CENTRUM STUDIÓW PODYPLOMOWYCH

WYŻSZEJ SZKOŁY EKONIMICZNO- INFORMATYCZNEJ

W a r s z a w a, ul. S t o k ł o s y 3

STUDIA PODYPLOMOWE:

„ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI”

„POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCI”

Tematyka wykładów:

„Źródła informacji o nieruchomościach”

mgr Elżbieta Baczyńska

Warszawa 2008/2009

ŹRODŁA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH

1. Wprowadzenie.

2. Źródła prawa miejscowego.

1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

2. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

3. Sądy wieczysto księgowe, księgi wieczyste.

1. Postępowanie wieczysto księgowe.

2. Treść ksiąg wieczystych.

3. Zasady wieczysto księgowe.

4. Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne.

5. Wypisy z ksiąg wieczystych.

4. Kataster nieruchomości /ewidencja gruntów i budynków/.

5. Ewidencja sieci uzbrojenia terenu i mapa zasadnicza.

6. Inne źródła informacji o nieruchomościach.

1. Wprowadzenie.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stwierdza, iż uczestnicy rynku nieruchomości /rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości/ opierają się w swojej pracy na informacjach zawartych w:

• księgach wieczystych,

• katastrze nieruchomości,

• ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych

• planach miejscowych,

• wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,

• umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do księgi wieczystej,

• rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także wyciągów z operatów szacunkowych.

Źródła informacji o nieruchomościach dzielimy na:

• obligatoryjne takie jak: księgi wieczyste, kataster nieruchomości, geodezyjne ewidencje sieci uzbrojenia terenu, plany zagospodarowania przestrzennego, państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny.

• fakultatywne takie jak: branżowe systemy informatyczne, dokumentacje techniczne i projektowe obiektów budowlanych, wykazy prowadzone przez Urzędy Skarbowe, bazy danych o cenach, wartościach i dochodach z nieruchomości, opracowania statystyczne.

Informacja - to zespół danych, wiadomości, usług informacyjnych z zakresu danej dziedziny, gałęzi nauki pozwalające na przeprowadzanie analiz, badanie, ustosunkowanie się i podejmowanie decyzji względem określonych zjawisk, tematów.

Dane - to źródłowy zbiór faktów, koncepcji lub instrukcji podany w sformalizowany sposób dogodny do przetwarzania i wykorzystania.

Dane dzielimy na:

• opisowe /odnoszące się do wartości atrybutów określających właściwości i relacje/'

• przestrzenne /określające atrybuty przestrzenne: wielkość, kształt, topograficzne relacje.

Pojęcie danych odnosimy do: nieobrobionych faktów, obrazów, surowego materiału, wiadomości i zbiorów tych wiadomości.

Dane i informacje winny być:

• dokładne - bliskie prawdziwej wartości,

• precyzyjne - dokładne ze względu na zapis i nie mijające się ze stanem faktycznym,

• aktualne - względem czasu rejestracji, zmiany winny być nanoszone na bieżąco,

• wiarygodne - Ew. w granicach dopuszczalności błędów,

• dostępne - łatwość i szybkość uzyskiwania danych, informacji

• kompletne - liczba danych w systemie,

• odpowiedzialne - o odpowiednim stopniu zaspokajania potrzeb informacji względem użytkownika korzystającego z nich,

• wartościowe - powinny posiadać taką cechę, aby z dostępności do nich otrzymywać korzyść. Z rynku nieruchomości dane zawierają: rodzaj nieruchomości, adres, identyfikator działki, opis prawny, cenę sprzedaży, warunki umowy najmu, darowizny, datę transakcji, umowy, operatu szacunkowego, nazwiska kupującego, sprzedającego, relacje między kupującym, sprzedającym, rodzaje transakcji, formy finansowania transakcji, inne okoliczności sprzedaży.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości działając na rynku nieruchomości zobligowani są do ustalania stanu prawnego nieruchomości i zbierania informacji na temat przedmiotu oraz podmiotu transakcji, zarządzania nieruchomością.

