Wykład 4

Rynek

nieruchomości

–

podstawowe definicje

POJĘCIE RYNKU

OGÓŁ WARUNKÓW EKONOMICZNYCH,

W KTÓRYCH DOCHODZI DO ZAWIERANIA
TRANSAKCJI

WYMIENNYCH

MIĘDZY

SPRZEDAWCAMI

OFERUJĄCYMI

TOWARY

I USŁUGI A NABYWCAMI REPREZENTUJĄCYMI
POTRZEBY

POPARTE

OKREŚLONYMI

FUNDUSZAMI NABYWCZYMI

NIERUCHOMOŚĆ JAKO

TOWAR

Towarem są prawa

do:

1.Gruntu
2.Budynku lub jego

części

3.Urządzeń trwale

związanych z
gruntem

4.Drzew i innych

roślin

5.Przestrzeni nad i

pod powierzchnią
ziemi

TOWAREM NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SĄ

PRAWA

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

OGÓŁ WARUNKÓW

W KTÓRYCH ODBYWA SIĘ TRANSFER PRAW DO
NIERUCHOMOŚCI I SĄ ZAWIERANE UMOWY
USTANAWIAJĄCE WZAJEMNE PRAWA I OBOWIĄZKI
POŁĄCZONE Z WŁADANIEM NIERUCHOMOŚCIAMI

Kucharska – Stasiak (2006)

podaje, że rynkiem nieruchomości

nazywamy:

Działania i interakcje ludzi zajmujących się kupnem,
sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem
nieruchomości;
Działalność gospodarczą, w wyniku której dochodzi do
wymiany towarów;
Umowę, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się
by ustalić cenę, za którą dojdzie do wymiany:
Zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane
są prawa i udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny;
Forum do kupowania i sprzedawania;
Zestaw układów, w których nabywcy i sprzedawcy
spotykają się poprzez mechanizm cenowy, wzajemne
oddziaływania osób, które wymieniają prawa własności do
nieruchomości na inne aktywa;

Rynek nieruchomości jako system

Podsystem obrotu

nieruchomościami

Podsystem

finansowania

nieruchomości

Podsystem

inwestowania

w nieruchomości

Podsystem

zarządzania

nieruchomościami

RYNEK

RYNEK

NIERUCHOMOŚ

NIERUCHOMOŚ

CI

CI

O

to

cz

en

ie

sp

ołe

cz

ne

(sy

s.

sp

ołe

czn

y)

O

to

cz

en

ie

go

sp

od

ar

cz

e

(s

ys

te

m

go

sp

.)

O

to

cz

en

ie

po

lit

yc

zn

e

sy

s.

po

lit

yc

zn

y

O

to

cz

en

ie

pr

aw

ne

(sy

s.

pra

wn

y)

Wybrane kryteria klasyfikacji rynków

nieruchomości

kryterium podmiotowe,
kryterium funkcji nieruchomości,
kryterium zasięgu przestrzennego,
kryterium lokalizacyjne,
kryterium pozycji gospodarczej,
kryterium jakościowe,
kryterium cenowe,
kryterium formy prawnej wymiany dóbr,
kryterium praw do nieruchomości,
kryterium fazy obrotu,

Klasyfikacja rynków nieruchomości

wg.kryterium podmiotowego

rynek nieruchomości państwowych,
rynek nieruchomości samorządowych
(w szczególności komunalne),
rynek nieruchomości prywatnych (osób
fizycznych, osób prawnych, spółdzielni),

KLASYFIKACJA

RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

WEDŁUG

KRYTERIUM

PRZEDMIOTOWE

GO

RYNEK

NIERUCHOMOŚCI

MIESZKANIOWYCH

RYNEK

NIERUCHOMOŚCI

KOMERCYJNYCH

RYNEK
NIERUCHOMOŚCI
PRZEMYSŁOWYCH

RYNEK

NIERUCHOMOŚCI

ROLNYCH

RYNEK

NIERUCHOMOŚCI

REKREACYJNYCH

RYNEK

NIERUCHOMOŚCI

SPECJALISTYCZNYCH

PODZIAŁ RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

WEDŁUG KRYTERIUM

ZASIĘGU

PRZESTRZENNEGO

RYNEK LOKALNY

RYNEK

REGIONALNY

RYNEK KRAJOWY

RYNEK

MIĘDZYNARODOWY

Klasyfikacja rynków nieruchomości

wg. kryterium pozycji gospodarczej

uczestników rynku

rynek profesjonalny (po obu stronach
występują podmioty instytucjonalne –
gmina, bank, firma deweloperska),

rynek nieprofesjonalny (okazjonalny, w
którym uczestniczą głównie osoby
fizyczne),

