RYNEK NIERUCHOMOŚCI

1. Kategorie ekonomiczne

nieruchomości.

2. Nieruchomość jako

przedmiot obrotu w

wymiarze ekonomicznym.

3. Uwarunkowania

ekonomiczne rynku

nieruchomości.

4. Otoczenie nieruchomości

Rynek nieruchomości analizowany jest

w dwóch ujęciach jako kategorii

ekonomicznej i jako kategorii

przestrzennej

• ekonomicznej rynek jest

charakteryzowany jako ogół stosunków
wymiennych jakie zachodzą między
stronami transakcji: sprzedającym i
kupującym /stroną podażową i popytową/.

• przestrzennej rynek jest traktowany jako

pewien obszar, na którym panują ujęte w
ramy, zbliżone warunki obrotu
towarowego.

• Ostatnio pojawiło się i trzecie

określenie rynku nieruchomości –
rynek jako kategoria cybernetyczna.
W tym ujęciu rynek rozpatrywany
jest jako układ otwarty makro i
mikroekonomiczny, na który
odziaływuje otoczenie

• Rynek nieruchomości – to ogół

warunków w jakich dokonuje się
transfer praw do nieruchomości oraz
zawierane są umowy określające
wzajemne prawa i obowiązki
związane z władaniem
nieruchomościami. Rynek ten jest
rynkiem nieformalnym, gdyż nie
posiada stałej siedziby i statutu jak
np. giełda.

Rynek nieruchomości wyróżnia
się w gospodarce również tym,

że

• transakcje angażują duże kwoty pieniężne,

często kredyty,

• istnieje nieduża częstotliwość transakcji

kupna – sprzedaży i względna stabilność
podaży w krótkim okresie czasu,

• występują trudności w uzyskaniu informacji

o transakcjach na rynku,

• wartość nieruchomości zależy od położenia,

sąsiedztwa, standardu, sposobu jej
użytkowania.

Cechy rynku nieruchomości

• Niejednolitość /różnorodność rynków/,
• Niedoskonałość /brak informacji o rynku,

powolna reakcja sygnałów z rynku, trudności

osiągania stanu równowagi,

• Mała elastyczność rynku /słaba reakcja

popytu i sprzedaży na zmiany cen,

• Wymóg fachowej obsługi /licencje/
• Lokalny charakter rynku /konkurencja

ograniczona.

• Efektywność rynku na niskim poziomie /cena z

opóźnieniem odzwierciedla informacje rynkowe/.

Funkcje rynku

nieruchomości

• Funkcja alokacyjna,
• Funkcja informacyjna,
• Funkcja korygowania wykorzystania

powierzchni,

• Funkcja zastawu,
• Funkcja dochodowa,
• Funkcja spekulacyjna,
• Funkcja fiskalna

Rynek nieruchomości jako

kategoria ekonomiczna

• Stałość miejsca nieruchomości poprzez

związa-nie z podłożem -działka i to co na
działce,

• Unikalność, rzadkość występowania, brak

substytutów i indywidualny charakter, duża
różnorodność, mała porównywalność,

• Trwałość związana z cyklem produkcyjnym –

inwestycyjnym, długi okres użytkowania,

• Niepodzielność lub ograniczona

podzielność,

• Duża kapitałochłonność, wymagająca

zgromadzenia znacznego kapitału
wyjściowego /kredyt/,

• Powolny zwrot z kapitału z wyjątkiem

spekulacji,

• Subiektywizm postrzegania nieruchomości

/każdy inwestor inaczej odbiera
nieruchomość, inne możliwości jej
wykorzystania/,

• Interwencjonizm publiczny,
• Niska częstotliwość obrotu /wysoka

kapitałochłonność – trudność w wejściu i
zejściu z rynka nieruchomości/.

Rynek nieruchomości

mieszkalnych

• Nieruchomości osób fizycznych,
• Nieruchomości spółdzielni

mieszkaniowych,

• Nieruchomości wspólnot,
• Nieruchomości komunalne, TBS-y,
• Nieruchomości zakładów pracy

Rynek nieruchomości

niemieszkalnych

• Nieruchomości biurowo - usługowe,
• Nieruchomości usługowo – handlowe,
• Nieruchomości instytucjonalne

/administracji publicznej/,

• Nieruchomości sektora publicznego,
• Nieruchomości przemysłowo-

magazynowe, składowe, dystrybucyjne,

• Nieruchomości rolne,
• Nieruchomości leśne

Nieruchomości klasyfikujemy

również pod kątem

nieruchomości:

• mieszkalnych,
• komercyjnych,
• rekeracyjnych,
• przemysłowych.

Uwarunkowania ekonomiczne

obrotu nieruchomościami

• Stan gospodarki jej rozwój, stagnacja,

kryzys,

• Relacje w handlu zagranicznym i

międzynarodowe strumienie pieniężne,

• Dostępność kapitałów,
• Dostępność inwestorów,
• Programy pomocowe,
• Systemy podatkowe,

Uwarunkowania organizacyjne i

instytucjonalne

• Centralizacja, decentralizacja decyzji,
• Specyfika instytucji finansowych
• Zezwolenia inwestycyjne

• Uwarunkowania polityczne,

stabilność polityczna, aktywność
samorządów lokalnych, procesy
uwłaszczeniowe,

• Uwarunkowania społeczne,
• Technologie, innowatyka /technika

wznoszenia nieruchomości,
materiałochłonność,
energochłonność, architektura/,

• Środowisko konkurencyjne.

Otoczenie nieruchomości

• Struktura podmiotowa /własnościowa

i instytucjonalna/,

• Struktura przedmiotowa /rodzaj

nieruchomości i jej
zagospodarowanie, wykorzystanie/,

• Wymiary fizyczne terenu, zabudowań

/powierzchnia, kubatura, długość,
wysokość, szerokość, pojemność/,

• Zagospodarowanie nieruchomości

/nasadzenia, naniesienia, uzbrojenie/,

• Infrastruktura sąsiedztwa /dostępność

do mediów, komunikacji, miejsc pracy,
terenów sportowych i rekreacyjnych,
obiektów oświatowych i edukacyjnych,
ośrodków kulturalnych, zdrowia/,

• Rodzaj i charakter zabudowy, gęstość,

technologia, architektura,

• Czynniki naturalne /zadrzewienia,

ekologia/,

• Atrybuty społeczne: zamożność

społeczeństwa, elitarność, hierarchia
społeczna.

• Kultura, obyczaje, tradycja, wzorce

zachowań, więzi społeczne, postawy
obywatelskie.

Na rynku i w otoczeniu

nieruchomości nie wszystkie

powyższe elementy są

stabilne. Ich zróżnicowanie i

płynność wpływa na

strukturę popytu i podaży

nieruchomości, zmieniając

pozycję nieruchomości na

rynku