W opisie przedmiotu nieruchomości wykorzystuje się m.inn. dane gromadzone w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym, a w opisie praw podmiotowych wykorzystuje się dane ujawnione w księgach wieczystych.

Rodzaje informacji potrzebnych dla Pośredników i Zarządców:

• informacje wstępne - rodzaj nieruchomości: działka niezabudowana, zabudowana, budynek, lokal mieszkalny, użytkowy itp.

• informacje dot. stanu prawnego nieruchomości - właściciele, władający, wieczyści użytkownicy, udziałowcy /tzw. dane zawarte w księgach wieczystych/,

• informacje lokalizacyjne - gdzie położona jest nieruchomość: województwo, powiat, gmina, nr jednostki ewidencyjnej, nr obrębu, dane z mapy zasadniczej,

• informacje techniczne - powierzchnia działki, budynku, pow. całkowita, użytkowa, lokalu mieszkalnego, użytkowego, budynku, stan techniczny, rodzaj materiału z jakiego zbudowano obiekt,

• informacje porównawcze - np. dot. opłat czynszowych eksploatacyjnych, za najem, dzierżawę, wieczyste użytkowanie,, cen transakcyjnych z aktów itp.

Informacje i dane do pozyskania z:

• aktów notarialnych: data transakcji, podmioty transakcji /osoby fizyczne prawne, Skarb Państwa/ - pozwalają na określenie wiarygodności transakcji, przedmiot transakcji /miasto, jednostka ewidencyjna, obręb, służebności, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, opis nieruchomości, stan techniczny, powierzchnie, kubatura, lokalizacja itp./,

• ze spółdzielni mieszkaniowych: wykazy gruntów, będących ich własnością, w użytkowaniu wieczystym, we władaniu; wykazy lokali użytkowych, czynszów otrzymywanych od najemców; wykazy lokali mieszkalnych i wyszczególnienie stanu prawnego lokali,

• z urzędu statystycznego: np. ilości mieszkań oddanych do użytkowania, ich łączna powierzchnia w rozbiciu na różnego typu budownictwo spółdzielcze, indywidualne/; ilość wydanych pozwoleń na budowy; średnie ceny wybranych usług np. wywóz śmieci, dostawa wody, opłata za najem.

2. Źródła prawa miejscowego.

Politykę przestrzenną określa system opracowań planistycznych i tryb ich przygotowywania zgodny z uregulowaniami zawartymi w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. nr 80 poz. 717/.

Opracowania określają politykę przestrzenną:

• w kraju: tzw. koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju, gdzie są zawarte przyrodnicze, kulturowe, ekonomiczne i społeczne uwarunkowania /służy wyznaczaniu celów i kierunków tej polityki/,

• w województwie: tzw. plan zagospodarowania przestrzennego województwa określający podstawowe elementy sieci osadniczej, rozmieszczenie infrastruktury społecznej, technicznej oraz wymagania w zakresie ochrony środowiska przyrodniczego i ochrony dóbr kultury. Plan zagospodarowania przestrzennego województwa nie jest aktem prawa miejscowego. Zawiera zadania rządowe i samorządu wojewódzkiego. Warunkiem realizacji tych zadań jest ich wprowadzenie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie.

• w powiecie: tzw. analizy i studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego powiatu dotyczące rozwoju powiatu,

• w gminie: tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, gdzie określa się politykę przestrzenną gminy przy uwzględnieniu strategii rozwoju województwa. Studium sporządzane jest przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta a opiniowane przez organa właściwe do tych uzgodnień tj. wojewodę, zarząd województwa, sąsiednie gminy, właściwe terenowe organa wojskowe, ochrony granic, bezpieczeństwa, zarząd dróg. Studium uchwala rada gminy.