Klasyfikacja rynków nieruchomości

wg. kryterium fazy obrotu

rynek pierwotny,
rynek wtórny,

Sektor nieruchomości i jego

klasyfikacja

Sektor

nieruchomości

Rynek

nieruchomości

Rynek budowlany

Rynek

lokat

Rynek

najmu

Klasyfikacja rynku

nieruchomości według kryterium

struktury podmiotowej i

przedmiotowej

Rynek użytkowników

Rynek aktywów finansowych

Rynek działań deweloperskich

Rynek gruntów

Miejsce rynku nieruchomości

Sektor

nieruchomoś

ci

Rynek

nieruchomoś

ci

Rynek

budowlan

y

Rynek lokat

nieruchomościowy

ch

Rynek

najmu

Faza

tworzenia

Faza

wymiany

Faza

konsumpc

ji

Rynek

finansowy

Rynek

pieniężny

Rynek

kapitałowy

Rynek

papierów

wartościowych

Rynek

kredytowy

„

Popyt na nieruchomości jest funkcją popytu

na dobra i usługi wytwarzane w tychże
nieruchomościach”
(Fraser 1993).

Popyt

Zapotrzebowanie na dane dobro w
danym czasie, na danym rynku przy
każdej cenie

Ujawnione

przez

nabywców

wynikające z potrzeb zamiary zakupu
poparte

realnymi

funduszami

nabywczymi

Popyt na nieruchomości oznacza:

Liczbę potencjalnych kupujących lub
najemców poszukujących, po różnych
cenach danego rodzaju nieruchomości
na danym rynku i w danym czasie,
przy założeniu, że inne czynniki, takie
jak liczba ludności, poziom dochodu,
przyszłe

ceny

i

preferencje

konsumentów pozostają niezmienione

Podaż

Ilość

dóbr

zaoferowanych

do

sprzedaży w danym czasie, na
danym rynku po każdej cenie

Ujawnione

przez

sprzedawców

zamiary sprzedaży określonej ilości
towarów w danych warunkach i po
danej cenie

Podaż

na

rynku

nieruchomości oznacza:

Liczbę nieruchomości dostępnych
na danym rynku i w danym czasie
do sprzedaży lub wynajęcia po
różnych cenach, przy założeniu, że
koszty pracy i produkcji pozostaną
niezmienione

Wartość ekonomiczna

Wartość wykreowana przez czynniki:

Użyteczność

Rzadkość

Dostępność (zdolność do wymiany)

UŻYTECZNOŚ

Ć

RZADKOŚĆ

ZBYWALNOŚĆ

POPYT

OBRÓT

PODAŻ

WARTOŚĆ

RYNEK

CENA

Cechy rynku nieruchomości

1.

Niejednolitość
Wywołana rozwarstwieniem popytu
Wywołana zróżnicowanym zasięgiem
przestrzennym
Wywołana zróżnicowanym charakterem
nabywanych praw
Wywołana zróżnicowaną strukturą
podmiotową
i przedmiotową uczestników rynku

2. Niedoskonałość (brak informacji o rynku, brak

racjonalności aktów kupna-sprzedaży,

różnorodność dóbr, spekulacje, rozpiętość cen)

3. Mała elastyczność cenowa popytu i podaży

4. Wymóg fachowej obsługi

5. Lokalny charakter

6. Efektywność rynku na niskim poziomie

7. Duża doza interwencjonizmu publicznego

Cechy rynku doskonałego

Homogeniczność

Doskonała wiedza o rynku

Duża liczba kupujących i sprzedających

Swoboda wejścia i wyjścia

Pełna substytucyjność towarów

Rodzaje nietypowych

zależności pomiędzy cenami

a popytem

Paradoks Veblena – efekt
prestiżowy
Efekt snobizmu
Efekt spekulacyjny
Paradoks Giffena

DEMOGRAFICZNE

•

ludność

•

gospodarstwa domowe i

rodziny

•

migracje wewnętrzne i

zewnętrzne

•

zatrudnienie

•

bezrobocie

ZASOBOWE

•

rozmiary podaży

•

dostępność gruntów

•

zapotrzebowanie na

nieruchomości

•

rozwój sieci przedsiębiorstw

•

zarobki społeczeństwa

•

zasoby pieniężne ludności

•

konkurencja innych opcji

inwestycyjnych

EKONOMICZNE

•

Produkt Krajowy Brutto

•

inflacja

•

koniunktura gospodarcza

•

podział administracyjny kraju

•

aktywność rynku

nieruchomości

•

obsługa rynku nieruchomości

INSTRUMENTALNE

•

ustawodawstwo

•

ceny, opłaty

•

czynsze

•

ubezpieczenia

•

prywatyzacja

•

podatki

•

umowy notarialne, kataster

•

eksmisje

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Czynniki wpływające na rynek nieruchomości (Kałkowski 2003)

PODMIOTY
DZIAŁAJĄCE
NA RYNKU
NIERUCHOMOŚCI

INWESTORZY

KREDYTODAWCY

DEWELOPERZY

POŚREDNICY

SPECJALIŚCI

Z ZAKRESU

OBSŁUGI

NIERUCHOMOŚCI

FUNKCJE RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

FUNKCJA
WYMIANY

FUNKCJA

INFORMACYJN

A

FUNKCJA

KORYGOWANI

A

PRZESTRZENI