Wykład 4

Rynek 

nieruchomości 

– 

podstawowe definicje

 

 

POJĘCIE  RYNKU

OGÓŁ WARUNKÓW EKONOMICZNYCH,

W  KTÓRYCH  DOCHODZI  DO  ZAWIERANIA 
TRANSAKCJI 

WYMIENNYCH 

MIĘDZY 

SPRZEDAWCAMI 

OFERUJĄCYMI 

TOWARY

I USŁUGI A NABYWCAMI REPREZENTUJĄCYMI 
POTRZEBY 

POPARTE 

OKREŚLONYMI 

FUNDUSZAMI NABYWCZYMI

 

 

NIERUCHOMOŚĆ JAKO 

TOWAR

Towarem są prawa 

do:

1.Gruntu
2.Budynku lub jego 

części

3.Urządzeń trwale 

związanych z 
gruntem

4.Drzew i innych 

roślin

5.Przestrzeni nad i 

pod powierzchnią 
ziemi

TOWAREM NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SĄ 

PRAWA

 

 

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

OGÓŁ WARUNKÓW 

W  KTÓRYCH  ODBYWA  SIĘ  TRANSFER  PRAW  DO 
NIERUCHOMOŚCI  I  SĄ  ZAWIERANE  UMOWY 
USTANAWIAJĄCE  WZAJEMNE  PRAWA  I  OBOWIĄZKI 
POŁĄCZONE Z WŁADANIEM NIERUCHOMOŚCIAMI

Kucharska – Stasiak (2006) 

podaje, że rynkiem nieruchomości 

nazywamy:

Działania i interakcje ludzi zajmujących się kupnem, 
sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem 
nieruchomości;
Działalność gospodarczą, w wyniku której dochodzi do 
wymiany towarów;
Umowę, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się 
by ustalić cenę, za którą dojdzie do wymiany:
Zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane 
są prawa i udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny;
Forum do kupowania i sprzedawania;
Zestaw układów, w których nabywcy i sprzedawcy 
spotykają się poprzez mechanizm cenowy, wzajemne 
oddziaływania osób, które wymieniają prawa własności do 
nieruchomości na inne aktywa;

 

 

Rynek nieruchomości jako system

Podsystem obrotu

nieruchomościami

Podsystem

finansowania

nieruchomości

Podsystem

inwestowania

w nieruchomości

Podsystem

zarządzania

nieruchomościami

RYNEK

RYNEK

NIERUCHOMOŚ

NIERUCHOMOŚ

CI

CI

O

to

cz

en

ie

 

sp

ołe

cz

ne

(sy

s. 

sp

ołe

czn

y)

O

to

cz

en

ie

 

go

sp

od

ar

cz

e

 (s

ys

te

m

 

go

sp

.)

O

to

cz

en

ie

po

lit

yc

zn

e

sy

s.

 

po

lit

yc

zn

y

O

to

cz

en

ie

pr

aw

ne

(sy

s. 

pra

wn

y)

 

 

Wybrane kryteria klasyfikacji rynków 

nieruchomości

kryterium podmiotowe,
kryterium funkcji nieruchomości,
kryterium zasięgu przestrzennego,
kryterium lokalizacyjne,
kryterium pozycji gospodarczej,
kryterium jakościowe,
kryterium cenowe,
kryterium formy prawnej wymiany dóbr,
kryterium praw do nieruchomości,
kryterium fazy obrotu,

 

 

Klasyfikacja rynków nieruchomości 

wg.kryterium podmiotowego

rynek nieruchomości państwowych,
rynek nieruchomości samorządowych 
(w szczególności komunalne),
rynek nieruchomości prywatnych (osób 
fizycznych, osób prawnych, spółdzielni),

 

 

KLASYFIKACJA 

RYNKU 

NIERUCHOMOŚCI 

WEDŁUG 

KRYTERIUM 

PRZEDMIOTOWE

GO

RYNEK 

NIERUCHOMOŚCI 

MIESZKANIOWYCH

RYNEK 

NIERUCHOMOŚCI 

KOMERCYJNYCH

RYNEK 
NIERUCHOMOŚCI 
PRZEMYSŁOWYCH

RYNEK 

NIERUCHOMOŚCI 

ROLNYCH

RYNEK 

NIERUCHOMOŚCI 

REKREACYJNYCH

RYNEK 

NIERUCHOMOŚCI 

SPECJALISTYCZNYCH

 

 

PODZIAŁ RYNKU 

NIERUCHOMOŚCI 

WEDŁUG KRYTERIUM 

ZASIĘGU 

PRZESTRZENNEGO

RYNEK LOKALNY

RYNEK 

REGIONALNY

RYNEK KRAJOWY

RYNEK 

MIĘDZYNARODOWY

 

 

Klasyfikacja rynków nieruchomości 

wg. kryterium pozycji gospodarczej 

uczestników rynku

rynek profesjonalny (po obu stronach 
występują podmioty instytucjonalne – 
gmina, bank, firma deweloperska),

rynek nieprofesjonalny (okazjonalny, w 
którym uczestniczą głównie osoby 
fizyczne),

 

 

Klasyfikacja rynków nieruchomości 

wg. kryterium fazy obrotu

rynek pierwotny,
rynek wtórny,

Sektor nieruchomości i jego 

klasyfikacja

Sektor 

nieruchomości

Rynek 

nieruchomości

Rynek budowlany

Rynek 

lokat

Rynek 

najmu

 

 