1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Studium sporządzane jest dla obszaru całej gminy i stanowi inwentaryzację stanu istniejącego na jej terenie. Analizuje potrzeby i możliwości gminy. Posiada charakter obowiązkowy.

Studium winno zawierać:

• obecne przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenie terenu,

• stan ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony,

• stan środowiska /rolniczego, leśnego, przestrzeni produkcyjnej, wielkości i zasobów wodnych, ochronę środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego,

• stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków,

• warunków i jakości życia mieszkańców, ochronę zdrowia,

• zagrożeń bezpieczeństwa ludności i mienia,

• potrzeby i możliwości rozwoju gminy,

• stanu prawnego gruntów,

• występowania obiektów i terenów chronionych,

• występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych,

• występowania złóż kopalin, terenów górniczych,

• stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej /gospodarka wodno-ściekowa, energetyczna. odpadami/,

Studium winno określać:

• kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy,

• kierunki i wskaźniki dot. zagospodarowania oraz użytkowania terenów,

• obszary i zasady ochrony środowiska, jego zasobów, przyrody, dziedzictwa narodowego,

• kierunki rozwoju systemów komunikacji, infrastruktury,

• obszary z przyszłymi inwestycjami /publiczne, lokalne, ponadlokalne/,

• obszary dla których gmina zamierza wprowadzić MPZP,

• kierunki i zasady kształtowania polityki rolnej i leśnej,

• obszary wymagające przekształceń, rekultywacji,

• obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi, osuwania się ziemi,

• obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,

• obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o pow. powyżej 2000 m kw.

1. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego MPZP jest prawem miejscowym, gdzie samorząd lokalny zgodnie z kierunkami polityki przestrzennej i studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania określa warunki na obszarze objętym planem.

MPZP jest przepisem gminnym do stanowienia którego kompetencje posiada gmina. Jest sporządzany na koszt gminy i na jej potrzeby.

MPZP ustala:

• przeznaczenie terenów i ich zagospodarowanie,

• zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

• zasady ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu kulturowego,

• zasady ochrony dziedzictwa, zabytków oraz dóbr kultury,

• wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznej,

• warunki i zasady kształtowania zabudowy,

• zasady obsługi w zakresie infrastruktury,

• zasady podziału, scalania,

• zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji, infrastruktury technicznej,

• stawki procentowe na podstawie których ustala się opłatę planistyczną.

Procedura sporządzania planów miejscowych:

• każdy może wnieść wniosek o sporządzenie planu,

• każdy właściciel nieruchomości, którego interes prawny może być naruszony ustaleniami planu lub od którego może być pobrana opłata z tytułu wzrostu wartości gruntu musi być powiadomiony na piśmie o wyłożeniu projektu planu,

• każdy, kto kwestionuje rozwiązania przyjęte w projekcie może wnieść protest,

• każdy, kto stwierdza, że jego interes prawny lub uprawnienia zostały naruszone poprzez projekt planu ma prawo wnieść protest,

• protesty i zarzuty rozpatruje rada gminy i zajmuje stanowisko w formie uchwały,

• uchwała o odrzuceniu zarzutu może być zaskarżona do sądu administracyjnego /przed rozstrzygnięciem wszystkich spraw przez sąd plan nie może być uchwalony/.

3. Sądy wieczysto księgowe, księgi wieczyste.

Księgi wieczyste mają za zadanie ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Prowadzone są przez właściwe sądy rejonowe. Przepisy regulujące zasady postępowania w zakresie ksiąg wieczystych regulują:

• Ustawa z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece,

• Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,

• Prawo o notariacie a dnia 14 lutego 1991 r. z późniejszymi zmianami.

Postępowanie wieczysto księgowe.

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest zasadniczą funkcją księgi wieczystej jako dostępnej dla każdego, publicznej /jawnej powszechnie/ ewidencji praw rzeczowych na nieruchomości. Konsekwencją tego jest wyposażenie księgi wieczystej w domniemanie jawności materialnej zwanej domniemaniem wiarygodności księgi wieczystej.

