia się:
- rynki lokalne (typowe dla nieruchomości mieszkaniowych)
- rynki regionalne (typowe dla obiektów przemysłowych małych i średnich, obiektów biurowych, sportowych, handlowych)
- rynki krajowe (np. nieruchomości instytucji finansowych, centra administracyjne, obiekty kultu religijnego, zabytkowe)
- rynki międzynarodowe (obiekty sieci instytucji takie jak np. sieć hoteli, sieć banków, centra biznesowe, sieci mediów, szczególne obiekty zabytkowe i luksusowe- pałace, zamki)
- rynki globalne (typowym przykładem są internetowe usługi i zakupy nieograniczone lokalizacją).
W ujęciu podmiotowym rynek nieruchomości można dzielić na :
- rynek użytkowy oraz rynek inwestycyjny
- rynek czynszowy oraz rynek własnościowy
- rynki nieruchomości publicznych i instytucjonalnych
UCZESTNICY RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Podstawowy podział uczestników rynku nieruchomości przebiega pomiędzy inwestorami związanymi z rynkiem inwestycyjnym a użytkownikami związanymi z rynkiem użytkowym. Generalnie jednak uczestników rynku nieruchomości dzieli się na dwie grupy: decydentów, czyli tych, którzy
podejmują decyzje oraz specjalistów, którzy wspierają decydentów w podejmowaniu i realizacji decyzji.
Do grupy decydentów należą:
- deweloperzy- kierują oni procesem pierwotnego lub wtórnego zagospodarowania nieruchomości, a ich decyzje są najtrudniejsze i najbardziej ryzykowne w stosunku do decyzji innych uczestników rynku nieruchomości. Muszą oni podjąć właściwą decyzję inwestycyjną z wyprzedzeniem czasowym
niezbędnym na realizację zadania inwestycyjnego.
- sprzedający i kupujący – pierwsi upłynniają, a drudzy lokują kapitał.
- wynajmujący i najemcy – pierwsi udostępniają kapitał ulokowany w nieruchomości, a drudzy korzystają z nieruchomości nie wiążąc swojego kapitału.
- kredytodawcy i kredytobiorcy – pierwsi udostępniają kapitał za opłatą (oprocentowanie plus koszty), drudzy korzystają z tego kapitału. Ryzyko jest tu rozłożone i wyważone, poprzez różnego rodzaju instrumentu zabezpieczającego spłatę kredytu.
Do grupy specjalistów należą przede wszystkim:
- rzeczoznawcy majątkowi – ich zadaniem jest profesjonalne oszacowanie wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
- pośrednicy – ich zadaniem jest skojarzenie kontrahentów i w tym celu dotarcie do najszerszego rynku lub największej oferty nieruchomości. Mają oni obowiązek rozpoznać wszystkie atrybuty fizyczne i prawne nieruchomości stanowiącej przedmiot transakcji tak by zapewnić stronom bezpieczeństwo transferu kapitału.
- zarządcy – ich zadaniem jest aktywne zarządzanie czyimś kapitałem, który został ulokowany w nieruchomości. Ich rola jest bardzo trudna i złożona ponieważ:
1. winni dążyć do maksymalizacji wartości majątku i dochodów,
2. muszą wybierać między krótkoterminową korzyścią a długoterminową
wartością,
3. musza godzić interesy właściciela i użytkowników.
- notariusze – winni dbać o profesjonalne sformułowanie warunków umów oraz
sprawdzić zgodność aktu transakcji z przepisami obowiązującego prawa.
Podział nieruchomości
W ujęciu prawnym
- nieruchomość gruntowa
- budynkowa
- lokalowa
2. według ekonomicznego sposobu wykorzystania nieruchomości i ich ewidencjonowania
- nieruchomości inwestycyjne (Grunty, budynki i części budynków, które właściciel lub korzystający w leasingu finansowym, traktuje jako źródło przychodów z czynszów (nieruchomości inwestycyjne czynszowe) lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości (nieruchomości inwestycyjne kapitałowe) lub obie te korzyści. EWIDENCJONOWANE JAKO „INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE”
- nieruchomości operacyjne (Wykorzystywane w działalności operacyjnej (np. hala fabryczne w zakładzie produkcyjnym), nie można im bezpośrednio przypisać korzyści ekonomicznych, jakie z tego tytułu są osiągane przez dany podmiot. Korzyści te są wynikiem synergicznego sprzężenia wszystkich czynników wytwórczych (w tym majątku trwałego i obrotowego), nie tylko nieruchomości.
EWIDENCJONOWANE JAKO „ŚRODKI TRWAŁE”
- nieruchomości stanowiące zapas (Przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem
na nieruchomości ewidencjonowane jako towar, tj. nabyte do dalszej odsprzedaży, lub zapas, tj. nieruchomości wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do sprzedaży np. lokale mieszkalne.)
- nieruchomości operacyjne nadmiarowe (Trwale zbędne do działalności, podstawowej oraz nieruchomości mieszkaniowe
i socjalne.)
ze względu na sposób generowania dochodu
- nieruchomości komercyjne
- nieruchomości spekulacyjne
- nieruchomości kapitałowe
- nieruchomości rozwojowe
Przykładowe cechy rynkowe (atrybuty) nieruchomości
Najczęściej przytaczanymi w literaturze przedmiotu cechami rynkowymi są:
dla nieruchomości gruntowych:
- lokalizacja (ogólna, szczegółowa),
- powierzchnia (wymiary),
- uzbrojenie,
- kształt działki,
- topografia (ukształtowanie terenu),
- klasa gleby (dla nieruchomości rolnych),
- dostępność komunikacyjna (kolejowa, drogowa)
- prestiż
w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej, dodatkowo:
- wymiary budynku,
- powierzchnia użytkowa,
- liczba i położenie kondygnacji,
- ilość pomieszczeń,
- funkcjonalność lokalu
- wyposażenie w instalacje,
- sąsiedztwo mieszkaniowe,
- rok budowy,
- stan techniczny,
- styl architektoniczny,
- technologia (np. wielka płyta, cegła, "rama H")
- możliwość parkowania itp.