   Klasyfikacja rynku 

nieruchomości według kryterium 

struktury podmiotowej i 

przedmiotowej 

Rynek użytkowników

Rynek aktywów finansowych

Rynek działań deweloperskich

Rynek gruntów

Miejsce rynku nieruchomości

Sektor 

nieruchomoś

ci

Rynek 

nieruchomoś

ci

Rynek 

budowlan

y

Rynek lokat 

nieruchomościowy

ch

Rynek 

najmu

Faza 

tworzenia

Faza 

wymiany

Faza 

konsumpc

ji

Rynek 

finansowy

Rynek 

pieniężny

Rynek 

kapitałowy

Rynek 

papierów 

wartościowych

Rynek 

kredytowy

 

 

„

Popyt  na  nieruchomości  jest  funkcją  popytu 

na  dobra  i  usługi  wytwarzane  w  tychże 
nieruchomościach” 
(Fraser 1993).

 

 

Popyt 

Zapotrzebowanie  na  dane  dobro  w 
danym  czasie,  na  danym  rynku  przy 
każdej cenie

Ujawnione 

przez 

nabywców 

wynikające z potrzeb zamiary zakupu 
poparte 

realnymi 

funduszami 

nabywczymi

 

 

Popyt na nieruchomości oznacza:

Liczbę  potencjalnych  kupujących  lub 
najemców  poszukujących,  po  różnych 
cenach danego rodzaju nieruchomości 
na  danym  rynku  i  w  danym  czasie, 
przy  założeniu,  że  inne  czynniki,  takie 
jak  liczba  ludności,  poziom  dochodu, 
przyszłe 

ceny 

i 

preferencje 

konsumentów pozostają niezmienione

 

 

Podaż

Ilość 

dóbr 

zaoferowanych 

do 

sprzedaży  w  danym  czasie,  na 
danym rynku po każdej cenie

Ujawnione 

przez 

sprzedawców 

zamiary  sprzedaży  określonej  ilości 
towarów  w  danych  warunkach  i  po 
danej cenie

 

 

Podaż 

na 

rynku 

nieruchomości oznacza:

Liczbę  nieruchomości  dostępnych 
na  danym  rynku  i  w  danym  czasie 
do  sprzedaży  lub  wynajęcia  po 
różnych cenach, przy założeniu, że 
koszty  pracy  i  produkcji  pozostaną 
niezmienione

 

 

Wartość ekonomiczna

Wartość wykreowana przez czynniki:

Użyteczność

Rzadkość

Dostępność (zdolność do wymiany)

 

 

UŻYTECZNOŚ

Ć

RZADKOŚĆ

ZBYWALNOŚĆ

POPYT

OBRÓT

PODAŻ

WARTOŚĆ

RYNEK

CENA

Cechy rynku nieruchomości

1.

Niejednolitość
Wywołana rozwarstwieniem popytu
Wywołana zróżnicowanym zasięgiem 
przestrzennym
Wywołana zróżnicowanym charakterem 
nabywanych praw
Wywołana zróżnicowaną strukturą 
podmiotową
i przedmiotową uczestników rynku

2. Niedoskonałość (brak informacji o rynku, brak 

racjonalności aktów kupna-sprzedaży, 

różnorodność dóbr, spekulacje, rozpiętość cen)

3. Mała elastyczność cenowa popytu i podaży

4. Wymóg fachowej obsługi

5. Lokalny charakter

6. Efektywność rynku na niskim poziomie

7. Duża doza interwencjonizmu publicznego

Cechy rynku doskonałego

Homogeniczność

Doskonała wiedza o rynku

Duża liczba kupujących i sprzedających

Swoboda wejścia i wyjścia  

Pełna substytucyjność towarów

Rodzaje nietypowych 

zależności pomiędzy cenami 

a popytem

Paradoks Veblena – efekt 
prestiżowy
Efekt snobizmu
Efekt spekulacyjny
Paradoks Giffena

 

 

DEMOGRAFICZNE

•

ludność

•

gospodarstwa domowe i 

rodziny

•

migracje wewnętrzne i 

zewnętrzne

•

zatrudnienie

•

bezrobocie

ZASOBOWE

•

rozmiary podaży

•

dostępność gruntów

•

zapotrzebowanie na 

nieruchomości

•

rozwój sieci przedsiębiorstw

•

zarobki społeczeństwa

•

zasoby pieniężne ludności

•

konkurencja innych opcji 

inwestycyjnych

EKONOMICZNE

•

Produkt Krajowy Brutto

•

inflacja

•

koniunktura gospodarcza

•

podział administracyjny kraju

•

aktywność rynku 

nieruchomości

•

obsługa rynku nieruchomości

INSTRUMENTALNE

•

ustawodawstwo

•

ceny, opłaty

•

czynsze

•

ubezpieczenia

•

prywatyzacja

•

podatki

•

umowy notarialne, kataster

•

eksmisje

RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Czynniki wpływające na rynek nieruchomości (Kałkowski 2003)

 

 

 

PODMIOTY 
DZIAŁAJĄCE
NA RYNKU 
NIERUCHOMOŚCI

INWESTORZY

KREDYTODAWCY

DEWELOPERZY

POŚREDNICY

SPECJALIŚCI 

Z ZAKRESU

OBSŁUGI 

NIERUCHOMOŚCI

 

 

FUNKCJE RYNKU 

NIERUCHOMOŚCI

FUNKCJA 
WYMIANY

FUNKCJA 

INFORMACYJN

A

FUNKCJA 

KORYGOWANI

A 

PRZESTRZENI