Rozciąga się ono tylko na prawa ujawnione w księgach wieczystych.

Wyróżnia się 2 rodzaje postępowania wieczysto-księgowego:

• postępowanie o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, która nie ma założonej KW, albo której księga zaginęła lub uległa zniszczeniu,

• postępowanie o wpis do księgi wieczystej.

Dla wszczęcia postępowania wieczysto księgowego o wpis ważna jest data wpływu wniosku do sądu. Wniosek, który wpłynął jest badany przez sąd pod względem jego treści, formy, dołączonych dokumentów. Sąd ponadto bada treść istniejącej księgi wieczystej tj. stan prawny ujawniony w księdze, bada również czy wnioskodawca ma zdolność sądową i procesową. Po dokonaniu wpisu sąd przesyła zawiadomienie o tym fakcie do: wnioskodawcy, osób na rzecz których nastąpił wpis, osób których prawa są wpisem dotknięte. Od wpisu dokonanego przysługuje skarga do sądu rejonowego w terminie 1 tygodnia. Skargę spóźnioną oddala się.

Jeśli sąd nie wyda orzeczenia wpisu wówczas wydaje postanowienie. Rozróżnia się 2 rodzaje postanowień:

1/ postanowienia kończące w sprawie:

- postanowienie o założenie wpisu do KW,

- postanowienie o odmowie dokonania wpisu do KW,

- postanowienie o oddalenie wniosku o założenie KW,

- postanowienie o umorzeniu postępowania,

- postanowienie o odrzuceniu wniosku.

2/ postanowienia nie kończące postępowania w sprawie:

-postanowienie wzywające do usunięcia przeszkody do wpisu,

- postanowienie o wszczęcie postępowania przynaglającego i w jego ramach do usunięcia braków,

- postanowienie o ukaraniu grzywną.

Treść ksiąg wieczystych.

Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości:

• gruntowych,

• budynkowych,

• lokalowych,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego,

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Podstawą oznaczenia nieruchomości w Księdze Wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków tj.

• wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów,

• wypis z rejestru gruntów obejmujący dane o położeniu nieruchomości, sposobie korzystania, powierzchni, o znajdujących się na tym gruncie budynkach, urządzeniach, rodzaju pomieszczeń przynależnych.

Podstawą oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest umowa użytkowania wieczystego lub decyzja administracyjna właściwego organu.

Podstawą oznaczenia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

Podstawą zatem wpisu do ksiąg wieczystych są:

• akty notarialne sporządzone przez notariusza na podstawie nabycia własności nieruchomości przez czynność prawną,

• decyzje administracyjne - są podstawą, jeśli wynikają z nich bezpośrednie zmiany w stanie prawnym nieruchomości,

• orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne /zarówno o charakterze konstytutywnym np. postanowienie o ustanowienie drogi koniecznej, jak i deklaratoryjnym np. stwierdzenie zasiedzenia,

• inne zaświadczenia jak:

• zaświadczenie wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich własności,

• dokumenty wystawiane przez banki,

• ugody sądowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w postępowaniu administracyjnym,

• akty stanu cywilnego,

• akty geodezyjne,

Powyższe dokumenty muszą spełniać określone wymagania /odpowiednia forma, pochodzenie od powołanego do ich wydania organu/ oraz zawierać wymagane podpisy, pieczęcie urzędowe, ewentualne klauzule wykonalności lub wzmianki o prawomocności.

Dane zawarte w KW grupowane są w czterech działach:

• Dział I - zwany działem przedmiotowym obejmuje oznaczenie nieruchomości, wpisy związane z jej własnością, opis nieruchomości winien być zgodny z ewidencją gruntów,

• Dział II - zwany działem podmiotowym obejmuje wpisy dot. własności i użytkowania wieczystego,

• Dział III - zawiera ograniczone prawa rzeczowe jak:

• użytkowanie,

• służebności,

• zastaw,

• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu,

• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

oraz prawa osobiste takie jak:

• prawo najmu,

• dzierżawy,

• prawo odkupu lub pierwokupu,

• prawo dożywocia.

Dział III ujawnia roszczenia takie jak:

• roszczenie o zniesienie własności nieruchomości,

• roszczenie wynikające z zarządu,

• roszczenie wynikające ze sposobu korzystania z nieruchomości

• roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienia do zniesienia współwłasności.

• Dział IV - przeznaczony jest na wpisy dot. hipotek, pozwala zorientować się czy jest czy nie jest zabezpieczona na nieruchomości i nie spłacona pożyczka. Przedmiotem zabezpieczenia hipoteki może być prawo na nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne i jest wyrażona w określonej sumie pieniężnej.

Zasady wieczysto księgowe.

Rozróżnia się następujące zasady wieczysto-księgowe:

• zasada jawności - powszechna dostępność dla każdego, kto chce zapoznać się z KW, oraz bezskuteczność nieznajomości istniejących w KW wpisach lub wnioskach,

• zasada jawności materialnej - KW ujawniają rzeczywisty stan prawny nieruchomości,

• zasada rękojmi i wiary publicznej KW - stanowi gwarancję domniemań prawnych i uzasadnia w warunkach określonych w ustawie skuteczność wpisanego do KW praw,

• zasada legalizmu materialnego albo oficjalności - wpis może być dokonany tylko na podstawie takiego dokumentu, który rejestruje czynność materialno prawną i powoduje powstanie, zmianę lub ustanie prawa podlegającego wpisowi do KW.

• zasada inicjatywy stron - wpisy dokonywane są wyłącznie na pisemny wniosek strony w formie bezpośredniej lub przez pełnomocnika na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Wyjątkowo wpisu można dokonać z urzędu, przez notariusza,

• zasada szczegółowości - ustawodawca przyjął realny system KW, gdzie KW prowadzona jest dla nieruchomości niezależnie od następujących zmian właściciela i obejmuje tylko jedną nieruchomość,

• zasada powszechności - nie została w pełni urzeczywistniona, gdyż istnieją 2 stany prawne nieruchomości: stan księgowy i stan pozaksięgowy,

• zasada mocy wstecznej wpisu od daty złożenia wnioski o wpis.

Wpisy deklaratoryjne i konstytutywne.

Orzeczenia w postępowaniu wieczysto-księgowym zapadają w formie postanowień i wpisów, którymi są również wykreślenia.

Charakter wpisów poszczególnych praw jest różny w związku z czym mamy doczynienia z:

• wpisami deklaratoryjnymi - potwierdzającymi stan istniejący,

• wpisami konstytutywnymi - które:

• dokonują postanowienia przeniesienia wieczystego użytkowania w drodze umowy,

• ustanawiają odrębną własność lokali mieszkalnych, użytkowych,

• przenoszą ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w KW, a także potwierdzają zrzeczenia się takiego prawa, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej,

• dotyczą zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego wpisanego do KW i zmiany tego pierwszeństwa,

• dotyczą ustanowienia hipoteki i zrzeczenia się zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności.

Wypisy z ksiąg wieczystych.

Wypisy z KW wydaje się na żądanie osób zainteresowanych, sądu, prokuratury, notariusza oraz organu rządowej administracji ogólnej i organów samorządu terytorialnego. Akta KW charakteryzują się ograniczoną dostępnością - wydaje się je osobom mającym prawny interes.

Odpisy KW wydaje się: sądowi, prokuraturze, organom administracji rządowej, organom jednostek samorządu terytorialnego, osobie, której wpis dotyczy.

Odpisy KW prowadzonych w systemie informatycznym wydawane są w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych utworzonej rozporządzeniem w tej sprawie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 marca 2003 r.?Dz. U. nr 162, poz. 1571/. Przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym działają ekspozytury Centralnej Informacji KW. Odpisy KW mają moc dokumentów wydawanych przez sąd.

Bezpośredni wgląd do ksiąg wieczystych polega na wywołaniu na ekran monitora żądanej KW. Każdy ma prawo wglądu do KW /art. 36 ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/.

4. Kataster nieruchomości /ewidencja gruntów i budynków/.

Kataster nieruchomości jest urzędowym standaryzowanym zbiorem informacji o nieruchomościach gruntowych, budynkowych i lokalowych, o ich właścicielach i władających, a także o wartości nieruchomości.

Cele i funkcje katastru nieruchomości:

• wspólnie z systemem ksiąg wieczystych tworzy warunki ochrony prawa własności do nieruchomości,

• dostarcza urzędowych danych o nieruchomościach w ujęciu jednostkowym i statystycznym,

• jest bazą danych niezbędnych do zarządzania nieruchomościami, prowadzenia racjonalnej gospodarki przestrzennej i wykorzystywania terenów, a w szczególności do:

• podejmowania decyzji planistycznych i inwestycyjnych,

• realizacji celów publicznych,

• porządkowania stosunków własnościowych,

• scaleń, podziałów, rekultywacji i innych.

• służy ochronie interesów i tworzeniu bezpieczeństwa stron obrotu nieruchomościami a tym samym tworzy warunki rozwoju rynku nieruchomości,

• jest podstawą i jednolitą bazą dostarczającą danych o cechach tworzących wartość rynkową nieruchomości i o cenach nieruchomości, a tym samym jest źródłem danych do wycen indywidualnych oraz do ustalania wartości katastralnej mogącej służyć celom podatkowym oraz czynnościom urzędowym wymagającym znajomości wartości nieruchomości.

Kataster nieruchomości zawiera:

• dane o przedmiotach katastru:

• gruntach ich granicach, kształcie, polu powierzchni, położeniu, przeznaczeniu, sposobie zagospodarowania, rodzaju użytków i gleb,

• budynkach, ich położeniu, funkcji, polu powierzchni, liczbie kondygnacji, podstawowych danych technicznych,

• lokalach, ich usytuowaniu, przeznaczeniu, powierzchni użytkowej, charakterystyce technicznej,

• wartości katastralnej nieruchomości lub ich części, jeśli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania,

• dane o podmiotach katastru tzn. właścicielach, użytkownikach wieczystych i innych osobach fizycznych i prawnych władającymi nieruchomościami,

• rejestr transakcji rynkowych nieruchomości sporządzony na podstawie aktów notarialnych oraz wyników wycen indywidualnych /wyciągów z operatów szacunkowych/. Łącznie z danymi przedmiotowymi i podmiotowymi jest on bazą danych do wycen indywidualnych oraz do ustalania wartości katastralnej nieruchomości,

• wzajemne relacje pomiędzy podmiotami i przedmiotami katastru nieruchomości,

• wzajemne relacje pomiędzy katastrem nieruchomości a składowymi systemu katastralnego /Rejestr Podatkowy, System Ksiąg Wieczystych,/ oraz pomiędzy innymi systemami np. REGON, PESEL,

• zasady funkcjonowania źródeł zasilania katastru nieruchomości danymi stanowiącymi treść katastru.

Podstawą prawną ewidencji gruntów stanowią przepisy:

• Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne /rejestr jednolity - Dz. U. Nr 100 z 2000 r. z późniejszymi zmianami/,

• Rozporządzenie Ministrów Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 17 grudnia 1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków /Dz. U. Nr 158 z dnia 31.12.1995 r. poz. 813/,

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 46/,

• Ustawa z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie innych ustaw /Dz. U. Nr 6/,

• Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw /Dz. U. Nr 141 z 2004 r..

Ustawa Prawo Geodezyjne i Kartograficzne mówi, iż ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:

• gruntów /ich położenie, granice, powierzchnia, rodzaje użytków, klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów/,

• budynków /ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych,

• lokali /ich położenia, funkcji użytkowych, powierzchni użytkowej/,

W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się również;

• właściciela /osoby fizyczne, prawne/,

• miejsce zamieszkania lub siedzibę osób prawnych,

• informacje o wpisaniu do rejestru zabytków,

• wartość nieruchomości.

Ewidencję prowadzi się w systemie informatycznym w oparciu o komputerową bazę danych, gdzie dane ewidencyjne przechowuje się w formie komputerowych zbiorów danych opisowych oraz mapy numerycznej.

Na ewidencję danych składają się

• zbiory główne - wykaz podmiotów /WP/, rejestr gruntów /RG/, rejestr budynków /RB/, kartoteka budynków /KB/, lista władających /LW/,

• zbiory pomocnicze - skorowidz działek /SD/, skorowidz adresów budynków /SB/, archiwum zapisów wycofanych /AZ/, dziennik zgłoszeń zmian /DZ/, zestawienie gruntów /ZG/.

5. Ewidencja sieci uzbrojenia terenu i mapa zasadnicza.

Sieci uzbrojenia terenu - to wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, jak: tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki, studnie i inne obiekty związane z uzbrojeniem podziemnym.

Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu - to uporządkowany zbiór danych przestrzennych i opisowych sieci uzbrojenia terenu, a także informacje o podmiotach władających siecią. Ewidencje tą nazywa się „GESUT”.

GESUT jest zakładany i prowadzony dla każdej jednostki ewidencyjnej przyjętej w ewidencji gruntów i budynków tj. w granicach administracyjnych gminy. Jeśli w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta GESUT zakładany i prowadzony jest w granicach administracyjnych miasta lub jego dzielnicy lub kilku dzielnic.

Na obszarach, gdzie sieci uzbrojenia terenu jest niewiele np. lasy, grunty rolne - GESUT może być prowadzony nawet dla kilku jednostek ewidencyjnych wspólne.

GESUT zawiera następujące informacje:

• rodzaje przewodów:

- wodociągowe /w/ - kolor niebieski,

- kanalizacyjne /k/ - kolor brązowy,

- gazowe /g/ - kolor żółty,

-ciepłownicze /c/ - kolor fioletowy,

- elektroenergetyczne /e/ - kolor czerwony,

- telekomunikacyjne /t/ - kolor pomarańczowy,

- benzynowe /b/ - kolor czarny,

- naftowe /n/ - kolor czarny,

- niezidentyfikowane /x/ - kolor zielony,

- TV kablowa /v/ - kolor czarny,

- poczta pneumatyczna /P/ - kolor czarny,

• położenie przewodów, a w szczególności:

- nazwy własnej przewodu,

- identyfikatora jednostki ewidencyjnej,

- numeru identyfikacyjnego działek, przez które przebiega przewód,

- opisu położenia przewodu,

- numeru ewidencyjnego przewodu,

- współrzędnych poziomych punktów załamania biegu przewodu,

- gabarytu przewodu /średnica, przekrój/,

- identyfikatora związanego z jednostką prowadzącą ewidencję branżową określonej sieci.

• nazwy, siedziby lub adresu właściciela sieci lub jednostki organizacyjnej zarządzającej siecią w imieniu jej właściciela,

• informacji o sposobie uzyskania danych o przewodach:

- za pomocą aparatury wykrywającej /oznaczenie literą - A/,

- na podstawie ewidencji branżowej /oznaczenie literą - B/,

- na podstawie pomiaru bezpośredniego /przed zasypaniem sieci lub odkrywkowo - oznaczone literą P/.

6. Inne źródła informacji o nieruchomościach - /warsztaty/.

Mapa zasadnicza - to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólno graficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków /katastrze nieruchomości/, a także sieci uzbrojenia terenu: naziemnych, podziemnych i nadziemnych /GESUT/.

Mapa zasadnicza wykonywana jest w skalach - 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000.

Mapa zasadnicza wykorzystywana jest w szerokim zakresie do:

• planowania i zagospodarowania przestrzennego, gospodarki ziemią,

• katastru nieruchomości,

• powszechnej taksacji nieruchomości,

• planowania i projektowania inwestycji,

• jako źródło informacji dla uczestników rynku nieruchomości /m. Inn. rzeczoznawców majątkowych, doradców, pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców, architektów itp./.

Mapy zasadnicze znajdują się w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym, który jest składowany, dla obszaru każdego powiatu - w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej /PODGiK/, mieszczącym się z reguły w siedzibach starostw.

Mapa zasadnicza zawiera:

• treść obligatoryjną:

- punkty osnów geodezyjnych,

- elementy ewidencji gruntów i budynków,

- elementy sieci uzbrojenia terenu.

• treść fakultatywną stanowiącą zbiór otwarty, zależny od potrzeb i zamierzeń inwestycyjnych administracji państwowej, samorządowej, podmiotów gospodarczych.

Mapa zasadnicza, z racji treści obligatoryjnej i zasadniczej zawiera podstawowy wykaz danych z ogromną liczbą szczegółów takich jak:

• oznaczone trwale w terenie punkty osnowy geodezyjnej,

• granice państwa, podziału administracyjnego /województw, powiatów, gmin/, obrębów ewidencyjnych /miasta, dzielnice, wsie/, działek, użytkowników gruntowych, itp.,

• ogrodzenia trwałe,

• budowle i budynki,

• urządzenia inżynieryjno-techniczne /naziemne i nadziemne/ i uzbrojenie podziemne,

• drogi, koleje i ich urządzenia towarzyszące,

• rzeźba terenu i sztucznie ukształtowane formy terenu,

• rodzaje użytków gruntowych i pokrycie szatą roślinną,

• tereny rekreacji, sportu i zabaw,

• cmentarze, pomniki, figury i krzyże przydrożne,

• kontury klasyfikacji gruntów i ich oznaczenia,

• numery działek, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków,

• opisy informacyjne związane z treścią mapy.

Z uwagi na ilość danych i liczbę szczegółów na mapie zasadniczej tworzy się rozwarstwione formy tej mapy w postaci nakładek tematycznych o następującym oznaczeniu:

• S - nakładka sytuacji powierzchniowej,

• W - nakładka rzeźby terenu,

• U - nakładka uzbrojenia terenu,

• E - nakładka ewidencji gruntów i budynków,

• R - realizacyjne uzgodnienia projektowe.

INNE RODZAJE ŹRÓDEŁ O NIERUCHOMOŚCIACH

1. Mapy tematyczne - to opracowania kartograficzne eksponujące jeden lub kilka wybranych elementów treści ogólno-geograficznej. Wykorzystywane są dla potrzeb planowania przestrzennego, rolnictwa, gospodarki żywnościowej, górnictwa; dla rozwiązywania problemów naukowo-badawczych; oraz pomocne są w administracji i zarządzaniu.

Rozróżnia się następujące rodzaje map tematycznych:

- mapy klasyfikacyjne i gleboznawcze /zawierają kontury klasyfikacyjne, rodzaje użytków gruntowych i klas bonitacyjnych, rodzaje gleby/.

- mapy nieruchomości leśnych - gospodarcze /zawierają charakterystykę taksacyjną drzewostanów, granice zasięgów poszczególnych drzewostanów/,

- mapy sozologiczne /dotyczą ochrony przyrody, ekologii/,

- mapy hydrologiczne.

2. Bazy danych i rejestry cen transakcyjnych tworzone przez lokalne środowiska rzeczoznawców majątkowych.

3. Informacje rynkowe zawarte w aktach notarialnych.

4. Informacje ze spółdzielni mieszkaniowych.

5. Dane zawarte w opracowaniach, analizach, materiałach urzędów statystycznych.

mgr Elżbieta Baczyńska Źródła informacji o nieruchomościach

20

---